Vermieter-Tipps: Wie lege ich den richtigen Mietpreis fest?

Mietspiegel, Mietpreisbremse, ortsübliche Vergleichsmiete: Wenn Sie eine Immobilie vermieten möchten, ist es bei den verschiedenen gesetzlichen Regelungen gar nicht so einfach, den richtigen Mietpreis zu berechnen. Hierbei spielt auch der Wert Ihrer Immobilie eine zentrale Rolle. Zu den häufigsten Fragen, die sich Vermieter:innen stellen, wenn Sie den Mietpreis festlegen, gehören:

Wie berechne ich die Miete einer Wohnung? Wie viel Miete kann ich für ein Haus nehmen? Woran misst sich die ortsübliche Miete in der Region? Wir beantworten Ihnen die wichtigsten Fragen und geben Ihnen hilfreiche Tipps, mit denen Sie den Mietpreis richtig berechnen.

Deshalb ist es wichtig, den richtigen Mietpreis zu berechnen

Für Immobilienbesitzer:innen stellt die Vermietung der eigenen Immobilie eine solide und sichere Einnahmequelle dar. Hierbei möchten Vermieter:innen keine Verluste in Kauf nehmen. Gleichzeitig gibt es gesetzliche Vorschriften, an die sich Vermieter:innen halten müssen, wenn Sie den Preis für die Miete berechnen:

• Örtliche Vergleichsmieten, Wettbewerbssituation, Renditewünsche und der Wunsch nach langfristigen, solventen Mieterinnen und Mietern stellen Vermieter:innen vor die Herausforderung, einen angemessenen Quadratmeterpreis für Ihre Immobilie zu berechnen.
• Auch Lage, Art der Immobilie, Stromverbrauch, Bausubstanz, Garten und Balkon sowie Nachfrage und Angebot sind wichtige Faktoren, die den Mietpreis beeinflussen.
• Setzen Sie die Miete zu hoch an, bleibt das Objekt womöglich lange unbewohnt und Sie verlieren Miteinnahmen. Ist der festgelegte Mietpreis zu niedrig, machen Sie Verluste.
• Außerdem müssen Sie mit einem häufigen Mieterwechsel rechnen, wenn Sie einen zu hohen Mietpreis für die Wohnung berechnen. Setzen Sie die Kaltmiete zu niedrig an, verlieren Sie zudem Einnahmen, die Sie für die Deckung laufender Kosten benötigen. Auch beim Immobilienverkauf wirkt sich eine zu niedrige Miete negativ auf den Kaufpreis der Immobilie  aus.

Deshalb ist es umso wichtiger, alle Faktoren zu beachten, wenn Sie als Vermieter:in den Mietpreis für eine Wohnung oder ein Haus berechnen.

Mietpreis festlegen: einfacher und qualifizierter Mietspiegel

Wenn Sie als Vermieter:in den Mietpreis festlegen, sollten Sie sich ausführlich mit dem gültigen Mietspiegel beschäftigen, um Konflikte mit dem Gesetz im Nachhinein vermeiden zu können. Mithilfe des Mietspiegels kann entschieden werden, ob die Miete bei einer Neuvermietung mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und demzufolge zu hoch ist.

Der qualifizierte Mietspiegel, den größere Städte nach wissenschaftlichen Kriterien und statistischen Kennzahlen regelmäßig neu erstellen, ist deutlich aussagekräftiger als der einfache Mietspiegel, der meist in kleineren Gemeinden erstellt wird. Diese können einerseits den erforderlichen Aufwand nicht leisten, andererseits ist die vorliegende Datenmenge oft zu gering für eine wissenschaftlich aussagekräftige Mietstatistik.

Mietpreis berechnen: ortsübliche Vergleichsmiete als wichtiger Richtwert

Für die richtige Berechnung des Mietpreises ist die Basis immer der Quadratmeterpreis, der in der unmittelbaren Umgebung Ihrer zu vermietenden Immobilie für vergleichbare Objekte verlangt wird. Diese ortsübliche Vergleichsmiete dient Ihnen als erste Orientierung. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ausfällt, können Sie dem Mietspiegel entnehmen. Den Mietspiegel erhalten Sie in der Regel bei der örtlichen Gemeindeverwaltung.

Der Mietspiegel wird auf Basis der durchschnittlichen Mietpreise ermittelt, die in den vergangenen sechs Jahren verlangt wurden. Gesetzlich sind Sie als Vermieter:in jedoch nicht verpflichtet, die im Mietspiegel festgehaltene ausgewiesene Vergleichsmiete für Ihre Immobilie zu verlangen. Grundsätzlich können Sie die Höhe der Miete weitgehend frei gestalten.

Achtung! Gilt in der Region, in der Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, die Mietpreisbremse, dürfen Ihre Mietpreise höchstens 10 Prozent über den Vergleichsmieten liegen. Somit stellt die Vergleichsmiete eine wichtige Grundlage für die Berechnung der richtigen Miete dar.

Mietpreis richtig berechnen: Wie viel Miete darf ich verlangen?

Wenn Sie als Vermieterin bzw. Vermieter einen angemessenen Mietpreis berechnen möchten, müssen Sie folgende gesetzlichen Obergrenzen beachten, die nicht überschritten werden dürfen:

• Wenn Sie den Mietpreis festlegen, darf die Miete maximal 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt nur wenige Ausnahmefällen, in denen Sie als Vermieter:in eine höhere Miete berechnen dürfen.
• Legen Sie eine Kaltmiete fest, die 50 Prozent höher ist als die Vergleichsmiete, machen Sie sich strafbar und müssen mit hohen Strafen durch den Gesetzgeber rechnen.
• Wenn in Ihrer Region die Mietpreisbremse gilt, dürfen die Mietpreise höchstens 10 Prozent über den Vergleichsmieten liegen.

Mietpreisbremse: Das müssen Sie beachten

Gilt die gesetzliche Mietpreisbremse in der Region, in der Sie Ihre Immobilie vermieten möchten, sind Sie bei der Berechnung des Mietpreises für ein Haus bzw. eine Wohnung eingeschränkt. In diesem Fall darf bei einer Neuvermietung der Mietpreis maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Mietpreisbremse soll Mieter:innen in Städten und Bezirken, in denen der Mietmarkt überdurchschnittlich angespannt ist, vor zu hohen Mietpreisen schützen. Ob es in der Stadt bzw. Region, in der sich Ihre Immobilie befindet, eine entsprechende Verordnung zur Mietpreisbremse gibt, erfahren Sie bei der örtlichen Gemeindeverwaltung.

Sollte es eine Mietpreisbremse geben, so gilt diese ausschließlich für Bestandsimmobilien, die neu vermietet werden sollen. Bei Neubauten kommt die Mietpreisbremse nicht zum Zug. Für neu errichtete Immobilien kann die Miete folglich auch weiterhin frei berechnet und festgelegt werden. Dies gilt auch für Objekte, die nach einer umfassenden Modernisierung neu vermietet werden.

Mietpreis für eine Wohnung ermitteln

Um herauszufinden, ob die selbst festgelegte Miete den ortsüblichen Mieten entspricht, müssen Sie als Vermieter:in die Daten des gültigen Mietspiegels mit Ihrer vermieteten Wohnung abgleichen.

Die Höhe des Mietspiegels wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst:

• Die Lage und der Standort der Mietimmobilie spielen bei der Berechnung des Mietpreises eine wichtige Rolle. In der Regel wird zwischen den einzelnen Stadtteilen unterschieden und der Markt somit in gehobene und einfache Lagen aufgeteilt.
• Für die richtige Berechnung der Miete ist außerdem das Baujahr der Immobilie ein Faktor.
• Auch die Ausstattung ist ein wichtiges Kriterium und wird meist in einfache, durchschnittliche oder gehobene Ausstattung unterteilt. Dazu zählen unter anderem die Ausstattung von Küche, Bad und WC, die Wärme- und Schallisolierung sowie die Qualität der Bodenbeläge und Türen.
• Die Wohngröße ist ein ebenso wichtiges Kriterium bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete. Bei kleineren Wohnungen sind höhere Quadratmeterpreise keine Seltenheit. Aus diesem Grund werden im Mietspiegel unterschiedliche Wohnungsgrößen aufgeführt, zum Beispiel Wohnungen mit einer Größe unter 60 m² oder Wohnungen mit mehr als 80 m².

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