01.03.2024

Mieter kündigen: Gründe und Tipps

Kalender mit dem Wort Kündigung in roter Schrift, daneben liegt ein roter Stift

In unserem Immobilienratgeber beantworten wir Ihnen die wichtigsten Fragen zum Thema Vermietung und wie man eine ordentliche Kündigung ausspricht. Erfahren Sie, welche Gründe es für die Kündigung eines Mietvertrags geben und wie eine Kündigung umgesetzt werden kann.

Welche Gründe gibt es, Mietern zu kündigen?

Grundsätzlich werden Mieter:innen durch das deutsche Mietrecht geschützt. Dieses besagt, dass eine Kündigung durch den oder die Vermieter:in nur bei berechtigtem Interesse möglich ist (gemäß § 573 BGB). Doch was beinhaltet solch ein berechtigtes Interesse?

1. Mieter kündigen wegen Pflichtverletzung oder Vertragsverletzung

Mit einer Abmahnung ist ein:e Vermieter:in in dieser Situation auf der sichersten Seite. Die Abmahnung ist zwar nicht Pflicht, wenn Sie einem Mieter kündigen, jedoch empfiehlt es sich immer, die Mieter:innen auf ihr Fehlverhalten aufmerksam zu machen. Auch das Fehlverhalten der Mieter:innen muss nachgewiesen werden, beispielsweise durch Zeug:innen oder Fotos der Verstöße. Wenn das Fehlverhalten fortgesetzt wird, kann der oder die Vermieter:in dann die Kündigung sehr einfach begründen und auch das berechtigte Interesse nachweisen. Ist die Situation untragbar, kann sogar eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden. In normalen Fällen wird jedoch eine ordentliche Kündigung mit geltender Kündigungsfrist ausgesprochen.

Werden die Pflichten aus dem Mietvertrag missachtet, darf der Mieterin bzw. dem Mieter gekündigt werden. Das beinhaltet Pflichten wie die Mietzahlung und Vertragsverletzungen wie Zweckentfremdung, Hausfriedensbruch, Missachtung der Hausordnung oder die Obhutspflicht. Geht ein:e Mieter:in nicht sorgsam mit dem Mietobjekt um, besteht ein haltbarer Grund, der Person zu kündigen.

Die Tierhaltung ist nicht automatisch eine Vertragsverletzung. Nur wenn individuell zwischen Mieter:in und Vermieter:in geklärt wurde, dass keine Haustiere gehalten werden dürfen und dies auch vertraglich festgehalten wurde, zählt die Missachtung dieser Regelung als Vertragsverletzung. Grundsätzlich darf die Haltung von Kleintieren nicht verboten werden. Nur gefährliche Tiere, wie etwa Kampfhunde oder auch Gift- und Würgeschlangen, dürfen verboten werden.

2. Kündigung wegen Eigenbedarf: Fristen und Rechte

Ein weiterer Grund für die Kündigung eines Mietvertrags ist das Recht auf Eigenbedarf. Laut § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann ein:e Vermieter:in Eigenbedarf anmelden, wenn er oder sie den Wohnraum für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts benötigt. Der Eigenbedarf bezieht sich jedoch nur auf die Nutzung als Wohnraum – soll die Immobilie als Büro oder Lagerraum genutzt werden, greift die Kündigung bei Eigenbedarf nicht.

Eigenbedarfskündigungen wurden in der Vergangenheit bereits für folgende Personengruppen anerkannt:

  • Kinder und Stiefkinder
  • Lebenspartner:in
  • Eltern
  • Geschwister
  • Neffen und Nichten
  • Schwiegerkinder und Schwiegereltern
  • Schwägerin und Schwager
  • Pflegepersonal bei Pflegebedürftigkeit

Die Eigenbedarfskündigung muss vor Gerichten gut und nachvollziehbar begründet werden können. Für die Kündigung bei Eigenbedarf gilt zudem auch die normale Kündigungsfrist von mindestens drei Monaten (bei über 5 Jahren Mietdauer auch 6 bzw. 9 Monate) – so viel Zeit bleibt den Mieter:innen dann, eine neue Bleibe zu finden.

3. Mieter kündigen wegen wirtschaftlicher Verwertung

Wenn die Miete nicht mehr rentabel ist und für den oder die Vermieter:in wirtschaftliche Nachteile entstehen, kann die Verwertungskündigung greifen. Die Immobilie muss nach dieser Art der Kündigung anderweitig verwendet werden, das heißt, sie kann nicht einfach für einen höheren Mietpreis wieder als Wohnraum vermietet werden.

Folgende Voraussetzungen müssen für eine Verwertungskündigung erfüllt werden:

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Mieter kündigen bei Hausverkauf

Grundsätzlich gilt: „Kauf bricht Miete nicht“. Wird ein vermietetes Haus verkauft, tritt der oder die Käufer:in zunächst in alle Rechte und Pflichten des oder der Voreigentümer:in ein. Das Mietverhältnis läuft demnach erstmal weiter. Nur selten greift die Argumentation, dass ein wirtschaftlicher Nachteil besteht, wenn die Immobilie vermietet statt verkauft wird.

Der oder die neue Besitzer:in kann dann den alten Mieter:innen wegen Eigenbedarf kündigen, falls dieser wie zuvor beschrieben geltend gemacht werden kann. Für die neuen Besitzer:innen gelten ansonsten weiterhin die gleichen Rechte bei einer Kündigung wie für die Vorbesitzer:innen.

Mieter kündigen nach Umwandlung in Eigentumswohnung

Immer häufiger kommt es vor, dass Miethäuser in Eigentumswohnungen umgewandelt und nach und nach verkauft werden. In diesem besonderen Falle besteht für die Mietenden ein Vorkaufsrecht. Wurde eine Wohnung dann doch an jemand anderes verkauft, gestaltet sich die Kündigung schwierig. Erst nach erfolgreichem Kauf kann ein:e Käufer:in dann wegen Eigenbedarf kündigen und muss dabei die Kündigungsfristen beachten.

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