Haus verkaufen als Erbengemeinschaft

Wenn Sie in der Familie ein Haus gemeinsam erben, ist der Hausverkauf als Erbengemeinschaft mit einigen Herausforderungen verbunden. Im Gegensatz zu Alleinerben, die über den Immobilienverkauf frei entscheiden können, ist die Situation bei Miterb:innen deutlich komplizierter. Was passiert, wenn ein:e Miterb:in der Erbengemeinschaft sich quer stellt und nicht in den Hausverkauf einwilligt? Wie ist die Rechtslage und welche Steuern fallen bei einem Hausverkauf als Erbengemeinschaft an?

Wir beantworten Ihnen in unserem Immobilienratgeber die wichtigsten Fragen rund um den Hausverkauf als Erbengemeinschaft. Erfahren Sie, wie der Hausverkauf gelingt, auch wenn ein Miterbe bzw. eine Miterbin diesem nicht zustimmt.  

KSK-Immobilien steht Ihnen gerne als kompetenter Partner bei Ihrem Immobilienverkauf zur Seite. Wir unterstützen Sie bei allen Phasen des Hausverkaufs.

Geerbtes Haus verkaufen als Erbengemeinschaft: Rechtslage und Zustimmung

Im Sterbefall entscheidet das Testament über die Erbfolge. Ist die Erbschaft jedoch nicht testamentarisch geregelt, gibt es je nach Umstand einen Alleinerben bzw. eine Alleinerbin, oder aber es gibt weitere Miterb:innen. Dann entsteht eine Erbengemeinschaft, welche die Erbmasse – also auch ein vererbtes Haus – gemeinsam erbt. Hierbei ist gesetzlich geregelt, wie groß der Erbanteil in der Erbfolge ist.

Nach § 2032 Absatz 1 BGB entsteht eine Erbengemeinschaft gesetzlich immer dann, wenn durch die gesetzliche Erbfolge oder testamentarische Verfügung mehrere Personen die Erbschaft antreten müssen. Auch ohne Testament oder Erbvertrag entsteht eine Erbengemeinschaft automatisch, sobald es mehr als einen Alleinerben bzw. eine Alleinerbin gibt, beispielsweise ein:e Ehepartner:in mit Kind. Dabei ist jede Erbin bzw. jeder Erbe automatisch – sprich unabhängig davon, ob sie oder er will oder nicht – Teil der Erbengemeinschaft.

Auch wenn Sie gesetzlich automatisch erben, hat jede Erbin bzw. jeder Erbe das Recht, ein Erbe auszuschlagen:

• Hierfür gilt eine gesetzliche Frist von sechs Wochen, um die Erbschaft auszuschlagen und so automatisch aus der Erbengemeinschaft auszutreten.
• Denn neben der Immobilie und Wertgegenständen erben Sie als Erbengemeinschaft unter Umständen auch die Schulden und andere Verbindlichkeiten der verstorbenen Person.
• So kann es beispielsweise sein, dass eine renovierungsbedürftige Immobilie, die mit einem Darlehen belastet ist, zu der Entscheidung führt, aus der Erbengemeinschaft auszutreten.

Deshalb ist es umso wichtiger, den Wert der Immobilie ermitteln zu lassen, wenn Sie als Erbengemeinschaft ein Haus erben und dieses veräußern möchten.

Erbengemeinschaft uneinig über Hausverkauf: Konfliktpotenzial

Insbesondere wenn es um die Erbschaft von Immobilien geht, entsteht bei der Nachlassteilung Konfliktpotenzial. Bei der Nachlassregelung alle Miterbinnen und Miterben zufriedenzustellen, ist eine große Herausforderung. Die Praxis zeigt, dass eine zufriedenstellende und harmonische Nachlassteilung nur selten gelingt. Durch Uneinigkeiten kommt es häufig zu Konflikten, die oft auch in einem Erbschaftsstreit münden.

Darüber hinaus sind Immobilien, anders als Geld oder andere Wertgegenstände, schwer aufteilbar. Hier stellt sich die Frage, wie das Haus auf die Erb:innen aufgeteilt wird. Im Verkaufsfall wird der Erlös entsprechend der Erbanteile unter den Erb:innen aufgeteilt.

Hausverkauf als Erbengemeinschaft: Vorteile auf einen Blick

• Auszahlung aller Miterb:innen: Der Erlös aus dem Hausverkauf bietet verschiedene Verwendungsmöglichkeiten für die Miterb:innen. Diese können den Geldbetrag für die Rückzahlung des Darlehens, die Sanierung und/oder Modernisierung einer eigengenutzten Immobilie oder für Rücklagen einsetzen.
• Schnelle Lösung für Erbengemeinschaft: Die Miterb:innen profitieren bei einem Hausverkauf im Erbschaftsfall von einer schnellen und unkomplizierten Abwicklung. Entscheiden Sie sich als Erbengemeinschaft für den Hausverkauf, minimiert sich das Risiko von Meinungsverschiedenheiten und eines Erbschaftsstreites.
• Kostenersparnis: Die Erbengemeinschaft ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bei der jeder Miterbe und jede Miterbin auch für die Verbindlichkeiten der übrigen Miterb:innen haftet. Kann ein Miterbe oder eine Miterbin z. B. die von einer Gemeinde erhobenen Straßenmodernisierungskosten nicht aufbringen, so nimmt die Kommune die übrigen Miterb:innen in Anspruch. Die von der Erbengemeinschaft zu tragenden laufenden Betriebskosten der Immobilie (z. B. Wasser-, Abwasser- und Müllgebühren sowie Grundsteuer) entfallen nach einem Verkauf.

Erbengemeinschaft: Wenn eine:r das Haus nicht verkaufen will

Der Worst Case tritt ein, wenn im Erbschaftsfall eine Person das Haus nicht verkaufen will. Dies ist beispielsweise häufig der Fall, wenn es um das Erbe und den Verkauf des Elternhauses geht, in dem die Erb:innen aufgewachsen sind. Der emotionale Wert ist für einige Erb:innen ein Grund, das Haus nicht verkaufen zu wollen, bzw. selbst Anspruch auf das Haus geltend machen zu wollen.

1. Hausanteil verkaufen: Erbengemeinschaft

Wenn eine Miterbin bzw. ein Miterbe der Erbengemeinschaft dem Hausverkauf nicht zustimmt, dürfen die anderen Miterb:innen diesen nicht veranlassen. Jede Erbin bzw. jeder Erbe hat nach § 2033 BGB das Recht, über ihren oder seinen Erbanteil selbst zu verfügen. Das bedeutet, dass ein:e Miterb:in beispielsweise nicht einfach den Hausverkauf oder Grundstücksverkauf veranlassen kann. Wohl aber ist es erlaubt, den eigenen Erbanteil zu verkaufen – entweder an eine dritte Person oder an eine:n der Miterb:innen. Sollte sich eine neue Käuferin bzw. ein neuer Käufer für den Erbanteil finden, wird diese bzw. dieser als Miteigentümer:in im Grundbuch eingetragen.

2. Teilungsversteigerung: Haus durch Hausverkauf erwerben

Als Miterb:in haben Sie die Möglichkeit, ohne Zustimmung der anderen Erb:innen die Teilungsversteigerung einer geerbten Immobilie zu beantragen. Auch die Erbengemeinschaft kann dies tun. Hierbei hat diejenige miterbende Person, die den Hausverkauf blockiert, die Möglichkeit, bei der Versteigerung mitzubieten und die Immobilie zu kaufen, wenn sie dies möchte und die Person den Immobilienkauf finanzieren kann.

Ist dies nicht der Fall, muss die Miterbin bzw. der Miterbe hinnehmen, dass durch die Teilungsversteigerung das Haus deutlich unter Wert verkauft wird. Ein großer Nachteil der Teilungsversteigerung ist, dass sie für alle Beteiligten einen sehr langwierigen und müßigen Prozess darstellt und dass der Hauserlös sich immens schmälert. Zudem muss die antragstellende Person die Kosten für ein Verkehrswertgutachten sowie die Kosten für die Veröffentlichung durch das Gericht vorerst übernehmen. Auch Verfahrenskosten kommen im Zuge der Teilungsversteigerung auf die antragstellende Person zu. Nach der Teilungsversteigerung liegt der Hauserlös so lange beim Gericht, bis alle Erb:innen sich darüber einig sind, wer wie viel vom Hauserlös erhalten soll.

3. Erbauseinandersetzungsklage: Als Erbengemeinschaft den Hausverkauf erzwingen

Wenn sich die Erbengemeinschaft über den Hausverkauf uneinig ist und eine Person den Verkauf blockiert, gibt es außerdem die Möglichkeit, eine Erbauseinandersetzungsklage einzureichen. Mit der Klage können die Miterb:innen versuchen, die Zustimmung zu erzwingen. Dieser Schritt ist jedoch mit hohen Anwaltskosten sowie einem nicht zu unterschätzenden zeitlichen Aufwand verbunden.

Weitere Voraussetzungen für eine Erbauseinandersetzungsklage sind:

• Zuvor muss die Teilungsversteigerung des Hauses erfolgt sein.
• Dazu gehört auch der Pfandverkauf aller beweglichen Gegenstände.
• Hierfür fallen weitere Kosten an und auch der Zeitaufwand ist immens. 

4. Erbengemeinschaft: Hausverkauf durch Auszahlung der Miterb:innen

Eine bessere Option ist in einem solchen Fall, wenn die verkaufswilligen Miterb:innen sowie die blockierende Person sich darauf einigen, dass ein:e Erb:in die Immobilie allein übernimmt und die anderen auszahlt. Dafür benötigt es jedoch Kompromissbereitschaft sowie die Bereitschaft zur Kooperation. Auch die finanziellen Möglichkeiten müssen im Vorhinein geklärt sein.

Steuern für den Hausverkauf

Unter Umständen fallen bei einem Hausverkauf durch die Erbengemeinschaft Erbschaftssteuern an. Das ist der Fall, wenn:

• der Freibetrag einer Miterbin bzw. eines Miterben überschritten ist.
• Findet der Hausverkauf durch die Erbengemeinschaft innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren statt, fallen ebenfalls Steuern an.

Um am Ende nicht in finanzielle Schieflage zu geraten und keine Verluste zu erzielen, sollten Sie den Hausverkauf durch die Erbengemeinschaft immer mit einer erfahrenen Maklerin oder einem erfahrenen Makler durchgehen und alle Faktoren abwägen.

Erbengemeinschaft: Hausverkauf mit KSK-Immobilien

Wenn Sie Ihr Haus als Erbengemeinschaft verkaufen möchten, sollten vorab alle wichtigen Faktoren bei der Entscheidungsfindung berücksichtigt werden, um den optimalen Verkaufspreis zu erzielen. Dazu gehören Immobilienwert, Finanzierung, Erbschaftssteuer und Schenkungssteuer sowie mögliche Kredite, die an die Immobilie geknüpft sind.

Unsere erfahrenen Beraterinnen und Berater klären Sie gerne über Ihre Möglichkeiten im Erbschaftsfall auf. Kontaktieren Sie uns für einen Beratungstermin – für einen erfolgreichen Hausverkauf zu einem marktgerechten Verkaufspreis.