Sachwertverfahren bei Immobilien: Was ist zu beachten?
Ein häufig eingesetztes Verfahren zur Immobilienbewertung ist das Sachwertverfahren. Es kommt insbesondere bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern oder besonderen Immobilien zum Einsatz, für die es wenige Vergleichsobjekte gibt. Die Bewertung einer Immobilie spielt eine zentrale Rolle beim Immobilienverkauf und Kauf eines Hauses oder einer Wohnung. Sie bildet die Grundlage für Preisverhandlungen, Finanzierungen und steuerliche Bewertungen.
Wer eine Immobilie verkaufen möchte und den tatsächlichen Marktwert zuverlässig bestimmen will, kann ein professionelles Verkehrswertgutachten erstellen lassen. Die Expert:innen der KSK-Immobilien bieten hierfür fundierte Bewertungen durch qualifizierte Sachverständige an.
Inhalt.
Was ist das Sachwertverfahren?
Die wichtigsten Bewertungsverfahren für Immobilien
Wann braucht man das Sachwertverfahren für Immobilien?
Wer kann ein Sachwertverfahren für Immobilien durchführen?
Sachwert von Immobilien berechnen
Unterstützung bei der Immobilienbewertung durch KSK-Immobilien
Sachwertverfahren im Überblick
- Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Immobilienbewertung, bei dem der Wert einer Immobilie aus dem Bodenwert und dem Wert des Gebäudes ermittelt und anschließend mit einem Sachwertfaktor an die aktuelle Marktlage angepasst wird.
- Es wird vor allem bei selbstgenutzten Wohnimmobilien angewendet, für die keine ausreichenden Vergleichsdaten vorhanden sind.
- Grundlage bilden vor allem durchschnittliche Herstellungskosten, Bodenwert, Alterswertminderung sowie Sachwertfaktor (auch Marktanpassungsfaktor genannt).
Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Es basiert auf der Annahme, dass der Wert eines Gebäudes im Wesentlichen durch die Kosten bestimmt wird, die für seine Herstellung erforderlich wären.
Dabei werden drei zentrale Komponenten berücksichtigt:
- Bodenwert – der Wert des Grundstücks ohne Bebauung
- Gebäudesachwert – die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung
- Sachwertfaktor – Anpassung an die Lage am Immobilienmarkt
Außenanlagen wie Wege, Hofflächen oder Zäune können den Wert zusätzlich beeinflussen.
Das Verfahren wird in Deutschland vor allem dann genutzt, wenn Immobilien überwiegend zur Eigennutzung bestimmt sind und deshalb keine zuverlässigen Miet- oder Vergleichsdaten existieren.
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Die wichtigsten Bewertungsverfahren für Immobilien
Bei der Immobilienbewertung kommen in Deutschland drei standardisierte Verfahren zum Einsatz, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind.
1. Sachwertverfahren
Das Sachwertverfahren orientiert sich an den Herstellungskosten eines Gebäudes. Grundlage sind Normalherstellungskosten, Baupreisindizes sowie Abschläge für Alter und Abnutzung. Je nach Region fließt noch ein Regionalfaktor in die Bewertung ein. Dieses Verfahren wird häufig bei Einfamilienhäusern, Doppelhäusern oder individuell gebauten Immobilien eingesetzt.
2. Ertragswertverfahren
Beim Ertragswertverfahren steht der wirtschaftliche Nutzen einer Immobilie im Mittelpunkt. Bewertet werden insbesondere Mieteinnahmen und deren langfristige Ertragsfähigkeit. Dieses Verfahren wird häufig bei Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden oder vermieteten Immobilien angewendet.
3. Vergleichswertverfahren
Das Vergleichswertverfahren basiert auf tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Immobilien. Es gilt als besonders marktnahe Methode und wird häufig bei Eigentumswohnungen oder Grundstücken eingesetzt, sofern ausreichend Vergleichsdaten vorliegen.
Wann braucht man das Sachwertverfahren für Immobilien?
Das Sachwertverfahren wird vor allem dann angewendet, wenn andere Bewertungsmethoden nur eingeschränkt geeignet sind.
Typische Fälle sind:
- Einfamilienhäuser oder individuell gestaltete Gebäude
- selbstgenutzte Immobilien ohne stabile Mietdaten
- Immobilien in Regionen mit wenigen Vergleichsverkäufen
In solchen Situationen liefert das Verfahren eine nachvollziehbare Bewertung auf Basis objektiver Bau- und Grundstückswerte.
„Gerade bei individuell gebauten Einfamilienhäusern liefert das Sachwertverfahren eine solide Grundlage für die Wertermittlung, weil sich der Wert stark aus Bauqualität, Ausstattung und Grundstück ergibt.“
Andreas Mergen, Teamleiter Immo-Modul
Wer kann ein Sachwertverfahren für Immobilien durchführen?
Ein Sachwertverfahren zur Bewertung einer Immobilie kann grundsätzlich von qualifizierten Fachleuten durchgeführt werden, die über entsprechende Kenntnisse in der Immobilienbewertung verfügen. Dazu zählen insbesondere öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige für Immobilienbewertung sowie zertifizierte Gutachter:innen. Diese Expert:innen wenden die Vorgaben der ImmoWertV an und berücksichtigen dabei unter anderem die folgenden Faktoren:
- Bodenrichtwerte
- Herstellungskosten
- Alterswertminderung
- Marktanpassungsfaktoren
Für eine fundierte Bewertung bei einem Immobilienverkauf bietet auch KSK-Immobilien entsprechende Leistungen an. Im Rahmen eines professionellen Verkehrswertgutachtens analysieren erfahrene Immobilienexpert:innen den Zustand der Immobilie, die Lage, den Bodenwert sowie weitere wertrelevante Faktoren. Auf dieser Grundlage wird der realistische Marktwert der Immobilie nach anerkannten Bewertungsverfahren – etwa dem Sachwertverfahren – ermittelt. Eine solche Bewertung schafft Transparenz für Eigentümer:innen und kann als verlässliche Grundlage für Verkaufsentscheidungen oder Preisverhandlungen beim Hauskauf dienen.
Sachwert von Immobilien berechnen
Die Berechnung erfolgt nach einem festgelegten Schema in zwei Schritten:
1. Gebäudesachwert ermitteln
Gebäudesachwert = Herstellungskosten − Alterswertminderung
Zunächst werden die fiktiven Herstellungskosten des Gebäudes bestimmt, also der Betrag, den ein vergleichbarer Neubau heute kosten würde. Davon wird die Alterswertminderung abgezogen, die berücksichtigt, dass ein Gebäude mit zunehmendem Alter an Wert verliert (bezogen auf die übliche Gesamtnutzungsdauer und das tatsächliche Alter der Immobilie).
2. Gesamten Sachwert ermitteln
Sachwert = Bodenwert + Gebäudesachwert
Im zweiten Schritt wird der Bodenwert hinzugerechnet. Dieser ergibt sich in der Regel aus dem Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche. Erst die Summe aus Boden- und Gebäudesachwert ergibt den vorläufigen Sachwert der Immobilie. Der endgültige Sachwert entsteht erst nach Marktanpassung und ggf. Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale.
Sachwert ≠ Marktwert
Wichtig zu wissen: Der so ermittelte Sachwert spiegelt zunächst den reinen Substanzwert wider. Um zum tatsächlichen Verkehrswert (Marktwert) zu gelangen, wird dieser Wert in der Regel noch über einen sogenannten Sachwertfaktor an die örtlichen Marktverhältnisse angepasst – denn am Ende entscheidet nicht nur die Bausubstanz, sondern auch Angebot und Nachfrage über den Preis einer Immobilie.
Beispielrechnung für das Sachwertverfahren
Zur Veranschaulichung lässt sich das Sachwertverfahren anhand eines einfachen Beispiels erklären. Angenommen, der Bodenwert eines Grundstücks beträgt 250.000 Euro. Die Herstellungskosten des darauf errichteten Gebäudes liegen bei 400.000 Euro. Da Gebäude im Laufe der Zeit an Wert verlieren, wird eine Alterswertminderung berücksichtigt. Beträgt diese beispielsweise 20 Prozent, entspricht dies einem Abschlag von 80.000 Euro. Der Gebäudesachwert ergibt sich somit aus den Herstellungskosten abzüglich der Alterswertminderung und beträgt in diesem Beispiel 320.000 Euro.
Addiert man den Bodenwert von 250.000 Euro, ergibt sich ein vorläufiger Sachwert der Immobilie von 570.000 Euro. In der Praxis wird dieser Wert anschließend noch mit einem (objektspezifisch angepassten) Sachwertfaktor, dem sogenannten Marktanpassungsfaktor, multipliziert, um die aktuelle Marktsituation zu berücksichtigen und den tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie möglichst realistisch abzubilden.
Unterstützung bei der Immobilienbewertung durch KSK-Immobilien
Eine fundierte Immobilienbewertung ist eine wichtige Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf oder eine realistische Preisfindung. KSK-Immobilien unterstützt Eigentümer:innen bei der Ermittlung des Marktwerts und erstellt auf Wunsch ein professionelles Verkehrswertgutachten. Dabei werden alle relevanten Faktoren wie Lage, Zustand der Immobilie, Bodenwert sowie geeignete Bewertungsverfahren – etwa das Sachwertverfahren – berücksichtigt.
Die Expert:innen der KSK-Immobilien begleiten Eigentümer:innen von der Bewertung bis zum tatsächlichen Immobilienverkauf und sorgen für Transparenz sowie eine fundierte Entscheidungsbasis.
Häufig gestellte Fragen zum Sachwertverfahren
Das Finanzamt verwendet ein standardisiertes Verfahren nach Bewertungsgesetz (BewG). Grundlage sind Bodenrichtwerte, typisierte Herstellungskosten sowie pauschale Altersabschläge. Diese Werte können vom tatsächlichen Marktpreis abweichen.
Beim Sachwertverfahren wird der Wert eines Gebäudes anhand seiner Herstellungskosten bestimmt. Anschließend werden Alter und Abnutzung berücksichtigt. Zusammen mit dem Bodenwert ergibt sich der Sachwert, der über Marktanpassungsfaktoren an den Immobilienmarkt angepasst wird.
Die Alterswertminderung berücksichtigt die wirtschaftliche Restnutzungsdauer eines Gebäudes. Sie wird in der Regel linear berechnet, indem das Gebäudealter ins Verhältnis zur Gesamtnutzungsdauer gesetzt wird. Dadurch reduziert sich der Gebäudesachwert entsprechend.
Der Grundstückswert wird über Bodenrichtwerte ermittelt. Diese werden von Gutachterausschüssen veröffentlicht und geben durchschnittliche Quadratmeterpreise für bestimmte Lagen an. Der Bodenwert ergibt sich aus Bodenrichtwert × Grundstücksfläche.
Der Beleihungswert wird von Banken konservativer berechnet als der Verkehrswert. Dabei werden Sicherheitsabschläge berücksichtigt, um Marktschwankungen einzukalkulieren. Grundlage können ebenfalls Sachwert- oder Ertragswertmethoden sein.