Modernisierungsankündigung und Mieterhöhung
Eine Modernisierungsankündigung ist eine formelle Mitteilung der Vermieterin oder des Vermieters an die Mieter:innen, dass in der Mietwohnung oder am Mietgebäude Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden sollen. Die rechtliche Grundlage dafür ist § 555c BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).
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Modernisierungsankündigung im Überblick
- Frist und Form: mindestens drei Monate vor Baubeginn in Textform gemäß § 555c BGB.
- Pflichtangaben: Art, Beginn, Dauer, Umfang der Maßnahme, mögliche Mieterhöhung, Betriebskosteneffekte. Zusätzlich soll ein Hinweis auf Härteeinwand enthalten sein.
- Typische Maßnahmen: z. B. energetische Sanierung, Fensteraustausch, Heizungsmodernisierung (§ 555b BGB).
- Mieterrechte: Härteeinwand (§ 555d BGB), Mietminderung bei Beeinträchtigung (§ 536 BGB; bei energetischer Modernisierung in den ersten drei Monaten ausgeschlossen, § 536 Abs. 1a BGB), Sonderkündigungsrecht (§ 555e BGB).
- Mieterhöhung: bis zu 8 Prozent der Kosten jährlich umlegbar (§ 559 BGB), mit Kappungsgrenzen von 2 bis 3 Euro/m² in 6 Jahren.
Form und Inhalt der Modernisierungsankündigung
Sollte sich der oder die Vermieter:in für eine Modernisierung der Mietimmobilie entscheiden, muss zunächst eine Modernisierungsankündigung erfolgen. Diese ist gesetzlich vorgeschrieben und unterliegt bestimmten formellen und inhaltlichen Anforderungen. Nach § 555c BGB hat der oder die Vermieter:in die geplanten Modernisierungsmaßnahmen spätestens drei Monate vor Beginn in Textform anzukündigen. Die Ankündigung muss in Textform erfolgen, also beispielsweise per Brief oder E-Mail – eine mündliche Mitteilung reicht nicht aus. Ziel ist es, Mieter:innen rechtzeitig über Art, Umfang und Folgen der Maßnahmen zu informieren.
Der Inhalt einer Modernisierungsankündigung ist klar gesetzlich geregelt. Sie muss präzise die geplante Maßnahme beschreiben, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer angeben und erläutern, inwieweit sich die Arbeiten auf die Wohnung oder das Gebäude auswirken. Darüber hinaus muss die Ankündigung auch die voraussichtliche Mieterhöhung gemäß § 559 BGB nennen, wenn die Maßnahme zu einer Verbesserung der Mietsache führt. Das betrifft insbesondere Maßnahmen zur energetischen Modernisierung, etwa die Dämmung der Fassade oder den Austausch der Fenster zur Reduzierung des Energieverbrauchs.
Häufig wird eine Modernisierung aufgrund einer energetischen Sanierung angekündigt. In diesem Fall muss die Ankündigung nicht nur die bauliche Veränderung und deren Zweck, sondern auch die zu erwartende Mietanpassung und etwaige Belastungen während der Arbeiten beinhalten. Auch eine eventuelle Steigerung der Betriebskosten, etwa durch veränderte Heizverhältnisse, muss mitgeteilt werden.
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Art, Dauer und Umfang der Maßnahmen
Art, Dauer und Umfang der Maßnahmen sind zentrale Bestandteile jeder Modernisierungsankündigung und müssen klar und verständlich beschrieben werden. Die Art der Maßnahme bezieht sich auf die konkrete bauliche Veränderung – etwa den Austausch der Fenster, die Dämmung der Fassade oder die Erneuerung der Heizung im Rahmen einer energetischen Modernisierung. Dabei ist anzugeben, ob es sich um eine Maßnahme am Gebäude, in den Wohnungen oder in Gemeinschaftsbereichen handelt.
Die Dauer der Arbeiten muss realistisch geschätzt und in der Ankündigung angegeben werden. Das umfasst sowohl das geplante Start- als auch das voraussichtliche Enddatum. Auch Zwischenetappen oder abschnittsweise Ausführungen – etwa bei einer etagenweise durchgeführten Immobiliensanierung – sollten genannt werden.
Zum Umfang der Maßnahme gehört eine Einschätzung, inwieweit die Wohnung selbst betroffen ist. Dabei sollte erläutert werden, ob es zu Einschränkungen in der Nutzung kommt, ob Räume vorübergehend leergeräumt werden müssen oder ob Baulärm und Schmutz zu erwarten sind. So erhalten Mieter:innen ein realistisches Bild davon, wie stark sie von der geplanten Modernisierung betroffen sein werden.
Mieterhöhung nach Modernisierung: Fristen und Regelungen
Nach Abschluss einer Modernisierungsmaßnahme darf der oder die Vermieter:in die Miete erhöhen – vorausgesetzt, die Arbeiten führen zu einer nachhaltigen Verbesserung der Wohnverhältnisse oder dienen der Energieeinsparung. Die rechtliche Grundlage dafür bildet § 559 BGB.
Vermieter:innen dürfen bis zu 8 Prozent der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Mieter:innen umlegen. Dabei sind nur die tatsächlich durch die Modernisierung verursachten und nicht durch Instandhaltung bedingten Kosten berücksichtigungsfähig. Auch staatliche Förderungen oder Zuschüsse müssen vorab abgezogen werden.
Die Mieterhöhung darf erst nach Abschluss der Maßnahme erfolgen und muss den Mieter:innen in Textform angekündigt werden. Die Mitteilung muss die entstandenen Kosten nachvollziehbar aufschlüsseln und erläutern, wie sich die neue Miete auf Grundlage der gesetzlichen Regelungen (§§ 559, 559a BGB) berechnet. Die erhöhte Miete ist frühestens ab dem dritten Monat nach Zugang der Erklärung zu zahlen.
Sofern die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß nach § 555c Abs. 1 und 3–5 BGB angekündigt wurde oder die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt, verlängert sich diese Frist um weitere sechs Monate. Eine zum Nachteil der Mieterschaft abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 559b Abs. 3 BGB).
Zusätzlich gilt gemäß §559 Abs. 3a BGB eine Mieterhöhungsgrenze bei bestimmten Modernisierungen: Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Monatsmiete nicht um mehr als 3 Euro/m² erhöhen. Bei Wohnungen mit einer Miete unter 7 Euro/m² liegt die Grenze sogar bei 2 Euro/m². Diese Regelungen sollen sicherstellen, dass energetische Sanierungen oder andere bauliche Verbesserungen nicht zu übermäßigen finanziellen Belastungen für die Mieter:innen führen.
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Mieterhöhung bei Indexmiete
Eine Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen bei einer vereinbarten Indexmiete ist nur zulässig, wenn der bzw. die Vermieter:in bauliche Veränderungen vornimmt, die nicht auf eigenem Entschluss beruhen, sondern durch äußere Umstände erforderlich sind – etwa durch neue gesetzliche Vorgaben zur Energieeinsparung.
Energetische Sanierung – was gilt?
Eine energetische Sanierung dient der Verbesserung der Energieeffizienz eines Gebäudes, etwa durch Wärmedämmung, neue Fenster oder moderne Heiztechnik. Solche Maßnahmen gelten als Modernisierung im Sinne des § 555b Nr. 1 BGB und berechtigen zu bestimmten rechtlichen Schritten, aber auch Pflichten, wie der Ankündigungspflicht (§ 555c BGB).
Zu den typischen Maßnahmen gehören:
- Dämmung von Dach, Fassade oder Kellerdecken
- Austausch von Fenstern gegen energieeffiziente Modelle
- Einbau moderner Heizungsanlagen oder Thermostatsteuerung
- Installation von Photovoltaikanlagen oder Wärmepumpen
Rechte der Mieter:innen bei Modernisierungsankündigung
Wenn eine Modernisierung ansteht, haben Mieter:innen ein paar Rechte, auf die Vermieter:innen achten müssen. Diese haben wir im Folgenden für Sie zusammengefasst.
Informationsrecht (§ 555c BGB)
Mieter:innen haben Anspruch auf eine rechtzeitige und vollständige Ankündigung der Maßnahme, mindestens drei Monate vor Beginn. Diese muss Art, Umfang, Dauer, Beginn, voraussichtliche Mieterhöhung und mögliche Betriebskostenveränderungen enthalten.
Härteeinwand (§ 555d BGB)
Wenn die Maßnahme für die Mieter:innen eine unzumutbare Härte darstellt (z. B. wegen Alter, Krankheit, Schwangerschaft, finanzieller Überforderung), können sie in Textform widersprechen. Das muss spätestens bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, passieren.
Duldungspflicht mit Grenzen (§ 555d BGB)
Grundsätzlich müssen Mieter:innen die Modernisierungsmaßnahmen dulden, vor allem bei einer energetischen Modernisierung. Eine Duldungspflicht entfällt jedoch bei:
- formell fehlerhafter oder verspäteter Ankündigung,
- nicht notwendigen oder unzumutbaren Maßnahmen,
- berechtigtem Härteeinwand.
Mietminderung (§ 536 BGB)
Dauern die Bauarbeiten länger als drei Monate, können Mieter:innen bei erheblichen Beeinträchtigungen die Miete mindern, z. B. bei Lärm, Schmutz oder eingeschränkter Wohnnutzung.
Sonderkündigungsrecht (§ 555e BGB)
Mieter:innen können außerordentlich kündigen, wenn sie die Maßnahme nicht mittragen möchten. Diese Kündigung kann bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, mit Wirkung zum Ende des nächsten Monats ausgesprochen werden.
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