Mieterhöhung: Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Wie oft ist eine Mieterhöhung zulässig? Mieterhöhungen sind gesetzlich geregelt und dürfen nicht willkürlich erfolgen. Sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen sollten die zulässigen Fristen und Höchstgrenzen genau kennen, um rechtssichere Entscheidungen zu treffen.
Gerade bei langjährigen Mietverhältnissen stellen sich Fragen wie: Wie oft ist eine Mieterhöhung zulässig? Und wie hoch darf sie nach einer Immobiliensanierung wie einer Badsanierung ausfallen? In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Spielräume das Mietrecht bietet – mit rechtlichen Grundlagen, Beispielen und nützlichen Vorlagen.
Das Wichtigste in Kürze zur Mieterhöhung
- Zulässigkeit und Häufigkeit: Eine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist frühestens alle 15 Monate möglich und darf in drei Jahren maximal 20 Prozent betragen (in angespannten Wohnungsmärkten 15 Prozent, sofern vom Land per Verordnung vorgesehen).
- Form und Begründung: Jede Mieterhöhung muss schriftlich und begründet erfolgen – z. B. mit Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten. Eine bloße Mitteilung reicht nicht aus.
- Fristen: Die neue Miete gilt frühestens zwei volle Monate nach Zugang des Erhöhungsschreibens – bei Modernisierung sind es drei Monate.
- Sonderformen: Bei Staffel- und Indexmieten sind die Erhöhungen vertraglich bzw. gesetzlich geregelt – zusätzliche Mieterhöhungen sind in der Regel ausgeschlossen.
- Vorlage nutzen: Für eine rechtssichere Mitteilung empfiehlt sich die Verwendung einer geprüften Mieterhöhung-Vorlage als PDF-Download, z. B. von KSK-Immobilien.
Mieterhöhung: Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Grundsätzlich darf die Miete bei einem bestehenden Mietverhältnis nicht beliebig oft erhöht werden. Bei der Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt eine Sperrfrist von 15 Monaten: Seit der letzten Mieterhöhung oder dem Einzug der Mieter:innen müssen mindestens 15 Monate vergangen sein, bevor eine neue Mieterhöhung wirksam werden kann (§ 558 BGB). Die rechtliche Grundlage für Mieterhöhungen ist in §§ 557 bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) festgehalten.
Wie hoch darf eine Mieterhöhung maximal sein?
Bei einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete gilt die sogenannte Kappungsgrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen – in angespannten Wohnungsmärkten sogar nur um 15 Prozent (§ 558 Abs. 3 BGB).
Diese Grenze greift unabhängig davon, wie hoch die ortsübliche Miete ist. Bei Modernisierungsmieterhöhungen (§ 559 BGB) darf die Miete dauerhaft um jährlich 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten steigen – unabhängig von der Kappungsgrenze. Auch bei Staffel- oder Indexmieten gelten eigene vertraglich bzw. gesetzlich geregelte Erhöhungsmechanismen, so wie auch bei einer Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel.
Die Kappungsgrenze gilt nur bei bestehenden Mietverhältnissen. Aber auch bei Neuvermietungen gibt es Regelungen, an die sich Vermieter:innen halten müssen. In Regionen, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist, gilt die Mietpreisbremse. Diese besagt, dass die Miete bei Neuvermietung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Mögliche Gründe für eine Mieterhöhung
Vermieter:innen dürfen die Miete nur aus bestimmten, gesetzlich zugelassenen Gründen erhöhen. Die häufigsten Gründe sind:
- Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Die Miete wird an das Mietniveau vergleichbarer Wohnungen in der Region angepasst. Grundlage sind Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten. - Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB)
Nach einer Modernisierung – etwa durch eine neue Heizung, bessere Wärmedämmung oder eine Badsanierung – darf die Miete um bis zu acht Prozent der Modernisierungskosten jährlich erhöht werden. Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und detailliert begründen, welche Maßnahmen durchgeführt wurden, welche Kosten angefallen sind und wie sich diese auf die neue Miete auswirken. Zusätzlich muss die dreimonatige Ankündigungsfrist gewahrt werden. - Staffelmiete (§ 557a BGB)
Im Mietvertrag ist bereits eine regelmäßige Erhöhung zu festgelegten Zeitpunkten und Beträgen vereinbart. Zusätzliche Mieterhöhungen – insbesondere zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) – sind gesetzlich ausgeschlossen. Eine separate Ankündigung durch den oder die Vermieter:in ist nicht nötig. Die Miete erhöht sich automatisch zu den vertraglich festgelegten Zeitpunkten. - Indexmiete (§ 557b BGB)
Die Miete steigt entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindex. Hier sind zusätzliche Mieterhöhungen grundsätzlich unzulässig. Eine Zustimmung durch die Mieter:innen ist nicht erforderlich, aber die Ankündigung muss rechtzeitig vor Wirksamwerden erfolgen.
„Eine Mieterhöhung ist nur dann rechtens, wenn sie schriftlich angekündigt, formal korrekt begründet und unter Einhaltung gesetzlicher Fristen erfolgt.“
Saskia Kau, Teamleitung Neukundengewinnung, Geprüfte Immobilienfachwirtin (IHK)
Form und Inhalt der Mieterhöhung
Eine Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und den gesetzlichen Anforderungen genügen. Der oder die Vermieter:in muss dabei klar angeben, auf welcher Grundlage die Mieterhöhung erfolgt – etwa durch Verweis auf Modernisierungsmaßnahmen, den örtlichen Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten (§ 558a BGB). Ohne eine nachvollziehbare Begründung ist die Mieterhöhung unwirksam. Zudem muss das Schreiben die bisherige und die neue Miete, das Datum des Inkrafttretens sowie die gesetzliche Zustimmungsfrist enthalten.
Für eine rechtssichere und formal korrekte Mitteilung können Sie unsere kostenfreie Mieterhöhung-Vorlage als PDF herunterladen – ideal für Vermieter:innen, die auf Nummer sicher gehen möchten.
Wie lange im Voraus muss man eine Mieterhöhung ankündigen?
Eine Mieterhöhung muss mindestens zwei volle Kalendermonate im Voraus angekündigt werden – die sogenannte Zustimmungsfrist beginnt mit dem Zugang des Erhöhungsschreibens bei dem oder der Mieter:in (§ 558b BGB).
Beispiel: Geht das Schreiben am 10. Juni zu, beginnt die Frist am 1. Juli. Die neue Miete darf dann frühestens ab dem 1. September verlangt werden.
Eine Mieterhöhung ohne Begründung ist zudem nicht zulässig. Das Gesetz schreibt vor, dass Vermieter:innen die Mieterhöhung schriftlich und nachvollziehbar begründen müssen – je nach Art der Erhöhung z. B. mit Verweis auf den Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder ein Immobiliengutachten (§ 558a BGB). Ohne eine solche Begründung ist das Mieterhöhungsschreiben unwirksam und Mieter:innen sind nicht verpflichtet, der Erhöhung zuzustimmen.
Auch bei Modernisierungsmaßnahmen oder Index- bzw. Staffelmieten gelten besondere Anforderungen an Inhalt und Form, die unbedingt eingehalten werden müssen. Eine formlose Mitteilung oder eine bloße Angabe der neuen Miete reicht rechtlich nicht aus.
Mieterhöhung bei langjährigen Mietverhältnissen
Auch bei langjährigen Mietverhältnissen gelten die gleichen gesetzlichen Regeln wie bei neueren Verträgen – es gibt keinen besonderen Schutz vor Mieterhöhungen allein aufgrund der Mietdauer. Das bedeutet: Mieter:innen, die seit vielen Jahren in einer Wohnung leben, können grundsätzlich genauso mit Mieterhöhungen konfrontiert werden, wie andere – sofern die Erhöhung gesetzlich zulässig und formal korrekt ist.
Die Kappungsgrenze und die Sperrfrist von 15 Monaten seit der letzten Erhöhung schützen auch langjährige Mieter:innen vor übermäßigen Steigerungen. In der Praxis zeigen Vermieter:innen bei sehr langen Mietverhältnissen jedoch mitunter Kulanz – insbesondere bei älteren oder einkommensschwächeren Personen. Ein rechtlicher Anspruch darauf besteht aber nicht.
Erfolgreich Vermieten mit KSK-Immobilien
Eine Mieterhöhung ist nur dann wirksam, wenn sie den rechtlichen Vorgaben entspricht – von der formellen Gestaltung bis zur inhaltlichen Begründung. Als erfahrene Immobilienexpertin unterstützt Sie KSK-Immobilien bei allen Fragen rund um die Vermietung Ihrer Immobilie: von der Erstellung korrekter Mieterhöhungsschreiben über die Mietpreisbewertung bis zur Mietersuche. Vertrauen Sie auf unsere Expertise und sichern Sie sich professionelle Unterstützung für ein stabiles, gesetzeskonformes Mietverhältnis.
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