Ein Immobiliengutachten ist essenziell für den Verkauf einer Immobilie. Dieses Wertgutachten wird von einem Gutachter bzw. einer Gutachterin für Immobilien durchgeführt. Dabei ist das Ziel, den aktuellen Marktwert festzustellen und somit eine Grundlage für die Preisgestaltung einer Immobilie zu schaffen.
In manchen Fällen wird das Gutachten in Form eines Verkehrswertgutachtens i.S.d. §194 BauGB benötigt, um den Verkehrswert einer Immobilie zu ermitteln. In der Regel werden Verkehrswertgutachten für behördliche und juristische Zwecke benötigt, wie z.B. bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungsfällen oder zur Vorlage bei Finanzämtern. In manchen Situationen kann auch die Erstellung eines Kurzgutachtens i.A.d. §194 BauGB ausreichend sein, wie z.B. bei einer Vermögensübersicht oder als Verkaufsunterstützung.
Inhalt.
Was sind die Leistungen der KSK-Immobilien bei einem Immobiliengutachten?
Unsere Leistungsbestandteile im Überblick
Die Immobiliengutachten im Direktvergleich
Wie unterscheiden sich die Immobiliengutachten?
Was kostet ein Immobiliengutachten?
Wie unterscheiden sich die Berechnungsverfahren beim Immobiliengutachten?
Immobiliengutachten: Das Wichtigste in Kürze
- Immobiliengutachterinnen und -gutachter bewerten den aktuellen Wert einer Immobilie.
- In dieses Wertgutachten eines Hauses fließen Aspekte wie Lage, Zustand und Ausstattung sowie Energieeffizienz und eventuelle Mängel ein.
- Bei Immobiliengutachten kann man zwischen günstigeren Kurzgutachten und ausführlicheren Vollgutachten unterscheiden. Für gerichtliche Zwecke ist meist ein Verkehrswertgutachten (Vollgutachten) nötig.
- Die Immobilienexpert:innen der KSK-Immobilien stehen Ihnen bei der Erstellung eines Immobiliengutachtens gerne zur Seite.
Was sind die Leistungen der KSK-Immobilien bei einem Immobiliengutachten?
Wenn Sie die Erstellung eines Immobiliengutachtens bei der KSK-Immobilien beauftragen, wird Ihre Immobilie im Rahmen eines Termins vor Ort von einem bzw. einer unserer Immobiliensachverständigen begutachtet. Im Anschluss beschaffen wir alle Unterlagen, die für die Bewertung des Objektes benötigt werden. Das sind zum Beispiel Baupläne, Grundrisse, Wohnflächenberechnungen etc. Gegebenenfalls werden fehlende Unterlagen angefordert oder von uns erstellt. Auf dieser Grundlage kann nun die eigentliche Bewertung stattfinden.
Dabei unterscheiden wir bei KSK-Immobilien zwischen drei Varianten:
- Marktpreiseinschätzung: Wollen Sie lediglich den einfachen Wert Ihrer Immobilie ermitteln lassen, um besser einschätzen zu können, zu welchem Preis Sie Ihr Haus, Grundstück oder Ihre Wohnung verkaufen können, können Sie eine einfache Marktpreiseinschätzung durch unsere erfahrenen Makler:innen anfragen.
- Kurzgutachten : Ein Kurzgutachten ist ausführlicher als eine bloße Einschätzung und kann zur Bestimmung des Verkaufspreises herangezogen werden. Basierend auf Faktoren rund um Ihre Immobilie, die entweder wertsteigernd oder wertmindernd wirken, sowie der Lage und dem aktuellen Markt, erstellen unsere erfahrenen Immobiliengutachterinnen und -gutachter von Immo-Modul ein Kurzgutachten.
- Verkehrswertermittlung : Das Verkehrswertgutachten entspricht einem Vollgutachten, es ist also detaillierter als ein Kurzgutachten. Zudem ist es gerichtsfest und kann daher für amtliche oder juristische Zwecke verwendet werden.
Das fertige Wertgutachten enthält neben dem ermittelten Wert auch Erklärungen zur Immobilien-Wertermittlung, denn es gibt drei normierte Verfahren. Zudem wird das Verfahrensergebnis erläutert. Im Falle des Verkehrswertgutachtens kommen weitere Aspekte hinzu, beispielsweise eine ausführliche Beschreibung des Bewertungsobjekts. Sofern vorhanden, werden außerdem Besonderheiten der Immobilie aufgeführt, z. B. ein eventueller Denkmalschutz, die Höhe der Erbpacht u. ä. Auch Elemente wie Flächenberechnungen , Kartenmaterial, Bauzeichnungen, Fotos der Immobilie etc. kommen hinzu, die als Nachweise fungieren und in die Anlagen des Gutachtens eingebunden werden.
Unsere Leistungsbestandteile im Überblick:
- Ortstermin: Begehung und Besichtigung durch eine:n unserer Sachverständigen
- Anwendung von normierten Wertermittlungsverfahren
- Erläuterungen zur Wertermittlung und zum Verfahrensergebnis
Beim Verkehrswertgutachten kommen folgende Leistungen hinzu:
- Beschaffung aller relevanten und erforderlichen Unterlagen
- Beschreibung des Bewertungsobjektes
- Bereitstellung aller relevanten Nachweise: Fotos, Bauzeichnungen, Kartenmaterial, Flächenberechnungen etc.
- Rechtssichere Darstellung des Gutachtens
Die Immobiliengutachten im Direktvergleich
| Leistungen | Kurzgutachten | Verkehrswertgutachten |
| Begehung beim Ortstermin durch einen unserer Sachverständigen | ||
| Beschaffung bewertungsrelevanter Unterlagen | ||
| Anzahl normierte Wertermittlungsverfahren | 1 | Bis zu 2 |
| Erläuterungen zur Wertermittlung | ||
| Stellungnahme zum ermittelten Verkehrswert | ||
| Beschreibung des Bewertungsobjektes | ||
| Beschreibung von öffentlich- bzw. privatrechtlich öffentlichen Besonderheiten: Überprüfung des Bauplanungsrechts und Denkmalschutzes Erstellung bzw. Einbindung von Anlagen / Nachweisen: (z.B. Bauzeichnungen, Kartenauszügen, Flächenberechnungen |
||
| Aufmaß i. S. d. Wohnflächenverordnung | ||
| Zwei gebundene Ausfertigungen des Gutachtens | ||
| Behördliche und juristische Eignung |
Wie unterscheiden sich die Immobiliengutachten?
Fällen stellt ein Kurzgutachten eine gute Alternative dar. Der Hauptunterschied zwischen den beiden Immobiliengutachten liegt im Umfang.
Bei einem Kurzgutachten sind die Objektbeschreibung, die Erläuterung der Wertansätze sowie Anlagen und Beschreibungen in verkürzter Form dargestellt. Auskünfte aus öffentlichen Registern, zum Beispiel Einsichtnahme in die Bauakte, sind nicht Bestandteil eines Kurzgutachtens. Ob ein Kurzgutachten ausreichend sein kann, ist im Einzelfall zu prüfen. Wenn es keine Konfliktsituationen gibt, beispielsweise beim Immobilienverkauf infolge einer Scheidung, oder diese in einer außergerichtlichen Einigung münden, bildet das Kurzgutachten unter Umständen die Basis für eine Wertfindung bzw. die Grundlage für die gütliche Einigung.
Gerne ermitteln wir mit Ihnen gemeinsam, ob ein Kurzgutachten ausreicht.
Was kostet ein Immobiliengutachten?
Die Kosten für ein Immobiliengutachten bemessen sich nach dem Aufwand. Daher ist ein Kurzgutachten kostengünstiger als ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten. Eine Marktpreiseinschätzung fällt dabei noch günstiger aus. Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten sind nicht gesetzlich geregelt, es gibt keine Honorarordnung oder ähnliches. Sie sind daher nicht einheitlich und werden individuell vereinbart.
Generell bestimmen Art und Umfang den Preis. Grundsätzlich gilt aber, dass die Erstellung eines Immobiliengutachtens deutlich weniger kostet, als viele Menschen erwarten würden. Zudem ist es wesentlich kostspieliger, sich kein qualifiziertes Immobiliengutachten zu leisten und dadurch Geld zu verschenken, etwa beim Verkauf einer Immobilie. Für manche Verkäufer:innen lohnt sich im Zweifelsfall auch eine Marktpreiseinschätzung durch einen Profi, besonders wenn der Zustand der Immobilie recht eindeutig ist. Die Immobilienexpertinnen und -experten der KSK-Immobilien beraten Sie gerne individuell, um herauszustellen, welches Wertgutachten für Ihre Zwecke sinnvoll ist.
Wie unterscheiden sich die Berechnungsverfahren beim Immobiliengutachten?
Grundsätzlich gibt es drei normierte Bewertungsverfahren, die bei der Erstellung eines Immobiliengutachtens in Frage kommen:
- Vergleichswertverfahren,
- Sachwertverfahren,
- Ertragswertverfahren.
Für die Auswahl und Anwendung spielen hierbei die Art der Immobilie und die zukünftig im Vordergrund stehende Nutzung eine Rolle. Die drei Bewertungsverfahren sind in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021) vom 14. Juli 2021 geregelt.
Das Vergleichswertverfahren (gem. §§ 24-26 ImmoWertV) eignet sich für die Verkehrswertermittlung von Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen, also typisierten Gebäuden. Bei diesem Verfahren werden die Vergleichspreise ähnlicher Gebäude herangezogen und dienen als Grundlage für die Wertermittlung der vorliegenden Immobilie. Voraussetzung ist hierfür u.a., dass die Immobilien in Hinblick auf Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Zuschnitt sowie sonstiger Beschaffenheit hinreichend vergleichbar sind und eine ausreichende Anzahl an Vergleichspreisen vorliegt.
Der Verkehrswert von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien lässt sich mit dem Ertragswertverfahren (gemäß §§ 27-34 ImmoWertV) feststellen und wird insbesondere bei Fällen angewendet, in denen es vorrangig um nachhaltig erzielbare Erträge sowie Renditen geht. Als Grundlage für die Ermittlung dient dabei der Jahresrohertrag. Ein weiterer wichtiger Faktor in diesem Zusammenhang ist auch der Liegenschaftszins, da dieser direkt in doppelter Form in die Kalkulation einfließt.
Das Sachwertverfahren (gemäß §§35-39 ImmoWertV) kommt vor allem bei Immobilien zum Tragen, bei denen der Fokus der Einschätzung am Markt nicht auf dem Ertrag liegt. In der Regel kommt dieses Verfahren bei Ein- und Zweifamilienhäusern zum Einsatz. Hierbei wird unter Anwendung der Normalherstellungskosten (NHK) und auf Basis der Bruttogrundfläche (BGF) der Sachwert der baulichen Anlagen ermittelt. Eine entsprechende Alterswertminderung wird bei der Ermittlung berücksichtigt. Wertansätze für die Außenanlagen und das Ergebnis der Bodenwertermittlung vervollständigen die Berechnungen des Sachwertverfahrens.
Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?
Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens wird durch einen zertifizierten Immobiliengutachter oder eine zertifizierte Gutachterin der Verkehrswert i.S.d. §194 BauGB (Marktwert) objektiv ermittelt. Auch für die Ermittlung des gemeinen Wertes gem. § 198 BewG zur Vorlage beim Finanzamt, zwecks Festsetzung von Erbschafts- oder Schenkungssteuer, ist ein Verkehrswertgutachten oft erforderlich. Dabei sind die von uns erstellten Immobiliengutachten gerichtsfest und anerkannt.
Unsere Immobiliengutachter:innen sind von der DEKRA® oder von der Technischen Akademie Südwest (TAS®) zertifiziert und verfügen z. T. über die Zertifizierung der Deutschen Immobilien Akademie (DIA®/DiaZert) gem. DIN EN ISO/IEC 17024. In diesem Sinne sind sie also als Immobiliensachverständige tätig.
Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB werden für folgenden Zwecken benötigt:
- Erbauseinandersetzung
- Scheidungsverfahren (Ermittlung Zugewinnausgleich)
- Verkaufsunterstützung
- Zur Vorlage beim Finanzamt
- Zur Vorlage beim Gericht
Immobiliengutachten mit KSK-Immobilien
Sie möchten den Preis Ihrer Immobilie ermitteln und benötigen dafür ein Gutachten? Die Gutachter:innen der KSK-Immobilien übernehmen das für Sie. Wenn Sie nicht sicher sind, welches Gutachten für Ihre Bedürfnisse am besten ist, beraten die erfahrenen Expert:innen der KSK-Immobilien Sie gerne.
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