Umlagefähige Nebenkosten: Was Vermieter wissen müssen
Als Immobilienvermieter bzw. -vermieterin entstehen bei der Bewirtschaftung von Immobilien viele verschiedene Kosten. Doch nicht alle davon müssen Sie auch selbst tragen. Verschiedene Arten von Betriebskosten können auf den Mieter oder die Mieterin umgelegt werden. Das sind später die sogenannten umlagefähigen Nebenkosten, welche neben der Kaltmiete zusätzlich über eine Nebenkostenabrechnung abgegolten werden. Wir zeigen Ihnen, welche Nebenkosten als umlagefähig gelten und was Sie bei der Umlage beachten sollten.
Umlagefähige Nebenkosten: Das Wichtigste im Überblick
- Umlagefähige Nebenkosten beschreiben alle Betriebskosten, die auf den oder die Mieter:in übertragen werden können.
- Dazu zählen unter anderem die Kosten für Strom, Heizung oder auch anfallende Reinigungskosten.
- Instandhaltungskosten und Verwaltungskosten hingegen zählen zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten.
- Bei einer leerstehenden Immobilie fallen die umgelegten Nebenkosten wieder auf den oder die Vermieter:in zurück.
Welche Nebenkosten sind umlagefähig?
Genaue Angaben darüber, welche Nebenkosten umlagefähig sind, lassen sich der Betriebskostenverordnung entnehmen. Die Betriebskosten als solche sind laut § 1 BetrKV als „Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen“ definiert. Das bedeutet, dass Betriebskosten alle laufenden Kosten sind, die für den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie aufkommen. In § 2 BetrKV ist dann geregelt, welche Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Grundsätzlich gilt hierfür, dass die Kosten notwendig und regelmäßig wiederkehrend sein müssen.
Die umlagefähigen Nebenkosten
1. Die Grundsteuer
Die Grundsteuer gehört zu den wiederkehrenden öffentlichen Lasten, die bei einem Grundstück auftreten. Deswegen dürfen die Kosten der Grundsteuer auf Mieter:innen umgelegt werden. Wie hoch der Betrag ausfällt, ist abhängig von der Gemeinde.
2. Die Wasserversorgung
Nicht alle Kosten der Wasserversorgung sind umlegbar. Stattdessen sind die Kosten aufgeteilt. Zu den umlagefähigen zählen:
- Grundgebühren und Kosten des eigentlichen Wasserverbrauchs
- Kosten für Miete- und Eichung des Wasserzählers
- Wartungsgebühren von Wassermengenreglern
- Betriebskosten der hauseigenen Wasserversorgungsanlage
3. Die Entwässerung
Auch für das in die örtliche Kanalisation eingespeiste Abwasser fallen regelmäßig Kosten an, welche auf die Mieter:innen der Immobilie umgelegt werden können. Hierbei handelt es sich um die sogenannten Kanal- und Sielgebühren. Zusätzlich können auch die Kosten für die hauseigene Entwässerungspumpe umgelegt werden.
4. Die Heizkosten und Warmwasser
Für die hauseigene Heizung fallen auch einige Kosten an, die nicht zwingend der oder die Vermieter:in tragen muss. Hierzu zählen:
- Kosten für den Betrieb der Zentralheizung
- Kosten für die Abgasanlage
- Wartungs- und Eichungskosten
- Reinigungskosten der Etagenheizung
- Kosten für Fernwärme
Auch die Kosten für die zentrale Erwärmung des Wassers, sowie für die Reinigung und Wartung des Warmwassergerätes können auf die Mieter:innen umgelegt werden.
5. Der Aufzug
Verfügt die Immobilie über einen Aufzug, zählen die damit verbundenen Kosten zu den umlagefähigen Nebenkosten. Das umfasst alle Kosten, die den Betriebsstrom, die Wartung, die Überwachung, die Reinigung und die Pflege betreffen. Hierbei sollte jedoch beachtet werden, dass nur die Mieter:innen zahlen, die den Aufzug auch nutzen können. Fährt dieser beispielsweise nur in das Dachgeschoss, dann können die Nebenkosten auch nur auf die Mieter:innen der zugehörigen Wohnung umgelegt werden.
6. Die Reinigungskosten
Jegliche Reinigungskosten, die wiederkehrend sind, dürfen auch auf die Mieter:innen der Immobilie umgelegt werden. Hierzu zählen unter anderem:
- Kosten für Straßenreinigung
- Müllentsorgungskosten
- Kosten für die Beseitigung von Schnee und Eis
- Betriebskosten für den Müllkompressor
- Reinigungskosten für alle von den Mieter:innen gemeinsam genutzten Flächen
- Kosten für die Ungezieferbekämpfung
- Kosten der Schornsteinreinigung
- In manchen Fällen auch Sperrmüll (hier kommt es darauf an, ob die Kosten wiederkehrend sind oder einmalig)
7. Gartenpflege, Beleuchtung und Hauswart
Auch im Bereich der Gartenpflege können Kosten umgelegt werden. Hierbei geht es unter anderem um die Kosten der Erneuerung und Pflege von Pflanzen und Grünflächen. Auch Spielplätze können hier mitinbegriffen sein. Darüber hinaus sind die Stromkosten der Innen- und Außenbeleuchtung von gemeinsam genutzten Flächen auf die Mieter:innen umlegbar. Das gleiche gilt für die Kosten der Vergütung eines Hauswarts oder einer Hauswartin.
8. Die Versicherungskosten
Im Bereich der Versicherungen können die Gebühren der Sach- und Haftpflichtversicherungen umgelegt werden. Hierzu zählt zum Beispiel die Wohngebäudeversicherung gegen Sturm-, Wasser- oder ähnliche Elementarschäden, aber auch die Gebäudehaftpflichtversicherung.
9. Die Antennenanlage und der Kabelschluss
Das sogenannte Nebenkostenprivileg, welches es Vermieter:innen erlaubte, die Kosten für Sammelverträge des Kabelanschlusses auf die Mietenden umzulegen, wurde 2021 abgeschafft. Eine Übergangsfrist für bestehende Verträge läuft bis zum 30. Juni 2024 aus. Diese Änderung erhöht die Wahlfreiheit der Mieter:innen hinsichtlich ihres Fernsehempfangs. Gemeinschaftliche Sat-Anlagen sind nach dem neuen Gesetz auch nicht mehr über die Betriebskosten auf die Mieter umlegbar. Alternativ können Vermieter:innen nun Kosten für Glasfaseranschlüsse als umlagefähige Nebenkosten einrechnen, wobei erstmalige Anschlüsse auch als Modernisierungsmaßnahmen gelten.
Was tun bei Leerstand der Immobilie?
Auch wenn die Immobilie leer steht, fallen regelmäßig Betriebskosten an. Dieses Risiko bleibt bei Ihnen als Vermieter:in, sodass Sie in dieser Zeit sämtliche Nebenkosten tragen müssen. Damit Ihre Immobilie schnellstmöglich neuvermietet wird, können Sie eine Maklerin oder einen Makler mit der Vermietung Ihrer Immobilie beauftragen. Dieser nimmt Ihnen die aufwendige Suche nach geeigneten Mieter:innen ab. Die Expert:innen der KSK-Immobilien übernehmen das gerne für Sie.
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