Immobilien erben und verkaufen
Wenn Sie eine Immobilie erben, gibt es zwei Möglichkeiten: Sie können eine Erbschaft annehmen oder ausschlagen. Entscheiden Sie sich dafür, das Erbe anzutreten und das Haus im Anschluss zu verkaufen, müssen Sie schnell reagieren, denn: Sie haben nur sechs Wochen Zeit, um zu entscheiden, ob Sie das Erbe annehmen oder nicht.
Eine Immobilie erben und verkaufen ist nur dann sinnvoll, wenn Sie alle wichtigen Faktoren in der Entscheidung berücksichtigen. Dazu gehören Immobilienwert, Finanzierung, Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer sowie mögliche Kredite, die an die Immobilie geknüpft sind. Erfahren Sie bei uns, welche Möglichkeiten Sie im Erbschaftsfall haben und was Sie beim Verkauf einer geerbten Immobilie beachten sollten.
Inhalt.
Immobilie erben und verkaufen: Das Wichtigste im Überblick
Immobilie erben: Erbschaft annehmen oder ausschlagen?
Immobilie vererben: Das sollten Sie beachten
Erbimmobilie: Erbschaftssteuer und Freibeträge
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer? Erbschaftsrecht und Steuerklassen
Geerbte Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
Immobilie erben und verkaufen: Das Wichtigste im Überblick
- Wie viel Erbschaftssteuer zahle ich? Erben Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück, gehen damit auch steuerliche Verpflichtungen einher. Erbschaftsteuer müssen Sie zahlen, wenn der Wert des Erbes höher ist als die gesetzlichen Freibeträge. Die Höhe der Erbschaftssteuer bemisst sich hierbei nach der Steuerklasse, der Sie angehören.
- Schenkungssteuer: In Abgrenzung zur Erbschaftssteuer ist die Schenkungssteuer fällig, wenn Sie eine Immobilie ohne Gegenleistung nach Versterben „geschenkt“ (Zuwendung) bekommen. Damit soll gewährleistet werden, dass Besitzer:innen die Erbschaftssteuer nicht umgehen können, indem sie vor dem Erbfall eine Schenkung vornehmen. So gilt diese auch dann, wenn ein Vorschuss auf das Erbe gezahlt wird und auch, wenn eine Auszahlung als Abfindung für einen Erbverzicht vorgenommen wird.
- Erbengemeinschaft: Erben mehrere Personen eine Immobilie, bilden sie gemeinsam die Erbengemeinschaft und verwalten den Nachlass bis zur Auflösung gemeinsam.
- Erbauseinandersetzung: Als Erbauseinandersetzung oder Erbteilung bezeichnet man die Auflösung der Erbengemeinschaft. Dazu gehört die Verteilung des Nachlasses an die Miterben und -erbinnen. Hierfür wird ein Erbauseinandersetzungsvertrag, auch „Erbteilungsvertrag“ genannt, aufgesetzt.
- Eigentumsumschreibung: Wenn Sie eine Immobilie erben, sollten Sie die Eigentumsumschreibung im Grundbuch veranlassen und werden hierbei als neue Eigentümerin bzw. neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
- Erbschein: Der Erbschein ist das rechtliche Dokument, das Auskunft darüber gibt, wer die Erbin bzw. der Erbe ist sowie darüber, wie hoch der Erbanteil ausfällt.
- Wann entfällt die Erbschaftssteuer bei Immobilien? Die Erbschaftssteuer entfällt für die Immobilie gänzlich, wenn die Erbin bzw. der Erbe die Immobilie selbst als Hauptwohnsitz mietfrei bewohnt und das über einen Zeitraum von zehn Jahren. Erst nach Ablauf der zehn Jahre dürfen Sie in diesem Fall die Immobilie vermieten oder verkaufen.
- Erbschaft ausschlagen Frist: Als Erbe bzw. Erbin haben Sie eine Frist von sechs Wochen, um das Erbe auszuschlagen. Schlagen Sie das Erbe nicht aus, müssen Sie es annehmen und werden zur Eigentümerin bzw. Eigentümer der Immobilie und Wertgegenstände sowie auch möglicher Schulden und anderen Verbindlichkeiten.
Immobilie erben: Erbschaft annehmen oder ausschlagen?
Grundsätzlich gilt: Wenn Sie in einem Testament berücksichtigt wurden oder in der gesetzlichen Erbfolge erscheinen, erben Sie automatisch – solange Sie das Erbe nicht ausschlagen. Wenn Sie eine Immobilie erben, sollten Sie sich vorab also einen detaillierten Überblick über die Vermögensverhältnisse und Schulden des bzw. der Verstorbenen machen, denn: Wenn Sie eine Immobilie erben, erben Sie nicht nur Vermögensgegenstände, sondern auch Schulden und andere Verbindlichkeiten der Erblasserin bzw. des Erblassers und haften hierfür mit dem eigenen Vermögen.
Wenn Sie ein Haus erben, sollten Sie darüber hinaus den Zustand der Immobilie von einem oder einer Sachverständigen prüfen lassen. Falls die Erbimmobilie sehr alt ist und lange nicht renoviert wurde, sollten Sie überlegen, ob Sie die Eigentümerin bzw. der Eigentümer sein möchten. Wenn Sie die Erbschaft annehmen, müssten Sie nämlich für Folgekosten, etwa für Renovierungsarbeiten, aufkommen. Wenn die Immobilie Ihren finanziellen Rahmen überschreiten sollte, bleibt oft nur noch der Verkauf. Alternativ bietet der Gesetzgeber auch die Möglichkeit, die Erbschaft auszuschlagen. Hierbei gilt allerdings eine Frist von sechs Wochen, in denen Sie eine entsprechende Erklärung beim zuständigen Nachlassgericht einreichen müssen.
Immobilie vererben: Das sollten Sie beachten
Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, sein Vermögen – egal ob Geld, Immobilien oder Wertgegenstände – zu vererben:
- Immobilie vererben mit Testament: Das Testament ist in erster Linie für Menschen geeignet, die selbst über die Verteilung ihrer Erbmasse entscheiden möchten.
- Immobilie vererben ohne Testament: Wenn Sie kein eigenes Testament verfassen,entscheidet die gesetzliche Erbfolge über die Verteilung der Erbschaft.
Wenn Sie Ihre Immobilie vererben, gilt grundsätzlich: Als erstes wird das Testament herangezogen und nur, wenn es kein Testament gibt, gilt die gesetzliche Erbfolge.
Erbimmobilie: Erbschaftssteuer und Freibeträge
Wie andere geerbte Vermögensgegenstände unterliegen auch Immobilien der Vermögenssteuer. Allerdings stehen Ihnen bei einer Erbschaft auch Freibeträge zu, auf die Sie keine Steuern zahlen müssen. Die Freibeträge können Sie von der Erbschaft abziehen. Die Erbschaftssteuer wird nur auf die Summe erhoben, die nach Abzug des Freibetrags übrigbleibt.
Wichtig hierfür ist:
- In dem Freibetrag sind auch alle Schenkungen der letzten zehn Jahre der verstorbenen Person an die Erbin bzw. den Erben enthalten.
- Die Steuerfreibeträge dürfen in einem Zeitraum von zehn Jahren nur ein einziges Mal in Anspruch genommen werden.
Für die Höhe des Freibetrages ist der Verwandtschaftsgrad zwischen der verstorbenen Person und der Erbin bzw. dem Erben ausschlaggebend:
- Ehegatt:innen und eingetragene Lebenspartner:innen: 500.000 Euro Freibetrag
- Kinder, Stiefkinder: 400.000 Euro Freibetrag
- Enkel:innen: 200.000 Euro Freibetrag
- Eltern, Großeltern: 100.000 Euro Freibetrag
- alle anderen Erb:innen: 20.000 Euro Freibetrag
Neben den Steuerfreibeträgen beeinflussen auch die Höhe des Erbes und die Steuerklasse die angesetzte Erbschaftssteuer.
Wie hoch ist die Erbschaftssteuer? Erbschaftsrecht und Steuerklassen
Wie hoch die Erbschaftssteuer ist, wird anhand des Erbschaftsrechts bemessen. Das Erbschaftsrecht kennt drei verschiedene Steuerklassen:
- Steuerklasse 1: Hierunter fallen Ehepartner:innen, Eltern, Großeltern, Kinder und alle weiteren direkten Nachkommen. Die Steuerklasse 1 fordert die geringsten Abgaben. Enge Verwandte werden demnach bevorzugt.
- Steuerklasse 2: betrifft Stiefeltern, Schwiegereltern, Nichten, Neffen und geschiedene Ehepartner:innen.
- Steuerklasse 3: Alle anderen Erb:innen (z. B. nicht verheiratete Partner:innen, Cousinen und Cousins) werden nach Steuerklasse 3 besteuert und müssen somit die höchsten Abgaben zahlen.
Geerbte Immobilie verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?
Als neuer Eigentümer bzw. neue Eigentümerin müssen Sie entscheiden, was Sie mit der Immobilie machen möchten. Innerhalb einer Erbengemeinschaft ist der Verkauf oft die einfachste Lösung, um Auseinandersetzungen rund um die Immobilie zu vermeiden. Wenn Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie sich an erfahrene Immobilienmakler:innen wenden, die Sie beim Verkauf professionell unterstützen und Ihnen viel Arbeit abnehmen. Vor allem bei Trauerfällen stellt dies in der Regel eine große Entlastung dar. So können Sie Ihre Erbimmobilie zum optimalen Preis verkaufen. Beachten Sie, dass auch bei einer geerbten Immobilie die Regelungen zur Spekulationssteuer gelten. Hat die verstorbene Person selbst in der Immobilie gelebt, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei. Wurde die Immobilie vermietet, gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren für einen steuerfreien Verkauf.
Alternativ kann im Falle einer Erbengemeinschaft auch einer der Erben bzw. eine der Erbinnen die Immobilie kaufen und die anderen Erb:innen auszahlen. Um dazu den genauen Wert der Immobilie zu ermitteln, sollte am besten ein Verkehrswertgutachten erstellt werden. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie zu vermieten. Die Vermietung eignet sich vor allem, wenn Sie als Erbe bzw. Erbin keinen Eigenbedarf haben und es sich bei der Nachlassimmobilie zum Beispiel um ein Mehrfamilienhaus handelt, das als Kapitalanlage genutzt wird.
Für Immobilienbesitzer:innen: Vorsorge zu Lebzeiten
Vorsorge ist das A und O. Das gilt nicht nur für gesundheitliche Vorsorge, sondern auch für das Erbe. Nicht nur alte Menschen, sondern auch junge Leute können – sei es durch eine plötzliche Krankheit oder einen Unfall – unerwartet und früh sterben. Deshalb sollte sich jede:r so früh wie möglich mit dem eigenen Vermächtnis befassen und das Erbe regeln, vor allem, um die eigene Familie abzusichern.
Checkliste: Hilfe für die Angehörigen
Darauf sollten Sie achten
- Wo befindet sich mein Testament?
- Wo habe ich Dokumente wie Geburtsurkunde, Ausweis usw. hinterlegt?
- Wo bewahre ich die Steuerunterlagen auf?
- Wer besitzt welche Vollmachten?
- Welche Versicherungen sind zu benachrichtigen?
- Nummer und Verwahrort der Sterbeversicherung
- Wo bewahre ich meinen Bestattungsvertrag auf?
- Eine Liste der On- und Offline-Passwörter
- Bestehende Verträge und Accounts auflisten
Liste aller Verträge
- Welche Abonnements müssen gekündigt werden?
- Welche Versicherungen müssen gekündigt werden?
- Versicherungen, die weitergeführt und umgeschrieben werden sollen
- Welche Mietverträge bestehen?
- Welche Mitgliedschaften habe ich?
- Online-Konten und Accounts, die zu löschen sind
- Weitere bestehende Verträge
- Liste bestehender Konten
Liste aller Bankkonten
- Wo liegt mein Sparbuch?
- Liste bestehender Daueraufträge
- Liste bestehender Einzugsermächtigungen
- Liste bestehender Kontovollmachten
- Wo ist eine Vermögensaufstellung hinterlegt?
- Eingegangene Verpflichtungen darlegen: Weiterzuführende Zahlungen auflisten, wer noch Ansprüche an mich hat, welche Bürgschaften ich übernommen habe
- Persönliche Wünsche notieren
Sie möchten sich zum Thema Immobilie erben und verkaufen beraten lassen?
Dann zögern Sie nicht und kontaktieren Sie uns. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage!