Verkehrswertgutachten erstellen

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In einigen Fällen wird ein Immobiliengutachten in Form eines Verkehrswertgutachtens i.S.d. §194 BauGB benötigt, um den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie zu ermitteln. In der Regel werden Verkehrswertgutachten für behördliche und juristische Zwecke benötigt, wie z.B. bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungsfällen oder zur Vorlage bei Finanzämtern. In manchen Situationen kann auch die Erstellung einen Kurzgutachtens i.A.d. §194 BauGB ausreichend sein, wie z.B. bei einer Vermögensübersicht oder als Verkaufsunterstützung.

Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?

Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens wird durch einen zertifizierten Immobiliengutachter der Verkehrswert i.S.d. §194 BauGB (Marktwert) objektiv ermittelt. Auch für die Ermittlung des gemeinen Wertes gem. § 198 BewG zur Vorlage beim Finanzamt, zwecks Festsetzung von Erbschafts- oder Schenkungssteuer, ist ein Verkehrswertgutachten oft erforderlich. Dabei sind die von uns erstellten Immobiliengutachten gerichtsfest und anerkannt.

Unsere Immobiliengutachter*innen sind von der DEKRA® oder von der Technischen Akademie Südwest (TAS®), einem Institut an der Hochschule Kaiserslautern, zertifiziert und verfügen z. T. über die Zertifizierung der Deutschen Immobilien Akademie (DIA®/DiaZert) gem. DIN EN ISO/IEC 17024.

Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB:

  • Erbauseinandersetzung
  • Scheidungsverfahren (Ermittlung Zugewinnausgleich)
  • Verkaufsunterstützung
  • Zur Vorlage beim Finanzamt
  • Zur Vorlage beim Gericht (Betreuungsfall)

Was sind die Leistungen der KSK-Immobilien bei einem Immobiliengutachten?

Die Immobilie wird im Rahmen eines Termins vor Ort von einem unserer Immobiliensachverständigen begutachtet. Im Anschluss beschaffen wir alle Unterlagen, die für die Bewertung des Objektes benötigt werden. Das sind zum Beispiel Baupläne, Grundrisse, Wohnflächenberechnungen etc. Gegebenenfalls werden fehlende Unterlagen angefordert oder von uns erstellt. Auf dieser Grundlage kann nun die eigentliche Bewertung im Rahmen des Verkehrswertgutachtens erfolgen.

Das fertige Verkehrswertgutachten enthält neben dem ermittelten Wert auch Erklärungen zur Wertermittlung. Zudem werden das Verfahrensergebnis erläutert und das Bewertungsobjekt ausführlich beschrieben. Sofern vorhanden werden auch Besonderheiten der Immobilie aufgeführt, z. B. ein eventueller Denkmalschutz, die Höhe der Erbpacht u. ä. Komplettiert wird das Verkehrswertgutachten durch Flächenberechnungen, Kartenmaterial, Bauzeichnungen, Fotos etc., die als Nachweise fungieren und in die Anlagen des Gutachtens eingebunden werden.

Unsere Leistungen im Überblick:

  • Ortstermin: Begehung und Besichtigung durch einen unserer Sachverständigen
  • Beschaffung aller relevanten und erforderlichen Unterlagen
  • Anwendung von normierten Wertermittlungsverfahren
  • Erläuterungen zur Wertermittlung und zum Verfahrensergebnis
  • Beschreibung des Bewertungsobjektes
  • Bereitstellung aller relevanten Nachweise: Fotos, Bauzeichnungen, Kartenmaterial, Flächenberechnungen etc.
  • Rechtssichere Darstellung des Gutachtens

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Die Immobiliengutachten im Direktvergleich

Leistungen Kurzgutachten Verkehrswertgutachten
Begehung beim Ortstermin durch einen unserer Sachverständigen
Beschaffung bewertungsrelevanter Unterlagen
Anzahl normierte Wertermittlungsverfahren 1 Bis zu 2
Erläuterungen zur Wertermittlung
Stellungnahme zum ermittelten Verkehrswert
Beschreibung des Bewertungsobjektes
Beschreibung von öffentlich- bzw. privatrechtlich öffentlichen Besonderheiten:

Überprüfung des Bauplanungsrechts und Denkmalschutzes
Erstellung bzw. Einbindung von Anlagen / Nachweisen: (z.B. Bauzeichnungen, Kartenauszügen, Flächenberechnungen
Aufmaß i. S. d. Wohnflächenverordnung
Zwei gebundene Ausfertigungen des Gutachtens
Behördliche und juristische Eignung

Wie unterscheiden sich die Immobiliengutachten?

Nicht in jeder Situation ist zwingend ein Verkehrswertgutachten erforderlich. In solchen Fällen stellt ein Kurzgutachten eine gute Alternative dar. Der Hauptunterschied zwischen den beiden Immobiliengutachten liegt im Umfang. Bei einem Kurzgutachten sind die Objektbeschreibung, die Erläuterung der Wertansätze sowie Anlagen und Beschreibungen in verkürzter Form dargestellt. Auskünfte aus öffentlichen Registern, zum Beispiel Einsichtnahme in die Bauakte, sind ebenfalls nicht Bestandteil eines Kurzgutachtens. Ob ein Kurzgutachten ausreichend sein kann, ist im Einzelfall zu prüfen. Wenn es keine Konfliktsituationen gibt, wie etwa im Rahmen einer einvernehmlichen Scheidung, und dies zu einer außergerichtlichen Einigung führt, bildet das Kurzgutachten unter Umständen die Basis für eine Wertfindung bzw. die Grundlage für die gütliche Einigung.

Was kostet ein Immobiliengutachten?

Die Kosten für ein Immobiliengutachten bemessen sich nach dem Aufwand. Daher ist ein Kurzgutachten kostengünstiger, als ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten. Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten sind nicht gesetzlich geregelt, es gibt keine Honorarordnung oder ähnliches. Sie sind daher nicht einheitlich und werden individuell vereinbart. Generell bestimmen Art und Umfang den Preis. Grundsätzlich gilt aber, dass die Erstellung eines Immobiliengutachtens deutlich weniger kostet, als viele Menschen erwarten würden. Zudem ist es ist wesentlich kostspieliger, sich keinen qualifizierten Immobiliengutachter zu leisten und dadurch Geld zu verschenken, etwa beim Verkauf einer Immobilie.

Wie unterscheiden sich die Berechnungsverfahren beim Immobiliengutachten?

Grundsätzlich gibt es drei normierte Bewertungsverfahren, die bei der Erstellung eines Immobiliengutachtens in Frage kommen: Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren. Für die Auswahl und Anwendung spielen hierbei die Art der Immobilie und die zukünftig im Vordergrund stehende Nutzung eine Rolle.

Die drei Bewertungsverfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) vom 14. Juli 2021 geregelt.

Das Vergleichswertverfahren (gem. §§ 24-26 ImmoWertV) eignet sich für die Verkehrswertermittlung von Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen, also typisierten Gebäuden. Bei diesem Verfahren werden die Vergleichspreise ähnlicher Gebäude herangezogen und dienen als Grundlage für die Wertermittlung der vorliegenden Immobilie. Voraussetzung ist hierfür u.a., dass die Immobilien in Hinblick auf Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Zuschnitt sowie sonstiger Beschaffenheit hinreichend vergleichbar sind und eine ausreichende Anzahl an Vergleichspreisen vorliegt.

Der Verkehrswert von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien lässt sich mit dem Ertragswertverfahren (gemäß §§ 27-34 ImmoWertV) feststellen und wird insbesondere bei Fällen angewendet, in denen es vorrangig um nachhaltig erzielbare Erträge sowie Renditen geht. Als Grundlage für die Ermittlung dient dabei die Jahresrohertrag. Ein weiterer wichtiger Faktor in diesem Zusammenhang ist auch der Liegenschaftszins, da dieser direkt in doppelter Form in die Kalkulation einfließt.

Das Sachwertverfahren (gemäß §§35-39 ImmoWertV) kommt vor allem bei Immobilien zum Tragen, bei denen der Fokus der Einschätzung am Markt nicht auf dem Ertrag liegt. In der Regel kommt dieses Verfahren bei Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz. Hierbei wird unter Anwendung der Normalherstellungskosten (NHK 2010) und auf Basis der Bruttogrundfläche (BGF) der Sachwert der baulichen Anlagen ermittelt. Eine entsprechende Alterswertminderung wird bei der Ermittlung berücksichtigt. Wertansätze für die Außenanlagen und das Ergebnis der Bodenwertermittlung vervollständigen die Berechnungen des Sachwertverfahrens.

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