Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel: Was ist erlaubt?
Nach dem Verkauf einer Mietwohnung oder eines Miethauses folgt oftmals ein bestimmtes Szenario: Der neue Eigentümer bzw. die Eigentümerin erhöht die Miete. Doch in welchem Rahmen ist eine Mieterhöhung nach einem Eigentümerwechsel überhaupt erlaubt?
Welche Rechte Sie als Vermieter:in haben, was Mieter:innen wissen sollten, in welchem Rahmen Mieterhöhungen zugelassen sind und was es sonst noch bei einem Eigentümerwechsel zu beachten gibt, erfahren Sie in unserem Immobilienratgeber.
Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel: Das Wichtigste in Kürze
- Eigentümerwechsel: Ein Wechsel des Eigentümers bzw. der Eigentümerin ändert grundsätzlich nicht die Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag.
- Gesetzliche Grundlage: Gemäß § 566 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) übernimmt der neue Eigentümer bzw. die neue Eigentümerin nach dem Immobilienkauf alle Rechte und Pflichten der Käuferin bzw. des Käufers.
- Mieterhöhung: Eine Mieterhöhung ist auch nach einem Eigentümerwechsel nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.
- Begründung für eine Mieterhöhung: Eine Mieterhöhung muss dem Mieter bzw. der Mieterin schriftlich begründet werden, beispielsweise durch Verweis auf den Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen.
- Index- oder Staffelvariante: Wenn es sich bei der Miete um eine Index- oder Staffelvariante handelt, bleiben nach einem Eigentümerwechsel die Bestimmungen des Mietvertrages bestehen.
- Vergleichsmiete: Entspricht die aktuelle Miete der gängigen Vergleichsmiete, bleiben ebenfalls alle Vereinbarungen des bestehenden Mietvertrags unverändert.
Inwiefern ist eine Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel erlaubt?
Für die Mieterhöhung beim Eigentümerwechsel gilt grundsätzlich: Der Eigentümerwechsel einer vermieteten Immobilie führt nicht automatisch zu einer Mieterhöhung oder Änderungen am Mietvertrag. Es gelten weiterhin dieselben Voraussetzungen für die Mieterhöhung wie bisher, das heißt vor dem Immobilienverkauf.
Dabei kommt es nicht darauf an, ob Sie als Eigentümer:in eine Immobilie kaufen, eine Immobilie erben oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung erwerben. Worauf es hingegen bei einer Mieterhöhung bei Eigentümerwechsel ankommt, ist, ob eine Vergleichsmiete, Staffelmiete oder die Indexmiete besteht.
Mieterhöhung bei Vergleichsmiete: Das gilt es zu beachten
Wenn Sie als Eigentümer:in den richtigen Mietpreis festlegen möchten oder eine Mieterhöhung anstreben, müssen Sie die ortsübliche Vergleichsmiete beachten und sich an dieser orientieren. Die Miete darf hierbei grundsätzlich nicht mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete liegen.
Wann darf die Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel folgen?
Laut geltendem Gesetz gemäß § 558 BGB muss die Miete mindestens 15 Monate unverändert bleiben. Wenn Sie im Anschluss an diesen Zeitraum die Miete erhöhen möchten, dürfen Sie dies frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung ankündigen. Mieter:innen haben das Recht auf eine Prüfzeit von zwei Monaten. In einem solchen Fall wird die Mieterhöhung also für den 16. Monat nach der letzten Mieterhöhung wirksam.
Bei der Mieterhöhung müssen Sie zudem die Kappungsgrenze berücksichtigen. Nach gesetzlichen Vorschriften darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen, womit die Kappungsgrenze erreicht ist.
Mieterhöhung bei Staffelmiete: gesetzliche Regelung
Während der vereinbarten Laufzeit des Staffelmietvertrages sind weitere Mieterhöhungen ausgeschlossen. Das gilt auch bei Modernisierungen oder Immobiliensanierungen. Denn bei einer Staffelmiete muss die Miethöhe nach § 557 Abs. 2 (BGB) mindestens zwölf Monate unverändert bleiben.
Auch hierbei gilt grundsätzlich: Bei einer Mieterhöhung darf die Staffelmiete nicht mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Aber: Kommt es zu höheren Nebenkosten, dürfen Sie als Eigentümer:in und Vermieter:in zusätzlich zur Mietstaffel die Vorauszahlung auf die Betriebskosten erhöhen. Dies ist jedoch erst im Anschluss an die Jahresabrechnung möglich.
Mieterhöhung bei Indexmiete: das gilt es zu beachten
Bei einer Indexmiete vereinbaren Mieter:in und Vermieter:in bereits vorab im Mietvertrag, dass sich die Kaltmiete erhöht, sobald die Verbraucherpreise steigen. Die vereinbarte Indexmiete darf maximal einmal im Jahr erhöht werden, das bedeutet, dann darf sie gemäß § 557b Abs. 2 BGB an den Verbraucherpreisindex angepasst werden.Mieterhöhung nach Modernisierung: Es gibt Ausnahmen, bei denen eine Mieterhöhung der Indexmiete möglich ist. Finden Modernisierungsmaßnahmen statt, darf die Mieterhöhung bei einer vereinbarten Indexmiete nur dann erfolgen, wenn die Vermieterseite nicht für die Umstände, unter denen erforderliche Modernisierungen stattfinden, verantwortlich ist.
Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel: Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten
Als Eigentümer:in haben Sie das Recht, jährlich elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter:innen umlegen. Grundlage hierfür bildet § 559 Absatz 1 BGB. Besitzen Sie mehrere Wohnungseinheiten innerhalb einer Immobilie, sind Sie dazu verpflichtet, die Modernisierungskosten angemessen auf die einzelnen Mietwohnungen zu verteilen.
Wie funktioniert eine Mieterhöhung?
Damit eine Mieterhöhung bei einem Eigentümerwechsel erlaubt und rechtens ist, muss laut § 558 Abs. 1 BGB ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorliegen. Als Eigentümer:in müssen Sie in einem solchen Fall die jeweiligen Mietparteien darüber informieren und begründen, weshalb eine Mieterhöhung stattfinden soll.
Als Begründung können Sie den Mietspiegel, ein Immobiliengutachten oder Vergleichsmieten angeben. Diese müssen den gesetzlichen Regelungen entsprechen und entsprechende Anlagen enthalten, beispielsweise angeführte Gutachten. Andernfalls ist das Mieterhöhungsverlangen ungültig. Auch eine bloße Zahlungsaufforderung ist nicht ausreichend.
Mieter:innen haben in einem solchen Fall eine mindestens zweimonatige gesetzliche Frist, in der sie das Mieterhöhungsverlangen annehmen oder ablehnen können. Bei Zustimmung gilt die neue Miete ab Beginn des dritten Monats nach Annahme.
Sollte ein Mieter bzw. eine Mieterin dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmen, haben Sie als Vermieter:in die Möglichkeit, innerhalb von drei weiteren Monaten eine gerichtliche Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Mieterhöhung zu erheben. Mieter:innen können wiederum von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Nach § 561 BGB kann der Mieter bzw. die Mieterin bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt der Erklärung des Vermieters bzw. der Vermieterin das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen.
FAQ: Mieterhöhung nach Eigentümerwechsel
Nein, Eigentümer:innen müssen sich an das Mietrecht und den bestehenden Mietvertrag halten. Ein alleiniger Eigentümerwechsel reicht nicht aus.
Generell gilt: In drei Jahren darf die Miete um maximal 20 Prozent steigen, wobei die ortsübliche Vergleichsmiete immer als Referenz dient und zu beachten ist.
Als Mieter:in können Sie in einem solchen Fall Widerspruch einlegen und sich rechtlich beraten lassen.
Ja, die Mietpreisbremse gilt unabhängig von einem Eigentümerwechsel.
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