Hausordnung im Mehrfamilienhaus: Regeln für ein gutes Zusammenleben

Hausordnung im Mehrfamilienhaus: Das Wichtigste in Kürze

• Eine Hausordnung regelt das Zusammenleben im Mehrfamilienhaus und ist nur verbindlich, wenn sie Bestandteil des Mietvertrags ist.
• Ord­nende Regelungen wie Ruhezeiten oder Brandschutz dürfen auch per Aushang wirksam festgelegt werden.
• Unzulässig sind Klauseln, die Grundrechte einschränken oder zusätzliche Pflichten auferlegen (z. B. Besuchsverbote, Bade- oder Duschverbot nach 22 Uhr).
• Änderungen an der Hausordnung sind nur mit Zustimmung der Mieter:innen möglich, wenn sie Teil des Mietvertrags ist.

Hausordnung: Definition und Überblick

Eine Hausordnung ist ein Regelwerk, das das Zusammenleben von Bewohner:innen in einem Mehrfamilienhaus oder Mietshaus verbindlich festlegt. Sie dient dazu, ein geordnetes und rücksichtsvolles Miteinander zu ermöglichen und Konflikte zu vermeiden. Die Hausordnung kann unter anderem die Nutzung gemeinschaftlicher Flächen, Ruhezeiten, Sicherheitsaspekte oder auch Pflichten wie die Treppenhausreinigung regeln. Sie wird beispielsweise durch den oder die Vermieter:in oder eine Hausverwaltung vorgegeben.

Wird die Hausordnung als fester Bestandteil des Mietvertrags vereinbart, können darin auch konkrete Pflichten wie die Übernahme des Winterdienstes oder die regelmäßige Treppenhausreinigung festgelegt werden. Liegt die Hausordnung dagegen nur als Aushang im Treppenhaus oder als Handzettel vor, beschränkt sie sich auf sogenannte „ordnende Regelungen“, etwa zur Einhaltung der Ruhezeiten oder zur Sicherung des Hauses. Viele Eigentümer:innen oder Vermieter:innen greifen auf eine Vorlage für eineHausordnung im Mehrfamilienhaus zurück, die als Grundlage dient und individuell angepasst werden kann. Unsere Hausordnungsvorlage bietet dafür eine praktische Basis: Sie beinhaltet typische Punkte, die individuell angepasst werden können und eignet sich somit ideal als Hausordnung für Mietwohnungen. Nach den Anpassungen kann sie dann als PDF-Dokument als Hausordnung zum Ausdrucken und Aufhängen verwendet werden.

Sonderfall Eigentümergemeinschaft

In Mehrfamilienhäusern mit verschiedenen Eigentümer:innen legt die Eigentümergemeinschaft die Hausordnung fest (§ 19 WEG). Beschlossen wird sie in der Eigentümerversammlung (§ 23 WEG) und gilt für alle Eigentümer:innen gleichermaßen – auch für Selbstnutzer:innen. Für Mieter:innen gilt sie jedoch nicht automatisch. Damit sie verbindlich wird, muss der Vermieter bzw. die Vermieterin die Hausordnung ausdrücklich in den Mietvertrag aufnehmen.

Da eine Eigentümergemeinschaft ihre Hausordnung ändern kann, empfiehlt es sich zudem, im Mietvertrag eine entsprechende Anpassungsklausel vorzusehen, damit die Änderungen auch an die Mieter:innen übertragen werden können.

Mietrecht und allgemeine Hausordnung für Mieter:innen

Rechtlich betrachtet ist die Hausordnung Bestandteil des Mietverhältnisses, sofern sie wirksam in den Mietvertrag einbezogen wurde. Das bedeutet: Nur wenn die Hausordnung als Anhang oder im Mietvertrag selbst enthalten ist und diese zur Kenntnis genommen wurde, sind die Regelungen für Mieter:innen verbindlich. Eine Hausordnung für Mieter:innen darf dabei keine unzulässigen Pflichten festlegen, die über die allgemeinen mietvertraglichen Vereinbarungen hinausgehen.

Wichtige Punkte für die Hausordnung im Mehrfamilienhaus

Eine Hausordnung im Mehrfamilienhaus sollte alle relevanten Aspekte des Zusammenlebens klar und verständlich regeln. Zu den typischen Punkten zählen:

• Ruhezeiten in der Hausordnung: Festlegung von Nachtruhe (meist zwischen 22:00 und 6:00 Uhr) sowie Mittagsruhe
• Nutzung von Gemeinschaftsräumen wie Waschküche, Keller oder Fahrradkeller
• Einteilung der Reinigungspflichten (z. B. Treppenhaus, Gehweg, Müllplatz), wenn diese im Mietvertrag stehen
• Brandschutzmaßnahmen (z. B. keine Gegenstände im Treppenhaus abstellen)
• Rauchverbot in Gemeinschaftsräumen
• Sicherheitsvorkehrungen: Schließen von Türen zu bestimmten Zeiten (aber nicht das Abschließen dieser Türen zwecks Brandschutzes) oder welche Stoffe oder Gegenstände nicht in den Kellerräumen oder in der Tiefgarage gelagert werden dürfen

Unzulässige Pflichten und Angaben in der Hausordnung

Eine Hausordnung darf keine Regeln enthalten, die den allgemeinen Gesetzen oder der Vertragsfreiheit widersprechen. Unzulässig sind etwa:

• Verbote, die Grundrechte einschränken (z. B. Besuchsverbote) oder erweiterte Zutrittsrechte für Vermieter und Vermieterinnen
• Klauseln, die zusätzliche Kosten oder Pflichten einführen, die im Mietvertrag nicht vereinbart wurden
• Einschränkungen, die über das Maß des vertragsgemäßen Gebrauchs hinausgehen (z. B. Verbot, Wäsche in der Wohnung zu trocknen oder Verbot von Kinderlärm)
• Bade- und Duschverbot bzw. Waschmaschinenverbot nach 22 Uhr
• Regelung der Zimmertemperatur
• Verbot von Kinderwagen im Hausflur, wenn genug Platz ist und diese kein Hindernis darstellen
• Generelles Verbot von Tierhaltung

Wo steht die Hausordnung?

Für die Wirksamkeit einer Hausordnung ist entscheidend, in welcher Form sie den Mieter:innen zugänglich gemacht wird. Ein bloßer Aushang im Treppenhaus, etwa am Schwarzen Brett, reicht zwar für sogenannte „ordnende Regelungen“ wie Ruhezeiten oder Schließzeiten der Haustür aus, sorgt aber nicht für weitergehende Verpflichtungen.

Sollen zusätzliche Aufgaben übertragen werden, muss die Hausordnung zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein. Nur dann können Pflichten wie die Treppenhausreinigung, das Schneeräumen im Winter oder das Schneiden der Hecken im Gemeinschaftsgarten rechtlich durchgesetzt werden. Auch spezielle Regelungen, beispielsweise zum Grillen auf Balkon oder Terrasse, müssen im Mietvertrag verankert sein und dürfen nicht allein durch einen Aushang bestimmt werden.

Änderungen an der Hausordnung

Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrags, so kann der oder die Vermieter:in im Nachgang nicht einfach Änderungen vornehmen oder die Hausordnung aufkündigen. Änderungen an der Hausordnung können dann nur mit Zustimmung der Mieter:innen beschlossen werden. Zudem dürfen die Änderungen die Rechte und Pflichten der Mieter:innen konkretisieren, sie aber nicht erweitern oder beschränken.

Vermieter:innen können auch nachträglich eine Hausordnung aufstellen, sofern diese nicht zusätzliche Vertragspflichten enthält.

Mieter:in hält sich nicht an Hausordnung – was kann man tun?

Verstöße gegen die Hausordnung sind unterschiedlich zu bewerten, je nachdem, ob diese Bestandteil des Mietvertrags ist oder lediglich als allgemeiner Aushang im Hausflur gilt.

Ist die Hausordnung ausdrücklich in den Mietvertrag aufgenommen, können Zuwiderhandlungen als Vertragsverstöße gelten. Ein einmaliges Versäumnis, etwa wenn der wöchentliche Putzdienst vergessen wird, hat in der Regel keine ernsthaften Konsequenzen. Kommt es jedoch zu wiederholten oder schwerwiegenden Verstößen, kann der Vermieter bzw. die Vermieter:in reagieren. Wer beispielsweise während der festgelegten Mittagsruhe regelmäßig laut Schlagzeug spielt, muss damit rechnen, dass Nachbar:innen sich beschweren und eine Abmahnung ausgesprochen wird. Wird das Verhalten trotz Abmahnung fortgesetzt, ist auch eine Kündigung der Mieter und Mieterinnen möglich.

Handelt es sich dagegen um eine allgemeine Hausordnung, die nicht Teil des Mietvertrags ist, liegt rechtlich kein Vertragsverstoß vor. Dennoch kann der Vermieter bzw. die Vermieterin argumentieren, dass durch das Verhalten der Hausfrieden nachhaltig gestört wird. Auch in diesem Fall ist eine Abmahnung zulässig. Bleibt das Verhalten unverändert, kann eine Unterlassungsklage folgen. Bei fortgesetzten Verstößen kann eine Kündigung gerechtfertigt sein.

In bestimmten Situationen müssen Vermieter:innen ihren Mieter:innen außerdem eine Frist einräumen, um den Regelverstoß zu beseitigen. Dies betrifft Fälle, in denen aktives Handeln erforderlich ist, beispielsweise wenn ein Schuhregal im Hausflur steht, obwohl dies laut Hausordnung untersagt ist. Wird das Regal nicht entfernt und trotz Fristsetzung oder Abmahnung keine Abhilfe geschaffen, so droht die Beendigung des Mietverhältnisses.

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