Die Nutzflächenberechnung nach DIN 277 ist ein zentrales Instrument, um Immobilien präzise zu bewerten und deren Nutzwert klar zu definieren. Damit ist die Berechnung der Nutzfläche wesentlicher Bestandteil von Miet- oder Kaufpreis einer Immobilie. Im Gegensatz zur reinen Wohnflächenberechnung nach DIN 277, bei der vor allem die Wohnräume im Fokus stehen, ermöglicht die Berechnung der Nutzfläche nach DIN 277 eine ganzheitliche Übersicht über alle Flächen nach DIN 277 – einschließlich der sogenannten Nutzflächen (NUF). Erfahren Sie, warum die Nutzflächenberechnung nach DIN 277 für Kauf, Verkauf und Bewertung von Immobilien unverzichtbar ist.
KSK-Immobilien unterstützt Sie gerne bei der Nutzflächenberechnung. Unsere zertifizierten Gutachter:innen führen für Sie eine fachgerechte Flächenberechnung durch. Kontaktieren Sie uns gerne über das Kontaktformular auf dieser Seite oder bestellen Sie Ihre Wohn- und Nutzflächenberechnung direkt online.
Nutzflächenberechnung: Das Wichtigste in Kürze
- Die Nutzfläche bezeichnet den Teil einer Immobilie, der direkt für den vorgesehenen Zweck oder die Nutzung bestimmt ist. Gemeint sind damit alle Flächen, die für wohnliche, gewerbliche, produktionstechnische oder sonstige spezifische Tätigkeiten genutzt werden können.
- Die Nutzfläche entspricht nicht der Gesamtfläche einer Immobilie. Nebenflächen wie Flure, Treppenhäuser und Heizungsräume sind darin nicht eingeschlossen.
- Im Gegensatz zur Wohnfläche umfasst die Nutzfläche auch Bereiche wie Kellerräume, unausgebaute Dachböden, Lagerräume und Balkone vollständig.
- Die Grundlage für die Berechnung der Nutzfläche stellt die DIN 277 dar.
- Beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie ist die Nutzflächenberechnung empfehlenswert. Die Expert:innen der KSK-Immobilien sind Ihnen dabei gerne behilflich.
Nutzfläche nach DIN 277: Was ist eine Nutzfläche?
Unter der Nutzfläche (NUF) versteht man den Teil einer Immobilie, der unmittelbar für den vorgesehenen Gebrauch bestimmt ist – sei es für Wohn-, Büro-, Verkaufs-, Produktions- oder Lagerzwecke. Dies schließt alle Flächen ein, die für wohnliche, gewerbliche, produktionstechnische oder sonstige spezifische Tätigkeiten genutzt werden können. Im Allgemeinen umfasst die Nutzfläche Räume und Bereiche, die ständig oder temporär bewohnt, betreten oder anderweitig genutzt werden, wie zum Beispiel Wohnzimmer, Büros, Ladenflächen, Werkstätten, Lager und ähnliche.
Die Nutzfläche nach DIN 277, eine in Deutschland etablierte Norm zur Gebäudeflächenberechnung, liefert dabei klare Vorgaben, wie diese Flächen zu definieren und einzuordnen sind.
Wichtige Aspekte der Nutzfläche nach DIN 277
- Klassifizierung der Nutzfläche nach DIN 277: Die Norm unterscheidet verschiedene Flächenkategorien, darunter Nutzflächen, Technische Funktionsflächen und Verkehrsflächen. Die Nutzfläche bildet hierbei jene Kategorie, die dem Hauptzweck des Gebäudes dient.
- Direkte Nutzbarkeit: Zur Nutzfläche zählen Bereiche, die regelmäßig genutzt werden – etwa Wohnräume, Büroräume, Verkaufsräume, Werkstätten, Produktionsflächen oder Lager.
- Keine Neben- und Verkehrsflächen: Flure, Treppenhäuser, Technik- und Funktionsräume oder Außenanlagen ohne direkten Nutzungszweck gehören in der Regel nicht zur Nutzfläche. Diese werden gesondert als Verkehrs- oder Funktionsflächen klassifiziert.
- Transparenz und Vergleichbarkeit: Durch die eindeutige Definition der Nutzfläche nach DIN 277 wird eine verlässliche, standardisierte Grundlage für die Planung, Bewertung und Vermarktung von Immobilien geschaffen.
- Beachtung lokaler Vorschriften: Neben DIN 277 können weitere lokale Bestimmungen, Regelwerke oder Nutzungsvereinbarungen Einfluss auf die Berechnung und Ausweisung der Nutzfläche nehmen. Daher ist es ratsam, bei Bedarf Fachleute oder Sachverständige hinzuzuziehen.
Mit einer korrekten Nutzflächenberechnung nach DIN 277 erhalten Eigentümer, Käufer und Mieter eine präzise, nachvollziehbare und normgerechte Einschätzung der tatsächlich verfügbaren und nutzbaren Gebäudefläche. Es ist wichtig zu beachten, dass die Nutzfläche nicht die Gesamtfläche einer Immobilie darstellt. Sie schließt in der Regel Nebenflächen wie Flure, Treppenhäuser, technische Räumlichkeiten und ähnliches aus, es sei denn, diese dienen direkt dem Zweck der Nutzung. Die genaue Definition und Berechnung der Nutzfläche können je nach lokalen Vorschriften und dem spezifischen Zweck der Fläche variieren. Daher ist es wichtig, sich bei der Berechnung und Angabe von Nutzflächen an die geltenden Normen und Richtlinien zu halten.
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Wohn- und Nutzflächenberechnung: Unterscheidung Wohnfläche und Nutzfläche
Nutzfläche und Wohnfläche sind zwei verschiedene Konzepte bei der Flächenberechnung von Immobilien. Die Nutzfläche nach DIN 277 umfasst die Gesamtfläche, die für die Nutzung in einem Gebäude zur Verfügung steht, einschließlich Büros, Wohnungen, Lagerräume und weitere nutzbare Bereiche. Sie wird in verschiedene Kategorien unterteilt und schließt neben den eigentlichen Nutzräumen auch Nebenräume wie Abstellkammern und Flure ein. Diese einheitliche Norm unterstützt Fachleute dabei, die Flächen einheitlich zu bewerten und so klare Vergleichsgrundlagen für Planung, Bewertung und Verwaltung von Immobilien zu schaffen.
Im Gegensatz dazu bezieht sich die Wohnfläche speziell auf die Fläche innerhalb von Wohnungen, die nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet wird. Sie umfasst alle Räume, die zum Wohnen genutzt werden, einschließlich Küche, Badezimmer, Schlafzimmer und Wohnzimmer. Balkone, Terrassen oder Keller werden nur anteilig zur Wohnfläche gerechnet. Während die Nutzfläche breiter gefasst ist und gewerbliche sowie wohnliche Nutzungen einschließt, bezieht sich die Wohnflächenberechnung ausschließlich auf Wohnzwecke.

Nutzflächenermittlung: Wie wird eine Nutzfläche berechnet?
Die Berechnung der Nutzfläche erfolgt in Deutschland nach den Vorgaben der DIN 277. Dabei wird zunächst die Brutto-Grundfläche (BGF) ermittelt, von der im nächsten Schritt die Konstruktions-Grundfläche (KGF) für Wände, Stützen oder Schächte abgezogen wird. Übrig bleibt die Netto-Grundfläche (NGF), welche sich wiederum in Nutz-, Technik- und Verkehrsflächen unterteilt.
Nutzflächenberechnung nach DIN 277:
- Ermittlung der Brutto-Grundfläche (BGF): Alle Geschossebenen werden einschließlich der Außenmauern vermessen.
- Abzug der Konstruktions-Grundfläche (KGF): Flächen von Bauteilen wie Wänden, Pfeilern oder Schächten werden herausgerechnet.
- Bestimmung der Netto-Grundfläche (NGF): Die verbleibende Fläche wird in Nutz-, Technik- und Verkehrsflächen unterteilt.
- Zuordnung zur Nutzfläche (NF): Innerhalb der Netto-Grundfläche gelten all jene Bereiche, die unmittelbar für den vorgesehenen Zweck (z. B. Wohnen, Arbeiten, Lagern) genutzt werden können, als Nutzfläche. Diese können weiter in Nutzungsarten wie Büro-, Lager- oder Produktionsflächen aufgeschlüsselt werden.
Eine alternative Herangehensweise ist die MFG-Richtlinie (Mietflächen für Gewerberaum), die speziell auf gewerblich genutzte Immobilien zugeschnitten ist. Hier stehen vor allem vertragliche und mietrechtliche Aspekte im Vordergrund. Die MFG-Richtlinie orientiert sich häufig an den Grundsätzen der DIN 277, legt aber den Fokus stärker auf die Vermietbarkeit und Nutzung aus Sicht von Vermieter:innen und Mieter:innen.
Nutzflächenberechnung nach DIN277

Die Nutzflächenberechnung nach DIN 277 ist ein standardisiertes Verfahren, um die verschiedenen Flächenarten von Gebäuden systematisch zu ermitteln und zu kategorisieren. Diese Norm ist besonders in Deutschland verbreitet und wird häufig bei der Planung, beim Bau und bei der Verwaltung von Immobilien verwendet.
Bei der Norm DIN 277 werden die Flächen wie folgt kategorisiert:
- Brutto-Grundfläche (BGF): Sie umfasst die Gesamtfläche des Bauwerks, einschließlich aller umschlossenen Räume sowie der Konstruktionsgrundflächen (Wände, Stützen etc.). Die BGF ist die Summe aus Netto-Grundfläche (NGF) und Konstruktions-Grundfläche (KGF).
- Netto-Grundfläche (NGF): Die NGF setzt sich zusammen aus der Nutzfläche (NUF), der Technischen Funktionsfläche (TF) und der Verkehrsfläche (VF). Diese Flächenkategorie bezieht sich auf die tatsächlich nutzbaren Bereiche eines Gebäudes für dessen Bestimmungszweck.
- Nutzfläche (NUF): Flächen für Wohnen, Arbeiten, Verkaufen, Lehren, Heilen etc.
- Technische Funktionsfläche (TF): Flächen für technische Anlagen und Installationen.
- Verkehrsfläche (VF): Flächen für die Erschließung und den Verkehr innerhalb des Gebäudes, wie Flure, Treppen, Aufzüge.
- Konstruktions-Grundfläche (KGF): Die Fläche, die von den tragenden und nicht tragenden Bauteilen des Gebäudes eingenommen wird.
7 Kategorien an Nutzflächen
Folgende Zwecke werden zur Nutzfläche gezählt und gehören zu einer der sieben Kategorien
- Wohnen und Aufenthalt: Wohn-, Warte-, Pausen-, Haft-, Speise- und Gemeinschaftsräume sowie Schlaf-, Beherbergungs-, Aufenthalts-, Bereitschafts- und Ruheräume, Teeküchen
- Büroarbeit: Büro-, Besprechungs- und Schalterräume, Großraumbüros, Räume für die Bürotechnik, Konstruktions-, Zeichen-, Aufsichts- und Bürogeräteräume
- Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente: Großküchen, Werkhallen, Labore, Räume für Tier- und Pflanzenzucht, Maschinenräume, Forschungsräume
- Lagern, Verteilen, Verkaufen: Archive, Lager-, Kühl- und Verkaufsräume, Ausstellungs-, Annahme- und Ausgaberäume
- Bildung, Unterricht, Kultur: Unterrichts-, Bibliotheks- und Sporträume, Aulas, Bühnen, Schauräume und Studios
- Heilen und Pflegen: Operationsräume, Räume für Reha, Physio- oder Strahlentherapie, Arztpraxen
- Sonstige Nutzflächen: Sanitär- und Schutzräume, Umkleiden, Garderoben und Abstellräume, Garagen und Parkplätze
Dachschrägen, Balkon, Treppen und Co: Was zählt zur Nutzfläche?
Zwischen der Wohnflächenberechnung nach WoflV und der Nutzflächenberechnung nach DIN 277 bestehen teils erhebliche Unterschiede. So werden Balkone, Terrassen, Abstellkammern, Kellerräume, Wintergärten und Dachböden bedingungslos und vollständig der Nutzfläche zugerechnet. Auch Flächen unter Dachschrägen werden komplett zur Nutzfläche gezählt.
Demgegenüber werden Balkone, Terrassen und Räume mit Dachschrägen der Wohnfläche nur anteilig zugerechnet. Ebenso gehören Abstell- und Speisekammern nur dann zur Wohnfläche nach WoflV, wenn diese sich innerhalb der Wohnung befinden. Dachböden zählen nur zur Wohnfläche, wenn diese ausgebaut sind und Wintergärten nur, wenn sie beheizt werden können.
Lediglich Treppenhäuser und Flure sowie Heizungsräume werden weder bei der Wohnfläche nach WoflV noch bei der Nutzfläche nach DIN 277 berücksichtigt, da es sich dabei um keinen Teil der Immobilie handelt, der direkt für den vorgesehenen Zweck oder die Nutzung bestimmt ist.
Der folgenden Übersicht können Sie entnehmen, welche Räume zur Nutzfläche und welche zur Wohnfläche zählen:
Raum | Nutzfläche nach DIN 277 | Wohnfläche nach WoflV |
---|---|---|
Wohnzimmer | 🗸 | 🗸 |
Schlaf- und Kinderzimmer | 🗸 | 🗸 |
Esszimmer | 🗸 | 🗸 |
Küche | 🗸 | 🗸 |
Badezimmer, Gäste-WC | 🗸 | 🗸 |
Arbeitszimmer | 🗸 | 🗸 |
Treppenhaus, Flure | ✘ | ✘ |
Balkon, Terrasse | 🗸 | Anteilig |
Abstell-, Besten-, Speisekammer | 🗸 | Nur innerhalb der Wohnung |
Keller, Lagerräume | 🗸 | ✘ |
Dachboden | 🗸 | Nur ausgebaut |
Räume mit Dachschrägen | 🗸 | Anteilig |
Wintergarten | 🗸 | Nur beheizt |
Garage | 🗸 | ✘ |
Heizungsraum | ✘ | ✘ |
Professionelle Nutzflächenberechnung nach DIN 277
Unser Service der KSK-Immobilien bietet Ihnen eine präzise und normgerechte Nutzflächenberechnung gemäß DIN 277, die für die effiziente Nutzung und Verwaltung Ihres Immobilienbestandes unerlässlich ist. Durch unsere Expertise gewährleisten wir eine transparente und nachvollziehbare Ermittlung der Nutzflächen Ihrer Gebäude.
Was wir bieten:
- Detaillierte Flächenermittlung: Wir untergliedern Ihre Immobilie in die nach DIN 277 definierten Flächenkategorien: Brutto-Grundfläche (BGF), Netto-Grundfläche (NGF), Konstruktions-Grundfläche (KGF), und vor allem die Nutzfläche (NF), die für die eigentliche Nutzung Ihres Gebäudes entscheidend ist.
- Klarheit und Transparenz: Unsere Berechnungen sorgen für Klarheit bei der Vermietung, dem Verkauf oder der Verwaltung Ihrer Immobilien. Transparente und nachvollziehbare Flächendaten erhöhen das Vertrauen potenzieller Mieter:innen und Käufer:innen.
- Anpassung an Ihre Bedürfnisse: Ob Bürogebäude, Wohnkomplexe oder Industrieanlagen – wir passen unsere Dienstleistungen individuell an die Spezifikationen Ihrer Immobilie an.
- Dokumentation und Beratung: Neben der Flächenberechnung bieten wir umfassende Dokumentationen und Beratungsleistungen, um Sie in allen Fragen der Flächennutzung und -optimierung zu unterstützen.
Nutzen Sie unsere Fachkompetenz, um den Wert und die Funktionalität Ihrer Immobilien zu maximieren. Eine professionelle Nutzflächenberechnung ist der Grundstein für eine erfolgreiche Immobilienverwaltung und -vermarktung.
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Wozu wird die Nutzflächenberechnung benötigt?
Die Nutzflächenberechnung nach DIN 277 wird für verschiedene Zwecke benötigt und ist ein wichtiger Bestandteil der Planung, Bewertung und Verwaltung von Immobilien. Hier sind einige der Hauptanwendungsgebiete:
- Immobilienbewertung: Bei der Bewertung von Immobilien dient die Nutzflächenberechnung als eine Grundlage, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen. Die genaue Flächenermittlung ist wichtig für die Preisfindung bei Verkauf oder Vermietung.
- Betriebskostenabrechnung: In der Verwaltung von Mietobjekten wird die Nutzfläche zur Berechnung der umlagefähigen Betriebskosten verwendet. Eine exakte Flächenberechnung sorgt für eine faire und transparente Umlage der Kosten auf die Mietenden.
- Raummanagement und Facility Management: Für die effiziente Verwaltung und Nutzung von Gebäudeflächen ist eine genaue Kenntnis der Nutzflächen essenziell. Facility Manager:innen nutzen diese Informationen, um die Belegung zu optimieren, Reinigungs- und Wartungsarbeiten zu planen sowie Umbauten und Renovierungen zu steuern.
- Energieeffizienz und Nachhaltigkeit: Die Berechnung der Nutzflächen trägt dazu bei, den Energieverbrauch pro Quadratmeter zu bestimmen und ist somit eine wichtige Kennzahl für die Beurteilung der Energieeffizienz eines Gebäudes und die Erstellung von Energieausweisen.
- Bau- und Immobilienrecht: Die Nutzflächenberechnung nach DIN 277 kann auch in rechtlichen Kontexten eine Rolle spielen, zum Beispiel bei Streitigkeiten über Mietflächen oder bei der Einhaltung von Bauvorschriften und Standards.
- Marketing und Immobilienvermarktung: Für die Präsentation und Vermarktung von Immobilien sind neben der professionellen Immobilienfotografie genaue Flächenangaben für ein vollständiges Immobilien-Exposé wichtig, um potenziellen Käufer:innen oder Mieter:innen eine klare Vorstellung von der Größe und Aufteilung der Räumlichkeiten zu geben.
Vorteile der Wohn- und Nutzflächenberechnung mit KSK-Immobilien
Bei KSK-Immobilien können Sie die Wohn- und Nutzflächenberechnung als Einzelleistung buchen.
Mit der professionellen Wohn- und Nutzflächenberechnung durch unsere Expertinnen und Experten können Sie:
- als Mieter:in für Klarheit sorgen
- sich als Vermieter:in absichern
- als Verkäufer:in das volle Potential Ihrer Immobilie ausschöpfen
Wohn- und Nutzfläche in der Grundsteuererklärung: Was gehört dazu?
Bei der Grundsteuererklärung werden sowohl Wohn- als auch Nutzflächen berücksichtigt, da sie zur Bewertung des Grundstücks und der darauf befindlichen Immobilien beitragen. Bei der Grundsteuererklärung ist es wichtig, diese Flächen korrekt zu erfassen und anzugeben, da sie die Grundlage für die Berechnung des Grundsteuerwerts bilden. Falschangaben können zu einer fehlerhaften Steuerfestsetzung führen. Beachten Sie dabei die spezifischen Vorschriften Ihres Bundeslandes und die Definitionen des Bewertungsgesetzes, da diese für die exakte Berechnung und Deklaration maßgeblich sind.
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Welchen Einfluss hat die Nutzfläche auf den Immobilienwert?
Obwohl bei Immobilienverkäufen die Wohnfläche zentral ist, sind genaue Informationen über die Nutzfläche für den Wert ebenfalls entscheidend. Falsche Flächenangaben können Preis und Bewertung verzerren. Besonders unterschiedliche Wertigkeiten, wie zwischen einem ausgebauten Dachboden und einem feuchten Keller, sind relevant. Selbst nicht zur Wohnfläche zählende Räume können den Wert steigern. Eine Unterbewertung durch alleinige Wohnflächenberechnung riskiert eine zu niedrige Preisfestsetzung. Umgekehrt kann eine Überbewertung zu Mietminderungen führen. Daher ist eine exakte Berechnung beider Flächenarten beim Immobilienverkauf und der Immobilienvermietung gleichermaßen ratsam.
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Nutzfläche berechnen mit KSK-Immobilien
Neben der Nutzflächenberechnung bieten wir noch zahlreiche weitere Services rund um den Verkauf und die Vermietung von Immobilien an.
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