03.07.2024

Steuern beim Hausverkauf: Wer zahlt wann wie viel?

Roter Aktenordner mit vielen Unterlagen

Wir beantworten Ihnen in unserem Immobilienratgeber die wichtigsten Fragen rund um den Hausverkauf und die anfallenden Steuern sowie weitere Kosten. Erfahren Sie, worauf Sie beim Immobilienverkauf achten müssen und wie Sie Ihr Haus möglichst stressfrei und profitabel an den Markt bringen.

KSK-Immobilien steht Ihnen als kompetenter Partner bei Ihrem Immobilienverkauf zur Seite. Wir unterstützen Sie bei allen Phasen des Hausverkaufs.

Wer ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchte, egal, ob gekauft, gebaut oder gerbt, macht sich zurecht Sorgen über die damit verbundenen Kosten. Doch welche Steuern fallen beim Hausverkauf an? Neben den üblichen Kaufnebenkosten müssen in manchen Fällen nämlich zusätzlich Steuern gezahlt werden. Oft ist ein Hausverkauf steuerfrei – zumindest nach dem Ablaufen einer bestimmten Frist. Wann genau Steuern anfallen und wann nicht, erfahren Sie im Folgenden.

Die möglichen Steuern beim Hausverkauf auf einen Blick:

Spekulationssteuer: Besitzen Sie ein Haus weniger als zehn Jahre und haben nie selbst darin gewohnt, fällt die Spekulationssteuer an.
Einkommensteuer: Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien, dann müssen Sie ein Gewerbe anmelden und Ihren Gewinn versteuern.
Grunderwerbsteuer: Sowohl Käufer:in als auch Verkäufer:in sind grunderwerbsteuerpflichtig. Wer die Steuer zahlt, sollte daher im Kaufvertrag festgehalten werden. Diese Steuer ersetzt die Mehrwertsteuer bei einem privaten Hausverkauf.
Erbschaftssteuer: Auf ein geerbtes Haus zahlen Sie, nach Ausschöpfung des Freibetrags, eine Erbschaftssteuer. Beim Verkauf gelten dann ähnliche Regeln wie beim Verkauf eines gekauften Hauses.

Ein gekauftes oder gebautes Haus verkaufen: Welche Steuern fallen an?

Bei einem Hausverkauf kann die Spekulationssteuer anfallen. Diese greift, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren gekauft und wieder verkauft wird, sofern Sie das Haus nicht selbst als Eigentümer:in bewohnt haben. Auch wenn Sie eine Wohnung verkaufen möchten, fällt die Spekulationssteuer an. Ausschlaggebend ist das Datum der Beurkundung der jeweiligen Kaufverträge.

Die Spekulationssteuer entfällt jedoch, wenn:

  • die Immobilie ausschließlich für private Wohnzwecke von Ihnen als Eigentümer:in genutzt wurde.
  • Sie selbst als Immobilieneigentümer: in im Verkaufsjahr sowie in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren die Immobilie selbst für private Zwecke bewohnt haben.
  • Das gilt auch, wenn Sie die Immobilie davor vermietet haben. Sofern Sie die Immobilie zwei Kalenderjahre einschließlich des Verkaufsjahres nach der Vermietung selbst  bewohnen, entfällt folglich die Spekulationssteuer.

Wollen Sie ein selbst gebautes Haus verkaufen, so gilt die Spekulationsfrist ab dem Kauf des Grundstücks. Der Gewinn wird dann durch die Spekulationssteuer versteuert. Verkaufen Sie beispielsweise ein Mietshaus, in dem Sie selbst nie gelebt haben und welches Sie vor weniger als zehn Jahren gekauft haben, dann zahlen Sie auf den Gewinn die Spekulationssteuer. Aber: Wenn Sie selbst in dem Haus gewohnt haben (mindestens im Verkaufsjahr sowie beide Kalenderjahre zuvor), entfällt die Steuer. Dafür muss das Haus nicht als Hauptwohnsitz genutzt worden sein.

Doch wie viel zahlt man, wenn das nicht der Fall war? Die Höhe der Steuern, die Sie beim Immobilienverkauf zu zahlen haben, hängt zum einen von der Höhe des Wertzuwachses und dem damit verbundenen Veräußerungsgewinn und zum anderen von Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz ab. Wer mehr verdient, zahlt am Ende auf den Gewinn auch mehr Steuern.

Hausverkauf: Ab wann ist es gewerblich?

Vorsicht ist geboten, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren drei oder mehr Immobilien verkaufen. Ab diesem Punkt gelten Sie nämlich als Immobilienmakler:in und müssen dementsprechend ein Gewerbe anmelden. Hierbei handelt es sich um die „Drei-Objekt-Grenze“. Aber: wenn die drei Immobilien auf einem Grundstück liegen, fallen sie nicht unter die „Drei-Objekt-Grenze“. Weiterhin wird eine Gewinnsteuer beim Hausverkauf natürlich nur fällig, wenn ein Gewinn erzielt wird. Bei Verlusten zahlen Sie keine Steuern. Handelt es sich bei dem Objekt um ein Gewerbe, fallen dann auch Gewerbesteuern an.

Wie viel Sie womöglich zahlen müssen, hängt vom Wert Ihrer Immobilie ab. Dafür sollten Sie schon vorab den Wert der Immobilie ermitteln.

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Ein geerbtes Haus verkaufen: Steuern?

Mit einem geerbten Haus geht sofort auch der Gedanke der Erbschaftssteuer einher. Nicht alle müssen jedoch für ein geerbtes Haus Steuern zahlen. In vielen Fällen ist das Erben eines Hauses steuerfrei. Der Freibetrag für die Erbschaftssteuer basiert auf dem Grad der Verwandtschaft zwischen den Erbenden und dem oder der Erblasser:in. Zwischen Ehegatt:innen ist dieser Betrag mit 500.000 Euro am höchsten. Für Kinder der oder des Verstorbenen sind bis zu 400.000 Euro (pro Kind) steuerfrei. Bei Enkelkindern kommt es wiederum drauf an, ob deren Eltern noch leben oder nicht – so sind zwischen 200.000 und 400.000 Euro Freibetrag möglich. Je weiter das Verwandtschaftsverhältnis entfernt ist, desto niedriger wird der Freibetrag.

Häuser werden wie anderes Vermögen auch versteuert und müssen dementsprechend geschätzt werden.

Erben Sie also ein Haus im Wert von 800.000 Euro von der Ehepartnerin oder dem Ehepartner, zahlen Sie die Erbschaftssteuer nur auf die über dem Freibetrag liegenden 300.000 Euro . Darüber hinaus erben Sie nicht nur den Wert des Hauses, sondern auch die Spekulationsfrist. Das heißt, mit dem Erben des Hauses beginnt die Frist nicht erneut, sondern gilt ab dem Kaufdatum, zu dem der oder die Verstorbene das Haus einst erworben hat. Auch wenn der oder die Erblasser:in die vergangenen drei Kalenderjahre das Haus selbst genutzt hat, entfällt die Spekulationssteuer. Haben Sie die Immobilie selber mindestens zehn Jahre lang bewohnt, so entfällt die Erbschaftssteuer auf das Haus ebenfalls.

Hausverkauf Steuern: Auch Käufer:innen zahlen Steuern!

Nicht nur die Verkäuferin oder der Verkäufer muss beim Handel mit Immobilien möglicherweise Steuern zahlen. Auch Hauskäuferinnen und -käufer müssen möglicherweise die Grunderwerbsteuer entrichten. Grundsätzlich sind sowohl Käufer:in als auch Verkäufer:in grunderwerbsteuerpflichtig. Im Verkaufsvertrag sollte dementsprechend festgehalten werden, wer die Steuer zu entrichten hat. Die Bundesländer haben hierfür jeweils einen eigenen Satz für die Höhe der Steuer festgelegt. In Nordrhein-Westfalen werden 6,5 Prozent Grunderwerbsteuersatz des Kaufpreises fällig. Diese Steuer muss direkt nach dem Erwerb der Immobilie an das zuständige Finanzamt abgeführt werden.

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Die erfahrenen Expertinnen und Experten der KSK-Immobilien unterstützen Sie rund um den Immobilienverkauf und stehen Ihnen während des gesamten Verkaufsprozesses zur Seite. Die Erstberatung ist dabei natürlich vollständig kostenfrei und unverbindlich.

Ihr:e Berater:in vor Ort kümmert sich um die gesamte Abwicklung des Verkaufsprozesses: angefangen bei der Immobilienbewertung über die optimale Vermarktung bis hin zu Verhandlungsgesprächen und Notariatstermin. So profitieren Sie trotz möglicher Steuern von Ihrem Immobilienverkauf.

Und auch nachdem Sie Ihr Haus verkauft haben, sind wir weiterhin für Sie da. Profitieren Sie vom Rundum-Service der KSK-Immobilien und erzielen Sie den optimalen Verkaufspreis für Ihre Immobilie.

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