Mieterstrom erklärt: Kann man PV-Strom an Mieter verkaufen?

Der Mieterstrom ist eine neue Methode, um nachhaltigen Strom möglichst attraktiv anzubieten. Im Zuge der Energiewende gewinnen Mietstrommodelle zunehmend an Bedeutung: Statt Solarenergie lediglich ins öffentliche Netz einzuspeisen, können Vermieter:innen den auf dem Dach erzeugten PV-Strom direkt an ihre Mieter:innen verkaufen. Besonders für Immobilienvermieter und -vermieterinnen kommt dabei ein Mehraufwand auf. Trotzdem lohnt sich dieser Mehraufwand. Doch was ist Mieterstrom überhaupt? Wie genau funktioniert Mieterstrom und welches Mieterstrommodell bietet sich für wen an? Welche rechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Aspekte gilt es zu beachten, um von einer Photovoltaikanlage auf dem Mehrfamilienhausdach zu profitieren?
In unserem Immobilienratgeber erfahren Sie, welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, welche Chancen und Risiken bestehen und wie Sie Schritt für Schritt vorgehen, um Ihren selbst erzeugten Solarstrom erfolgreich an Ihre Mieter:innen zu verkaufen.
Das Wichtigste in Kürze: PV-Strom an Mieter verkaufen
- Der Verkauf von PV-Strom an Mieter:innen, bekannt als Mieterstrommodell, ermöglicht es Immobilienbesitzer:innen, selbst erzeugten Solarstrom direkt an ihre Mietenden zu liefern.
- Mieterstrom fördert die Nutzung erneuerbarer Energien und kann Mietenden ermöglichen, von günstigeren Strompreisen zu profitieren.
- Für Vermietende gibt es einen Mieterstromzuschlag, der diese Option attraktiver macht.
Was ist Mieterstrom?
Mieterstrom ist ein Konzept, das Mieterinnen und Mietern in Mehrfamilienhäusern den direkten Bezug von lokal erzeugtem Strom ermöglicht – in der Regel aus erneuerbaren Energiequellen wie Photovoltaik. Hierbei wird meist eine Solaranlage auf dem Dach oder auf anderen geeigneten Flächen des Gebäudes installiert. Der erzeugte Strom kann anschließend direkt an die Bewohnerinnen und Bewohner des Hauses verkauft werden, häufig zu Konditionen, die unter denen des örtlichen Stromversorgers liegen.
Dank des Mietstrommodells können die Bewohnerinnen und Bewohner ihre Stromrechnung reduzieren und gleichzeitig einen Beitrag zum Umweltschutz leisten, da der Strom aus nachhaltigen Quellen stammt und die Energieerzeugung dezentralisiert wird. Für Immobilienbesitzer:innen bietet Mieterstrom ebenfalls Vorteile, da die Installation der Solaranlagen die Attraktivität und den Wert der Immobilie steigern kann. Zudem gibt es mit dem Erneuerbare-Energie-Gesetz (EEG) 2017, und auch den Anpassungen 2021 und 2023, Förderanspruch für Vermietende, die Mieterstrom anbieten.
Mietstrom 2025: Weitere Verbesserungen geplant
Im Jahr 2025 sollen Mieterstromprojekte durch verbesserte rechtliche Rahmenbedingungen, erweiterte Fördermöglichkeiten sowie einfachere Genehmigungs- und Abrechnungsprozesse deutlich attraktiver werden. Zusätzlich ist eine stärkere Einbindung von Speichertechnologien, optimierte Datenauswertung für ein effizienteres Energiemanagement und eine bessere Integration von Ladeinfrastruktur für E-Mobilität geplant. Diese Neuerungen sollen die Wirtschaftlichkeit und Nutzerfreundlichkeit von Mieterstrommodellen weiter erhöhen, um langfristig mehr Menschen den Zugang zu nachhaltiger, lokaler Stromversorgung zu ermöglichen.
Mieterstrommodelle – diese Möglichkeiten gibt es
Es gibt verschiedene Mieterstrommodelle, die unterschiedliche Ansätze und Organisationsformen für die Bereitstellung und Vermarktung von lokal erzeugtem Strom in Wohngebäuden nutzen. Hier sind die fünf Hauptmodelle:
- Direkte Vermarktung: In diesem Mietstrommodell verkauft der Vermietende den PV-Strom direkt an die Mieter:innen. Das ist eine relativ einfache Lösung, bei der die Mieter:innen ihren zusätzlichen Strombedarf durch einen separaten Vertrag mit einem externen Energieerzeuger decken. Dieses Modell kann jedoch dazu führen, dass die Vermieter-Seite Ansprüche auf bestimmte Förderungen verliert, da sie nur einen Teil des Strombedarfs der Mietenden deckt.

- Vermietende als Energieversorger: Hier treten die Vermietenden als vollwertige Energieversorger auf und decken den gesamten Strombedarf ihrer Mieter:innen. Dies erfordert auf Vermieter-Seite mehr Aufwand, da sie sich um die notwendigen Messstellen und die gesamte Vertragsabwicklung kümmern muss. Diese Mühe wird jedoch oft durch einen Mieterstromzuschlag belohnt, der das Modell finanziell attraktiver macht.
- Genossenschafts-Modell: In diesem Ansatz gründen die Vermietenden zusammen mit den Mietenden eine Genossenschaft, um das Mieterstromprojekt gemeinsam zu betreiben. Das ermöglicht es den Mieter:innen, direkt an den wirtschaftlichen Vorteilen teilzuhaben. Genossenschaften genießen bestimmte steuerliche Vorteile, solange sie bestimmte Grenzen bei den Umsätzen aus solchen Projekten nicht überschreiten.
- Pacht-Modell: Bei diesem Modell pachten die Mieter:innen oder eine von ihnen gegründete Energiegenossenschaft die Photovoltaikanlage und betreiben diese selbst. Sie nutzen den erzeugten Strom direkt oder speisen ihn ins Netz ein. Allerdings sind sie dann auch für Wartung, Betrieb und Abrechnung verantwortlich. In diesem Modell entfällt der Mieterstromzuschlag, was finanzielle Nachteile zur Folge haben kann.

- Contracting-Modell: Durch eine Gesetzesänderung im EEG 2021 können Vermietende die Errichtung und den Betrieb der Photovoltaikanlage sowie den Stromverkauf an einen Drittanbieter auslagern. Dieses Modell des Stromverkaufens an Dritte ermöglicht es den Vermietenden, sich auf ihre Kernkompetenzen zu konzentrieren, während ein Partner aus der Energiewirtschaft die technischen und administrativen Aufgaben übernimmt. Die Gewinne müssen allerdings geteilt werden, wobei der Anspruch auf den Mieterstromzuschlag erhalten bleibt.
Jedes dieser Mietstrommodelle hat spezifische Vor- und Nachteile und eignet sich für unterschiedliche Konstellationen und Präferenzen der beteiligten Parteien. Entscheidend für die Wahl des passenden Mietstrommodells sind Faktoren wie die Bereitschaft der Mietergemeinschaft, sich aktiv einzubringen, und die spezifischen Rahmenbedingungen des Wohnobjekts.
PV-Strom an Mieter verkaufen: Aktuelle Entwicklungen und Aussichten 2025
Neben dem klassischen Konzept, bei dem Eigentümerinnen und Eigentümer die Photovoltaikanlage selbst betreiben und den erzeugten Strom direkt an ihre Mieterinnen und Mieter liefern, haben sich in den letzten Jahren zahlreiche weitere Modelle etabliert. So können Drittanbieter oder Energie-Contracting-Unternehmen in die Rolle des Stromlieferanten schlüpfen, indem sie die PV-Anlage auf den Dächern von Wohngebäuden installieren, warten und den Strom vertrieblich abwickeln. Dies entlastet Eigentümerinnen und Eigentümer von technischem und administrativem Aufwand.
Darüber hinaus gewinnen Quartierslösungen an Bedeutung, bei denen mehrere Wohn- und Gewerbeeinheiten in einer Nachbarschaft über ein gemeinsames Energie- oder Mieterstromprojekt verbunden sind. Auch die Integration von Stromspeichern, etwa in Form von Batteriesystemen, ermöglicht eine effizientere Nutzung des erzeugten Solarstroms, da dieser bei Bedarf gepuffert und gezielt abgerufen werden kann. Darüber hinaus lässt sich Mieterstrom zunehmend mit Ladeinfrastruktur für Elektromobilität verknüpfen – etwa durch Stromtankstellen in Tiefgaragen – und so der Nutzen für alle Beteiligten nochmals steigern.
Mit Blick auf das Jahr 2025 rücken zudem digitale Lösungen stärker in den Fokus: Durch intelligente Mess- und Abrechnungssysteme sowie automatisierte Energiemanagement-Plattformen kann der Stromfluss noch effizienter gesteuert werden. Diese Technologien machen Mieterstrommodelle nicht nur wirtschaftlich attraktiver, sondern erhöhen auch Transparenz, Komfort und Nutzerfreundlichkeit für Vermieterinnen, Vermieter sowie Mieterinnen und Mieter.
Mieterstromzuschlag für Vermietende
Für Vermietende entstehen ein Mehraufwand und auch Investitionskosten, doch der Mieterstromzuschlag versucht diese Faktoren zu kompensieren. Werden alle Vorrausetzungen erfüllt, kann das Betreiben einer Mieterstromanlage über 20 Jahre lang gefördert werden. Folgende Bedingungen müssen erfüllt werden:
- Die Anlage muss auf oder am Wohngebäude installiert sein.
- Der Strom für den Verbrauch im Gebäude darf nicht in das öffentliche Netz eingespeist werden.
- Seit Januar 2023 darf eine Anlage mehr als 100 kW Strom liefern. Mehrere benachbarte Anlagen dürfen gemeinsam 1 Megawatt Leistung liefern.
- Die Inbetriebnahme muss mit oder nach dem Inkrafttreten des Mieterstromgesetzes vom 25. Juli 2017 erfolgt sein.
- Die Mieterstromanlage muss bei der Bundesnetzagentur registriert sein.
- Der Strom der Anlage muss an Mieter:innen des Gebäudes oder angrenzende Gebäude geliefert werden.
Betreibende können mit bis zu 2,64 Cent pro kWh bei einer Leistung von bis zu 10 kW und 1,65 Cent pro kWh bei maximal 1 Megawatt rechnen. Seit Februar 2024 werden diese Beiträge voraussichtlich wieder regelmäßig gesenkt: Je näher Deutschland dem Anbauziel für Photovoltaik kommt, desto weniger Förderung wird es geben.
Steuerliche Besonderheiten beim Mieterstrom
Beim Mieterstrommodell gibt es einige steuerliche Besonderheiten, die sowohl für Vermietende als auch für Mietende relevant sind:
- Umsatzsteuerpflicht: Verkaufen Vermietende mehr als 10 Prozent des erzeugten Stroms aus der eigenen PV-Anlage an Mietende, gilt dies als unternehmerische Tätigkeit und unterliegt der Umsatzsteuerpflicht. Unter bestimmten Bedingungen können Sie jedoch den Status eines Kleinunternehmers erlangen und somit von der Steuerpflicht befreit werden. Kleinunternehmer:in ist man, wenn die Umsätze aus selbstständigen Tätigkeiten summiert auf ein Jahr unter 22.000 Euro liegen.
- Einkommensteuer: : § 3 Absatz 72 des Einkommenssteuergesetzes (EstG) besagt, dass Einnahmen aus dem Betrieb von Photovoltaikanlagen auf Einfamilienhäusern (einschließlich Nebengebäuden) und nicht zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden bis zu einer Leistung von 30 kW sowie auf anderen Gebäuden bis zu 15 kW pro Wohn- oder Gewerbeeinheit steuerfrei sind, sofern die Gesamtleistung pro steuerpflichtiger Person 100 kW nicht überschreitet. Wenn diese Einnahmen steuerfrei sind, muss kein Gewinn ermittelt werden und bestimmte Regelungen zu Verlusten gelten nicht.
- Gewerbesteuer: In manchen Fällen kann auch Gewerbesteuer anfallen, abhängig von der Höhe des Umsatzes und weiteren lokalen Regelungen. Das jüngst beschlossene Wachstumschancengesetz besagt, dass künftig steuerpflichtigen Wohnungsunternehmen bis zu 20 Prozent aller Einnahmen aus Mieterstrom beziehen können, ohne dass Gewerbesteuer fällig wird. Bei steuerbefreiten Wohnungsgenossenschaften sind es sogar 30 Prozent.
- Kürzung der Nebenkosten: Mietende, die Mieterstrom beziehen, profitieren oft von günstigeren Strompreisen im Vergleich zu herkömmlichen Tarifen. Allerdings kann das dazu führen, dass die umlagefähigen Nebenkosten geringer ausfallen, was die Gesamtmieteinnahmen des Vermietenden beeinflussen kann.
- Möglichkeit der reduzierten EEG-Umlage: Bei der Belieferung von Mietenden mit Strom aus einer lokalen Photovoltaikanlage kann unter bestimmten Umständen eine reduzierte EEG-Umlage zur Anwendung kommen, was den Strom günstiger macht.
Welche Quellen gibt es für den Mieterstrom?
Je nach Lage und Gebäude bieten sich verschiedene Stromquellen und Stromanlagen an. Folgende findet man häufig im Kontext von Mieterstrom vor:
- Photovoltaik-Mieterstrommodelle: Beim PV-Mieterstrom handelt es sich um die häufigste Form des Mieterstroms. Hierbei wird eine Photovoltaikanlage auf dem Dach oder auf anderen geeigneten Flächen des Wohngebäudes installiert. Der dort produzierte Strom wird direkt an die Mieterinnen und Mieter im Gebäude verkauft. Dieses Modell eignet sich besonders für Gebäude mit ausreichend Dachfläche und guter Sonneneinstrahlung.
- KWK-basierte Mieterstrommodelle (Kraft-Wärme-Kopplung): Bei diesem Modell wird eine KWK-Anlage genutzt, die sowohl Wärme als auch Strom erzeugt. Der Strom wird, wie beim Photovoltaik-Modell, direkt an die Mieterinnen und Mieter verkauft, während die Wärme für Heizung und Warmwasser im Gebäude verwendet wird. Dieses Modell ist besonders energieeffizient und kann ganzjährig eine stabile Energieversorgung bieten.
- Windenergie-Mieterstrommodelle: Obwohl weniger verbreitet, gibt es Projekte, bei denen kleine Windkraftanlagen zur Stromerzeugung für Mieterstromprojekte eingesetzt werden. Diese sind jedoch aufgrund der benötigten Windbedingungen und der räumlichen Anforderungen für Windkraftanlagen weniger häufig in städtischen Umgebungen zu finden.
- Hybridmodelle: Diese kombinieren mehrere Energiequellen, beispielsweise Photovoltaik und Windkraft oder Photovoltaik und KWK. Sie zielen darauf ab, die Vorteile verschiedener Energiequellen zu nutzen, um eine ganzjährig zuverlässigere und effizientere Energieversorgung zu gewährleisten.
- Vermieter als Energieversorger: In einigen Fällen tritt der Vermieter bzw. die Vermieterin als Energieversorger auf. Das erfordert aber auch, dass Vermieter:innen in die entsprechende Infrastruktur investieren und sich mit den rechtlichen Vorschriften zur Energieversorgung auseinandersetzen, die sie einhalten müssen.
Die Wahl des Modells hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter die geografische Lage, die Art und Größe des Gebäudes, die verfügbaren Energiequellen und die spezifischen Bedürfnisse und Präferenzen der Mieter:innen und Eigentümer:innen. Jedes Modell hat seine eigenen Vor- und Nachteile in Bezug auf Installation, Verwaltung, Kosten und Nachhaltigkeit.
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