Kappungsgrenze: Darum ist sie bei einer Mieterhöhung relevant
Die sogenannte Kappungsgrenze ist ein zentrales Instrument im deutschen Mietrecht. Sie schützt Mieter:innen vor übermäßigen Mieterhöhungen, indem sie regelt, in welchem Umfang sich die Miete innerhalb eines bestimmten Zeitraums erhöhen darf. Besonders in angespannten Wohnungsmärkten spielt die Kappungsgrenze eine wichtige Rolle, denn sie schafft klare rechtliche Rahmenbedingungen für Vermieter:innen und sorgt für finanzielle Planungssicherheit bei Mieterhöhungen.
Kappungsgrenze: Das Wichtigste in Kürze
- Die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen. Demnach darf die Miete innerhalb von drei Jahren nur um max. 20 Prozent bzw. 15 Prozent steigen (je nach Gemeinde).
- Grundlage zum Abgleich ist die Nettokaltmiete von vor drei Jahren. Betriebs- und Nebenkosten werden nicht einberechnet.
- In angespannten Wohnungsmärkten kann die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt werden.
- Mieter:innen müssen der Mieterhöhung zustimmen; bei Widerspruch, haben Vermieter:innen das Recht auf Zustimmung zu klagen, ein Gericht kann die Zustimmung nur im gesetzlich zulässigen Umfang ersetzen.
Was ist die Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze ist eine mietrechtliche Regelung, welche die maximale Mieterhöhung innerhalb eines Zeitraums bei bestehenden Mietverhältnissen vorgibt. Die rechtliche Grundlage für die Kappungsgrenze findet sich in § 558 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Dort ist geregelt, dass die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden darf – selbst dann, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete damit noch nicht erreicht wird.
In angespannten Wohnungsmärkten kann diese Grenze durch eine landesrechtliche Verordnung auf 15 Prozent abgesenkt werden. Diese Absenkung gilt jeweils für einen Zeitraum von höchstens fünf Jahren und dient dem verstärkten Mieterschutz in Regionen mit hoher Nachfrage und geringem Wohnungsangebot. Die Kappungsgrenze ist damit ein zusätzliches Instrument zum Schutz von Mieter:innen, das auch dann gilt, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch nicht erreicht ist. Vermieter:innen müssen bei jeder geplanten Mieterhöhung prüfen, ob die Erhöhung sowohl im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt als auch die Kappungsgrenze nicht überschreitet.
Kappungsgrenze berechnen
Um zu prüfen, ob eine Mieterhöhung im Rahmen der gesetzlichen Kappungsgrenze liegt, reicht ein einfacher Rechenschritt: Ausgangspunkt ist immer die Nettokaltmiete – also die Miete ohne Betriebs- und Nebenkosten. Je nach Region darf diese innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent oder 15 Prozent steigen.
Wichtig ist dabei der Vergleich mit der Miete von vor drei Jahren, nicht mit dem aktuellen Stand. Liegt die geplante Mieterhöhung über dem zulässigen Prozentsatz, verstößt sie gegen die gesetzliche Kappungsgrenze und ist unzulässig.
Beispiel einer Mieterhöhung:
- Nettokaltmiete vor drei Jahren: 600 Euro
- Geplante Erhöhung auf: 720 Euro
- Differenz: 120 Euro
→ Entspricht 20 Prozent und ist somit in vielen Regionen zulässig.
→ Aber: Gilt in Ihrer Stadt die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent, wären nur 90 Euro Erhöhung zulässig. In diesem Fall wäre die Erhöhung rechtswidrig.
Für eine schnelle Einschätzung helfen offizielle Landesverordnungen oder Übersichtslisten der jeweiligen Landesregierungen. In Nordrhein-Westfalen sind laut Mieterschutzverordnung NRW beispielsweise 57 Kommunen, darunter Düsseldorf, Köln und Bonn, ab 1. März 2025 bis 28. Februar 2030 von der Absenkung betroffen.
Neuvermietung und Modernisierung: Wo gilt die Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze gilt grundsätzlich nur bei bestehenden Mietverhältnissen und damit nicht bei der erstmaligen Festlegung der Miete bei einer Neuvermietung. Dennoch dürfen Vermieter:innen bei einem neuen Mietvertrag die Miete nicht beliebig festsetzen: In vielen Regionen greift hier die sogenannte Mietpreisbremse. Diese besagt, dass die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen darf. Damit besteht auch bei neuen Mietverträgen ein gewisser Schutz vor überzogenen Mietforderungen – unabhängig von der Kappungsgrenze.
Eine Sonderregelung gilt bei Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen. Laut § 559 Abs. 3a BGB dürfen Vermieter:innen die monatliche Miete nach einer Modernisierung innerhalb von sechs Jahren höchstens um 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen. Liegt die Miete vor der Modernisierung unter 7 Euro pro Quadratmeter, ist die Erhöhung auf 2 Euro pro Quadratmeter begrenzt.
Ausnahme: Bei energetischen Modernisierungen kann eine Mieterhöhung nach § 559 BGB zulässig sein. Der Härteeinwand nach § 559 Abs. 4 BGB ist in bestimmten Fällen ausgeschlossen (z. B. allgemein üblicher Zustand oder gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen). Unabhängig davon gelten die gesetzlichen Obergrenzen.
Bei Staffelmietverträgen und Indexmieten kommt die Kappungsgrenze nicht zum Einsatz, da dort andere gesetzliche Regelungen greifen (§ 557a BGB und § 557b BGB).
Was tun bei einem Verstoß gegen die Kappungsgrenze?
Bei einer Mieterhöhung sollten Mieter:innen zunächst prüfen, ob die Mieterhöhung formell korrekt und inhaltlich zulässig ist. Ein häufiger Fehler besteht darin, dass die Erhöhung den zulässigen Prozentsatz von 15 Prozent bzw. 20 Prozent innerhalb von drei Jahren überschreitet und damit die Kappungsgrenze nicht eingehalten wird.
Empfehlenswerte Schritte bei einem Verstoß
- Mieterhöhung nachrechnen: Vergleichen Sie die aktuelle Mieterhöhung mit der Nettokaltmiete von vor drei Jahren. Ziehen Sie dafür die Betriebskosten ab und berechnen Sie den prozentualen Anstieg.
- Regionale Regelung prüfen: Informieren Sie sich, ob in Ihrer Stadt oder Gemeinde die abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent gilt. Diese gilt in vielen angespannten Wohnungsmärkten.
- Frist beachten: Widersprechen Sie der Mieterhöhung innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Zustimmungsfrist von zwei Monaten und reduzieren Sie die Mieterhöhung auf das zulässige Maß.
- Rechtliche Beratung einholen: Im Zweifel empfiehlt sich der Gang zu einer Mieterberatung, dem Mieterschutzbund oder einer auf Mietrecht spezialisierten Kanzlei. Dort kann geprüft werden, ob die Erhöhung zulässig ist und ob ein Widerspruch Aussicht auf Erfolg hat.
Ein unzulässiger Anstieg der Miete ist nicht automatisch wirksam – Mieter:innen sind nicht verpflichtet, eine gesetzeswidrige Erhöhung zu akzeptieren. Ein sachlich begründeter Widerspruch kann helfen, unnötige Kosten zu vermeiden und das Mietverhältnis rechtssicher zu gestalten.
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