Grundsteuererklärung NRW: Das müssen Sie wissen

Die Grundsteuerreform ist seit Januar 2025 auch in Nordrhein-Westfalen wirksam und sorgt dafür, dass alle Grundstücke und Immobilien neu bewertet werden. Für Eigentümer:innen stellt sich nun die Frage, was passiert, wenn die Grundsteuererklärung noch nicht eingereicht wurde oder wann eine neue Erklärung erforderlich ist. In diesem Überblick erfahren Sie, was bei der Grundsteuererklärung in NRW besonders zu beachten ist und welche Änderungen die Reform mit sich bringt.

Als Immobilieneigentümer:in sind Sie für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich, was häufig zahlreiche Fragen aufwirft. Unsere Expert:innen stehen Ihnen bei sämtlichen Belangen rund um den Immobilienkauf und Immobilienverkauf kompetent zur Verfügung und bieten Ihnen umfassende Unterstützung. Die häufigsten Fragen rund um die Grundsteuer und ihre Berechnung beantworten wir Ihnen hier.

Grundsteuererklärung – Das Wichtigste in Kürze

• Die Grundsteuer wird jährlich auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben. Bis Ende Januar 2023 mussten Grundsteuererklärungen zur Berechnung der neuen Grundsteuer abgegeben werden.
• Im Zuge der Grundsteuerreform wurde die Grundsteuer neu berechnet. Seit dem 1. Januar 2025 gilt in Nordrhein-Westfalen das Grundsteuer-Bundesmodell. Dabei legen die Kommunen selbst den Hebesatz fest.
• Für alle, die nicht rechtzeitig bis Ende Januar 2023 die Grundsteuererklärung abgegeben haben, erlässt das Finanzamt einen Schätzungsbescheid. Dieser kann nachkorrigiert werden.
• Der Hauptfeststellungszeitraum beträgt nun sieben Jahre, sodass die nächste Hauptfeststellung zu Januar 2029 erfolgen muss. Eine weitere Erklärung außerhalb dieses Zeitraums muss man nur abgeben, wenn sich am Grundstück wesentliche Änderungen, beispielsweise baulicher Natur, ergeben haben.

Grundsteuer – Was ist das?

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird. Wie hoch sie ausfällt, hängt von dem Wohnort, dem Grundstück und dem Gebäude ab. So müssen Eigenheimbesitzer:innen oft mehrere hundert Euro im Jahr bezahlen, während für den Besitz von einem Mehrfamilienhaus nicht selten ein Betrag im vierstelligen Bereich fällig wird. Seit 2025 wird die Grundsteuer nach neu festgestellten Grundsteuerwerten, der Steuermesszahl und den von den Gemeinden festgesetzten (ggf. angepassten) Grundsteuer-Hebesätzen berechnet.

Für die Grundsteuer müssen grundsätzlich Eigentümer:innen aufkommen. Bei vermieteten Immobilien besteht jedoch die Möglichkeit, die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieter:innen umzulegen.

Die durch die Grundsteuer erzielten Einnahmen fließen direkt den Städten und Gemeinden zu. Das sind bundesweit derzeit jedes Jahr rund 15 Milliarden Euro. Diese dienen dazu, kommunale bzw. städtische Einrichtungen wie Schulen und Kitas zu finanzieren. Außerdem wird die Grundsteuer für Investitionen in die örtliche Infrastruktur wie die Sanierung von Straßen genutzt.

Grundsteuerreform 2025: Was hat sich für NRW geändert?

Seit Beginn des Jahres 2025 wird in Nordrhein-Westfalen die Grundsteuer nach einem neuen System erhoben. Hintergrund ist ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts, welches die bisherigen Einheitswerte für verfassungswidrig erklärte. Das Land NRW hat sich dafür entschieden, das sogenannte Bundesmodell zu übernehmen. Damit wird die Steuer künftig stärker am tatsächlichen Wert von Grundstücken und Immobilien ausgerichtet. Zudem soll der Hauptfeststellungszeitraum künftig sieben Jahre betragen, sodass die nächste Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2029 erfolgen muss.

Neue Bewertungsgrundlagen der Grundsteuer in NRW

Anstelle der alten Einheitswerte gilt nun der sogenannte Grundsteuerwert, der auf den Stichtag 1. Januar 2022 festgelegt wurde. Für die Berechnung werden verschiedene Faktoren herangezogen, darunter:

• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert 
• Immobilienart
• Baujahr
• Bei Wohngebäuden: Statistisch ermittelte Nettokaltmiete.

Auf diese Weise soll die Bewertung deutlich realitätsnäher sein.

Der Grundsteuerwert bildet die Basis für den Steuermessbetrag, der durch Multiplikation mit einer festen Steuermesszahl entsteht. Diese beträgt bundesweit und damit auch in NRW 0,31 Promille für Wohngrundstücke sowie 0,34 Promille für Nichtwohngrundstücke. Erst durch den dritten Schritt – die Anwendung des kommunalen Hebesatzes – ergibt sich die endgültige Grundsteuer.

Eine wichtige Neuerung betrifft die Gemeinden: Sie können künftig unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festlegen. Das verschafft Spielraum für eine gezieltere Steuerpolitik, etwa um den Wohnungsbau zu fördern oder gewerbliche Flächen anders zu belasten. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, die sogenannte Grundsteuer C einzuführen. Sie erlaubt einen erhöhten Hebesatz für unbebaute, aber baureife Grundstücke. Ziel ist es, Spekulationen mit ungenutztem Bauland einzudämmen und Anreize zur Bebauung zu schaffen.

Bedeutung der Änderungen für Eigentümer:innen

Für viele Grundstückseigentümer:innen bedeutet die Reform zunächst eine Neubewertung. Die dafür notwendige Grundsteuererklärung musste in NRW bereits zwischen Juli 2022 und Januar 2023 abgegeben werden. Ohne diese Erklärung kann das Finanzamt den neuen Grundsteuerwert nicht feststellen. Grundlage für die Abgabe waren elektronische Formulare, die entweder über ELSTER übermittelt oder (im genehmigten Härtefall) als ausgedruckte PDFs in Papierform beim Finanzamt eingereicht werden konnten.

Seit 2025 erfolgt die Berechnung nach dem neuen System. Ob Eigentümer:innen von nun an mehr oder weniger zahlen, hängt von mehreren Faktoren ab:

Viele Städte und Gemeinden haben bereits angekündigt, ihre Hebesätze so anzupassen, dass die Reform insgesamt möglichst aufkommensneutral bleibt – also nicht zu einer generellen Steuererhöhung führt.

Wer ist für die Grundsteuererklärung verantwortlich?

Grundsätzlich sind alle Eigentümerinnen und Eigentümer von Grundeigentum dazu verpflichtet, eine Grundsteuererklärung abzugeben. Darunter fallen alle bebauten und unbebauten Grundstücke, Eigentumswohnungen sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft. Gewerbeimmobilien sind von der Grundsteuerreform genauso betroffen wie privat genutzte Häuser und Wohnungen. Wenn Sie mehrere Immobilien besitzen, müssen Sie für jede Immobilie eine eigene Grundsteuererklärung abgeben.

Auch wenn Ihr Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist, müssen Sie als erbbauberechtigte Person eine Grundsteuererklärung erstellen. Der Eigentümer bzw. die Eigentümerin des Grundstücks ist dazu verpflichtet, Ihnen bei der Erstellung zu helfen, wenn Sie nicht dazu in der Lage sein sollten, alle erforderlichen Informationen ohne dessen bzw. deren Zutun zusammenzutragen.

Anders verhält es sich, wenn sich Ihr Haus auf einem fremden Grundstück befindet. In einem solchen Fall sind die Eigentümer:innen des Grundstücks für die Abgabe der Grundsteuererklärung verantwortlich. Diese sind es dann auch, die den Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert erhalten. Sie als Immobilienbesitzer:in sind in dem Fall dazu verpflichtet, bei der Erstellung der Grundsteuererklärung mitzuwirken, falls diese nicht ohne Ihre Hilfe zu bewerkstelligen ist.

Schätzungsbescheid korrigieren lassen

Wer bis zum 31. Januar 2023 keine Grundsteuererklärung beim zuständigen Finanzamt eingereicht hat, hat einen Schätzungsbescheid erhalten. Jede:r Eigentümer:in hat einen Grundsteuerwertbescheid oder Grundsteuermessbescheid erhalten. Ob dieser auf einer Schätzung basiert, kann in den Erläuterungen am Ende abgelesen werden. Dort findet man beispielsweise folgenden Hinweis:

 „Das Finanzamt hat die Besteuerungsgrundlagen geschätzt, weil Sie trotz Aufforderung bisher keine Steuererklärung abgegeben haben (§ 162 Abgabenordnung).“

Ein Schätzungsbescheid des Finanzamts steht in der Regel unter dem Vorbehalt der Nachprüfung und kann durch eine nachgereichte Grundsteuererklärung korrigiert werden. In Einzelfällen ergeht der Schätzungsbescheid ohne diesen Vorbehalt und dann ist ein Einspruch nur innerhalb eines Monats nach Erhalt des Steuerbescheids möglich. Wird die Frist versäumt, bleibt der Bescheid grundsätzlich unverändert.

Besonderheit bei Eigentumswechsel nach dem 1. Januar 2022

Wenn Sie einen Schätzungsbescheid erhalten haben, obwohl Sie zum Stichtag 1. Januar 2022 noch nicht Eigentümer:in des Grundstücks waren, ist die damalige Eigentümerin bzw. der damalige Eigentümer zur Abgabe der Grundsteuererklärung verpflichtet. In diesem Fall können Sie Einspruch einlegen und müssen zur Begründung die unterschriebene Erklärung der damaligen Eigentümerseite einreichen. Setzen Sie sich daher möglichst zeitnah mit dieser in Verbindung. Sollte die Abgabe verweigert werden, können Sie bei falscher Eigentümerzuordnung eine sogenannte fehlerbeseitigende Wertfortschreibung beantragen, sofern die gesetzliche Wertgrenze von 15.000 Euro überschritten wird (nach § 222 Bewertungsgesetz). Dafür genügt eine elektronische Abgabe der Erklärung über ELSTER.

Anzeige von Änderungen am Grundstück

Eine erneute Grundsteuererklärung ist dann nötig, wenn sich Änderungen an den tatsächlichen Verhältnissen ergeben haben. Die Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse eines Kalenderjahres sind zusammengefasst bis zum 31. März des Folgejahres der Änderung anzuzeigen. Folgende Änderungen sind davon betroffen:

• Änderungen am Grundstück: z. B. Ausbau des Dachgeschosses, Abriss oder Neubau einer Garage
• Änderung der Vermögensart: z. B. wenn eine land- und forstwirtschaftliche Fläche mit einem Wohnhaus bebaut wird
• Änderung der Grundstücksart: z. B. wenn eine Wohnfläche künftig betrieblich genutzt wird oder umgekehrt
• Neue Feststellungstatbestände: z. B. Wegfall einer Steuerbefreiung oder Teilung eines Grundstücks
• Aufhebung des Grundsteuerwerts: z. B. bei Begründung von Wohnungs- oder Teileigentum oder Eigentumswechsel bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden
• Änderung bei Befreiungen: wenn sich Nutzung oder Eigentum eines bisher (teilweise) steuerbefreiten Grundstücks ändert und die Befreiung entfällt
• Wegfall von Ermäßigungs-Voraussetzungen: z. B. wenn die Voraussetzungen für eine reduzierte Steuermesszahl nicht mehr erfüllt sind

Die Änderungen der tatsächlichen Verhältnisse müssen elektronisch über das Online-Finanzamt ELSTER an Ihr Finanzamt übermittelt werden. Dort steht das elektronische Formular „Grundsteueränderungsanzeige“ zur Verfügung. Änderungen, die nicht gemeldet werden müssen, sind beispielsweise die Errichtung eines freistehenden Carports, Modernisierungsmaßnahmen außerhalb einer Kernsanierung oder ein Eigentümerwechsel.

Was wird für die Grundsteuererklärung benötigt?

Welche Daten Sie konkret in der Grundsteuererklärung angeben müssen, ist abhängig von dem Bundesland, in dem Sie wohnen bzw. in dem sich Ihre Immobilie befindet. Das Land Nordrhein-Westfalen hat sich der Grundsteuerregelung des Bundes angeschlossen. Demnach müssen Sie folgende Daten an das Finanzamt übermitteln, wenn sich Ihre Immobilie oder Ihr Grundstück in NRW befindet:

• Grundbuchdaten (Flurnummer, Gemarkung, Grundbuchblatt): Diese Angaben finden Sie in Ihrem Grundbuchauszug.
• Aktenzeichen des Einheitswerts
• Art der Nutzung: Wohnen oder gewerblich?
• Besitzverhältnisse: nur bei mehreren Eigentümer:innen
• Grundstücksfläche
• Bodenrichtwert: Diesen können Sie ganz einfach über das Grundsteuerportal der Finanzverwaltung ermitteln.
• Immobilienart: Ein- oder Zweifamilienhaus, Mietshaus oder Eigentumswohnung?
• Baujahr des Gebäudes, ggf. Jahr der Kernsanierung
• Wohn-/Nutzfläche
• Zahl der kleinen, mittleren und großen Wohnungen: klein = unter 60 m², mittel = 60-unter 100 m², groß = über 100 m² (nur bei Mietimmobilien)
• Zahl der Garagen und Tiefgaragenstellplätze

Bei der Ermittlung der einzelnen Parameter hilft Ihnen das System BORIS NRW, das aktuelle Informationen zum Immobilienmarkt in NRW bietet.

Wie macht man eine Grundsteuererklärung?

Wo bekomme ich Hilfe?

Sollten Sie mit der Erstellung Ihrer Grundsteuererklärung überfordert sein, können dies auch nahe Angehörige, zum Beispiel Kinder, Geschwister oder Lebenspartner:innen für Sie übernehmen. Dazu dürfen diese sogar die eigene ELSTER-Registrierung nutzen.

Natürlich haben Sie darüber hinaus die Möglichkeit, Ihre:n Steuerberater:in mit der Erstellung der Grundsteuererklärung zu beauftragen. Gerade wenn Sie im Besitz mehrerer Immobilien sind, erspart Ihnen das eine Menge Zeit und Arbeit.

Umfassende Informationen zum Thema erhalten Sie darüber hinaus auf der Seite der Finanzverwaltung NRW.

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