Eine Wohnflächenberechnung ist ein essenzieller Aspekt für die Bewertung einer Immobilie. Aufgrund der hohen Komplexität der Wohnflächenverordnung ist es ratsam, eine Gutachterin bzw. einen Gutachter mit der Berechnung der Wohnfläche zu beauftragen. Diese professionelle Berechnung benötigen Sie für den Immobilienverkauf und die Immobilienvermietung. Auch vor Gericht, beispielsweise bei einem Rechtsstreit oder einer Scheidung, ist eine ordnungsgemäße Wohnraumberechnung erforderlich.
KSK-Immobilien unterstützt Sie gerne hierbei. Unsere zertifizierten Gutachter:innen führen für Sie eine fachgerechte Flächenberechnung durch. Kontaktieren Sie uns gerne über das Kontaktformular auf dieser Seite. Alternativ können Sie Ihre Wohnflächenberechnung auch ganz unkompliziert in unserem Onlineshop bestellen:
Inhalt.
Wohnfläche vs. Nutzfläche – was sind die Unterschiede?
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFIV)
Wohnflächenberechnung nach DIN 277
Dachschrägen, Balkon, Treppen und Flure: So werden sie berechnet
Wann wird eine Berechnung der Wohn- und Nutzfläche benötigt?
Wohnflächenberechnung: Das Wichtigste in Kürze
- Wenn die Wohnfläche in einem Miet- oder Kaufvertrag falsch angegeben ist und nicht dem realen Wohnflächenwert entspricht, kann das sowohl für Mieter:innen, Käufer:innen als auch für Verkäufer:innen Konsequenzen haben.
- Es gibt unterschiedliche Methoden für die Wohnflächenberechnung. Die gängigste Methode, um die Wohnfläche zu berechnen, ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung. Diese Form der Wohnflächenberechnung ist gerichtsfest und beispielsweise bei einem Rechtsstreit oder einer Scheidung erforderlich.
- Für die Wohnungsberechnung wird die Wohnfläche aller Räume einer Immobilie berechnet. Für Balkone, Terrassen und Kellerabteile gelten Sonderregelungen, die es bei der Berechnung zu beachten gilt.
- Die Wohnflächenberechnung ist insbesondere für den Immobilienverkauf wichtig, aber auch für die Immobilienvermietung, da die Wohnfläche über Kauf- und Mietpreis bestimmt. Auch für die Erstellung des Energieausweises sowie die Betriebskostenabrechnung ist die Berechnung der Wohnfläche essenziell. KSK-Immobilien steht Ihnen als kompetente Partnerin für die Wohnflächenberechnung zur Seite und unterstützt Sie in allen Immobilienangelegenheiten rund um die Immobilienbewertung und den Immobilienverkauf.
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Unsere Leistung im Überblick
Fachgerechte Wohnflächenberechnung mit KSK-Immobilien.
✓ Begehung beim Ortstermin durch Sachverständige der KSK-Immobilien
✓ Berechnung der Wohnfläche nach aktueller Wohnflächenverordnung (WoFIV)
Wohnfläche vs. Nutzfläche – was sind die Unterschiede?
Wohnfläche und Nutzfläche sind zwei Begriffe, die häufig im Zusammenhang mit Immobilien verwendet werden. Obwohl sie auf den ersten Blick ähnlich erscheinen mögen, bezeichnen sie unterschiedliche Aspekte einer Immobilie. Die genaue Kenntnis dieser Unterschiede ist nicht nur für Immobilienbesitzer:innen und -käufer:innen wichtig, sondern auch für Mieter:innen, da sie die Berechnung der Mietpreise und den verfügbaren Raum beeinflussen.
Wohnfläche bezieht sich auf den Teil der Immobilie, der tatsächlich als Wohnraum genutzt wird. Dies umfasst alle Räume, die zum Wohnen oder Schlafen vorgesehen sind, einschließlich der Küche, des Wohnzimmers, der Schlafzimmer, Badezimmer und anderer bewohnbarer Räume. Die Berechnung der Wohnfläche folgt bestimmten Richtlinien, die in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) festgelegt sind. Zu beachten ist, dass Flächen wie Balkone, Terrassen, Loggien und Wintergärten nur anteilig zur Wohnfläche gezählt werden können. Auch Keller, Waschküche, Dachboden oder Garage gelten nicht als Wohnfläche.
Nutzfläche ist ein umfassenderer Begriff, der die Wohnfläche sowie zusätzliche Flächen, die nicht direkt zum Wohnen genutzt werden, einschließt. Dies beinhaltet Keller, Dachböden (sofern nicht ausgebaut zum Wohnen), Garagen, Technikräume und ähnliche Räumlichkeiten. Die Nutzfläche gibt also den gesamten nutzbaren Bereich einer Immobilie an. Die Berechnung der Nutzfläche wird nach DIN 277 definiert und umfasst zum einen die Wohnfläche, aber auch anderweitig nutzbare Flächen wie die Verkehrsfläche. Zur Verkehrsfläche zählen beispielsweise das Treppenhaus und der Aufzug. Unter die Nutzungsfläche fallen neben den Zweckbestimmungen Wohnen und Aufenthalt auch weitere Verwendungszwecke:
- Büroarbeit
- Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente
- Lagern, Verkaufen und Verteilen
- Bildung, Unterricht und Kultur
- Pflegen und Heilen
- Sonstige Nutzungen
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Die Wohnflächenberechnung ermittelt die Summe der Wohnflächen einer Immobilie. Dabei gibt es verschiedene Methoden zur Berechnung, sodass die Ergebnisse einer Wohnflächenberechnung für dieselbe Immobilie je nach Methode unterschiedlich ausfallen können. Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Immobilie oder einer Wohnung gehören und die gemäß der angewandten Rechtsgrundlage und der damit verbundenen Berechnungsmethode anrechenbar sind. Grund- und Wohnfläche unterscheiden sich also in der Regel.
Es gibt zwei verschiedene gängige Methoden zur Berechnung der Wohnfläche. Alternativ zu der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) kann die Berechnung auch nach DIN 277 erfolgen. Für den Einsatz im öffentlich geförderten Bereich muss die WoFlV eingesetzt werden. Für den freien Wohnungsmarkt ist die Methode flexibel wählbar. Die Berechnung nach Wohnflächenverordnung wird aber in der Praxis am häufigsten verwendet.
Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFIV)
In der Praxis ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung die gängige Methode, sofern im Kauf- oder Mietvertrag nicht eine andere Berechnungsart festgehalten ist. Diese Berechnungsmethode ist seit dem 01. Januar 2004 in Kraft.
Welche Räume gehören zur Wohnfläche?
Die Wohnfläche besteht gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus den Grundflächen der Räume, die allein zu einer bestimmten Wohnung gehören. Das umfasst:
- Wohnzimmer
- Schlaf-/ Kinderzimmer
- Küchen
- Esszimmer
- Wohnungsflure
- Badezimmer und WCs
- Neben- und Abstellräume innerhalb der Wohnung
Außenbereiche wie Balkone, Terrassen, Loggien und Wintergärten werden anteilig zur Wohnfläche gezählt. In der Regel zählen diese Bereiche zu 25 Prozent, in manchen Fällen auch zu 50 Prozent zur Wohnfläche hinzu. Hierbei kommt es am häufigsten zu Streitpunkten zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen. Das liegt darin begründet, dass die Wohnfläche hierbei nach verschiedenen Regelungen berechnet werden kann. Wie beispielsweise die Wohnfläche von Balkonen und Terrassen berechnet wird, hängt maßgeblich davon ab, wann der Mietvertrag erstellt und unterzeichnet wurde. So gilt für Mietverträge, die nach dem 1. Januar 2004 geschlossen wurden, die Wohnflächenverordnung (WoFlV).
Insbesondere bei der Berechnung von Balkonen kommt häufig zu Fehlern und Falschangaben. So sieht die Wohnflächenverordnung nach §4 WoFlV vor, dass Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten zu 25 Prozent und unter bestimmten Umständen zu maximal 50 Prozent angerechnet werden können. Das bedeutet: In der Regel zählt die Fläche eines Balkons oder einer Terrasse nur zu 25 Prozent zur Wohnfläche. Bei besonders hochwertigen Außenbereichen wie etwa einem Südbalkon mit bester Aussicht können Vermieter:innen mehr anrechnen – bis zu 50 Prozent der Fläche. Soweit Wintergärten nicht beheizbar sind, können sie lediglich zur Hälfte als Wohnfläche angerechnet werden. Beheizbare Wintergärten zählen komplett zur Wohnfläche.
Um Streitigkeiten zu vermeiden und die optimale Wohnungsberechnung für Ihre Immobilie zu erhalten, sollten Sie daher auf die Hilfe von erfahrenen Expertinnen und Experten zurückgreifen. KSK-Immobilien steht Ihnen hierbei gerne als kompetente Partnerin zur Seite.
Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?
Nicht jede Fläche einer Immobilie wird gemäß Wohnflächenverordnung der Wohnfläche zugerechnet. Die Wohnfläche hängt unter anderem von der jeweiligen Deckenhöhe ab. Nicht zur Wohnfläche einer Immobilie zählen beispielsweise Zubehörräume, wie etwa:
- Kellerabteile
- Abstellräume und Kellerersatzräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden
- Waschküchen und Trockenräume
- Dachbodenräume
- Heizungsräume
- Garagen
Zudem werden Geschäftsräume nicht zur Wohnfläche gezählt, ebenso wie Räume, die nicht dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Landes entsprechen.
Wohnflächenberechnung nach DIN 277
Die DIN 277 ist eine deutsche Norm, die Richtlinien für die Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken im Hochbau liefert. Es ist wichtig zu beachten, dass die DIN 277 primär die Begriffe der Brutto-Grundfläche (BGF), Netto-Grundfläche (NGF), Nutzfläche (NUF), Verkehrsfläche (VF) und Funktionsfläche (FF) definiert und sich nicht direkt auf die Berechnung der Wohnfläche, wie sie beispielsweise in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) behandelt wird, bezieht.
- Brutto-Grundfläche (BGF): Sie umfasst die Gesamtfläche des Bauwerks, einschließlich aller umschlossenen Räume sowie der Konstruktionsgrundflächen (Wände, Stützen etc.). Die BGF ist die Summe aus Netto-Grundfläche (NGF) und Konstruktions-Grundfläche (KGF).
- Netto-Grundfläche (NGF): Die NGF setzt sich zusammen aus der Nutzfläche (NUF), der Technischen Funktionsfläche (TF) und der Verkehrsfläche (VF). Diese Flächenkategorie bezieht sich auf die tatsächlich nutzbaren Bereiche eines Gebäudes für dessen Bestimmungszweck.
- Nutzfläche (NUF): Flächen für Wohnen, Arbeiten, Verkaufen, Lehren, Heilen etc.
- Technische Funktionsfläche (TF): Flächen für technische Anlagen und Installationen.
- Verkehrsfläche (VF): Flächen für die Erschließung und den Verkehr innerhalb des Gebäudes, wie Flure, Treppen, Aufzüge.
- Konstruktions-Grundfläche (KGF): Die Fläche, die von den tragenden und nichttragenden Bauteilen des Gebäudes eingenommen wird.
Die Berechnung der Flächen und Volumina nach DIN 277 erfolgt durch detaillierte Messungen und Aufteilungen gemäß den oben genannten Kategorien. Zunächst wird also die Brutto-Grundfläche ermittelt, indem die Außenmaße aller Gebäudeebenen einschließlich aller Konstruktionselemente gemessen werden. Dann wird die Fläche in Netto-Grundfläche und Konstruktions-Grundfläche eingeteilt: Nutz-, Technik- und Verkehrsflächen werden als NGF kategorisiert, die verbleibende Fläche innerhalb der BGF, die durch Bauteile belegt ist, wird als KGF erfasst. Es folgt eine weitere Aufschlüsselung der NGF in Nutzfläche (NUF), Technische Funktionsfläche (TF) und Verkehrsfläche (VF), basierend auf dem Zweck und der Nutzung der einzelnen Bereiche. So werden am Ende die verschiedenen Flächen berechnet.
Ein wichtiger Unterschied zwischen den beiden Berechnungsmethoden ist, dass Flächen wie Terrassen, Balkone und Loggien mit 100 Prozent und nicht nur anteilig angerechnet werden. Auch Schrägen zählen hierbei vollumfänglich für die Wohnflächenberechnung, ebenso wie angeschlossene Kellerräume. Entsprechend kann das Endergebnis der Flächenberechnung gemäß DIN-Norm 277 deutlich höher ausfallen als bei der Wohnflächenverordnung (WoFlV). So kann beispielsweise die Wohnflächenberechnung einer Dachgeschosswohnung mit Schrägen mit DIN 277 sogar um bis zu 40 Prozent höher sein.
Dachschrägen, Balkon, Treppen und Flure: So werden sie berechnet
Bei Flächen wie Balkonen, Treppen und Fluren stellt sich schnell die Frage, ob diese Flächen tatsächlich als Wohnfläche gezählt werden. Auch Dachschrägen beeinflussen die Berechnung des Wohnraums maßgeblich.
Zählen das Treppenhaus oder der Flur zur Wohnfläche?
In der Wohnflächenverordnung zählen Treppen bzw. ein Treppenhaus nur unter bestimmten Bedingungen zur Wohnfläche, während ein normaler Flur, soweit er nur von dem Haus bzw. der Wohnung verwendet werden kann, uneingeschränkt als Wohnfläche gilt. Im Kontext der DIN 277 gelten Flure dagegen als Verkehrsfläche, da sie den Zugang zu den Nutzflächen ermöglichen. Damit zählen sie zur Netto-Grundfläche und haben indirekt Einfluss auf die Berechnung der Wohn- und Nutzflächen.
Bei Treppen ist die Anzahl an Stufen maßgeblich: Hat die Treppe nur bis zu drei Stufen, so wird sie voll zur Wohnfläche gezählt. Bei mehr als drei Stufen wird das Treppenhaus nicht mit in die Wohnfläche einbezogen. Viel spannender ist bei der Wohnraumverordnung die Berechnung der Wohnfläche unter der Treppe. In der Wohnraumverordnung wird von „lichter“ Höhe, also dem Abstand zwischen Fußbodenoberfläche und Treppenunterseite, gesprochen. Beträgt diese lichte Höhe mehr als zwei Meter, wird die Fläche der Treppe zu 100 Prozent zur Wohnfläche angerechnet. Liegt die lichte Höhe unter der Treppe zwischen 1 und 2 Metern, dann wird diese Fläche nur zu 50 Prozent angerechnet. Lediglich bei einer lichten Höhe unter einem Meter fällt die Fläche in der Wohnraumberechnung weg.
Bei der DIN 277 ist die Berechnung von der Wohnfläche eines Treppenhauses anders geregelt. Demnach zählen Treppenabsätze und Treppen unabhängig von der Anzahl der Steigungen zur Verkehrsfläche und werden vollständig der Netto-Grundfläche zugerechnet, während Raumteile unter Treppen abhängig von einer lichten Höhe über 1,5 Meter ebenfalls zur Netto-Grundfläche hinzugerechnet werden.
Wie berechnet man die Wohnfläche bei Dachschrägen?
Da Dachschrägen die Wohnnutzung beeinträchtigen, fließt der Wohnraum mit Schrägen gesondert in die Wohnflächenberechnung ein. In der Wohnflächenverordnung ist geregelt, dass Flächen unter Dachschrägen nur mit einer Raumhöhe von mehr als 2 Metern zu 100 Prozent zur Wohnfläche gerechnet werden dürfen. Liegt die Raumhöhe zwischen 1 und 2 Metern, werden nur 50 Prozent der Fläche berücksichtigt. Liegt die Raumhöhe jedoch unter einem Meter, wird diese Fläche nicht der Wohnfläche zugerechnet. Das ist nur fair, da Schrägen den Wohnraum einschränken und die Wohnfläche nicht so frei genutzt werden kann, wie es ohne entsprechende Schrägen der Fall wäre.
Da die Wohnflächenberechnung von vielen weiteren Faktoren abhängt, lohnt es sich hier, ein professionelles Gutachten erstellen zu lassen. KSK-Immobilien steht Ihnen hierbei als kompetente Partnerin zur Seite.
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Schornsteine, Nischen und Co – so fließen sie in die Wohnfläche ein
Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehende Pfeiler und Säulen (sobald sie höher als 1,5 Meter sind und einen Flächeninhalt von mindestens 0,1 Quadratmeter haben) sind keine Wohnfläche und müssen abgezogen werden. Auch bei Nischen gilt: Sofern sie nicht bis zum Boden herunterreichen oder weniger als 13 Zentimeter tief sind, zählen sie nicht als Wohnfläche und müssen gegebenenfalls abgezogen werden.
Wann wird eine Berechnung der Wohn- und Nutzfläche benötigt?
Die Berechnung der Wohnfläche ist in vielen Fällen wichtig. Bei einem Immobilienverkauf stellen die Quadratmeter des Hauses bzw. der Wohnung die Grundlage bei der Ermittlung des Verkaufspreises dar. Möchten Sie eine Immobilie vermieten, hängt die Höhe der Kaltmiete ebenfalls von der Quadratmeterzahl ab. Aber nicht nur für Miete und Verkaufspreis ist die Flächenberechnung entscheidend – auch die Betriebskosten werden pro Quadratmeter erhoben.
6 Gründe für eine Wohnraumberechnung
Die Berechnung der Wohnfläche ist in vielen Fällen wichtig. Bei einem Immobilienverkauf stellen die Quadratmeter des Hauses bzw. der Wohnung die Grundlage bei der Ermittlung des Verkaufspreises dar. Möchten Sie eine Immobilie vermieten, hängt die Höhe der Kaltmiete ebenfalls von der Quadratmeterzahl ab. Aber nicht nur für Miete und Verkaufspreis ist die Flächenberechnung entscheidend – auch die Betriebskosten werden pro Quadratmeter erhoben.
| Wann Sie eine Wohnfläche berechnen lassen sollten | |
|---|---|
| Immobilienverkauf und Kauf einer Immobilie | Mit der Wohnflächenberechnung können Sie als Verkäufer:in das ganze Potenzial Ihrer Immobilie ausschöpfen, denn nur mit einer professionellen Berechnung ist es möglich, den optimalen Verkaufspreis zu ermitteln. Aber auch beim Kauf einer Immobilie sollten Sie sich vergewissern, dass die Wohnfläche richtig bemessen wurde und Sie einen angemessenen Preis für die Immobilie zahlen. Sollte die Wohnfläche unter dem angegeben Wert liegen, können Sie einen günstigeren Preis verhandeln. |
| Immobilienvermietung | Als Vermieter:in können Sie sich mithilfe einer Wohnflächenberechnung absichern. Aber auch Mieter:innen können mit einer Berechnung der Wohnfläche für Klarheit sorgen. Neben der Höhe der Kaltmiete sind ebenso die Nebenkosten abhängig von der Größe der Wohnfläche. Halten Sie im Mietvertrag fest, welche Methode zur Flächenberechnung angewandt wurde, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden. |
| Finanzierung | Für die Bank ist die Wohnfläche eine wichtige Information über die Wirtschaftlichkeit des Immobilienkaufs. Denn eine Immobilie mit hohem Wert bietet auch eine hohe Sicherheit für den aufgenommenen Kredit. |
| Immobiliengutachten | Die Größe der Immobilie und damit die Wohnfläche von Haus und Wohnung sind ein wichtiges Kriterium für die Immobilienbewertung. Im Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren wird die genaue Wohnfläche zwingend für die Ermittlung des Verkehrswertes benötigt. Eine professionelle Wohnflächenvermessung und die Wohnflächenberechnung sind somit für Immobiliengutachten notwendig. |
| Abgleich mit Vereinbarungen des Mietvertrags | Wenn Sie als Mieter:in die Vermutung haben, dass die Wohnfläche zu hoch ist und nicht der tatsächlichen Wohnfläche entspricht, können Sie das mit einer Wohnflächenberechnung herausfinden, entsprechende Konsequenzen ziehen und ggf. eine Mietminderung einfordern. |
| Gerichtliche Auseinandersetzungen | Für gerichtliche Auseinandersetzungen beispielsweise bei einem Rechtsstreit um Erbschaften und Schenkungen oder im Falle einer Scheidung ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung erforderlich und dient als gerichtsfestes Dokument. |
Wer führt eine Wohnflächenberechnung durch?
Eine professionelle Wohnflächenberechnung wird durch eine Gutachterin oder einen Gutachter in Form einer zertifizierten Maklerin bzw. eines zertifizierten Maklers durchgeführt. Es wird nicht empfohlen, eine Wohnflächenberechnung selbst zu erstellen. Diese Berechnung wäre nicht gerichtsfest und kann in Streitfällen zu Problemen führen. Deshalb ist es ratsam, eine Gutachterin bzw. einen Gutachter mit der Berechnung der Wohnfläche zu beauftragen. Diese professionelle Berechnung ist in der Regel auch vor Gericht verwendbar.
KSK-Immobilien unterstützt Sie gerne bei der Nutz- und Wohnflächenberechnung. Unsere zertifizierten Gutachter:innen führen für Sie eine fachgerechte Flächenberechnung durch.
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Was passiert bei einer fehlerhaften Wohnflächenberechnung?
Prüfen Sie bei einem Hauskauf unbedingt die Berechnung der Wohnfläche. Nach Abschluss des Kaufvertrags liegt es im Ermessen des Gerichts, ob der Kaufpreis gemindert werden kann oder Schadenersatz fällig wird. Mieter:innen hingegen haben die Möglichkeit, ihre Miete zu kürzen, wenn die Wohnfläche, die im Mietvertrag angegeben ist, um mindestens zehn Prozent abweicht. Ist die Wohnung allerdings größer als im Vertrag angegeben, kann der Vermieter bzw. die Vermieterin die wirkliche Wohnungsgröße bei der nächsten Betriebskostenabrechnung und Mieterhöhung zu Grunde legen.
Möchten Sie sichergehen, dass die Flächenberechnung korrekt erstellt wird, lassen Sie diese von Profis vornehmen. Die Expert:innen der KSK-Immobilien helfen Ihnen gerne weiter. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung oder bestellen Sie Ihre Wohnflächenberechnung in unserem Onlineshop.
Wohnfläche berechnen mit KSK-Immobilien
Neben der Wohnflächenberechnung bieten wir noch zahlreiche weitere Services rund um die Immobilie an.
- Berechnung des Preises Ihrer Immobilie
- Erstellung eines Exposés
- Präsentation Ihrer Immobilie bundesweit online und in der Sparkasse in Ihrer Nähe
- Planung der Besichtigungstermine mit den Interessent:innen
- Verhandlungen mit dem Käufer bzw. der Käuferin
- Begleitung zum Notariatstermin
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