Mieter kündigen: Die wichtigsten Gründe und Tipps
Vermieterinnen und Vermieter stellen sich mitunter die Frage, aus welchen Gründen sie ihren Mieterinnen und Mietern rechtssicher kündigen dürfen. KSK-Immobilien berät Sie bei jeglichen Fragen zu Ihren Rechten und Pflichten als Immobilienbesitzer:in und Vermieter:in in Hinblick darauf, ein Mietverhältnis zu beenden. Wann Sie beispielsweise Mieterinnen und Mietern fristlos kündigen dürfen oder was Sie bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf beachten müssen, erfahren Sie hier. KSK-Immobilien ist Ihre langjährige Partnerin für alle Fragen rund um Immobilienverkauf, Immobilienkauf, Immobilienvermietung und -anmietung.
Welche Gründe gibt es, Mietern zu kündigen?
Grundsätzlich werden Mieter:innen durch das deutsche Mietrecht geschützt. Dieses besagt, dass eine Kündigung durch den oder die Vermieter:in nur bei berechtigtem Interesse möglich ist (gemäß § 573 BGB). Doch was beinhaltet solch ein berechtigtes Interesse?
1. Mieter kündigen wegen Pflichtverletzung oder Vertragsverletzung
Werden die Pflichten aus dem Mietvertrag missachtet, dürfen Sie der Mieterin oder dem Mieter kündigen. Zu Pflichtverletzungen oder Vertragsverletzungen zählen unter anderem:
- fehlende Mietzahlungen,
- Zweckentfremdung,
- Hausfriedensbruch,
- Missachtung der Hausordnung oder der Obhutspflicht,
- nachlässiger Umgang mit dem Mietobjekt.
Mit einer Abmahnung ist ein:e Vermieter:in in dieser Situation auf der sicheren Seite. Die Abmahnung ist zwar nicht Pflicht, wenn Sie einer Mieterin oder einem Mieter kündigen, jedoch empfiehlt es sich immer, die Mieter:innen vorab auf ihr Fehlverhalten aufmerksam zu machen. Auch müssen Sie dieses Fehlverhalten nachweisen können, beispielsweise durch Zeug:innen oder Fotos der Verstöße.
Wenn das Verhalten nach der Abmahnung fortgesetzt wird, kann schließlich eine Kündigung des Mietvertrags durch den oder die Vermieter:in ausgesprochen werden. Ist die Situation untragbar, kann sogar eine fristlose Kündigung (innerhalb einer vom Vermietenden ausgesprochenen Frist, üblicherweise zwei Wochen) ausgesprochen werden. In normalen Fällen wird jedoch eine ordentliche Kündigung (Beendigung des Mietverhältnisses gemäß vertraglich vereinbarter Kündigungsfrist, üblicherweise drei Monate) von Ihnen als Vermieter:in mit den genannten Gründen erteilt.
Ein Beispiel: Eine Ursache, um Ihrer Mieterin bzw. Ihrem Mieter fristlos zu kündigen, ist beispielsweise die wiederholt schwere Sachbeschädigung der Mietwohnung. Auch wenn Sie hier einen triftigen Grund vorweisen können, gilt es trotzdem, gewisse Schritte zu befolgen. So müssen Sie zunächst Warnungen aussprechen und erst, wenn sich danach nichts geändert hat, können Sie der Mieterin oder dem Mieter fristlos kündigen. Hierdurch wird das Mietverhältnis sofort beendet.
2. Mieter:in bei Eigenbedarf kündigen: Fristen und Rechte
Ein weiterer Grund für die Kündigung eines Mietvertrags ist das Recht auf Eigenbedarf. Laut § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann ein:e Vermieter:in Eigenbedarf anmelden, wenn er oder sie den Wohnraum für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigt. Der Eigenbedarf bezieht sich jedoch nur auf die Nutzung als Wohnraum – soll die Immobilie als Büro oder Lagerraum genutzt werden, greift die Kündigung bei Eigenbedarf nicht.
Eigenbedarfskündigungen wurden in der Vergangenheit bereits für folgende Personengruppen anerkannt:
- Kinder und Stiefkinder
- Lebenspartner:in
- Eltern
- Geschwister
- Neffen und Nichten
- Schwiegerkinder und Schwiegereltern
- Schwägerin und Schwager
- Pflegepersonal bei Pflegebedürftigkeit
Die Eigenbedarfskündigung muss vor Gericht gut und nachvollziehbar begründet werden können. Wenn Sie Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter bei Eigenbedarf kündigen möchten, gilt zudem auch die normale Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten (bei über 5 Jahren Mietdauer auch 6 bzw. 9 Monate) – so viel Zeit bleibt den Mieter:innen dann, eine neue Unterkunft zu finden.
3. Kündigung des Mietvertrags aufgrund wirtschaftlicher Nachteile
Wenn die Miete nicht mehr rentabel ist und für den oder die Vermieter:in wirtschaftliche Nachteile entstehen, kann die sogenannte Verwertungskündigung greifen. Sollten Sie aus wirtschaftlichen Gründen Ihrer Mieterin oder Ihrem Mieter kündigen, müssen Sie Ihre Immobilie anschließend anderweitig verwenden, das heißt, sie kann nicht einfach für einen höheren Mietpreis wieder als Wohnraum vermietet werden.
Folgende Voraussetzungen müssen für eine Verwertungskündigung erfüllt werden:
- Eine anderweitige Verwendung der Immobilie, beispielsweise der Immobilienverkauf, die Immobiliensanierung, die Modernisierung oder der Abriss, muss nach der Kündigung des Mietverhältnisses angestrebt werden.
- Der oder die Vermieter:in wird durch den Mietvertrag von dieser anderweitigen Nutzung abgehalten und muss deswegen das Mietverhältnis zunächst beenden – durch diese Hinderung entstehen die wirtschaftlichen Nachteile (z.B. wenn Kaufwillige nur an einer leeren Immobilie interessiert sind und Sie Schwierigkeiten haben, ein vermietetes Haus zu verkaufen).
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Kündigung des Mietvertrags wegen Hausverkauf
Grundsätzlich gilt: Ein Kauf bricht die Miete nicht. Wird ein vermietetes Haus verkauft, tritt der oder die Käufer:in zunächst in alle Rechte und Pflichten des oder der Voreigentümer:in ein. Das Mietverhältnis läuft demnach erst einmal regulär weiter. Nur selten greift die Argumentation, dass ein wirtschaftlicher Nachteil besteht, wenn die Immobilie vermietet, statt verkauft wird.
Der oder die neue Besitzer:in kann dann den alten Mieter:innen wegen Eigenbedarf kündigen, falls dieser geltend gemacht werden kann. Für die neuen Besitzer:innen gelten ansonsten weiterhin die gleichen Rechte bei einer Kündigung des Mietvertrags wie für die Vorbesitzer:innen. Sollten diese die neue Immobilie folglich nicht als Anlageimmobilie erworben haben, müssen die neuen Besitzer:innen triftige Gründe haben, um ihren Mieterinnen und Mietern zu kündigen.
Mieter kündigen nach Umwandlung in Eigentumswohnung
Immer häufiger kommt es vor, dass Miethäuser in Eigentumswohnungen umgewandelt und diese anschließend verkauft werden. In diesem besonderen Falle besteht für die Mietenden ein Vorkaufsrecht. Wurde eine Wohnung trotzdem an jemand anderes verkauft, gestaltet sich die Kündigung als schwierig. In diesem Fall kann ein:e Käufer:in erst nach erfolgreichem Kauf wegen Eigenbedarf kündigen und muss dabei die Kündigungsfristen beachten. Vorteilhaft ist deshalb für alle Beteiligten, den Mieterinnen und Mietern einer Wohnung zunächst den Anspruch auf ihr Vorkaufsrecht anzubieten.
Info. In manchen Bundesländern und Städten gibt es für solche Umwandlungen mittlerweile spezielle Kündigungssperrfristen. Meist ist dann die Kündigung bei Eigenbedarf für drei Jahre ausgeschlossen, ab dem Moment, in dem der oder die neue Besitzer:in ins Grundbuch eingetragen wurde. Nach Bedarf kann diese Frist auch auf zehn Jahre ausgeweitet werden. Ob solch eine Sperrfrist besteht, kommt auf den Wohnungsmarkt an. In NRW gilt beispielsweise eine Kündigungssperrfrist von fünf Jahren. Haben Sie noch Fragen zu diesem Thema? Wir beraten Sie gerne!
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