Ortsübliche Vergleichsmiete und Mieterhöhung: Was ist erlaubt?
Die ortsübliche Vergleichsmiete spielt eine zentrale Rolle bei jeder Mieterhöhung – sie entscheidet darüber, wie viel Vermieter:innen verlangen dürfen und wo rechtliche Grenzen liegen. Wer Eigentum vermietet oder über eine Anpassung der Miete nachdenkt, sollte sich gut mit den geltenden Regelungen auskennen, um rechtssicher zu handeln.
Als verlässliche Partnerin im Bereich Vermietung steht KSK-Immobilien Eigentümer:innen mit umfassender Expertise zur Seite – von der Mietpreisermittlung bis zur rechtssicheren Umsetzung von Mieterhöhungen mit unseren kostenfreien Vorlagen für Vermieter:innen. In diesem Beitrag erfahren Sie, wie Sie die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln, was beim Mietspiegel zu beachten ist und wo mögliche Fallstricke lauern.
Ortsübliche Vergleichsmiete und Mieterhöhung im Überblick
- Die ortsübliche Vergleichsmiete ist Grundlage für zulässige Mieterhöhungen.
- Sie wird meist über den qualifizierten Mietspiegel oder Vergleichswohnungen ermittelt.
- Eine Mieterhöhung muss in Textform und gut begründet angekündigt werden.
- Weitere Gründe für Mieterhöhungen sind z. B. Modernisierung oder Indexmiete.
Mieterhöhung wegen ortsüblicher Vergleichsmiete
Vermieter:innen dürfen die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Grundlage hierfür ist § 558 BGB, der eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erlaubt, sofern seit der letzten Erhöhung mindestens fünfzehn Monate vergangen sind. Dabei darf die Miete innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nicht um mehr als 20 Prozent, in angespannten Wohnungsmärkten sogar nur um maximal 15 Prozent steigen. Dafür sorgt die Kappungsgrenze.
Die Mieterhöhung muss in Textform erfolgen und sachlich begründet sein. Als Begründung gelten der qualifizierte Mietspiegel, die Benennung von mindestens drei Vergleichswohnungen, ein Sachverständigengutachten oder die Auskunft aus einer Mietdatenbank. Wichtig ist: Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreiten. Liegt der Mietspiegel deutlich unter dem aktuellen Mietniveau, ist keine Erhöhung möglich.
Mieter:innen haben nach Zugang des Erhöhungsverlangens eine Überlegungsfrist von zwei Monaten. Erst danach gilt die neue Miete – vorausgesetzt, sie wurde wirksam angekündigt und die Zustimmung des Mieters oder der Mieterin liegt vor.
Saskia Kau, Immobilienfachwirtin (IHK) und Teamleitung Vermietung
Weitere Gründe für eine Mieterhöhung
Neben der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete gibt es noch weitere Gründe, die eine Grundlage für eine Mieterhöhung bilden. Dazu zählen:
- Modernisierung und Immobiliensanierung (§ 559 BGB) → Nach einer baulichen Modernisierung (z. B. neue Heizungsanlage, Dämmung, barrierefreier Umbau) darf die Miete um bis zu acht Prozent der aufgewendeten Kosten jährlich erhöht werden. Bundesweit gelten zudem gemäß § 559 Abs. 3a BGB die Kappungsgrenzen von 3 Euro pro Quadratmeter bzw. 2 Euro pro Quadratmeter bei Mieten, die vorher unter 7 Euro pro Quadratmeter lagen.
- Betriebskostenanpassung (§ 560 BGB) → Wenn sich die Nebenkosten erhöhen, kann die Vorauszahlung entsprechend angepasst werden – vorausgesetzt, es liegt eine wirksame Betriebskostenvereinbarung vor.
- Staffelmiete (§ 557a BGB ) → Bei einem Staffelmietvertrag steigen die Mieten automatisch zu festgelegten Zeitpunkten, ohne dass es einer zusätzlichen Begründung bedarf.
- Indexmiete (§ 557b BGB) → Bei einer Indexmiete richtet sich die Miete nach dem Verbraucherpreisindex (Inflation) – eine Anpassung ist möglich, wenn sich der Index entsprechend ändert.
- Beseitigung von Mietminderungen → Wurde die Miete zuvor wegen Mängeln gemindert, kann sie nach Mängelbeseitigung wieder auf das ursprüngliche Niveau angehoben werden.
Für eine rechtssichere und formal korrekte Mitteilung können Sie unsere kostenfreie Mieterhöhung-Vorlage als PDF herunterladen – ideal für Vermieter:innen, die auf Nummer sicher gehen möchten.
Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln: Wie geht das?
Die ortsübliche Vergleichsmiete beschreibt den Mietpreis, der für vergleichbare Wohnungen in einer bestimmten Lage üblich ist. Sie dient als gesetzliche Orientierung für Mieterhöhungen und spielt eine wichtige Rolle bei der Neuvermietung von Wohnraum. Doch wie genau lässt sich diese Vergleichsmiete ermitteln?
In der Praxis erfolgt die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in der Regel über den qualifizierten Mietspiegel, sofern ein solcher in der jeweiligen Gemeinde oder Stadt vorliegt. Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, regelmäßig aktualisiert und von den Interessenvertreter:innen von Mieter- und Vermieterseite anerkannt. Er gibt eine detaillierte Übersicht über die durchschnittlichen Nettokaltmieten – abhängig von Faktoren wie Wohnlage, Baujahr, Ausstattung oder Wohnfläche. Wer wissen möchte, wie viel Miete vor Ort üblich ist, findet im Mietspiegel oft eine klare Orientierung. Weitere Informationen findet man zudem in aktuellen Marktberichten.
Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln ohne Mietspiegel
Gibt es keinen Mietspiegel, können auch andere Methoden zur Anwendung kommen. Laut § 558 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) zählen insbesondere Vergleichswohnungen, also Objekte mit ähnlicher Lage, Größe, Baujahr und Ausstattung, deren Mieten bekannt sind. Auch Gutachten von Sachverständigen oder Datenbanken von Haus- und Grundbesitzervereinen sind zulässige Wege, um die ortsübliche Miete nachzuweisen. Wichtig ist dabei stets, dass die herangezogenen Wohnungen vergleichbar und die Informationen nachvollziehbar sind.
Ein häufiger Irrtum ist die Annahme, dass die ortsübliche Vergleichsmiete der Warmmiete entspricht. Tatsächlich bezieht sie sich stets auf die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Betriebskosten und Heizkosten. Auch ist zu beachten, dass der Mietspiegel nicht für Gewerbeimmobilien gilt – für diese gelten gesonderte Regelungen und individuelle Verhandlungen sind maßgeblich.
Mieterhöhung wegen ortsüblicher Vergleichsmiete ankündigen
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete muss schriftlich und mit nachvollziehbarer Begründung angekündigt werden. Zulässige Begründungen sind beispielsweise der qualifizierte Mietspiegel, Vergleichswohnungen, ein Sachverständigengutachten oder eine Mietdatenbank. Die Mieter:innen haben nach Zugang des Schreibens eine Zustimmungsfrist von zwei Monaten nach § 558b (BGB). Erst nach deren Ablauf – und bei wirksamer Zustimmung – darf die höhere Miete verlangt werden. Formfehler oder unzureichende Begründungen können die Mieterhöhung unwirksam machen.
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