Wohnflächenberechnung leicht gemacht.

Was ist eine Wohnflächenberechnung?

Die Wohnflächenberechnung ermittelt die Summe der Wohnflächen einer Immobilie. Dabei gibt es verschiedene Methoden zur Berechnung, sodass die Ergebnisse einer Wohnflächenberechnung für dieselbe Immobilie je nach Methode unterschiedlich ausfallen können. Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Immobilie oder einer Wohnung gehören und die gemäß der angewandten Rechtsgrundlage und der damit verbundenen Berechnungsmethode anrechenbar sind. Grund- und Wohnfläche unterscheiden sich also in der Regel.

Wohnflächenberechnung: Das Wichtigste in Kürze

• Wenn die Wohnfläche in einem Miet- oder Kaufvertrag falsch angegeben ist und nicht dem realen Wohnflächenwert entspricht, kann das sowohl für Mieter:innen, Käufer:innen als auch für Verkäufer:innen Konsequenzen haben.
• Es gibt unterschiedliche Methoden für die Wohnflächenberechnung. Die gängigste Methode, um die Wohnfläche zu berechnen, ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung. Diese Form der Wohnflächenberechnung ist gerichtsfest und beispielsweise bei einem Rechtsstreit oder einer Scheidung erforderlich.
• Für die Wohnungsberechnung wird die Wohnfläche aller Räume einer Immobilie berechnet. Für Balkone, Terrassen und Kellerabteile gelten Sonderregelungen, die es bei der Berechnung zu beachten gilt.
• Die Wohnflächenberechnung ist insbesondere für den Immobilienverkauf wichtig, aber auch für die Immobilienvermietung, da die Wohnfläche über Kauf- und Mietpreis bestimmt. Auch für die Erstellung des Energieausweises sowie die Betriebskostenabrechnung ist die Berechnung der Wohnfläche essenziell. Unsere Expert:innen der KSK-Immobilien stehen Ihnen als kompetenter Partner für die Wohnflächenberechnung zur Seite und unterstützen Sie in allen Immobilienangelegenheiten rund um die Immobilienbewertung und den Immobilienverkauf.

Inhalte auf dieser Seite

• Definition: Was ist die Wohnfläche?
• Definition: Was ist die Nutzfläche?
• Wann wird eine Berechnung der Wohn- und Nutzfläche benötigt?
• Wer führt eine Wohnflächenberechnung durch?
• Was ist der Unterschied zwischen Grund-, Wohn- und Nutzflächenberechnung?
• Wie berechnet man die Wohnfläche bei Dachschrägen?
• Welchen Einfluss hat die Nutzfläche auf den Wert einer Immobilie?
• Wie wird die Wohnfläche berechnet?

Definition: Was ist die Wohnfläche?

Wenn es um die Wohnfläche von Häusern und Wohnungen geht, stellen sich direkt viele Fragen: Welche Räume zählen überhaupt zur Wohnfläche, welche nicht und inwiefern werden Dachschrägen in der Wohnflächenberechnung berücksichtigt?

Per Definition zählt alles als Wohnfläche, was zur anrechenbaren Grundfläche zählt und in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) festgehalten ist. Da sich die Grundfläche jedoch aus anrechenbarer und nicht anrechenbarer Grundfläche zusammensetzt, muss die Wohnfläche nicht immer mit der Grundfläche übereinstimmen.

Generell werden für die Berechnung der Wohnfläche alle Räume der (Miet-)Wohnung gemessen, also auch Küche und Flur. Andere Räume wie etwa Keller, Waschküche und Dachboden oder Garage gelten nicht als Wohnfläche und können entsprechend nicht berechnet werden.

Definition: Was ist die Nutzfläche?

Unter Nutzfläche versteht man diejenigen Räume eines Gebäudes, die zu einem bestimmten Zweck genutzt, jedoch nicht zwingend bewohnt werden können. Die Nutzfläche wird nach DIN 277 definiert und umfasst zum einen die Wohnfläche, aber auch anderweitig nutzbare Flächen wie die Verkehrsfläche. Zur Verkehrsfläche zählen beispielsweise das Treppenhaus und der Aufzug. Unter die Nutzungsfläche fallen neben den Zweckbestimmungen Wohnen und Aufenthalt auch weitere Verwendungszwecke:

• Büroarbeit
• Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente
• Lagern, Verkaufen und Verteilen
• Bildung, Unterricht und Kultur
• Pflegen und Heilen
• Sonstige Nutzungen

Wann wird eine Berechnung der Wohn- und Nutzfläche benötigt?

Die Berechnung der Wohnfläche ist in vielen Fällen wichtig. Bei einem Immobilienverkauf stellen die Quadratmeter des Hauses bzw. der Wohnung die Grundlage bei der Ermittlung des Verkaufspreises dar. Möchten Sie eine Immobilie vermieten, hängt die Höhe der Kaltmiete ebenfalls von der Quadratmeterzahl ab. Aber nicht nur für Miete und Verkaufspreis ist die Flächenberechnung entscheidend – auch die Betriebskosten werden pro Quadratmeter erhoben.

Wann Sie eine Wohnfläche berechnen lassen sollten
Immobilienverkauf und Kauf einer Immobilie	Mit der Wohnflächenberechnung können Sie als Verkäufer:in das ganze Potenzial Ihrer Immobilie ausschöpfen, denn nur mit einer professionellen Berechnung ist es möglich, den optimalen Verkaufspreis zu ermitteln. Aber auch beim Kauf einer Immobilie sollten Sie sich vergewissern, dass die Wohnfläche richtig bemessen wurde und Sie einen angemessenen Preis für die Immobilie zahlen. Sollte die Wohnfläche unter dem angegeben Wert liegen, können Sie einen günstigeren Preis verhandeln.
Immobilienvermietung	Als Vermieter:in können Sie sich mithilfe einer Wohnflächenberechnung absichern. Aber auch Mieter:innen können mit einer Berechnung der Wohnfläche für Klarheit sorgen. Neben der Höhe der Kaltmiete sind ebenso die Nebenkosten abhängig von der Größe der Wohnfläche. Halten Sie im Mietvertrag fest, welche Methode zur Flächenberechnung angewandt wurde, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden.
Finanzierung	Für die Bank ist die Wohnfläche eine wichtige Information über die Wirtschaftlichkeit des Immobilienkaufs. Denn eine Immobilie mit hohem Wert bietet auch eine hohe Sicherheit für den aufgenommenen Kredit.
Immobiliengutachten	Die Größe der Immobilie und damit die Wohnfläche von Haus und Wohnung sind ein wichtiges Kriterium für die Immobilienbewertung. Im Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren wird die genaue Wohnfläche zwingend für die Ermittlung des Verkehrswertes benötigt. Eine professionelle Wohnflächenvermessung und die Wohnflächenberechnung sind somit für Immobiliengutachten notwendig.
Abgleich mit Vereinbarungen des Mietvertrags	Wenn Sie als Mieter:in die Vermutung haben, dass die Wohnfläche zu hoch ist und nicht der tatsächlichen Wohnfläche entspricht, können Sie das mit einer Wohnflächenberechnung herausfinden, entsprechende Konsequenzen ziehen und ggf. eine Mietminderung einfordern.
Gerichtliche Auseinandersetzungen	Für gerichtliche Auseinandersetzungen beispielsweise bei einem Rechtsstreit um Erbschaften und Schenkungen oder im Falle einer Scheidung ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung erforderlich und dient als gerichtsfestes Dokument.

Wer führt eine Wohnflächenberechnung durch?

Eine professionelle Wohnflächenberechnung wird durch eine Gutachterin oder einen Gutachter in Form einer Maklerin bzw. eines Maklers durchgeführt.

Dass eine Wohnflächenberechnung in Eigenregie nicht empfohlen wird, liegt zum einen an der Komplexität der Wohnflächenverordnung und zum anderen daran, dass diese nicht gerichtsfest ist.  Deshalb ist es ratsam, eine Gutachterin bzw. einen Gutachter mit der Berechnung der Wohnfläche zu beauftragen. Diese professionelle Berechnung ist in der Regel auch vor Gericht verwendbar.

Die KSK-Immobilien unterstützt Sie gerne bei der Nutz- und Wohnflächenberechnung. Unsere zertifizierten Gutachter:innen führen für Sie eine fachgerechte Flächenberechnung durch.

Was ist der Unterschied zwischen Grund-, Wohn- und Nutzflächenberechnung?

Grundfläche		Unter der Grundfläche versteht man die Fläche des Fußbodens bzw. die Fläche eines Gebäudes, die den Boden berührt.
Wohnfläche		Die Wohnfläche besteht aus der Fläche, die bewohnbar ist. Möchten Sie eine Nutzfläche zur Wohnfläche umfunktionieren, benötigen Sie für die entsprechenden Umbauten eine Genehmigung.
Nutzfläche		Als Nutzfläche wird die Fläche definiert, die zu einem bestimmten Zweck genutzt werden kann. Ein Zweck kann dabei das Wohnen sein, sodass die Wohnfläche ein Teil der Nutzfläche ist. Zu Nutzflächen, die nicht unter die Wohnfläche fallen, gehören beispielsweise Büros, Lager, Produktionsflächen und Unterrichtsräume.
Keine Nutzfläche		Flächen, die nicht zur Nutzfläche gehören, sind zum einen Verkehrsflächen (z.B. Flure, Treppen, Aufzüge) sowie Funktionsflächen (z.B. Heizungs- und Maschinenräume, betriebstechnische Anlagen). Diese Flächen werden im normalen Alltag nicht bewohnt. Da Schrägen den Wohnraum begrenzen, werden sie je nach Raumhöhe unterschiedlich bemessen.

Wie berechnet man die Wohnfläche bei Dachschrägen?

Da Schrägen die Wohnnutzung beeinträchtigen, fließt der Wohnraum mit Schrägen gesondert in die Wohnflächenberechnung ein.

In der Wohnflächenverordnung ist geregelt, dass Flächen unter Dachschrägen nur mit einer Raumhöhe von mehr als 2 m zu 100 Prozent zur Wohnfläche gerechnet werden dürfen. Liegt die Raumhöhe zwischen 1 m und 2 m, werden nur 50 Prozent der Fläche berücksichtigt. Liegt die Raumhöhe jedoch unter 1 m, wird diese Fläche nicht der Wohnfläche zugerechnet. Das ist nur fair, da Schrägen den Wohnraum einschränken und die Wohnfläche nicht so frei genutzt werden kann wie es ohne entsprechende Schrägen der Fall wäre. Auch Flächen unter Treppen werden erst ab einem Meter Höhe berechnet.

Da die Wohnflächenberechnung von vielen weiteren Faktoren abhängt, sollten Sie hierfür immer eine:n professionelle:n Gutachter:in hinzuziehen. KSK-Immobilien steht Ihnen hierbei als kompetenter Partner zur Seite.

Welchen Einfluss hat die Nutzfläche auf den Wert einer Immobilie?

Auch wenn die Wohnfläche der entscheidende Faktor bei der Ermittlung eines marktgerechten Verkaufspreises ist, hat auch die Nutzfläche einen großen Einfluss auf den Immobilienwert. Beispielsweise kann ein ausgebauter Dachboden oder ein trockener Keller als Nutzfläche den Wert eines Hauses steigern. Basiert die Immobilienbewertung allein auf der Wohnfläche, wird die Immobilie ggf. als zu niedrig eingestuft. Daher sollte die Nutzfläche in die Immobilienbewertung einfließen.

Wie wird die Wohnfläche berechnet?

Es gibt zwei verschiedene Methoden zur Berechnung der Wohnfläche. Alternativ zu der Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) kann die Berechnung auch nach DIN 277 erfolgen. Für den Einsatz im öffentlich geförderten Bereich muss die WoFlV eingesetzt werden. Für den freien Wohnungsmarkt ist die Methode flexibel wählbar. Die Berechnung nach Wohnflächenverordnung wird in der Praxis am häufigsten verwendet.

Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFIV)

In der Praxis ist die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung die gängige Methode, sofern im Kauf- oder Mietvertrag nicht eine andere Berechnungsart festgehalten ist. Diese Berechnungsmethode ist seit dem 01. Januar 2004 in Kraft.

Welche Räume gehören zur Wohnfläche?

Die Wohnfläche besteht gemäß Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus den Grundflächen der Räume, die allein zu einer bestimmten Wohnung gehören. Das umfasst:

• Wohnzimmer
• Schlaf-/Kinderzimmer
• Küchen
• Esszimmer
• Wohnungsflure
• Badezimmer und WCs
• Neben- und Abstellräume innerhalb der Wohnung

Außenbereiche, wie Balkone, Terrassen, Loggien und Wintergärten, werden anteilig zu Wohnfläche gezählt. In der Regel zählen diese Bereiche zu 25 Prozent, in manchen Fällen auch zu 50 Prozent zur Wohnfläche hinzu. Hierbei kommt es am häufigsten zu Streitpunkten zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen. Das liegt darin begründet, dass die Wohnfläche hierbei nach verschiedenen Regelungen berechnet werden kann. Wie beispielsweise die Wohnfläche von Balkonen und Terrassen berechnet wird, hängt maßgeblich davon ab, wann der Mietvertrag erstellt und unterzeichnet wurde. So gilt für Mietverträge, die nach dem 1. Januar 2004 geschlossen wurden, die Wohnflächenverordnung (WoFlV).

Insbesondere bei der Berechnung von Balkonen kommt es am häufigsten zu Fehlern und Falschangaben. So sieht die Wohnflächenverordnung nach (§4 WoFlV) vor, dass Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten zu 25 Prozent und unter bestimmten Umständen höchstens zu 50 Prozent angerechnet werden können. Das bedeutet: In der Regel zählt die Fläche eines Balkons oder einer Terrasse nur zu 25 Prozent zur Wohnfläche. Bei besonders hochwertigen Außenbereichen wie etwa einem Südbalkon mit bester Aussicht, können Vermieter:innen mehr anrechnen – bis zu 50 Prozent der Fläche. Um Streitigkeiten zu vermeiden und die bestmögliche Wohnungsberechnung für Immobilie zu erhalten, sollten Sie daher auf die Hilfe von erfahrenen Expertinnen und Experten zurückgreifen. Die KSK-Immobilien steht Ihnen hierbei gerne als kompetenter Partner zur Seite.

Welche Räume zählen nicht zur Wohnfläche?

Nicht jede Fläche einer Immobilie wird gemäß Wohnflächenverordnung der Wohnfläche zugerechnet. Die Wohnfläche hängt unter anderem von der jeweiligen Deckenhöhe ab. Nicht zur Wohnfläche einer Immobilie zählen beispielsweise Zubehörräume, wie etwa:

• Kellerabteile
• Abstellräume und Kellerersatzräume, die sich außerhalb der Wohnung befinden
• Waschküchen und Trockenräume
• Dachbodenräume
• Heizungsräume
• Garagen

Zudem werden Geschäftsräume nicht zur Wohnfläche gezählt, ebenso wie Räume, die nicht dem Bauordnungsrecht des jeweiligen Landes entsprechen.

Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Mit der DIN-Norm 277 werden die „Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau“ berechnet. Dabei wird die Grundfläche als Basis genommen und in die Kategorien Nutzfläche (z.B. Zimmer), Verkehrsfläche (z.B. Flure) und Funktionsfläche (z.B. Lagerräume) unterteilt. Gemäß DIN 277 ergibt die Summe aus Nutz- und Verkehrsflächen die Wohnfläche einer Immobilie.

Ein wichtiger Unterschied zwischen den beiden Berechnungsmethoden ist, dass Flächen wie Terrassen, Balkone und Loggien mit 100 Prozent und nicht nur anteilig angerechnet werden. Auch Schrägen zählen hierbei vollumfänglich für die Wohnflächenberechnung, ebenso wie angeschlossene Kellerräume. Entsprechend kann das Endergebnis der Flächenberechnung gemäß DIN-Norm 277 deutlich höher ausfallen als bei der Wohnflächenverordnung (WoFlV). So kann beispielsweise die Wohnflächenberechnung einer Dachgeschosswohnung mit Schrägen mit DIN 277 sogar um bis zu 40 Prozent höher sein.

Was passiert bei einer fehlerhaften Wohnflächenberechnung?

Prüfen Sie bei einem Hauskauf unbedingt die Berechnung der Wohnfläche. Nach Abschluss des Kaufvertrags liegt es im Ermessen des Gerichts, ob der Kaufpreis gemindert werden kann oder Schadenersatz fällig wird.

Mieter:innen hingegen haben die Möglichkeit, ihre Miete zu kürzen, wenn die Wohnfläche, die im Mietvertrag angegeben ist, um mindestens zehn Prozent abweicht. Ist die Wohnung allerdings größer als im Vertrag angegeben, kann der Vermieter die wirkliche Wohnungsgröße bei der nächsten Betriebskostenabrechnung und Mieterhöhung zu Grunde legen.

Möchten Sie sichergehen, dass die Flächenberechnung korrekt erstellt wird, lassen Sie diese von einem Profi vornehmen. Die Expert:innen der KSK-Immobilien helfen Ihnen gerne weiter. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung.

Wohnfläche berechnen mit KSK-Immobilien

Neben der Wohnflächenberechnung bieten wir noch zahlreiche weitere Services rund um die Immobilie an.