Eine Wohnflächenberechnung ist ein essenzieller Aspekt für die Bewertung einer Immobilie. Aufgrund der hohen Komplexität der Wohnflächenverordnung ist es ratsam, eine Gutachterin bzw. einen Gutachter mit der Berechnung der Wohnfläche zu beauftragen. Diese professionelle Berechnung benötigen Sie für den Immobilienverkauf und die Immobilienvermietung. Auch vor Gericht, beispielsweise bei einem Rechtsstreit oder einer Scheidung, ist eine ordnungsgemäße Wohnraumberechnung erforderlich.
KSK-Immobilien unterstützt Sie gerne – mit zertifizierten Gutachter:innen und einer fachgerechten Flächenberechnung. Die Wohnflächenberechnung kann bequem über das Kontaktformular angefragt oder direkt im Onlineshop bestellt werden – jetzt sogar mit 20 % Rabatt. Schnell sein lohnt sich:
Inhalt.
Wohnfläche vs. Nutzfläche – was sind die Unterschiede?
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)
Wohnflächenberechnungs-Vorlage: Kostenfreies Muster als PDF
Wohnflächenberechnung nach DIN 277
Dachschrägen, Balkon, Treppen und Flure: So werden sie berechnet
Wann wird eine Berechnung der Wohn- und Nutzfläche benötigt?
Wer führt eine Wohnflächenberechnung durch?
Wohnflächenberechnung: Das Wichtigste in Kürze
- Die gängigste Methode, um die Wohnfläche zu berechnen, ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung. Diese Form der Wohnflächenberechnung ist gerichtsfest.
- Eine korrekte Wohnflächenberechnung ist entscheidend für die Festlegung von Kauf- und Mietpreisen.
- Für die Wohnflächenberechnung wird die Wohnfläche aller Räume einer Immobilie berechnet. Für Balkone, Terrassen und Kellerabteile gelten Sonderregelungen.
- Falsche Angaben zur Wohnfläche im Miet- oder Kaufvertrag können rechtliche Konsequenzen für Vermieter:innen bzw. Verkäufer:innen haben.
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Qualifizierte Wohnflächenberechnung: Unsere Leistung im Überblick
Fachgerechte Wohnflächenberechnung mit KSK-Immobilien.
✓ Vor-Ort-Begehung durch Sachverständige der KSK-Immobilien
✓ Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV)
✓ Nutzflächenberechnung nach DIN 277
✓ Zwei gebundene Ausfertigungen der Flächenberechnung
KSK-Immobilien steht Ihnen als kompetente Partnerin für eine Wohnflächenberechnung zur Seite und unterstützt Sie in allen Immobilienangelegenheiten rund um die Immobilienbewertung und den Immobilienverkauf.
Wohnfläche vs. Nutzfläche – was sind die Unterschiede?
Wohnfläche und Nutzfläche sind zwei Begriffe, die häufig im Zusammenhang mit Immobilien verwendet werden. Obwohl sie auf den ersten Blick ähnlich erscheinen, bezeichnen sie unterschiedliche Aspekte einer Immobilie. Die genaue Kenntnis dieser Unterschiede ist nicht nur für Immobilienbesitzer:innen und -käufer:innen wichtig, sondern auch für Mieter:innen, da sie die Berechnung der Mietpreise und den verfügbaren Raum beeinflussen.
Wohnfläche bezieht sich auf den Teil der Immobilie, der tatsächlich als Wohnraum genutzt wird. Dazu zählen z. B. Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer und Badezimmer. Die DIN 277 verwendet für Flächen, die der Zweckbestimmung des Bauwerks dienen, den Begriff Nutzungsfläche (umgangssprachlich „Nutzfläche“). Davon abzugrenzen sind Technikflächen sowie Verkehrsflächen wie Treppenhäuser, Flure oder Aufzüge. Die Berechnung der Nutzfläche erfolgt nach DIN 277, während die Berechnung der Wohnfläche meist nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) erfolgt.
Unter die Nutzungsfläche fallen neben den Zweckbestimmungen Wohnen und Aufenthalt auch weitere Verwendungszwecke:
- Büroarbeit
- Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Forschung und Entwicklung/Heilen und Pflegen
- Lagern, Verkaufen und Verteilen
- Bildung, Unterricht und Kultur
- Pflegen und Heilen
- Sonstige Nutzungen
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Die Wohnflächenberechnung ermittelt die gesamte Wohnfläche einer Immobilie. Dabei werden die Grundflächen aller Räume berücksichtigt, die ausschließlich zu einer Wohnung oder Immobilie gehören und nach der jeweiligen Berechnungsmethode als Wohnfläche angerechnet werden dürfen. Grund- und Wohnfläche unterscheiden sich also in der Regel.
Für die Berechnung der Wohnfläche bzw. Grundflächen und Rauminhalten gibt es zwei gängige Methoden: die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die Berechnung nach DIN 277. Für den Einsatz im öffentlich geförderten Bereich muss die WoFlV eingesetzt werden. Für den freien Wohnungsmarkt ist die Methode flexibel wählbar. Die Berechnung nach Wohnflächenverordnung wird aber in der Praxis am häufigsten verwendet.
Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFIV)
In der Praxis ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung die gängige Methode, sofern im Kauf- oder Mietvertrag nicht eine andere Berechnungsart festgehalten ist. Diese Berechnungsmethode ist seit dem 1. Januar 2004 in Kraft.
Welche Räume gehören zur Wohnfläche?
Die Wohnfläche besteht gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus den Grundflächen der Räume, die allein zu einer bestimmten Wohnung gehören. Das umfasst:
- Wohnzimmer
- Schlaf-/Kinderzimmer
- Küchen
- Esszimmer
- Wohnungsflure
- Badezimmer und WCs
- Neben- und Abstellräume innerhalb der Wohnung
Außenbereiche wie Balkone, Terrassen, Loggien und Wintergärten werden nur anteilig angerechnet. In der Regel werden diese Flächen zu 25 Prozent, in bestimmten Fällen zu bis zu 50 Prozent angerechnet. Unbeheizbare Wintergärten werden zur Hälfte, beheizbare Wintergärten grundsätzlich vollständig berücksichtigt. Gerade bei der Bewertung solcher Außenflächen kommt es in der Praxis häufig zu Streitigkeiten zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen.
Wie Balkone und Terrassen berechnet werden, hängt unter anderem vom Zeitpunkt des Mietvertrags ab. Für Mietverträge, die nach dem 1. Januar 2004 geschlossen wurden, gilt grundsätzlich die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Nach § 4 WoFlV werden Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten in der Regel zu 25 Prozent auf die Wohnfläche angerechnet. Bei besonders hochwertigen Außenbereichen, etwa einem großzügigen Südbalkon mit guter Aussicht, kann die Anrechnung bis zu 50 Prozent betragen. Nicht beheizbare Wintergärten werden meist nur zur Hälfte berücksichtigt, beheizbare Wintergärten hingegen vollständig.
Um Fehler bei der Wohnflächenberechnung zu vermeiden, empfiehlt sich die Unterstützung durch erfahrene Fachleute. KSK-Immobilien unterstützt dabei mit zertifizierten Gutachter:innen und einer fachgerechten Flächenberechnung.
Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?
Nicht alle Flächen einer Immobilie werden gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV) zur Wohnfläche gezählt. Maßgeblich sind unter anderem Nutzung und Deckenhöhe der Räume. Bestimmte Zubehörräume bleiben grundsätzlich unberücksichtigt, darunter beispielsweise:
- Kellerabteile
- Abstellräume und Kellerersatzräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden
- Waschküchen und Trockenräume
- Dachbodenräume
- Heizungsräume
- Garagen
Zudem werden Geschäftsräume nicht zur Wohnfläche gezählt, ebenso wie Räume, die nicht dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Landes entsprechen.
Wohnflächenberechnungs-Vorlage: Kostenfreies Muster als PDF
Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist entscheidend – sei es für die Mietpreisfestlegung, die Nebenkostenabrechnung oder den Immobilienverkauf. Falls Sie das als Vermieter:in oder Eigentümer:in selbst übernehmen wollen, stellen wir Ihnen eine praktische Vorlage zur Wohnflächenberechnung zur Verfügung. Sie orientiert sich an den geltenden Regelwerken und hilft Ihnen dabei, Wohnflächen transparent und nachvollziehbar zu ermitteln.
Doch zu kompliziert? Wenn Sie Ihre Wohnflächenberechnung lieber den Profis überlassen möchten, nutzen Sie unseren Onlineshop und bestellen Sie Ihre Wohnflächenberechnung bequem online.
Wohnflächenberechnung nach DIN 277
Die DIN 277 ist eine deutsche Norm, die Richtlinien für die Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken im Hochbau liefert. Es ist wichtig zu beachten, dass die DIN 277 primär die Begriffe der Brutto-Grundfläche (BGF), Netto-Raumfläche (NRF), Nutzfläche (NUF), Verkehrsfläche (VF) und Technikfläche (TF) definiert und sich nicht direkt auf die Berechnung der Wohnfläche, wie sie beispielsweise in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) behandelt wird, bezieht.
- Brutto-Grundfläche (BGF): Sie umfasst die Gesamtfläche des Bauwerks, einschließlich aller umschlossenen Räume sowie der Konstruktionsgrundflächen (Wände, Stützen etc.). Die BGF ist die Summe aus Netto-Raumfläche (NRF) und Konstruktions-Grundfläche (KGF).
- Netto-Grundfläche (NRF): Die NRF setzt sich zusammen aus der Nutzfläche (NUF), der Technischen Funktionsfläche (TF) und der Verkehrsfläche (VF). Diese Flächenkategorie bezieht sich auf die tatsächlich nutzbaren Bereiche eines Gebäudes für dessen Bestimmungszweck.
- Nutzungsfläche (NUF): Flächen für Wohnen, Arbeiten, Verkaufen, Lehren, Heilen etc.
- Technische Funktionsfläche (TF): Flächen für technische Anlagen und Installationen.
- Verkehrsfläche (VF): Flächen für die Erschließung und den Verkehr innerhalb des Gebäudes, wie Flure, Treppen, Aufzüge.
- Konstruktions-Grundfläche (KGF): Die Fläche, die von den tragenden und nichttragenden Bauteilen des Gebäudes eingenommen wird.
Bei der Berechnung nach DIN 277 wird zunächst die Brutto-Grundfläche anhand der Außenmaße des Gebäudes ermittelt und anschließend in Netto-Raumfläche und Konstruktions-Grundfläche unterteilt. Die Netto-Raumfläche wird wiederum in Nutz-, Technik- und Verkehrsflächen aufgeschlüsselt.
Ein wesentlicher Unterschied zur Wohnflächenverordnung besteht darin, dass Balkone, Terrassen und Loggien vollständig (100 %) berücksichtigt werden. Auch Dachschrägen oder angeschlossene Kellerräume werden vollständig angerechnet. Dadurch kann die berechnete Fläche nach DIN 277 deutlich höher ausfallen als nach der Wohnflächenverordnung – bei Dachgeschosswohnungen teilweise um bis zu 40 Prozent.
Dachschrägen, Balkon, Treppen und Flure: So werden sie berechnet
Bei Flächen wie Balkonen, Treppen und Fluren stellt sich schnell die Frage, ob diese Flächen tatsächlich als Wohnfläche gezählt werden. Auch Dachschrägen beeinflussen die Berechnung des Wohnraums maßgeblich.
In der Wohnflächenverordnung zählen Treppen bzw. ein Treppenhaus nur unter bestimmten Bedingungen zur Wohnfläche, während ein normaler Flur, soweit er nur von dem Haus bzw. der Wohnung verwendet werden kann, uneingeschränkt als Wohnfläche gilt. Im Kontext der DIN 277 gelten Flure dagegen als Verkehrsfläche, da sie den Zugang zu den Nutzflächen ermöglichen. Damit zählen sie zur Netto-Raumfläche und haben indirekt Einfluss auf die Berechnung der Wohn- und Nutzflächen.
Bei Treppen ist die Anzahl der Steigungen entscheidend: Hat eine Treppe bis zu drei Steigungen, wird sie vollständig zur Wohnfläche gezählt. Bei mehr als drei Steigungen wird das Treppenhaus nicht zur Wohnfläche gerechnet.
Für die Fläche unter der Treppe gilt die sogenannte lichte Höhe (Abstand zwischen Boden und Treppenunterseite):
- mindestens 2 m Höhe → 100 % Anrechnung
- 1-2 m Höhe → 50 % Anrechnung
- unter 1 m Höhe → keine Anrechnung.
Bei der DIN 277 ist die Berechnung von der Wohnfläche eines Treppenhauses anders geregelt. Demnach zählen Treppenabsätze und Treppen unabhängig von der Anzahl der Steigungen zur Verkehrsfläche und werden vollständig der Netto-Raumfläche zugerechnet, während Raumteile unter Treppen abhängig von einer lichten Höhe über 1,5 Meter ebenfalls zur Netto-Raumfläche hinzugerechnet werden.
Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen
Da Dachschrägen die Nutzbarkeit eines Raumes einschränken, werden sie in der Wohnflächenberechnung gesondert berücksichtigt. Nach der WoFlV zählen Flächen unter Dachschrägen nur bei einer Raumhöhe von mindestens zwei Metern vollständig (100 %) zur Wohnfläche. Liegt die Raumhöhe zwischen ein und zwei Metern, werden 50 Prozent der Fläche angerechnet. Bei einer Raumhöhe unter einem Meter bleibt die Fläche unberücksichtigt. Diese Regelung trägt dem Umstand Rechnung, dass Bereiche mit Dachschrägen nur eingeschränkt nutzbar sind.
Da die Wohnflächenberechnung von vielen weiteren Faktoren abhängt, lohnt es sich, ein professionelles Gutachten erstellen zu lassen. KSK-Immobilien steht Ihnen hierbei als kompetente Partnerin zur Seite.
Schornsteine, Nischen und Co – so fließen sie in die Wohnfläche ein
Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen (sobald sie höher als 1,5 Meter sind und einen Flächeninhalt von mehr als 0,1 Quadratmeter haben) sind keine Wohnfläche und müssen abgezogen werden.
Auch bei Nischen gilt: Sofern Fenster- und offene Wandnischen nicht bis zum Boden herunterreichen oder 13 Zentimeter oder weniger tief sind, zählen sie nicht als Wohnfläche und müssen gegebenenfalls abgezogen werden.
Wann wird eine Berechnung der Wohn- und Nutzfläche benötigt?
Die Berechnung der Wohnfläche ist in vielen Fällen wichtig. Bei einem Immobilienverkauf stellen die Quadratmeter des Hauses bzw. der Wohnung die Grundlage bei der Ermittlung des Verkaufspreises dar. Möchten Sie eine Immobilie vermieten, hängt die Höhe der Kaltmiete ebenfalls von der Quadratmeterzahl ab. Aber nicht nur für Miete und Verkaufspreis ist die Flächenberechnung entscheidend – auch die Betriebskosten werden in der Regel pro Quadratmeter erhoben.
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6 Gründe für eine Wohnraumberechnung
| Wann Sie eine Wohnfläche berechnen lassen sollten | |
|---|---|
| Immobilienverkauf und Kauf einer Immobilie | Mit der Wohnflächenberechnung können Sie als Verkäufer:in das ganze Potenzial Ihrer Immobilie ausschöpfen, denn nur mit einer professionellen Berechnung ist es möglich, den optimalen Verkaufspreis zu ermitteln. Aber auch beim Kauf einer Immobilie sollten Sie sich vergewissern, dass die Wohnfläche richtig bemessen wurde und Sie einen angemessenen Preis für die Immobilie zahlen. Sollte die Wohnfläche unter dem angegebenen Wert liegen, können Sie einen günstigeren Preis verhandeln. |
| Immobilienvermietung | Als Vermieter:in können Sie sich mithilfe einer Wohnflächenberechnung absichern. Aber auch Mieter:innen können mit einer Berechnung der Wohnfläche für Klarheit sorgen. Neben der Höhe der Kaltmiete sind ebenso die Nebenkosten abhängig von der Größe der Wohnfläche. Halten Sie im Mietvertrag fest, welche Methode zur Flächenberechnung angewandt wurde, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden. |
| Finanzierung | Für die Bank ist die Wohnfläche eine wichtige Information über die Wirtschaftlichkeit des Immobilienkaufs. Denn eine Immobilie mit hohem Wert bietet auch eine hohe Sicherheit für den aufgenommenen Kredit. |
| Immobiliengutachten | Die Größe der Immobilie und damit die Wohnfläche von Haus und Wohnung sind ein wichtiges Kriterium für die Immobilienbewertung. Im Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren wird die genaue Wohnfläche zwingend für die Ermittlung des Verkehrswertes benötigt. Eine professionelle Wohnflächenvermessung und die Wohnflächenberechnung sind somit für Immobiliengutachten notwendig. |
| Abgleich mit Vereinbarungen des Mietvertrags | Wenn Sie als Mieter:in die Vermutung haben, dass die Wohnfläche zu hoch ist und nicht der tatsächlichen Wohnfläche entspricht, können Sie das mit einer Wohnflächenberechnung herausfinden, entsprechende Konsequenzen ziehen und ggf. eine Mietminderung einfordern. |
| Gerichtliche Auseinandersetzungen | Für gerichtliche Auseinandersetzungen, beispielsweise bei einem Rechtsstreit um Erbschaften und Schenkungen oder im Falle einer Scheidung, ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung erforderlich und dient als gerichtsfestes Dokument. |
Wer führt eine Wohnflächenberechnung durch?
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Eine professionelle Wohnflächenberechnung wird durch eine Gutachterin oder einen Gutachter in Form einer zertifizierten Maklerin bzw. eines zertifizierten Maklers durchgeführt. Es wird nicht empfohlen, eine Wohnflächenberechnung selbst zu erstellen. Diese Berechnung kann in Streitfällen zu Problemen führen. Deshalb ist es ratsam, eine Gutachterin bzw. einen Gutachter mit der Berechnung der Wohnfläche zu beauftragen. Diese professionelle Berechnung ist in der Regel auch vor Gericht verwendbar.
KSK-Immobilien unterstützt Sie gerne bei der Nutz- und Wohnflächenberechnung. Unsere zertifizierten Gutachter:innen führen für Sie eine fachgerechte Flächenberechnung durch – jetzt mit 20 % Rabatt. Schnell sein lohnt sich!
Was passiert bei einer fehlerhaften Wohnflächenberechnung?
Prüfen Sie bei einem Hauskauf unbedingt die Berechnung der Wohnfläche. Nach Abschluss des Kaufvertrags liegt es im Ermessen des Gerichts, ob der Kaufpreis gemindert werden kann oder Schadenersatz fällig wird. Mieter:innen können die Miete mindern, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche liegt. Ist die Wohnung allerdings größer als im Vertrag angegeben, kann der Vermieter bzw. die Vermieterin die wirkliche Wohnungsgröße bei der nächsten Betriebskostenabrechnung und Mieterhöhung zugrunde legen, sofern bei den Betriebskosten nach Wohnfläche abgerechnet wird.
Möchten Sie sichergehen, dass die Flächenberechnung korrekt erstellt wird, lassen Sie diese von Profis vornehmen. Die Expert:innen der KSK-Immobilien helfen Ihnen gerne weiter. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung oder bestellen Sie Ihre Wohnflächenberechnung in unserem Onlineshop mit 20 % Rabatt.
Wohnfläche berechnen mit KSK-Immobilien
Neben der Wohnflächenberechnung bieten wir noch zahlreiche weitere Services rund um die Immobilie an.
- Berechnung des Preises Ihrer Immobilie
- Erstellung eines Exposés
- Präsentation Ihrer Immobilie bundesweit online und in der Sparkasse in Ihrer Nähe
- Planung der Besichtigungstermine mit den Interessent:innen
- Verhandlungen mit dem Käufer bzw. der Käuferin
- Begleitung zum Notariatstermin
Häufige Fragen zur Wohnflächenberechnung
Die Wohnflächenberechnung erfolgt in der Regel nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder nach DIN 277. Dabei werden alle relevanten Räume vermessen und nach den jeweiligen Regelwerken zur Wohnfläche angerechnet oder ausgeschlossen.
Balkone, Terrassen und Loggien werden meist nur anteilig zur Wohnfläche gezählt. Nach der Wohnflächenverordnung werden diese Flächen in der Regel zu 25 Prozent und in besonderen Fällen zu maximal 50 Prozent angerechnet.
Bei Dachschrägen hängt die Anrechnung von der Raumhöhe ab. Flächen mit mindestens zwei Metern Raumhöhe zählen vollständig, Flächen zwischen ein und zwei Metern zu 50 Prozent und Flächen unter einem Meter werden nicht berücksichtigt.
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