Wohnflächenberechnung

Wohnflächenberechnung leicht gemacht.

Sie möchten die Wohnfläche Ihrer Immobilie professionell berechnen lassen?
Die Expert*innen der KSK-Immobilien GmbH sind für Sie da.

Was ist eine Wohnflächenberechnung?

Die Wohnflächenberechnung ermittelt die Summe der Wohnflächen einer Immobilie. Dabei gibt es verschiedene Methoden zur Berechnung, sodass die Ergebnisse einer Wohnflächenberechnung für dieselbe Immobilie je nach Methode unterschiedlich ausfallen können. Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Immobilie oder einer Wohnung gehören und die gemäß der angewandten Rechtsgrundlage und der damit verbundenen Berechnungsmethode anrechenbar sind. Grund- und Wohnfläche unterscheiden sich also in der Regel.

Wann wird eine Berechnung der Wohn- und Nutzfläche benötigt?

Die Berechnung der Wohnfläche ist in vielen Fällen wichtig. Bei einem Immobilienverkauf stellen die Quadratmeter des Hauses oder der Wohnung die Grundlage bei der Ermittlung des Verkaufspreises dar. Möchten Sie eine Immobilie vermieten, liegt der Kaltmiete ebenfalls die Quadratmeteranzahl zugrunde. Aber nicht nur für Miete und Verkaufspreis ist die Flächenberechnung entscheidend – auch die Betriebskosten werden pro Quadratmeter erhoben.

Die häufigsten Verwendungszwecke sind:

  • Verkauf/Kauf einer Immobilie
    • Mit der Wohnflächenberechnung können Sie als Verkäufer das ganze Potenzial Ihrer Immobilie ausschöpfen, denn nur mit einer professionellen Berechnung ist es möglich, den optimalen Verkaufspreis zu ermitteln.
  • Vermietung
    • Als Vermieter können Sie sich absichern und auch Mieter können mit einer Berechnung der Wohnfläche für Klarheit sorgen. Neben der Höhe der Kaltmiete sind ebenso die Nebenkosten abhängig von der Größe der Wohnfläche. Halten Sie im Mietvertrag fest, welche Methode zur Flächenberechnung angewandt wurde, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden.
  • Finanzierung
    • Die Wohnfläche ist für die Bank eine wichtige Information über die Wirtschaftlichkeit des Immobilienkaufs. Denn eine Immobilie mit hohem Wert bietet eine hohe Sicherheit für den aufgenommenen Kredit.
  • Als Teil von Immobiliengutachten
  • Versicherungssumme
    • Für Versicherungen (z.B. Hausrats- und Gebäudeversicherung) ist die Wohnflächenberechnung eine maßgebliche Größe für das Festlegen der Versicherungssumme.
  • Grundlage für weitere Überlegungen
  • Abgleich mit Vereinbarungen des Mietvertrags
  • Gerichtliche Auseinandersetzungen

Wie erfolgt die Berechnung der Wohnfläche?

Es gibt zwei verschiedene Methoden zur Berechnung der Wohnfläche. Alternativ zu der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) kann die Berechnung auch nach DIN 277 erfolgen. Für den Einsatz im öffentlich geförderten Bereich muss die WoFlV eingesetzt werden, für den freien Wohnungsmarkt ist die Methode flexibel wählbar. Die Berechnung nach Wohnflächenverordnung wird in der Praxis am häufigsten verwendet.

WoFlV

Üblicherweise wird die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung eingesetzt, sofern im Kauf- oder Mietvertrag nicht eine andere Berechnungsart festgehalten ist. Diese Berechnungsmethode ist seit dem 01. Januar 2004 in Kraft.

Welche Räume gehören zur Wohnfläche?

Die Wohnfläche besteht gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus den Grundflächen der Räume, die allein zu einer bestimmten Wohnung gehören. Das umfasst:

  • Wohnzimmer
  • Schlaf-/Kinderzimmer
  • Küchen
  • Esszimmer
  • Wohnungsflure
  • Badezimmer und WCs
  • Neben- und Abstellräume innerhalb der Wohnung

Generell gilt, dass Raumteile ab einer Deckenhöhe von 2 Metern zu 100 Prozent als Wohnfläche angerechnet werden. Räume mit einer lichten Höhe zwischen 1-2 Meter werden mit 50 Prozent der Fläche angerechnet. Flächen mit Raumhöhen unter 1 Meter zählen nicht zur Wohnfläche. Auch Flächen unter Treppen werden erst ab einem Meter Höhe berechnet.

Außenbereiche, wie Balkone, Terrassen, Loggien und Wintergärten werden anteilig zu Wohnfläche gezählt. In der Regel zählen diese Bereiche zu 25 Prozent, in manchen Fällen auch zu 50 Prozent zur Wohnfläche hinzu.

Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?

Nicht zur Wohnfläche einer Wohnimmobilie zählen Zubehörräume, darunter:

  • Kellerabteile
  • Abstellräume und Kellerersatzräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden
  • Waschküchen und Trockenräume
  • Dachbodenräume
  • Heizungsräume
  • Garagen

Zudem werden Geschäftsräume nicht gezählt, ebenso wie Räume, die nicht dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Landes entsprechen.

DIN 277

Mit der DIN-Norm 277 werden die „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ berechnet. Dabei wird die Grundfläche als Basis genommen und in die Kategorien Nutzfläche (z.B. Zimmer), Verkehrsfläche (z.B. Flure) und Funktionsfläche (z.B. Lagerräume) unterteilt. Gemäß DIN 277 ergibt die Summe aus Nutz- und Verkehrsflächen die Wohnfläche einer Immobilie.

Ein wichtiger Unterschied zwischen den beiden Berechnungsmethoden ist, dass Flächen wie Terrassen, Balkone und Loggien mit 100 Prozent und nicht nur anteilig angerechnet werden. Auch Schrägen zählen voll, ebenso wie angeschlossene Kellerräume. Entsprechend kann das Endergebnis der Flächenberechnung gemäß DIN-Norm 277 deutlich höher ausfallen, als bei der WoFlV – bei einer Dachgeschosswohnung mit Schrägen beispielsweise sogar um bis zu 40 Prozent.

II. BV (Zweite Berechnungsverordnung)

Die Zweite Berechnungsmethode ist der Vorgänger der Wohnflächenverordnung und wird heute nicht mehr eingesetzt.

DIN 283

In der Praxis kaum noch relevant ist die Berechnung nach DIN 283, die seit 1989 nicht mehr in Kraft ist. Diese Berechnungsmethode enthält keine Informationen zu Garagen, Heizungsräumen oder Terrassen.

Wer führt eine Wohnflächenberechnung durch?

Aufgrund der hohen Komplexität der Wohnflächenverordnung ist es ratsam, einen unserer Gutachter mit der Berechnung der Wohnfläche zu beauftragen. Diese professionelle Berechnung ist in der Regel auch vor Gericht verwendbar. Die Immo-Modul ist Teil der KSK-Immobilien GmbH und deren zertifizierten Gutachter – gerne führen wir für Sie eine fachgerechte Flächenberechnung durch. Kontaktieren Sie uns über das Kontaktformular auf dieser Seite.

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Was ist der Unterschied zwischen Grund-, Wohn- und Nutzfläche?

Die Grundfläche ist die Fläche des Fußbodens bzw. die Fläche eines Gebäudes, die den Boden berührt.

Die Wohnfläche besteht aus der Fläche, die bewohnbar ist. Möchten Sie eine Nutzfläche zur Wohnfläche umfunktionieren, benötigen Sie für die entsprechenden Umbauten eine Genehmigung.

Als Nutzfläche wird die Fläche definiert, die zu einem bestimmten Zweck genutzt werden kann. Ein Zweck kann dabei das Wohnen sein, sodass die Wohnfläche ein Teil der Nutzfläche ist. Beispiele für Nutzfläche, die keine Wohnfläche ist, sind etwa Büros, Lager, Produktionsflächen und Unterrichtsräume.

Flächen, die nicht zur Nutzfläche gehören, sind Verkehrsflächen (u.a. Flure, Treppen, Aufzüge) und Funktionsflächen (z.B. Heizungs- und Maschinenräume, betriebstechnische Anlagen).

Welchen Einfluss hat die Nutzfläche auf den Wert einer Immobilie?

Auch wenn die Wohnfläche der entscheidende Faktor bei der Ermittlung eines marktgerechten Verkaufspreises ist, hat auch die Nutzfläche einen großen Einfluss auf den Immobilienwert. Beispielsweise kann ein ausgebauter Dachboden oder ein trockener Keller als Nutzfläche den Wert eines Hauses steigern. Basiert die Immobilienbewertung allein auf der Wohnfläche, wird die Immobilie ggf. als zu niedrig eingestuft. Daher sollte die Nutzfläche in die Immobilienbewertung einfließen.

FAQ Wohnflächenberechnung

Was ist WoFlV?

Die Abkürzung WoFlV steht für Wohnflächenverordnung. Gemäß dieser Verordnung wird die Wohnfläche einer Immobilie nach bestimmten Kriterien ermittelt. Am freien Wohnungsmarkt ist die Berechnungsmethode frei wählbar, im öffentlich geförderten Bereich ist die WoFlV hingegen Pflicht.

Welche DIN ist für die Wohnflächenberechnung relevant?

Eine Berechnungsmethode zur Ermittlung der Wohnfläche ist DIN 277. Im Gegensatz zu der Berechnung gemäß Wohnflächenverordnung werden beispielsweise Balkone, Terrassen und Flächen mit Schrägen zu 100 Prozent angerechnet. So fällt das Endergebnis oftmals höher aus, als bei einer Berechnung nach WoFlV. In der Vergangenheit wurde die DIN 283 zur Berechnung der Wohnfläche eingesetzt. Diese Methode ist jedoch in der Praxis kaum noch relevant.

Wie teuer ist eine Wohnflächenberechnung?

Die Kosten für eine professionelle Wohnflächenberechnung durch einen Gutachter bemessen sich nach der Objektgröße. Kontaktieren Sie uns gerne für eine kostenlose Beratung.

Was passiert bei einer fehlerhaften Wohnflächenberechnung?

Prüfen Sie bei einem Hauskauf unbedingt die Berechnung der Wohnfläche. Nach Abschluss des Kaufvertrags liegt es im Ermessen des Gerichts, ob der Kaufpreis gemindert werden kann oder Schadenersatz fällig wird.

Mieter hingegen haben die Möglichkeit, ihre Miete zu kürzen, wenn die Wohnfläche, die im Mietvertrag angegeben ist, um mindestens zehn Prozent abweicht. Ist die Wohnung allerdings größer, als im Vertrag angegeben, kann der Vermieter die wirkliche Wohnungsgröße bei der nächsten Betriebskostenabrechnung und Mieterhöhung zu Grunde legen.

Möchten Sie sichergehen, dass die Flächenberechnung korrekt erstellt wird, lassen Sie diese von einem Profi vornehmen. Unsere Expert*innen helfen Ihnen gerne weiter. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung.

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