Hausverkauf und Steuern: Kann man ein Haus steuerfrei verkaufen?
Beim Hausverkauf können Steuern anfallen – wie hoch diese sind und wer genau Steuern zahlen muss, ist von Einzelfall zu Einzelfall unterschiedlich. Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte, egal ob gekauft, gebaut oder geerbt, macht sich zurecht Sorgen über die damit verbundenen Kosten. Denn zusätzlich zu den Steuern können beim Verkauf eines Hauses noch weitere Kosten aufkommen.
Wir beantworten Ihnen in unserem Immobilienratgeber die wichtigsten Fragen rund um den Kauf- und Verkauf von Immobilien. KSK-Immobilien steht Ihnen zudem als kompetente Partnerin bei Ihrem Immobilienverkauf zur Seite. Wir unterstützen Sie bei allen Phasen des Hausverkaufs.
Steuern beim Hausverkauf auf einen Blick
- Haben Sie Ihr Haus selbst bewohnt und das mindestens in den vergangenen drei Kalenderjahren, so ist der Verkauf Ihrer Immobilie steuerfrei.
- Spekulationssteuer: Besitzen Sie ein Haus weniger als zehn Jahre lang und haben nie selbst darin gewohnt, fällt die Spekulationssteuer an. In diesem Rahmen zählt der Hausverkauf als Einkommen und wird mit der Einkommensteuer berechnet.
- Gewerbesteuer: Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien, dann müssen Sie ein Gewerbe anmelden und Ihren Gewinn versteuern.
- Grunderwerbsteuer: Sowohl Käufer:in als auch Verkäufer:in sind grunderwerbsteuerpflichtig. Wer die Steuer zahlt, sollte daher im Kaufvertrag festgehalten werden. Diese Steuer ersetzt die Mehrwertsteuer bei einem privaten Hausverkauf.
- Erbschaftssteuer: Auf ein geerbtes Haus zahlen Sie, nach Ausschöpfung des Freibetrags, eine Erbschaftssteuer. Beim Verkauf gelten dann ähnliche Regeln wie beim Verkauf eines gekauften Hauses.
Ein gekauftes oder gebautes Haus verkaufen: Welche Steuern fallen an?
Bei einem Hausverkauf kann die Spekulationssteuer anfallen. Diese greift, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren gekauft und wieder verkauft wird, sofern Sie das Haus nicht selbst als Eigentümer:in bewohnt haben. Dabei spricht man von der Spekulationsfrist. Die gleiche Regelung gilt auch, wenn Sie eine Wohnung verkaufen möchten. Ausschlaggebend ist das Datum der Beurkundung des jeweiligen Kaufvertrags.
Die Spekulationssteuer entfällt jedoch, wenn:
- die Immobilie ausschließlich für private Wohnzwecke von Ihnen als Eigentümer:in genutzt wurde. Dafür muss das Haus nicht als Hauptwohnsitz genutzt worden sein.
- Sie selbst als Immobilieneigentümer: in im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren die Immobilie selbst für private Zwecke bewohnt haben.
Wollen Sie ein selbst gebautes Haus verkaufen, in dem Sie nicht selbst gewohnt haben, so gilt die Spekulationsfrist ab dem Kauf des Grundstücks. Der Gewinn wird dann durch die Spekulationssteuer versteuert.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer beim Hausverkauf?
Die Höhe der Steuern, die Sie beim Immobilienverkauf zu zahlen haben, hängt zum einen vom Wert der Immobilie und dem damit verbundenen Veräußerungsgewinn ab. Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie steigern konnten und diese zu einem höheren Preis verkaufen, als sie beim Kauf kostete, wird dieser Veräußerungsgewinn als Einnahme verrechnet. Vom Verkaufspreis dürfen Sie dann noch die Kauf- und Verkaufsnebenkosten abziehen. Zum anderen hängt die Höhe der Steuer von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz ab. Wer mehr verdient, zahlt am Ende auf den Gewinn auch mehr Steuern.
Hausverkauf: Ab wann ist es gewerblich?
Vorsicht ist geboten, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien verkaufen. Ab diesem Punkt gelten Sie nämlich als Immobilienmakler:in und müssen dementsprechend ein Gewerbe anmelden und zahlen Gewerbesteuer für die Gewinne Ihres Unternehmens. Hierbei handelt es sich um die „Drei-Objekt-Grenze“. Diese gilt für Grundstücke jeglicher Art, also beispielsweise auch ein im Teileigentum stehender Garagenstellplatz. Die Höhe der Gewerbesteuer wird von der Kommune bestimmt, in der Sie die Steuer entrichten.
Außerdem gilt: Wenn bebaute Grundstücke über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren vermietet wurden, zählt deren Veräußerung grundsätzlich weiterhin zur privaten Vermögensverwaltung, unabhängig von der Größe des verkauften Grundbesitzes (BFH-Urteil vom 6. April 1990). Bei Grundstücken, die durch vorweggenommene Erbfolge oder Schenkung auf den oder die Verkäufer:in übergingen, wird die Besitzdauer des Vorbesitzes wie die eigene gerechnet. Die Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen allein führt nicht automatisch zu einer gewerblichen Tätigkeit, entscheidend ist auch hier die vorherige Nutzungsdauer. Weiterhin wird eine Gewinnsteuer beim Hausverkauf natürlich nur fällig, wenn auch ein Gewinn erzielt wird. Bei Verlusten zahlen Sie keine Steuern.
Wie viel Sie tatsächlich zahlen müssen, hängt vom Wert Ihrer Immobilie ab. Dafür sollten Sie schon vorab den Wert der Immobilie ermitteln.
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Ein geerbtes Haus verkaufen: Steuern?
Mit einem geerbten Haus geht unweigerlich der Gedanke der Erbschaftssteuer einher. Nicht alle müssen jedoch für ein geerbtes Haus Steuern zahlen. In vielen Fällen ist das Erben eines Hauses steuerfrei. Der Freibetrag für die Erbschaftssteuer basiert auf dem Grad der Verwandtschaft zwischen den Erbenden und dem oder der Erblasser:in. Grundlage hierfür ist das Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG ).
Zwischen Ehegatt:innen ist dieser Betrag mit 500.000 Euro am höchsten. Für Kinder der oder des Verstorbenen sind bis zu 400.000 Euro (pro Kind) steuerfrei. Bei Enkelkindern kommt es darauf an, ob deren Eltern noch leben oder nicht – so sind zwischen 200.000 und 400.000 Euro Freibetrag möglich. Je weiter das Verwandtschaftsverhältnis entfernt ist, desto niedriger wird der Freibetrag. Eine geerbte Immobilie ist dann steuerfrei, wenn die Erbin oder der Erbe selbst zuvor in der Immobilie gewohnt hat.
Häuser werden wie anderes Vermögen auch versteuert und müssen dementsprechend bewertet werden. Je nach Art des Gebäudes wird für die Erstellung des Verkehrswertgutachtens das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren verwendet.
Erben Sie also ein Haus im Wert von 800.000 Euro von dem bzw. der Ehepartner:in, zahlen Sie die Erbschaftssteuer nur auf die über dem Freibetrag liegenden 300.000 Euro. Darüber hinaus erben Sie nicht nur den Wert des Hauses, sondern auch die Spekulationsfrist. Das heißt, mit dem Erben des Hauses beginnt die Frist nicht erneut, sondern gilt ab dem Kaufdatum, zu dem der oder die Verstorbene das Haus einst erworben hat. Auch wenn der oder die Erblasser:in die vergangenen drei Kalenderjahre das Haus selbst genutzt hat, entfällt die Spekulationssteuer. Haben Sie die Immobilie selbst mindestens zehn Jahre lang bewohnt, so entfällt die Erbschaftssteuer auf das Haus ebenfalls.
Mehr Informationen finden Sie in unserem Ratgeber zum Thema:
Hausverkauf Steuern: Auch Käufer:innen zahlen Steuern!
Nicht nur der oder die Verkäufer:in muss beim Handel mit Immobilien eventuelle Steuern zahlen. Auch Hauskäuferinnen und -käufer müssen möglicherweise die Grunderwerbsteuer entrichten. Grundsätzlich sind nämlich sowohl Käufer:in als auch Verkäufer:in grunderwerbsteuerpflichtig. Im Verkaufsvertrag sollte dementsprechend festgehalten werden, wer die Steuer zu entrichten hat. Die Bundesländer haben hierfür jeweils einen eigenen Satz für die Höhe der Steuer festgelegt. In Nordrhein-Westfalen werden 6,5 Prozent Grunderwerbsteuersatz des Kaufpreises fällig. Diese Steuer muss direkt nach dem Erwerb der Immobilie an das zuständige Finanzamt abgeführt werden.
Haus verkaufen mit KSK-Immobilien: Ihr Immobilienmakler im Rheinland
Die erfahrenen Expertinnen und Experten der KSK-Immobilien unterstützen Sie rund um den Immobilienverkauf und stehen Ihnen während des gesamten Verkaufsprozesses zur Seite. Die Erstberatung ist dabei natürlich vollständig kostenfrei und unverbindlich.
Ihr:e Berater:in vor Ort kümmert sich um die gesamte Abwicklung des Verkaufsprozesses: angefangen bei der Immobilienbewertung über die optimale Immobilienvermarktung, beispielsweise mit professioneller Immobilienfotografie, bis hin zu Verhandlungsgesprächen und Notariatstermin. So profitieren Sie trotz möglicher Steuern von Ihrem Immobilienverkauf.
Und auch nachdem Sie Ihr Haus verkauft haben, sind wir weiterhin für Sie da. Profitieren Sie vom Rundum-Service der KSK-Immobilien und erzielen Sie den optimalen Verkaufspreis für Ihre Immobilie.
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