Einkommensteuer beim Hausverkauf

Ein Hausverkauf kann schnell zur Frage der Einkommensteuer führen. Ob die Einkommensteuer beim Immobilienverkauf tatsächlich anfällt, hängt von verschiedenen Faktoren ab, so etwa von der Spekulationsfrist und der Nutzung der Immobilie. Der steuerliche Aspekt kann dabei erhebliche Auswirkungen auf den erzielten Gewinn durch den Hausverkauf haben und sollte frühzeitig durchdacht werden.

In unserem Immobilienratgeber erfahren Sie alles Wichtige zur Einkommensteuer beim Hausverkauf – von den Voraussetzungen für eine steuerfreie Veräußerung bis hin zu möglichen Abschreibungen und steuerlichen Besonderheiten bei Erbschaften.

Die Expertinnen und Expertinnen der KSK-Immobilien unterstützen Sie gerne mit ihrem Fachwissen, damit Sie für den Immobilienverkauf steuerlich gut vorbereitet sind und Ihre Vorteile optimal nutzen.

Einkommensteuer beim Hausverkauf: Das Wichtigste im Überblick

• Einkommensteuerpflicht: Der Hausverkauf kann steuerpflichtig sein, wenn dieser innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren erfolgt und/oder das Haus nicht selbst genutzt wurde.
• Spekulationsfrist: Liegt der Hauskauf länger als zehn Jahre zurück, bleibt der Gewinn in der Regel steuerfrei.
• Selbstgenutztes Wohneigentum: Auch bei kürzerem Besitz bleibt der Gewinn durch den Verkauf der Immobilie steuerfrei, wenn die Immobilie in den letzten drei Kalenderjahren selbst bewohnt wurde.
• Erbschaft und Schenkung: Als Ausnahmefälle gelten hier besondere Regelungen. Die Spekulationsfrist wird im Falle der Erbschaft bzw. Schenkung auf den Erwerb des Erblassers bzw. der Erblasserin übertragen.
• Steueroptimierung: Mit der richtigen Planung und dem Wissen über Ausnahmen lassen sich oft hohe Steuerlasten vermeiden.

Wann fällt Einkommensteuer beim Hausverkauf an?

Egal ob Sie Ihr Haus, Ihr Grundstück oder Ihre Wohnung verkaufen möchten: Der Grundstücks- und Immobilienverkauf ist in der Regel steuerfrei. Insbesondere selbstgenutzte Immobilien unterliegen nicht der Einkommensbesteuerung. Jedoch kann beim Verkauf Ihres privaten Hauses eine Einkommensteuerpflicht entstehen, wenn ein Gewinn erzielt wird und bestimmte steuerliche Regelungen nicht erfüllt sind.

Das heißt: Grundsätzlich muss der erzielte Verkaufsgewinn aus dem Hausverkauf als „privates Veräußerungsgeschäft“ versteuert werden, wenn:

1. die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb verkauft wird und
2. sie nicht ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Die sogenannte Spekulationsfrist von zehn Jahren soll spekulative Gewinne aus kurzfristigem Immobilienhandel besteuern. Wenn Sie also eine Bestandsimmobilie nach dem Kauf oder eine Neubauimmobilie nach ihrer Fertigstellung ununterbrochen selbst genutzt und darin gewohnt haben, zahlen Sie keine Spekulationssteuer und damit auch keine Einkommensteuer.

Es gibt jedoch zusätzliche steuerfreie Ausnahmen: So sind Immobilienverkäufe steuerfrei, wenn das Haus im Verkaufsjahr und in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wurde. Zusätzlich gilt: Der erzielte Verkaufsgewinn wird im Rahmen der Einkommensteuer veranlagt und kann je nach persönlichem Steuersatz eine erhebliche Steuerlast darstellen.

Außerdem wird unterschieden, ob es sich um privates oder gewerbliches Immobilienvermögen handelt. Gewerblich genutzte Immobilien unterliegen speziellen steuerlichen Regelungen und der Verkauf von Gewerbeimmobilien ist in der Regel voll einkommensteuerpflichtig.

Spekulationsfrist: Die 10-Jahres-Regel

Die Spekulationsfrist ist eine der wichtigsten Grundlagen im Steuerrecht für Immobilienverkäufe und damit auch für den Hausverkauf. Diese Frist legt fest, dass Gewinne aus dem Hausverkauf steuerfrei sind, wenn seit dem Kauf mehr als zehn Jahre vergangen sind. Liegt der Kaufzeitpunkt für das Haus also länger als zehn Jahre zurück, bleibt der Erlös aus dem Hausverkauf steuerfrei.

Beispiel: Wenn ein Haus im Jahr 2010 erworben und 2021 verkauft wird, unterliegt der Gewinn aus dem Hausverkauf nicht der Einkommensteuer, da die zehnjährige Spekulationsfrist verstrichen ist.

Steuerliche Besonderheiten bei Erbschaft und Schenkung

Wenn Sie eine Immobilie erben und verkaufen möchten, übernehmen Sie als Erbe bzw. Erbin die steuerlichen Regelungen des Vorbesitzers bzw. der Vorbesitzerin, insbesondere auch die Spekulationsfrist. Gleiches gilt im Falle einer Schenkung.

So wird der Zeitpunkt des Erwerbs bzw. Hauskaufs durch den Erblasser bzw. die Erblasserin oder Schenker bzw. Schenkerin für die Berechnung herangezogen:

1. Erbschaft: Bei einer geerbten Immobilie ist der Gewinn aus dem Hausverkauf steuerfrei, wenn der Erblasser bzw. die Erblasserin das Haus bereits länger als zehn Jahre besessen hat oder die Immobilie in den letzten drei Jahren vor dem Erbfall vom Erblasser bzw. von der Erblasserin zu Wohnzwecken genutzt wurde.
2. Schenkung: Bei Schenkungen gilt das Gleiche: Die Spekulationsfrist wird auf den ursprünglichen Kaufzeitpunkt des Schenkers bzw. der Schenkerin übertragen.

Die Erbschafts- und Schenkungssteuer kann jedoch anfallen, wenn der Freibetrag für den Verwandtschaftsgrad überschritten wird. Detaillierte Informationen finden Sie in unserem Beitrag zum Thema Erbschaftssteuer bei Immobilien.

Einkommensteuer Hausverkauf: Ausnahmen für eine steuerfreie Veräußerung

In bestimmten Fällen ist ein Hausverkauf steuerfrei, auch wenn die zehnjährige Spekulationsfrist nicht eingehalten wird. Das gilt in den folgenden Fällen:

1. Selbstgenutztes Eigentum: Wenn Sie das Haus in den letzten drei Jahren vor dem Verkauf selbst genutzt haben, entfällt die Steuerpflicht, selbst wenn Sie das Objekt kürzer als zehn Jahre besessen haben.
2. Teileigentum: Für den Fall, dass Teile des Hauses selbst genutzt wurden, kann die Steuer auf den entsprechenden Anteil entfallen. Ein Beispiel dafür wäre eine teilweise selbstgenutzte Doppelhaushälfte.
3. Verkaufszeitraum und Jahreswechsel: Da die steuerliche Selbstnutzung auch nur anteilig im Jahr des Immobilienverkaufs angerechnet wird, kann die Steuerfreiheit durch einen Jahreswechsel in den letzten drei Jahren vor Verkauf erreicht werden.

Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns

Die Einkommensteuer beim Hausverkauf wird auf den Gewinn erhoben. Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anschaffungskosten.

• Verkaufspreis: der tatsächliche Betrag, der beim Verkauf des Hauses erzielt wurde.
• Abzug der Anschaffungskosten: Dazu zählen der ursprüngliche Kaufpreis, Kaufnebenkosten (Notarkosten, Grundbuchkosten, Maklerprovision) sowie Ausgaben für Bau- oder Modernisierungsmaßnahmen, die den Wert der Immobilie steigern.
• Abzugsfähige Nebenkosten: Auch Ausgaben für Instandhaltungen oder Immobiliensanierungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Erwerb angefallen sind und insgesamt 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen, können den Gewinn mindern.

Kosten, die den Verkaufsgewinn mindern

Beim privaten Hausverkauf können einige Kosten den Verkaufsgewinn und damit die Steuerlast reduzieren. Zu diesen Kosten zählen:

• Renovierung und Modernisierung: Ausgaben, die den Immobilienwert steigern und innerhalb der Spekulationsfrist aufgewendet wurden.
• Anschaffungskosten des Grundstücks: Diese sollten gesondert von den Gebäudekosten angegeben werden, da Grund und Boden nicht abgeschrieben werden.

Unsere Expertinnen und Experten der KSK-Immobilien unterstützen Sie gerne dabei, Ihre Ausgaben optimal darzustellen und mögliche steuerliche Vorteile auszuschöpfen.

Neben der Bewertung Ihrer Immobilie und Kategorisierung Ihrer Renovierungs- und Modernisierungskosten beraten wir Sie zu weiteren möglichen Abzugsposten, wie z. B. Notarkosten und Finanzierungskosten, die ebenfalls gewinnmindernd wirken können. Mit unserer fundierten Marktkenntnis und umfassenden Beratung helfen wir Ihnen, den Verkaufsprozess effizient zu gestalten und steuerlich optimal zu gestalten. Mit unserem Immobilienwertrechner erhalten Sie eine präzise und fundierte Einschätzung des Marktwerts Ihrer Immobilie, wodurch Sie den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen und zugleich steuerliche Vorteile durch eine exakte Kostenaufstellung nutzen können.