Immobilien erben und verkaufen

Ratgeber
29.08.2019

Immobilie erben: Erbschaft annehmen oder ausschlagen?

Grundsätzlich gilt:  Wenn Sie in einem Testament berücksichtigt wurden oder in der gesetzlichen Erbfolge erscheinen, erben Sie automatisch – solange Sie das Erbe nicht ausschlagen. Wenn Sie eine Immobilie erben, sollten Sie sich vorab also einen detaillierten Überblick über die Vermögensverhältnisse und Schulden des Verstorbenen machen. Grund ist, dass Sie als Erbe nicht nur Vermögensgegenstände übernehmen, sondern auch für Schulden und andere Verbindlichkeiten des Erblassers mit Ihrem eigenen Vermögen haften.

Wenn Sie ein Haus erben, sollten Sie darüber hinaus den Zustand der Immobilie von einem Sachverständigen prüfen lassen. Falls die Erbimmobilie sehr alt ist und lange nicht renoviert wurde, sollten Sie überlegen, ob Sie Eigentümer werden wollen. Wenn Sie das Erbe annehmen, müssten Sie nämlich für Folgekosten, etwa von Renovierungsarbeiten, aufkommen. Wenn die Immobilie Ihren finanziellen Rahmen überschreiten sollte, bleibt oft nur noch der Verkauf. Alternativ bietet der Gesetzgeber auch die Möglichkeit, dass Erbe auszuschlagen. Hierbei gilt allerdings eine Frist von sechs Wochen, in denen Sie eine entsprechende Erklärung beim zuständigen Nachlassgericht einreichen müssen.

Vererben

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, sein Vermögen (egal ob Geld, Immobilien oder Wertgegenstände) zu vererben. Die erste Möglichkeit besteht darin, ein Testament zu verfassen. Das Testament ist in erster Linie für Menschen geeignet, die selber über die Verteilung ihrer Erbmasse entscheiden möchten. Die zweite Möglichkeit besteht darin, kein Testament zu verfassen und die gesetzliche Erbfolge über die Verteilung entscheiden zu lassen. Grundsätzlich gilt: Als erstes wird das Testament herangezogen und nur, wenn es kein Testament gibt, gilt die gesetzliche Erbfolge.

 

Erbimmobilie: Steuerzahlungen und Freibeträge

Wie für andere gerbte Vermögensgegenstände unterliegen auch Immobilien der Vermögenssteuer. Allerdings stehen Ihnen als Erbe Freibeträge zu, auf die Sie keine Steuern zahlen müssen und den Sie von der Erbschaft abziehen können. Die Erbschaftssteuer wird dann nur auf die Summe erhoben, die nach Abzug des Freibetrags übrig bleibt. In dem Freibetrag sind jedoch auch alle Schenkungen der letzten zehn Jahre des Verstorbenen an den Erben bereits enthalten. Und: die Steuerfreibeträge dürfen in einem Zeitraum von zehn Jahren nur ein Mal in Anspruch genommen werden.
Für die Höhe des Freibetrages ist der Verwandtschaftsgrad zwischen dem Verstorbenen und dem Erben ausschlaggebend:

  • Ehegatten, eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro Freibetrag
  • Kinder, Stiefkinder: 400.000 Euro Freibetrag
  • Enkel: 200.000 Euro Freibetrag
  • Eltern, Großeltern: 100.000 Euro Freibetrag
  • alle anderen Erben: 20.000 Euro Freibetrag

Neben den Steuerfreibeträgen beeinflussen auch die Höhe des Erbes und die Steuerklasse die angesetzte Erbschaftssteuer. Das Erbschaftsrecht kennt drei verschiedene Steuerklassen. Nach Steuerklasse 1 werden Ehepartner, Eltern, Großeltern, Kinder und alle weiteren direkten Nachkommen besteuert. Die Steuerklasse 1 fordert die geringsten Abgaben – enge Verwandte werden also bevorzugt. Steuerklasse 2 betrifft Stiefeltern, Schwiegereltern, Nichten, Neffen und geschiedene Ehepartner. Alle anderen Erben (z. B. nicht verheiratete Partner, Cousinen und Cousins) werden nach Steuerklasse 3 besteuert und müssen somit die höchsten Abgaben zahlen.

 

Erbimmobilie – verkaufen, vermieten oder selbst nutzen?

Als neuer Eigentümer, müssen Sie entscheiden, was Sie mit der Immobilie machen möchten. Innerhalb einer Erbengemeinschaft ist der Verkauf oft die einfachste Lösung, um Auseinandersetzungen rund um die Immobilie zu vermeiden. Wenn Sie Ihre geerbte Immobilie verkaufen möchten, sollten Sie sich an einen erfahrenen Makler wenden, der Sie beim Verkauf professionell unterstützt und Ihnen viel Arbeit abnimmt, was gerade bei Trauerfällen eine große Erleichterung bietet. So können Sie Ihre Erbimmobilie zum bestmöglichen Preis verkaufen.

Alternativ kann im Falle einer Erbengemeinschaft auch einer der Erben die Immobilie kaufen und die anderen Erben auszahlen. Um dazu den genauen Wert der Immobilie zu ermitteln, sollte am besten ein Verkehrswertgutachten erstellt werden. Eine weitere Möglichkeit besteht darin, die Immobilie zu vermieten. Die Vermietung eignet sich vor allem, wenn Sie als Erbe keinen Eigenbedarf haben und es sich bei der Nachlassimmobilie zum Beispiel um ein Mehrfamilienhaus handelt, das als Kapitalanlage genutzt wird.

 

Für Immobilienbesitzer: Vorsorge zu Lebzeiten

Vorsorge ist das A und O. Das gilt nicht nur für gesundheitliche Vorsorge, sondern auch für das Erbe. Nicht nur alte Menschen, sondern auch junge Leute können – sei es durch eine plötzliche Krankheit oder einen Unfall – unerwartet und früh sterben, auch wenn das kein angenehmer Gedanke ist. Deshalb sollte sich jeder so früh wie möglich mit dem eigenen Vermächtnis befassen und das Erbe regeln, vor allem, um seine Familie abzusichern.

Checkliste: Hilfe für die Angehörigen

Das muss ich notieren:

  • Wo sich mein Testament befindet
  • Wo ich Dokumente wie Geburtsurkunde, Ausweis usw. hinterlegt habe
  • Wo ich die Steuerunterlagen aufbewahre
  • Wer welche Vollmachten besitzt
  • Welche Versicherungen zu benachrichtigen sind
  • Nummer und Verwahrort der Sterbeversicherung
  • Wo ich meinen Bestattungsvertrag aufbewahre
  • Eine Liste der On- und Offline-Passwörter

Bestehende Verträge und Accounts auflisten

  • Welche Abonnements gekündigt werden müssen
  • Welche Versicherungen gekündigt werden müssen
  • Versicherungen, die weitergeführt und umgeschrieben werden sollen
  • Welche Mietverträge bestehen
  • Welche Mitgliedschaften habe ich
  • Online-Konten und Accounts, die zu löschen sind
  • Weitere bestehende Verträge

Liste bestehende Konten

  • Liste aller Bankkonten
  • Wo mein Sparbuch liegt
  • Liste bestehender Daueraufträge
  • Liste bestehender Einzugsermächtigungen
  • Liste bestehender Kontovollmachten
  • Wo eine Vermögensaufstellung hinterlegt ist

Eingegangene Verpflichtungen darlegen:

  • Weiterzuführende Zahlungen auflisten
  • Wer noch Ansprüche an mich hat
  • Welche Bürgschaften ich übernommen habe

Persönliche Wünsche notieren

  • Wie ich mir meine Beerdigung vorstelle (Musik, Form, Ansprache)
  • Ob ich mir eine/keine Anzeige in der Zeitung XY wünsche
  • Wer benachrichtigt werden soll
  • Welche Organisationen Spenden bekommen sollen