Verkehrswertgutachten erstellen

Was ist meine Immobilie wert?

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In einigen Fällen wird ein Immobiliengutachten benötigt, um den tatsächlichen Immobilienwert zu ermitteln. Dazu zählen unter anderem Gerichtsverfahren wie Erbauseinandersetzungen oder Scheidungsfälle. Dabei gibt es unterschiedliche Formen von Immobiliengutachten, die je nach Anwendung geeignet sind. Im Unterschied zu einem Kurzgutachten kann das sogenannte Verkehrswertgutachten bei Auseinandersetzungen vor Gericht verwendet werden. Aber auch als Nachweis für das Finanzamt, für die Vermögensübersicht oder als Verkaufsunterstützung kann ein Verkehrswertgutachten durch einen Immobiliengutachter erforderlich sein.

Wann wird ein Verkehrswertgutachten benötigt?

Im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens wird der verlässliche, absolut objektive Marktwert einer Immobilie durch einen Gutachter ermittelt. Es ist nach § 194 BauGB gerichtsfest, kann also bei Auseinandersetzungen vor Gericht verwendet werden, z. B. bei Scheidungen, Erbauseinandersetzungen und Betreuungsfällen. Zudem ist es auch als Verkaufsunterstützung hilfreich, da bei einem Immobilienkauf oder -verkauf Verkäufer und Käufer oftmals unterschiedliche Preisvorstellungen haben. Auch als Vermögensübersicht werden Verkehrswertgutachten eingesetzt – nämlich dann, wenn ein Immobilieneigentümer ermitteln möchte, wie viel sein Haus oder seine Wohnung aktuell wert ist. Abschließend dient ein Verkehrswertgutachten auch als Nachweis für das Finanzamt, nämlich dann, wenn nach § 198 BewG z.B. für die Ermittlung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer der sogenannte „gemeine Wert“ ermittelt werden muss.

Verkehrswertgutachten im Sinne des § 194 BauGB:

  • Erbauseinandersetzung
  • Scheidungsverfahren (Ermittlung Zugewinnausgleich)
  • Verkaufsunterstützung
  • Zur Vorlage beim Finanzamt
  • Zur Vorlage beim Gericht (Betreuungsfall)

Was sind die Leistungen der KSK-Immobilien bei einem Immobiliengutachten?

Die Immobilie wird im Rahmen eines Termins vor Ort von einem qualifizierten Immobiliensachverständigen unseres Tochterunternehmens Immo-Modul begutachtet. Im Anschluss beschaffen wir alle Unterlagen, die für die Bewertung des Objektes benötigt werden. Das sind zum Beispiel Baupläne, Grundrisse, Wohnflächenberechnungen etc. Gegebenenfalls werden fehlende Unterlagen angefordert oder von uns erstellt. Auf dieser Grundlage kann nun die eigentliche Bewertung im Rahmen des Verkehrswertgutachtens erfolgen.

Das fertige Verkehrswertgutachten enthält neben dem ermittelten Wert auch Erklärungen zur Wertermittlung. Zudem werden das Verfahrensergebnis erläutert und das Bewertungsobjekt ausführlich beschrieben. Sofern vorhanden werden auch Besonderheiten der Immobilie aufgeführt, z. B. ein eventueller Denkmalschutz, die Höhe der Erbpacht u. ä. Komplettiert wird das Verkehrswertgutachten durch Flächenberechnungen, Kartenmaterial, Bauzeichnungen, Fotos etc., die als Nachweise fungieren und in die Anlagen des Gutachtens eingebunden werden.

Unsere Leistungen im Überblick:

  • Ortstermin: Begehung und Besichtigung durch einen Sachverständigen der Immo-Modul
  • Beschaffung aller relevanten und erforderlichen Unterlagen
  • Anwendung von normierten Wertermittlungsverfahren
  • Erläuterungen zur Wertermittlung und zum Verfahrensergebnis
  • Beschreibung des Bewertungsobjektes
  • Bereitstellung aller relevanten Nachweise: Fotos, Bauzeichnungen, Kartenmaterial, Flächenberechnungen etc.
  • Rechtssichere Darstellung des Gutachtens

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Die Immobiliengutachten im Direktvergleich

Leistungen Kurzgutachten Verkehrswertgutachten
Begehung beim Ortstermin durch einen Sachverständigen der Immo-Modul
Beschaffung bewertungsrelevanter Unterlagen
Anzahl normierte Wertermittlungsverfahren 1 Bis zu 2
Erläuterungen zur Wertermittlung
Ausführliche Stellungnahme zum ermittelten Verkehrswert
Beschreibung des Bewertungsobjektes
Beschreibung von öffentlich- bzw. privatrechtlich öffentlichen Besonderheiten:

Überprüfung des Bauplanungsrechts und Denkmalschutzes
Erstellung bzw. Einbindung von Anlagen / Nachweisen: (z.B. Bauzeichnungen, Kartenauszügen, Flächenberechnungen
Aufmaß i. S. d. Wohnflächenverordnung
Zwei gebundene Ausfertigungen des Gutachtens
Gerichtsfest

Wie unterscheiden sich die Immobiliengutachten?

Nicht in jeder Situation ist zwingend ein Verkehrswertgutachten erforderlich. In diesen Fällen stellt ein Kurzgutachten eine gute Alternative dar. Der Hauptunterschied zwischen den beiden Immobiliengutachten liegt im Umfang. Bei einem Kurzgutachten sind die Objektbeschreibung, die Erläuterung der Wertansätze sowie Anlagen und Beschreibungen in verkürzter Form dargestellt. Auskünfte aus öffentlichen Registern, zum Beispiel zum Denkmalschutz, sind ebenfalls nicht Bestandteil eines Kurzgutachtens. Die Gründe für die Erstellung eines Kurzgutachtens sind vielfältig. Ein solches Gutachten ist vor allem dann sinnvoll, wenn es keine Konfliktsituation, wie etwa eine Scheidung, gibt und wenn es zu einer außergerichtlichen Einigung kommt. Ein Kurzgutachten bildet die Basis für eine Wertfindung bzw. ist die Grundlage für eine gütliche Einigung.

Was kostet ein Immobiliengutachten?

Die Kosten für ein Immobiliengutachten bemessen sich nach dem Aufwand. Daher ist ein Kurzgutachten kostengünstiger, als ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten. Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten sind nicht gesetzlich geregelt, es gibt keine Honorarordnung oder ähnliches. Sie sind daher nicht einheitlich und werden individuell vereinbart. Generell bestimmen Art und Umfang den Preis. Grundsätzlich gilt aber, dass die Erstellung eines Immobiliengutachtens deutlich weniger kostet, als viele Menschen erwarten würden. Zudem ist es ist wesentlich kostspieliger, sich keinen qualifizierten Immobiliengutachter zu leisten und dadurch Geld zu verschenken, etwa beim Verkauf einer Immobilie.

Wie unterscheiden sich die Berechnungsverfahren beim Immobiliengutachten?

Grundsätzlich gibt es drei unterschiedliche Berechnungsverfahren, die bei der Erstellung eines Immobiliengutachtens in Frage kommen: Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren. Für die Auswahl und Anwendung spielen dann die Art der Immobilie und die zukünftig im Vordergrund stehende Nutzung eine Rolle.

Das Vergleichswertverfahren eignet sich für die Verkehrswertermittlung von Wohngebäuden oder Eigentumswohnungen, also typisierte Gebäude. Bei diesem Verfahren werden die Werte ähnlicher Gebäude als Vergleich herangezogen und dienen als Grundlage für die Wertermittlung der vorliegenden Immobilie. Voraussetzung dabei ist, dass die Immobilien im Hinblick auf Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit und Zuschnitt sowie sonstiger Beschaffenheit hinreichend vergleichbar sind.

Das Sachwertverfahren kommt vor allem bei Immobilien zum Tragen, bei denen der Fokus der Einschätzung am Markt nicht auf dem Ertrag liegt. Das ist beispielsweise beim selbstgenutzten Eigenheim der Fall. Mithilfe von Tabellen und auf Basis der Bruttogeschossfläche werden die Normalherstellungskosten des Objekts ermittelt und durch die Außenanlagen und Baunebenkosten vervollständigt. Grundsätzlich werden mit dem Sachwertverfahren Kosten berechnet, die bei einem Neubau der zu bewertenden Immobilie entstehen würden. Abschließend wird die Abnutzung bewertet und subtrahiert.

Der Verkehrswert von Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien lässt sich mit dem Ertragswertverfahren feststellen. Dieses wird insbesondere bei Fällen angewendet, in denen es vor allem um nachhaltig erzielbare Erträge geht. Als Grundlage für die Ermittlung dient dabei die Jahresrohmiete. Ein wichtiger Faktor in diesem Zusammenhang ist auch der Liegenschaftszins, da dieser direkt in doppelter Form in die Kalkulation einfließt.

Wertermittler

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