Grundsteuer berechnen: Die Hebesätze 2025

Die neue Grundsteuer wird ab 2025 erhoben. Viele Immobilienbesitzer:innen fragen sich nun, wie hoch ihre Steuerlast ausfallen wird. Entscheidend bei der Berechnung ist einerseits der Hebesatz, der sich durch die Reform in den meisten Fällen ändern wird, und andererseits die Steuermesszahlen und Grundstückswerte. Wir zeigen Ihnen, wie Sie die Grundsteuer berechnen können und erklären Ihnen alle Änderungen, die Sie durch die Grundsteuerreform kennen sollten.

Als Immobilieneigentümer:in sind Sie für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich, was häufig zahlreiche Fragen aufwirft. Daher stehen Ihnen unsere Expert:innen gerne bei allen Belangen rund um den Immobilienkauf und Immobilienverkauf kompetent zur Verfügung und bieten Ihnen umfassende Unterstützung, zum Beispiel bei Fragen rund um die Grundsteuer und ihre Berechnung.

Warum gibt es ab 2025 neue Hebesätze?

Ab dem 1. Januar 2025 greift die neue Grundsteuerreform, wodurch die Berechnung der Grundsteuer künftig mit neuen Hebesätzen erfolgt. Hintergrund ist, dass das derzeitige System der Grundsteuer im Jahr 2018 als verfassungswidrig erklärt wurde. Gleichartige Grundstücke wurden unterschiedlich behandelt, wodurch das Gebot der Gleichbehandlung verletzt wurde.

Somit müssen fortan Faktoren wie der Wert des Grundstücks nach neuen Modellen berechnet werden und eine Anpassung der Steuermesszahlen ist notwendig. Dies führt automatisch auch zu einer Anpassung der Hebesätze innerhalb der Kommunen. Von 2019 bis Ende 2024 gab es deshalb eine Neuregelung der Grundsteuer, welche jedoch lediglich eine Übergangsregelung darstellte. Ab 2025 folgt ein einheitliches neues Recht für die Grundsteuer, bei welchem unter anderem die Steuerhebesätze der Kommunen neu angesetzt werden.  

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Die Grundsteuer bezieht sich auf sämtliche Formen von Grundstückseigentum und wird sowohl auf Grundstücke als auch auf Gebäude erhoben. Die Kommunen sind für die direkte Erhebung der Steuer verantwortlich. Oft wird die Grundsteuer auch als Grundbesitzsteuer oder Bodenzins bezeichnet. Ihre rechtliche Grundlage ist im Grundsteuergesetz (GrStG) verankert.

Die bisherige Berechnung basiert auf sogenannten Einheitswerten. Diese stellen die Bemessungsgrundlage dar, die den Wert eines Grundstücks oder einer Immobilie festlegt. Das Problem: Der Einheitswert wird von den Finanzämtern bestimmt und basiert auf Bewertungsrichtlinien, die oft weit in der Vergangenheit liegen. Obwohl die tatsächlichen Marktwerte von Grundstücken sich im Laufe der Jahre deutlich verändert haben, bleibt der Einheitswert konstant, was dazu führt, dass er in vielen Fällen deutlich unter dem aktuellen Marktwert liegt. Somit ist diese Regelung einer der Gründe für die Reform ab 2025.

Das Verfahren zur Berechnung der Grundsteuer besteht grundsätzlich aus den folgenden drei Schritten:

1. Zunächst wird der Grundsteuerwert ermittelt.
2. Anschließend wird die Steuermesszahl bestimmt, welche gesetzlich festgelegt ist. Künftig beträgt diese bei Wohngrundstücken 0,31 Promille, während andere Grundstücksarten mit 0,45 Promille bemessen werden.
3. Der Hebesatz wird angewendet. Dieser wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt.
4. Daraus ergibt sich folgende Rechnung:

Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz = Grundsteuer

Den Grundsteuerwert ermittelt das Finanzamt. Dieses Verfahren ist auch nach der Grundsteuerreform von 2019 erhalten geblieben. Die Mehrzahl der Bundesländer setzt die Grundsteuer jedoch auf das neue Bundesmodell um. Der Einheitswert verliert dabei seine Gültigkeit. Die Einheitsbewertung habe sich in der Realität nämlich von den tatsächlichen Immobilienwerten entkoppelt, heißt es.

Grundsteuer berechnen: Der neue Grundsteuerwert nach Bundesmodell

Ab 2025 wird die Grundsteuer in Deutschland nach neuen Regeln berechnet, da die bisherige Grundlage, der veraltete Einheitswert, durch den neuen Grundsteuerwert ersetzt wird. Die Berechnung des neuen Grundsteuerwerts erfolgt in den meisten Bundesländern nach einem wertabhängigen Modell, dem sogenannten Bundesmodell. Dabei fließen unter anderem folgende Faktoren in die Bewertung ein:

• Grundstücksfläche: Die Größe des Grundstücks spielt eine zentrale Rolle.
• Bodenrichtwert: Dieser Wert gibt den Durchschnittspreis pro Quadratmeter für Grundstücke in der jeweiligen Lage an und wird regelmäßig von den Gutachterausschüssen der jeweiligen Regionen ermittelt. Der Bodenrichtwert spiegelt den tatsächlichen Marktwert der Fläche wider.
• Art der Immobilie: Es wird unterschieden, ob es sich um ein unbebautes Grundstück, ein Wohngebäude, ein Geschäftsgebäude oder ein landwirtschaftliches Grundstück handelt. Auch die Nutzung (Eigennutzung, Vermietung etc.) spielt eine Rolle.
• Alter des Gebäudes: Das Baujahr des Gebäudes fließt ebenfalls in die Bewertung mit ein, da es Hinweise auf den aktuellen Zustand und den Restwert der Immobilie gibt.

Darüber hinaus werden noch folgende Werte erhoben:

• Grundbuchdaten
• Art der Nutzung
• Aktenzeichen des Einheitswertes
• Wohnfläche
• Grundstücksfläche
• Anzahl der Wohnungen und ihre Größe
• Anzahl Garagen und Stellplätze

Die Berechnung des Grundsteuerwertes wird vom zuständigen Finanzamt durchgeführt. Hierfür sollten Immobilienbesitzer:innen bis zum 31. Januar 2023 eine Grundsteuererklärung abgeben.

Nach der Berechnung des Grundsteuerwerts wird dieser mit der Steuermesszahl multipliziert, die bundeseinheitlich festgelegt wird, und anschließend mit dem Hebesatz der jeweiligen Kommune verrechnet. Der Hebesatz wird von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde festgelegt und beeinflusst maßgeblich die Höhe der finalen Grundsteuer.

Ausnahmen zum neuen Berechnungsmodell

Die Grundsteuerreform ab 2025 ermöglicht es den Bundesländern, eigene Modelle anzuwenden, sofern sie von der sogenannten Öffnungsklausel Gebrauch machen. Einige Bundesländer haben sich entschieden, von dieser Option Gebrauch zu machen und eigene Berechnungsmodelle einzuführen.

Hier die wichtigsten Unterschiede:

• Bundesmodell (wertabhängiges Modell): Dieses Modell gilt grundsätzlich in den meisten Bundesländern und soll die Grundstückswerte möglichst präzise abbilden. Es berücksichtigt unter anderem Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Art der Immobilie, Alter des Gebäudes und eventuell Mieteinnahmen.

Abweichende Landesmodelle:

• Baden-Württemberg: Hier wird das sogenannte Bodenwertmodell angewendet, das vor allem die Grundstücksfläche und die Art der Nutzung berücksichtigt. Hierbei entscheiden nur die Grundstücksfläche und der amtlich erhobene Bodenrichtwert über die Steuer.
• Bayern Niedersachsen, Hessen und Hamburg: Diese Bundesländer setzten auf das Flächenmodell, welches im Vergleich zum Bundesmodell deutlich einfacher ausfällt, da weniger Kennzahlen zur Bewertung erhoben werden.

Die neuen Hebesätze 2025

Neben dem Grundsteuerwert beziehungsweise dem Grundstückswert und der Steuermesszahl sind die Hebesätze ein entscheidender Faktor zur Berechnung der Grundsteuer. Während sowohl der Grundsteuerwert als auch die Steuermesszahl ab 2025 bundesweit angepasst werden, werden die Hebesätze weiterhin individuell von den Kommunen bestimmt. Dementsprechend gibt es keine bundesweit einheitlichen Werte. Je nach Gemeinde oder Stadt variieren die Hebesätze stark. Es besteht außerdem die Möglichkeit, dass die Kommunen die Hebesätze nutzen, um Veränderungen bei den Grundstückswerten und den Steuermesszahlen auszugleichen.

In manchen Bundesländern, wie Bayern, werden zudem abweichende Bewertungsmodelle angewendet, was die Höhe der Hebesätze in diesen Regionen beeinflussen kann. Es bleibt jedoch die Entscheidung jeder einzelnen Kommune, wie hoch der Hebesatz letztendlich ausfällt. Die aktuellen Hebesätze können also erst 2025 verbindlich feststehen.

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Durch die Grundsteuerreform, die ab 2025 gilt, können Immobilienbesitzer:innen möglicherweise spürbar bei der Grundsteuer sparen. Dies macht den Immobilienkauf im neuen Jahr besonders attraktiv. Wenn Sie wissen möchten, wie sich die neue Regelung konkret auf Sie auswirkt oder mehr zum Thema Grundsteuer berechnen erfahren wollen, sind Sie bei uns genau richtig.

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