01.03.2024

Erbschaftssteuer bei Immobilien: Was Sie beachten müssen

Alte Frau hält rotes Spielzeughaus in den Händen

Wenn Sie eine Immobilie erben, geht diese nach Ausschöpfung des Freibetrags in Ihren Besitz über. Dabei sollten Sie alle wichtigen Fakten, wie den Immobilienwert, die FinanzierungErbschaftssteuer und Schenkungssteuer, im Blick haben.

Wie hoch die Erbschaftssteuer auf die Immobilie ist, hängt beispielsweise vom Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person ab sowie vom Wert der geerbten Immobilie. Auch wenn Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen möchten – womöglich sogar als Erbengemeinschaft – sollten Sie den Immobilienwert kennen. Wie viel Erbschaftssteuer Sie zahlen müssen, was die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer 2023 sind und ob Sie die Erbschaftssteuer umgehen können, erfahren Sie in unserem Immobilienratgeber.

Erbschaftssteuer: Das Wichtigste im Überblick

Wann muss man Erbschaftssteuer zahlen?

Grundsätzlich müssen Sie auf geerbtes Vermögen immer Steuern zahlen. Das gilt auch in Bezug auf geerbte Immobilien. Jedoch gilt, dass es je nach Verwandtschaftsgrad bei der Erbschaftssteuer bestimmte Freibeträge für Immobilien gibt.

Wie hoch ist die Erbschaftssteuer für ein Haus?

Für die Höhe der Erbschaftssteuer ist der Immobilienwert entscheidend. Von dem sogenannten Verkehrswert ziehen Sie den zutreffenden Freibetrag ab und berechnen die Steuer abhängig von der Steuerklasse und dem Verwandtschaftsverhältnis.

Wann entfällt die Erbschaftssteuer bei Immobilien?

In Deutschland entfällt die Erbschaftssteuer bei Immobilien, wenn der Ehepartner bzw. die Ehepartnerin oder eingetragene:r Lebenspartner:in die Immobilie erbt und das geerbte Haus oder die Wohnung als persönlichen Wohnsitz nutzt. Hierbei müssen die Voraussetzungen für die sogenannte „Familienheimklausel“ erfüllt sein. Dazu gehört vor allem die Steuerbefreiung für durch Erb:innen weiter genutzte Immobilien (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).

Wie kann ich die Erbschaftssteuer berechnen?

Um die Erbschaftssteuer für eine Immobilie zu berechnen, können Sie den Immobilienwertrechner der KSK-Immobilien verwenden, um den Wert der Immobilie als Grundlage zu ermitteln. Geben Sie die relevanten Informationen wie Größe, Lage, Zustand und Ausstattung der Immobilie ein, um eine erste Schätzung des Marktwerts zu erhalten.

Basierend auf dem ermittelten Wert und den Freibeträgen, die von Ihrem Verwandtschaftsgrad zum Erblasser bzw. zur Erblasserin abhängen, können Sie dann die Erbschaftssteuer mithilfe eines Steuerrechners oder mit Unterstützung der Expertinnen und Experten der KSK-Immobilien berechnen.

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Diese Regelungen gelten für die Erbschaftssteuer 2023

Grundsätzlich bleiben Freibeträge und Steuersätze im Jahr 2023 unverändert. Jedoch wurde die Bewertung von Immobilien an die Realität angepasst – so wie auch bereits bei der Grundsteuer im Jahr 2022. Damit wurde auch das steuerlich relevante Bewertungsgesetz an die neue Version der Immobilienbewertungsverordnung angeglichen, die seit Juli 2022 gilt. Doch was bedeutet das für die Erbschaftssteuer 2023?

Durch die Anpassung der Immobilienbewertung kann es passieren, dass eine Immobilie, die zuvor einen Wert von 500.000 Euro hatte, nach der Neubewertung einen Wert von 700.000 Euro haben könnte. Obwohl Sie als Immobilienbesitzer:in einen höheren Verkaufspreis für Ihre Immobilie erzielen können, sollten Sie beachten: Auch die Erbschaftssteuer steigt und macht einen prozentualen Anteil von 7 bis zu 50 Prozent des Betrags oberhalb des Freibetrags aus. Expertinnen und Experten in der Immobilienbranche prognostizieren, dass die steigende Erbschaftssteuer für einige eine erhebliche Steuerbelastung darstellen kann.

Erbschaftssteuer mit der Immobilienbewertung von KSK-Immobilien

Sie fragen sich sicherlich, ob Sie die Erbschaftssteuer umgehen können. In der Regel findet die Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren statt. Beim Vergleichswertverfahren werden die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in der näheren Umgebung herangezogen, um den Verkehrswert der betreffenden Immobilie zu ermitteln. Diese Vergleichswerte dienen als Orientierungspunkt für die Wertermittlung und werden verwendet, wenn ausreichend Daten über ähnliche Immobilien verfügbar sind. Nur wenn diese Vergleichswerte fehlen, wird ein Sachwertverfahren eingeleitet. 

Erbschaftssteuer berechnen

Wie hoch die Erbschaftssteuer ist, hängt von folgenden Faktoren ab:

Anhand der unten aufgeführten Tabelle können Sie sehen, wie hoch die Freibeträge für die Erbschaftssteuer je nach Verwandtschaftsgrad sind:

Verwandtschaftsgrad und Freibeträge gemäß § 16 ErbStG:

VerwandtschaftsgradFreibetrag bei Erbschaftssteuer
Ehegatt:innen/Lebenspartner:innen500.000 Euro
Kinder, Stiefkinder, Enkel:innen, deren Eltern verstorben sind400.000 Euro
Enkel:innen200.000 Euro
Eltern und Großeltern der verstorbenen Person100.000 Euro
Sonstige Erb:innen 20.000 Euro

Erbschaftssteuer-Tabelle: Steuerklassen & Steuersätze

Zu versteuernde
Erbschaft nach Abzug
Freibeträge
StKl. IStKl. IIStKl. III
bis 75.000 €7 %15 %30 %
bis 300.000 €11 %20 %30 %
bis 600.000 €15 %25 %30 %
bis 6.000.000 €19 %30 %30 %
bis 13.000.000 €23 %35 %50 %
bis 26.000.000 €27 %40 %50 %
über 26.000.000 €30 %43 %50 %

Erbschaftssteuerklassen

Je nachdem, zu welcher Steuerklasse Sie als Erb:in gehören, erhebt das Finanzamt Erbschaftssteuersätze, die wie folgt gestaffelt sind:

SteuerklasseGestaffelte Erbschaftssteuersätze
Steuerklasse IEheleute, Kinder, Stiefkinder, Enkelkinder, Urenkelkinder, Eltern, Großeltern
Steuerklasse IIEltern und Großeltern (sofern sie nicht zur Steuerklasse I zählen), Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Eheleute
Steuerklasse IIIAlle weiteren Erb:innen

Erbschaftssteuer: Freibeträge Steuerklassen

In Deutschland gibt es bestimmte Bedingungen, unter denen die Erbschaftssteuer bei Immobilien entfällt. Wenn der verstorbene Eigentümer bzw. die verstorbene Eigentümerin eine Immobilie hinterlässt und der Ehepartner bzw. die Ehepartnerin oder eingetragene Lebenspartner:in diese als persönlichen Wohnsitz nutzt, kann die sogenannte „Familienheimklausel“ greifen. Damit entfällt die Erbschaftssteuer bei selbst bewohnter Immobilie.

Voraussetzung dafür ist:

In diesem Fall kann die Erbschaftssteuer auf die Immobilie vollständig oder teilweise entfallen.

Verkehrswert für Immobilie: Erbschaftssteuer mit KSK-Immobilien berechnen

Wenn Sie die Erbschaftssteuer für Immobilien berechnen möchten, benötigen Sie den aktuellen Verkehrswert. Hiervon wird der Freibetrag abgezogen. Dieser wird anhand Ihres Verwandtschaftsgrades bemessen, da hiervon die Erbschaftssteuerklasse abhängt. Daraus ergibt sich die Erbschaftssteuer für Ihre Immobilie.

KSK-Immobilien steht Ihnen als kompetenter Partner bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zur Seite.

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