08.01.2025

Erbschaftssteuer bei Immobilien: Berechnung, Höhe und Ausnahmen im Überblick

Alte Frau hält rotes Spielzeughaus in den Händen

Wenn Sie eine Immobilie erben, fällt in den meisten Fällen Erbschaftssteuer an. Wie hoch die Erbschaftssteuer auf die Immobilie ist, hängt beispielsweise vom Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person sowie vom Wert der geerbten Immobilie ab.

Auch wenn Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen möchten – womöglich sogar als Erbengemeinschaft – sollten Sie den Immobilienwert kennen. Wie viel Erbschaftssteuer Sie zahlen müssen, was die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer sind und ob Sie die Erbschaftssteuer umgehen können, erfahren Sie in unserem Immobilienratgeber.

Wir unterstützen Sie gerne beim Verkauf Ihrer Immobilie – melden Sie sich bei uns! Unsere Immobilienexpertinnen und -experten stehen Ihnen mit umfangreichen Services zur Seite.  

Erbschaftssteuer: Das Wichtigste im Überblick

Erbschaftssteuer berechnen: So geht es

Die Berechnung der Erbschaftsteuer bei Immobilien erfolgt in mehreren Schritten. Zunächst wird der Verkehrswert der Immobilie ermittelt, der dem aktuellen Marktwert entspricht. Hierfür nutzt das Finanzamt standardisierte Bewertungsverfahren, wie das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Sachwertverfahren. Alternativ kann ein unabhängiges Gutachten den Verkehrswert bestimmen.

Nachdem der Wert festgelegt wurde, erfolgt der Abzug von Freibeträgen, die abhängig vom Verwandtschaftsgrad zu dem oder der Erblasser:in sind. So erhalten Ehegatt:innen und eingetragene Lebenspartner:innen einen Freibetrag von 500.000 Euro, Kinder und Stiefkinder 400.000 Euro, Enkelkinder 200.000 Euro und weitere Erben, wie Geschwister oder Nichten und Neffen, 20.000 Euro.

Vom Verkehrswert der Immobilie wird der persönliche Freibetrag abgezogen. Der verbleibende Betrag bildet den steuerpflichtigen Erwerb (§ 16 ErbStG).

Wie hoch die Erbschaftssteuer ist, hängt also von folgenden Faktoren ab:

  • dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie,
  • den Freibeträgen, die je nach Verwandtschaftsgrad variieren, z.B. Ehepartner:in, Freibetrag Kind pro Elternteil, Geschwister, Nichten und Neffen etc.,
  • der Höhe des zu versteuernden Wertes
  • sowie von der Steuerklasse.

Erbschaftssteuer-Tabelle: Steuerklassen & Steuersätze

Wie hoch die Erbschaftssteuer ist, hängt vom Freibetrag ab, der nach Verwandtschaftsgrad entschieden wird.

Je nach Höhe des steuerpflichtigen Betrags und der Steuerklasse der erbenden Person wird der Steuersatz angewendet. Dabei werden Erbende in drei Erbschaftssteuerklassen einsortiert:

Zu versteuernde
Erbschaft nach Abzug
Freibeträge
StKl. IStKl. IIStKl. III
bis 75.000 €7 %15 %30 %
bis 300.000 €11 %20 %30 %
bis 600.000 €15 %25 %30 %
bis 6.000.000 €19 %30 %30 %
bis 13.000.000 €23 %35 %50 %
bis 26.000.000 €27 %40 %50 %
über 26.000.000 €30 %43 %50 %

Erbschaftssteuer mit der Immobilienbewertung von KSK-Immobilien

Sie fragen sich sicherlich, ob Sie die Erbschaftssteuer umgehen können. In der Regel findet die Immobilienbewertung nach dem Vergleichswertverfahren statt. Beim Vergleichswertverfahren werden die Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien in der näheren Umgebung herangezogen, um den Verkehrswert der betreffenden Immobilie zu ermitteln. Diese Vergleichswerte dienen als Orientierungspunkt für die Wertermittlung und werden verwendet, wenn ausreichend Daten über ähnliche Immobilien verfügbar sind. Nur wenn diese Vergleichswerte fehlen, wird ein Sachwertverfahren eingeleitet. 

Immobilienwert ermitteln – in nur 5 Minuten

  • unverbindlich
  • schnell
  • kostenfrei
Wertermittler

KSK-Immobilien Siegel Trio: Sparkasse Finanzgruppe - Capital - ImmoScout25 Verkaufsprofi

Erbschaftssteuer umgehen: Familienheimklausel

In Deutschland gibt es bestimmte Bedingungen, unter denen die Erbschaftssteuer bei Immobilien entfällt. Wenn der verstorbene Eigentümer bzw. die verstorbene Eigentümerin eine Immobilie hinterlässt und der Ehepartner bzw. die Ehepartnerin oder eingetragene Lebenspartner:in diese als persönlichen Wohnsitz nutzt, kann die sogenannte „Familienheimklausel“ greifen. Damit entfällt die Erbschaftssteuer bei selbst bewohnter Immobilie.

Voraussetzung dafür ist:

In diesem Fall kann die Erbschaftssteuer auf die Immobilie vollständig oder teilweise entfallen.

Verkehrswert für Immobilie: Erbschaftssteuer mit KSK-Immobilien berechnen

Wenn Sie die Erbschaftssteuer für Immobilien berechnen möchten, benötigen Sie den aktuellen Verkehrswert. Hiervon wird der Freibetrag abgezogen. Dieser wird anhand Ihres Verwandtschaftsgrades bemessen, da die Erbschaftssteuerklasse vom Verwandtschaftsgrad abhängt. Daraus ergibt sich die Erbschaftssteuer für Ihre Immobilie.

KSK-Immobilien steht Ihnen als kompetente Partnerin bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zur Seite.

Die Inhalte dieser Webseite wurden mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Der Anbieter dieser Webseite übernimmt jedoch keine Gewähr für die Richtigkeit und Aktualität der Ratgeber, die nur allgemeinen Informationszwecken dienen und keine Beratung oder Auskunft im Einzelfall darstellen.

Weitere Ratgeber für Immobilienerb:innen.