Erbschaftssteuer bei Immobilien: Berechnung, Höhe und Ausnahmen im Überblick

Wenn Sie eine Immobilie erben, fällt in den meisten Fällen Erbschaftssteuer an. Wie hoch die Erbschaftssteuer auf die Immobilie ist, hängt beispielsweise vom Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person sowie vom Wert der geerbten Immobilie ab.
Auch wenn Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen möchten – womöglich sogar als Erbengemeinschaft – sollten Sie den Immobilienwert kennen. Wie viel Erbschaftssteuer Sie zahlen müssen, was die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer sind und ob Sie die Erbschaftssteuer umgehen können, erfahren Sie in unserem Immobilienratgeber.
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Erbschaftssteuer: Das Wichtigste im Überblick
- Auf geerbtes Vermögen müssen Steuern gezahlt werden; diese Erbschaftssteuer gilt auch für Immobilien.
- Je nach Verwandtschaftsgrad gibt es bei der Erbschaftssteuer für Immobilien bestimmte Freibeträge.
- Für die Höhe der Erbschaftssteuer ist der Immobilienwert entscheidend. Von dem sogenannten Verkehrswert ziehen Sie den zutreffenden Freibetrag ab und berechnen die Steuer abhängig von der Steuerklasse und dem Verwandtschaftsverhältnis.
- Im Rahmen der „Familienheimklausel“ kann die Erbschaftssteuer auch entfallen.
Erbschaftssteuer berechnen: So geht es
Die Berechnung der Erbschaftsteuer bei Immobilien erfolgt in mehreren Schritten. Zunächst wird der Verkehrswert der Immobilie ermittelt, der dem aktuellen Marktwert entspricht. Hierfür nutzt das Finanzamt standardisierte Bewertungsverfahren, wie das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Alternativ kann ein unabhängiges Gutachten den Verkehrswert bestimmen.
Nachdem der Wert festgelegt wurde, erfolgt der Abzug von Freibeträgen, die abhängig vom Verwandtschaftsgrad zu dem oder der Erblasser:in sind. So erhalten Ehegatt:innen und eingetragene Lebenspartner:innen einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder und Stiefkinder 400.000 Euro, Enkelkinder 200.000 Euro und weitere Erben, wie Geschwister oder Nichten und Neffen, 20.000 Euro.
Vom Verkehrswert der Immobilie wird der persönliche Freibetrag abgezogen. Der verbleibende Betrag bildet den steuerpflichtigen Erwerb (§ 16 ErbStG).
Wie hoch die Erbschaftssteuer ist, hängt also von folgenden Faktoren ab:
- dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie,
- den Freibeträgen, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren, z.B. Ehepartner:in, Freibetrag Kind pro Elternteil, Geschwister, Nichten und Neffen etc.,
- der Höhe des zu versteuernden Wertes
- sowie von der Steuerklasse.
Erbschaftssteuer-Tabelle: Steuerklassen & Steuersätze

Je nach Höhe des steuerpflichtigen Betrags und der Steuerklasse der erbenden Person wird der Steuersatz angewendet. Dabei werden Erbende in drei Erbschaftssteuerklassen einsortiert:
- Steuerklasse I, in der beispielsweise Ehegatten und Kinder eingeordnet werden, beginnt mit einem Steuersatz von sieben Prozent für Beträge bis 75.000 Euro und steigert sich stufenweise bis zu 30 Prozent für Beträge über 26.000.000 Euro.
- Steuerklasse II: Für entferntere Verwandte, die der Steuerklasse II zugeordnet sind, beginnt der Steuersatz bei 15 Prozent und reicht bis zu 43 Prozent bei höheren Beträgen.
- Steuerklasse III: Nicht verwandte Erb:innen in Steuerklasse III zahlen ab dem ersten Euro 30 Prozent und bei größeren Summen bis zu 50 Prozent.
Zu versteuernde Erbschaft nach Abzug Freibeträge | StKl. I | StKl. II | StKl. III |
---|---|---|---|
bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
bis 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
bis 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
bis 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
bis 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
bis 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Erbschaftssteuer mit der Immobilienbewertung von KSK-Immobilien
Sie fragen sich sicherlich, ob Sie die Erbschaftssteuer umgehen können. In der Regel findet die Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren statt. Beim Vergleichswertverfahren werden die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in der näheren Umgebung herangezogen, um den Verkehrswert der betreffenden Immobilie zu ermitteln. Diese Vergleichswerte dienen als Orientierungspunkt für die Wertermittlung und werden verwendet, wenn ausreichend Daten über ähnliche Immobilien verfügbar sind. Nur wenn diese Vergleichswerte fehlen, wird ein Sachwertverfahren eingeleitet.
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Erbschaftssteuer umgehen: Familienheimklausel
In Deutschland gibt es bestimmte Bedingungen, unter denen die Erbschaftssteuer bei Immobilien entfällt. Wenn der verstorbene Eigentümer bzw. die verstorbene Eigentümerin eine Immobilie hinterlässt und der Ehepartner bzw. die Ehepartnerin oder eingetragene Lebenspartner:in diese als persönlichen Wohnsitz nutzt, kann die sogenannte „Familienheimklausel“ greifen. Damit entfällt die Erbschaftssteuer bei selbst bewohnter Immobilie.
Voraussetzung dafür ist:
- dass die erbende Person das geerbte Objekt für mindestens zehn Jahre selbst bewohnt
- und keine zusätzlichen Wohnungen vermietet.
In diesem Fall kann die Erbschaftssteuer auf die Immobilie vollständig oder teilweise entfallen.
Verkehrswert für Immobilie: Erbschaftssteuer mit KSK-Immobilien berechnen
Wenn Sie die Erbschaftssteuer für Immobilien berechnen möchten, benötigen Sie den aktuellen Verkehrswert. Hiervon wird der Freibetrag abgezogen. Dieser wird anhand Ihres Verwandtschaftsgrades bemessen, da die Erbschaftssteuerklasse vom Verwandtschaftsgrad abhängt. Daraus ergibt sich die Erbschaftssteuer für Ihre Immobilie.
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