Wir beantworten Ihnen in unserem Immobilienratgeber die wichtigsten Fragen rund um die Kosten und gesetzlichen Regelungen bei einem Maklervertrag sowie die Kündigung, wenn Sie unzufrieden sind. Erfahren Sie, worauf Sie beim Immobilienverkauf achten müssen und wie Sie Ihr Haus möglichst profitabel mithilfe eines Immobilienmaklers bzw. einer -maklerin an den Markt bringen. Der Hausverkauf ohne Makler bedeutet nämlich eine Menge vermeidbaren Stress, wie Erfahrungswerte zeigen.
Die Inhalte dieser Seite auf einen Blick:
Was ist ein Maklervertrag?
Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag zwischen einer Auftraggeberin oder einem Auftraggeber, also dem oder der Eigentümer:in einer Immobilie, und einem oder einer Immobilienmakler:in. Aber auch Menschen, die ein Haus kaufen wollen, können die Dienste von Immobilienmakler:innen in Anspruch nehmen. Ein Maklervertrag für Kaufinteressent:innen bedeutet also, dass der oder die Immobilienmakler:in beauftragt wird, eine Immobilie nach den Vorstellungen des Kunden bzw. der Kundin zu finden.
Gesetzlich gibt es keine grundsätzlichen Regelungen, was in einem Maklervertrag stehen muss. Lediglich die Vergütung ist im bürgerlichen Gesetzbuch festgesetzt. Dort steht nämlich, dass ein:e Makler:in eine Vergütung einfordern kann, wenn er oder sie einen Kauf- oder Mietvertrag vermitteln konnte. Seit 2020 muss ein Maklervertrag in Schriftform abgeschlossen werden. Vorab beschlossene Verträge bleiben jedoch bestehen.
Formen des Maklervertrags
Da die Inhalte des Vertrages nicht gesetzlich festgeschrieben sind, gibt es folglich verschiedene Arten von Maklerverträgen.
- Einfacher Auftrag: Hier bleibt Ihnen die meiste Freiheit, denn Sie können mehrere Maklerverträge abschließen. Gleichzeitig dürfen Sie Ihr Haus auch selbst auf dem Markt anbieten. Dabei ist dem oder der Makler:in jedoch gänzlich überlassen, wie aktiv er oder sie die Immobilie vermarkten wird.
- Makleralleinauftrag: Wenn nur ein:e Makler:in die Immobilie vermarktet, besteht ein Makleralleinauftrag. Dabei wird schriftlich vereinbart, dass der oder die Makler:in aktiv versucht, das Haus zu verkaufen. Wer sich sorgt, dass das Haus mit Blick auf die Courtage für den erstbesten Preis verkauft wird, kann beruhigt sein: für Sie besteht keine Verkaufsverpflichtung über Ihre:n Makler:in. Sie können weiterhin auch selbst versuchen, Ihr Haus zu veräußern.
- Qualifizierter Alleinauftrag: Der Unterschied beim qualifizierten Alleinauftrag ist, dass Sie Ihr Haus in diesem Falle nicht selbst verkaufen dürfen. Der Verkauf muss also zwingend über den oder die Makler:in passieren. Ansonsten hat der oder die Makler:in einen Anspruch auf Schadensersatz. Für Käufer:innen bedeutet das, dass nur im Falle eines qualifizierten Alleinauftrags der oder die Makler:in eine Immobilie für sie reservieren könnte.
Maklerkosten: Wer übernimmt was?
Bei der Zusammenarbeit mit einer Immobilienmaklerin oder einem Immobilienmakler kommen verschiedene Maklerkosten zustande. Wer welche Kosten übernimmt, sollte daher immer im Maklervertrag festgehalten werden. Immobilienmaklerinnen und -makler profitieren hierbei am meisten von der Maklercourtage, die oft auch als Provision bezeichnet wird. Die Höhe der Courtage ist abhängig von dem tatsächlich erzielten Verkaufspreis. Die Kosten werden dabei normalerweise gleichermaßen zwischen Verkaufenden und Kaufenden aufgeteilt. In Nordrhein-Westfalen fallen dann jeweils 3,57 Prozent des Verkaufspreises für beide Parteien an. Eine grobe Einschätzung, wie viel Sie an Maklercourtage zahlen müssen, wenn Sie Ihr Haus verkaufen wollen, können Sie vorab erhalten, indem Sie den Wert der Immobilie ermitteln.
Diese Regelungen gelten jedoch nur für den Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, nicht für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke oder Gewerbeimmobilien. Beim Maklervertrag für Vermietungen gilt das Bestellerprinzip: Wer den oder die Makler:in beauftragt, muss die Kosten übernehmen. Eine ähnliche Regelung gibt es beim An- und Verkauf von Immobilien nicht. Die Neuregelung beim Maklervertrag besagt lediglich, dass vertraglich festgelegt werden muss, wer die Provision auf welche Art trägt. Es wird üblicherweise eine Doppelprovision vereinbart werden, wo vertraglich von Anfang an sowohl Käufer:in als auch Verkäufer:in eine Maklergebühr in gleicher Höhe zahlen. Die Provision kann aber auch „abgewälzt“ werden: Die Partei, die den Makler nicht beauftragt hat, darf dabei lediglich mit bis zu maximal 50 Prozent der Courtage belastet werden. Letztlich kann eine Partei auch die Courtage in voller Höhe zahlen.
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Einen Maklervertrag kündigen
Ein einfacher Maklervertrag kann jederzeit gekündigt werden, da er nicht befristet ist. Bei den anderen Vertragsarten sieht es jedoch anders aus. Einen Maklervertrag fristlos kündigen können Sie nur, wenn der oder die Makler:in den im Vertrag festgelegten Pflichten nicht nachkommt. Werden zum Beispiel keine Besichtigungen wahrgenommen, obwohl Interessent:innen vorhanden sind, gilt das als Vertragsbruch. Damit würde ein „wichtiger Grund“ für eine außerordentliche Kündigung des Maklervertrags bestehen. Zwei Wochen, nachdem Sie von der Pflichtverletzung der Maklerin oder des Maklers erfahren haben, muss dann spätestens die Kündigung folgen.
Wichtig: Schriftlich verfasste Verträge, die seit 2020 Pflicht sind, müssen auch schriftlich gekündigt werden.
Weiterhin gilt bei Maklerverträgen natürlich auch das Widerrufsrecht, über das Verbraucher:innen vorab aufgeklärt werden müssen. Nur mit der Bestätigung der Widerrufsbelehrung kommt das Widerrufsrecht von 14 Tagen zustande. Wurde ein:e Verbaucher:in nicht aufgeklärt, gilt das Widerrufsrecht sogar für zwölf Monate und 14 Tage. Ein Maklervertrag kann also innerhalb dieser Frist widerrufen werden. Wenn Sie einen Maklervertrag widerrufen, müssen Sie bereits empfangene Leistungen zurückgeben. Eine Ausnahme gibt es dabei: Hat der oder die Immobilienmakler:in innerhalb der 14 Tage die Immobilie erfolgreich verkauft, ist die vereinbarte Courtage zu entrichten.
Um sich die Provision zusätzlich zu sichern, setzen Makler:innen oft auf die Wertersatzklausel. Somit vermeiden sie, dass Kund:innen vor Ablauf der Widerrufsfrist, aber nach erfolgreichem Zustandekommen eines Kaufvertrags plötzlich den Maklervertrag widerrufen. Die Höhe des Wertersatzes orientiert sich dabei an der Höhe der Provision. Nur wenn diese Wertersatzklausel von Ihnen bestätigt wurde (oft im Zuge der Widerrufsbelehrung), wird Ihr Makler schon vor Ablauf der 14-Tage-Frist für Sie tätig. Auch Aufwandsentschädigungen kann der oder die Makler:in trotz Kündigung oder Widerruf geltend machen, wenn das vertraglich vereinbart wurde.
Die wichtigsten Punkte für einen einfachen Maklervertrag auf einen Blick
Wenn Sie gar nicht erst in die Situation kommen wollen, einen Maklervertrag kündigen zu müssen, sollten Sie auf folgende Punkte in Ihrem Maklervertrags achten.
- Angaben zur Immobilie
- Daten des oder der Eigentümer:in
- Daten des oder der Makler:in
- Art und Aufwand der Vermarktung sollten eindeutig dokumentiert sein (z.B. Verkaufsberatung, Erstellung eines Exposés, Bewerbung der Immobilie, Durchführung von Besichtigungen und Verkaufsverhandlungen, Erstellung Kaufvertrag).
- Höhe der Courtage beziehungsweise Provision
- Wer übernimmt welchen Teil der Courtage?
- Laufzeit des Maklervertrags (angemessen bis 6 Monate)
- Kündigungsfrist
- Pflichten von Makler:in und Eigentümer:in
- Wer übernimmt eine mögliche Aufwandsentschädigung (z.B. Kosten für Inserate, Porto, etc.)?
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