Werden Immobilien nach Ablauf einer bestimmten Frist verkauft, entfällt die sogenannte Spekulationssteuer. Der Immobilienverkauf wird damit steuerfrei. Die Spekulationsfrist beträgt in der Regel zehn Jahre, kann aber unter bestimmten Voraussetzungen verkürzt werden. Welche Kriterien hierfür erfüllt werden müssen, wie hoch die Spekulationssteuer ausfällt und wann keine Besteuerung erfolgt, erfahren Sie im Folgenden. In Punkto Spekulationssteuer könnte es aber schon bald zu erheblichen Änderungen kommen: Mit der neuen Bundesregierung soll es auch eine Neuregelung der Spekulationssteuer geben. Die großen Parteien hatten teilweise in ihren Wahlprogrammen angekündigt, die Spekulationfrist für Immobilien abzuschaffen und damit künftig womöglich alle Immobilienverkäufe zu besteuern. Kommt jetzt die Spekulationssteuer für alle? Wir geben einen Ausblick auf die denkbaren Auswirkungen für Eigentümer:innen.
Spekulationssteuer bei Immobilien: Das gilt aktuell
Was ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf fällt an, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück innerhalb der Spekulationsfrist verkauft und durch diesen Verkauf ein Gewinn erzielt wird. Die Steuer wird nach §23 EStG (Einkommensteuergesetz) erhoben und gilt für Einkünfte aus privaten Verkaufsgeschäften. Die Spekulationssteuer wird nicht nur auf Immobilien erhoben, sondern auch auf andere Wertgegenstände, wie Antiquitäten oder auch Wertpapiere.
Was ist die Spekulationsfrist?
Die Spekulationsfrist ist der Zeitraum innerhalb dessen für einen Immobilienverkauf eine Spekulationssteuer erhoben wird. Entscheidend ist die Zeitspanne zwischen dem Erwerb und dem Verkauf einer Immobilie. Die Frist ist unterschiedlich lang, je nachdem, ob Sie das Objekt selbst nutzen oder vermietet haben. Liegt eine Fremdnutzung vor, beispielsweise wenn Sie Ihre Immobilie als Kapitalanlage gekauft und anschließend vermietet haben, beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre. Haben Sie also beispielsweise eine Wohnung zur Kapitalanlage am 01.06.2011 gekauft und diese anschließend vermietet, können Sie diese Immobilie ab dem 02.06.2021 weiterverkaufen, ohne dass dafür eine Spekulationssteuer anfällt.
Nutzen Sie Ihre Immobilie selbst, verkürzt sich die Frist auf drei Jahre – Sie müssen dafür Ihre Immobilie im Jahr des Immobilienverkaufs, sowie in den beiden vorigen Kalenderjahren selbst bewohnt haben. Wichtig zu wissen: Es gelten hier die Kalenderjahre und nicht die vollen Jahre. In der Praxis heißt das: Beziehen Sie Ihre Immobilie im Dezember 2019 und bewohnen diese bis Januar 2021 selbst, entfällt die Steuer. Sie haben Ihre Immobilie in drei Kalenderjahren (2019, 2020, 2021) selbst bewohnt.
Bei Bestandsimmobilien beginnt die Frist mit dem Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags. Bei Neubauimmobilien startet sie mit dem Tag der offiziellen Fertigstellung, der in Ihren Unterlagen dokumentiert wird.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer bei Immobilien?
Die Höhe der anfallenden Spekulationssteuer hängt davon ab, wieviel Gewinn Sie beim Immobilienverkauf erzielen. Der Verkaufswert ist nicht entscheidend, sondern allein der Gewinn. Das bedeutet, dass Sie Anschaffungspreis und Werbungskosten, wie beispielsweise Notariatsgebühren oder Maklercourtage, vom Verkaufspreis abziehen. Außerdem spielt Ihr persönlicher Einkommenssteuersatz eine Rolle, denn dieser gibt an, mit welchem Steuersatz der Gewinn besteuert wird.
| Posten | Wert |
| Verkaufspreis Immobilie | 350.000 Euro |
| Kaufpreis Immobilie | 200.000 Euro |
| Kosten für den Immobilienverkauf (z.B. Maklercourtage, Reparaturkosten, Notariatsgebühren) | 20.000 Euro |
| Gewinn (Verkaufspreis minus Kosten für den Immobilienverkauf) | 130.000 Euro |
| Persönlicher Steuersatz | 20 Prozent |
| Spekulationssteuer | 26.000 Euro |
Wie kann ich die Spekulationssteuer umgehen?
Der einfachste Weg, die Spekulationssteuer zu umgehen ist, die Immobilie in den Jahren vor dem Verkauf selbst zu nutzen. Als Eigennutzung gilt auch, wenn Sie Ihrem Kind eine Immobilie unentgeltlich überlassen und das Kind während dieser gesamten Dauer Anspruch auf Kindergeld (oder einen Freibetrag nach Einkommensteuergesetz [EStG]) hat. Eine Überlassung an andere Angehörige gilt nicht als Eigennutzung einer Immobilie.
Besitzen Sie beispielsweise ein Mehrfamilienhaus und bewohnen eine der Wohnungen selbst, müssen Sie bei einem Verkauf den Anteil Ihrer selbstgenutzten Wohneinheit vom Gewinn abziehen, da hier keine Spekulationssteuer fällig wird. So können Sie die Steuer zumindest teilweise umgehen.
Im Falle einer Schenkung oder (vorweggenommene) Erbschaft übernehmen Sie nicht nur die Rechte, sondern auch die Pflichten des vorherigen Immobilieneigentümers. Dazu zählt auch die Spekulationsfrist. Durch die Erbschaft beginnt die Spekulationsfrist also nicht von Neuem. Möchten Sie nun die geschenkte oder geerbte Immobilie verkaufen, achten Sie darauf, wann der Immobilienkauf durch den Erblasser bzw. die Erblasserin oder die schenkende Person stattgefunden hat. In der Regel ist vor allem bei Erbschaften die Spekulationsfrist bereits abgelaufen, sodass keine Spekulationssteuer fällig wird. Hat der Erblasser bzw. die Erblasserin die Immobilie in den letzten drei Kalenderjahren selbst genutzt, so verkürzt sich auch hier die Spekulationsfrist und die Erb:innen können die Immobilie direkt steuerfrei veräußern.
Bei einer Schenkung sollten Sie sich im Vorfeld über die entsprechenden Freibeträge informieren, die sich je nach Verwandtschaftsgrad unterscheiden. So beträgt der Freibetrag für Ehepartner derzeit 500.000 Euro, für Kinder bis zu 400.000 Euro und für Geschwister 20.000 Euro. Liegt der Immobilienwert über dem Freibetrag, so muss die begünstigte Person eine Schenkungssteuer zahlen – für die schenkende Partei ist die Schenkung einer Immobilie immer steuerfrei. Auch die Grunderwerbssteuer fällt bei einer Schenkung nicht an.
Ein Vorvertrag bietet sich dann an, wenn nur noch wenige Jahre bis zum Ablauf der Spekulationsfrist fehlen. In dem Vertrag halten beide Parteien Ihre Verkaufs- bzw. Kaufabsicht fest und lassen diesen notariell beurkunden. Auch wichtige Angaben wie Kaufpreis und Datum der Übergabe werden hier schriftlich festgelegt. Für den Verkauf selbst benötigen Sie allerdings einen zusätzlichen Kaufvertrag.
Bei einem Mietkaufvertrag bezieht der Käufer oder die Käuferin die Immobilie zunächst als Mieter:in. Der Mietzins wird ganz oder teilweise mit dem Kaufpreis verrechnet. Eine Anzahlung oder eine anteilige Zahlung des Kaufpreises darf jedoch nicht geleistet werden, hier würde dann eine Spekulationssteuer fällig werden.
FAQ: Spekulationssteuer bei Immobilien
Als Datum für den Beginn der Spekulationsfrist gilt der Tag der Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notariat. Bei Neubauimmobilien wird der Kaufvertrag oft vor Fertigstellung der Immobilie unterzeichnet, daher gilt hier das Datum der offiziellen Fertigstellung. Dieses wird in Ihren Unterlagen ausgewiesen. Die Frist für die Spekulationssteuer läuft nach zehn Jahren bei Fremdnutzung bzw. nach drei Kalenderjahren bei Selbstnutzung ab.
Nutzen Sie Ihre Immobilie selbst, beträgt die Spekulationsfrist drei Kalenderjahre. Beachten Sie jedoch, dass die Eigennutzung unmittelbar vor dem Verkauf erfolgen muss. Das bedeutet, dass Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung in dem Verkaufsjahr selbst, sowie in den zwei vorhergehenden Kalenderjahren bewohnt haben müssen. Ein Beispiel: Sie kaufen und beziehen Ihr Haus im Dezember 2019 und bewohnen dieses durchgängig bis einschließlich 1. Januar 2021. Das bedeutet, Sie erfüllen das Kriterium der drei Kalenderjahre, da Sie Ihre Immobilie in den Jahren 2019, 2020 und 2021 bewohnt haben. Somit ist die Spekulationsfrist abgelaufen und der Immobilienverkauf steuerfrei.
Nutzen Sie Ihre Immobilie nicht selbst, sondern haben diese vermietet, beträgt die Spekulationsfrist zehn Jahre ab Kaufdatum. Das bedeutet, Sie können Ihre Immobilie nach Ablauf von zehn Jahren steuerfrei verkaufen. Als Beispiel: Sie kaufen eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage am 18. Januar 2011 und vermieten diese. Nach Ablauf der Frist können Sie Ihre Wohnung ab dem 19. Januar 2021 verkaufen, ohne dass eine Spekulationssteuer fällig wird. Am 18. Januar 2021 allerdings läuft die Frist noch, das bedeutet an diesem Datum verkaufen Sie Ihre Immobilie steuerpflichtig.
Um die Spekulationsfrist von zehn auf drei Jahre zu reduzieren, müssen Sie die Immobilie selbst nutzen. Und zwar mindestens für das Kalenderjahr des Verkaufs, sowie für die zwei vorherigen Kalenderjahre. Dabei sind keine vollen Jahreszeiträume gemeint, sondern die reinen Kalenderjahre. Sie können also im Dezember 2019 in Ihre Immobilie einziehen und im Januar 2021 verkaufen und erfüllen das Kriterium der drei selbstgenutzten Kalenderjahre.
Für die Spekulationssteuer gilt Ihr persönlicher Einkommensteuersatz, der sich nach Ihrem Einkommen berechnet. Der Steuersatz wird auf den Verkaufsgewinn erhoben. Wenn Sie Ausgaben wie Anschaffungskosten, Werbungskosten und Gebühren vom Verkaufspreis Ihrer Immobilie abziehen, erhalten Sie den Gewinn aus Ihrem Immobilienverkauf. Diesen geben Sie in Ihrer jährlichen Steuererklärung für das Jahr an, in dem der Immobilienverkauf stattgefunden hat.