Spekulationssteuer bei Immobilien: Wann fällt sie an?
Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf fällt an, wenn die Immobilie nicht selbst bewohnt und innerhalb von zehn Jahren ab Kauf wieder verkauft wird. Spekulationssteuer ist dabei nur ein umgangssprachlicher Begriff für einen Teil der Einkommensteuer, der mit der sogenannten Spekulationsfrist belegt ist.
Es gibt jedoch Ausnahmen und spezielle Fälle, die beachtet werden sollten. Wir erklären, was es mit der Spekulationssteuer auf sich hat, wann sie fällig wird und in welcher Höhe, und welche rechtlichen Aspekte zu beachten sind. Als Expert:innen für den Hausverkauf stehen wir von der KSK-Immobilien Ihnen dabei natürlich gerne zur Seite.
Spekulationssteuer auf einen Blick
- Die Spekulationssteuer fällt im Rahmen des Einkommensteuergesetzes (EStG) § 23[LA2] bei einem Immobilienverkauf an, und zwar dann, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen. Dabei spricht man von einer Spekulationsfrist von zehn Jahren.
- Die Spekulationsfrist und somit auch die Spekulationssteuer gelten für alle Arten von Immobilien, also beim Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses, aber auch beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks[MS3] .
- Wurde die Immobilie zwischen Anschaffung bzw. Fertigstellung und Verkauf ausschließlich oder im Jahr der Veräußerung sowie den beiden vorherigen Kalenderjahren von den Eigentümer:innen selbst bewohnt, fällt keine Spekulationssteuer an.
- Die Höhe der Spekulationssteuer hängt vom reinen Verkaufsgewinn ab. Für die Berechnung wird dann der individuelle Steuersatz der Einkommensteuer verwendet.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Die Berechnung der Spekulationssteuer erfolgt auf Grundlage des persönlichen Einkommensteuersatzes des oder der Steuerpflichtigen und der Höhe des erzielten Gewinns, ähnlich wie beim Versteuern von Mieteinnahmen.
1. Ermittlung des Veräußerungsgewinns: Zunächst wird der Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie berechnet. Dies geschieht, indem der Verkaufspreis abzüglich des Kaufpreises sowie der anfallenden Anschaffungs- und Veräußerungskosten berechnet wird:
Veräußerungsgewinn = Verkaufspreis – Kaufpreis – Anschaffungs- und Veräußerungskosten
Beispiel: Herr Müller hat im Jahr 2015 eine Immobilie für 200.000 € gekauft. 2023 verkauft er sie für 300.000 €. Er hat zusätzlich 10.000 € für Notar- und Maklerkosten ausgegeben. Der Veräußerungsgewinn beträgt somit:
300.000 € − 200.000 € − 10.000 € = 90.000 €
2. Besteuerung des Veräußerungsgewinns: Der ermittelte Gewinn wird dann zu den übrigen steuerpflichtigen Einkünften hinzugerechnet. Dieser unterliegt dem persönlichen Einkommensteuersatz des oder der Steuerpflichtigen, der in Deutschland je nach Einkommen zwischen 14 Prozent und 45 Prozent liegen kann. Mit dem Steuerrechner des Bundesministeriums der Finanzen können Sie ungefähr berechnen lassen, wie hoch die Spekulationssteuer ausfallen würde.
Wenn Herr Müllers Einkommensteuersatz bei 30 Prozent liegt, würde er auf die 90.000 € einen Betrag von 27.000 € (90.000 € x 0,30) als Spekulationssteuer zahlen.
3. Freibeträge: Bei privaten Veräußerungsgeschäften gibt es einen jährlichen Freibetrag von 600 € (nach § 22 EStG). Wenn der Veräußerungsgewinn unter diesem Betrag liegt, bleibt er steuerfrei. Wird der Freibetrag überschritten, ist der gesamte Gewinn steuerpflichtig, nicht nur der Anteil über dem Freibetrag.
Wann fällt die Spekulationssteuer für Immobilien nicht an?
Die Spekulationssteuer für Immobilien fällt in Deutschland unter bestimmten Bedingungen nicht an. Wenn eine Immobilie schon über zehn Jahre im Besitz der Eigentümer:in ist, fällt keine Spekulationssteuer auf den Gewinn an – denn die Spekulationsfrist für Immobilien beträgt zehn Jahre. Wurde die Immobilie in den letzten zehn Jahren erst gekauft und nicht selbst bewohnt, so fällt die Steuer an. Wenn die Immobilie seit dem Immobilienkauf oder mindestens im Jahr des Verkaufs sowie in den zwei vorangegangenen Kalenderjahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, entfällt die Spekulationssteuer unabhängig davon, wie viel Zeit seit dem Kauf vergangen ist. Diese Regelung gilt sowohl für selbstgenutzte Einfamilienhäuser als auch für Eigentumswohnungen.
Das Einkommensteuergesetz sagt außerdem, dass zur Berechnung der Spekulationssteuer für Immobilien auch Gebäude und Außenanlagen berücksichtigt werden müssen, wenn diese innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren gebaut, ausgebaut oder erweitert wurden. Das betrifft sowohl neue Gebäude als auch Anbauten oder Erweiterungen bestehender Gebäude.
Diese Regelung gilt ebenso für Teile eines Gebäudes, die als eigenständige unbewegliche Wirtschaftsgüter gelten. Das können zum Beispiel separate Gebäudeteile wie ein Anbau oder eine Garage sein, die unabhängig von der Hauptimmobilie betrachtet werden. Auch Eigentumswohnungen und Räume, die im Teileigentum stehen (zum Beispiel ein Gewerberaum in einem Wohnhaus), fallen unter diese Regelung, sofern sie innerhalb der Spekulationsfrist verändert oder hinzugefügt wurden.
Kurz gesagt: Alles, was innerhalb der Zehnjahresfrist baulich verändert oder hinzugefügt wurde, muss bei der Berechnung der Spekulationssteuer Berücksichtigung finden, da dies als Teil der Immobilie gilt und deren Wert beeinflusst. Diese Regelungen sollen langfristige Anlageimmobilien und die Selbstnutzung von Immobilien fördern und verhindern, dass Immobilienbesitzer:innen, die nicht auf kurzfristige Gewinne aus sind, steuerlich belastet werden.
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