Normalherstellungskosten (NHK)
Im Bereich der Immobilienbewertung werden sogenannte Normalherstellungskosten verwendet, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Es handelt sich dabei um die Kosten, die bei der Herstellung eines Objekts mit gleichen oder ähnlichen Eigenschaften anfallen würden. Die Normalherstellungskosten berücksichtigen dabei sowohl die Kosten für Material, Arbeitsleistung, Planung, Baunebenkosten als auch den Gewinn.
Da mithilfe der NHK der Wert einer Immobilie zu einem ausgewählten Stichtag ermittelt wird, werden hierfür Baukostentabellen zurate gezogen. Diese befinden sich in Anlage 4 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) und informieren über die durchschnittlichen Baukosten eines spezifischen Gebäudetyps.
Die Normalherstellungskosten eines Gebäudes haben sich im Laufe der Jahre verändert – beispielsweise durch die Einführung des Euros sowie durch technische oder bauliche Veränderungen. Deshalb gibt es zeitgebundene NHK, die sich auf die jeweiligen Bau-Standards des entsprechenden Jahres beziehen. So gibt es die NHK 1995, NHK 2000 und NHK 2010. Aktuell wird die NHK 2010 als Richtlinie herangezogen.
Die Ermittlung der Normalherstellungskosten erfordert eine gründliche Analyse und Schätzung zahlreicher Faktoren. Darunter beispielsweise die Größe und Lage der Immobilie, die Art der Konstruktion, die technischen Anlagen und die aktuellen Baukosten. Häufig werden Sachverständige oder Gutachter bzw. Gutachterinnen hinzugezogen, um die Herstellungskosten zu berechnen.
Der Begriff der Normalherstellungskosten wird häufig mit anderen Wertermittlungsverfahren wie dem Vergleichswertverfahren oder dem Ertragswertverfahren verwechselt. Die NHK konzentrieren sich auf die Kosten für den Neubau einer gleichwertigen Immobilie am Wertermittlungsstichtag, während die oben genannten Verfahren den Wert einer bestehenden Immobilie anhand von Vergleichsobjekten oder Ertragspotenzialen ermitteln.
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