Hausverkauf als Erbengemeinschaft: Darauf kommt es an
Wenn Sie in der Familie ein Haus gemeinsam erben, kann der Hausverkauf als Erbengemeinschaft mit einigen Herausforderungen verbunden sein. Im Gegensatz zu Alleinerb:innen, die über den Immobilienverkauf frei entscheiden können, ist die Situation bei einer Erbengemeinschaft deutlich komplizierter. Was passiert, wenn sich eine:r in der Erbengemeinschaft querstellt? Wie ist die Rechtslage und welche Steuern fallen an? In unserem Immobilienratgeber beantworten wir die wichtigsten Fragen rund um den Hausverkauf als Erbengemeinschaft.
Die Inhalte dieser Webseite dienen nur allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Beratung oder Auskunft im Einzelfall dar.
Haus verkaufen als Erbengemeinschaft: Das Wichtigste in Kürze
- Erbengemeinschaft: Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch, wenn mehrere Personen gemeinsam erben – auch ohne Testament.
- Zustimmung durch alle Erb:innen: Alle Miterb:innen müssen dem Hausverkauf zustimmen, daher kann schon eine Person den Verkauf blockieren.
- Möglichkeiten bei Uneinigkeit: Miterb:innen haben die Möglichkeit, den eigenen Erbanteil zu verkaufen, eine Teilungsversteigerung zu beantragen oder eine Erbauseinandersetzungsklage einzureichen.
- Steuerregelungen: Eine Erbschaftsteuer fällt an, wenn der individuelle Freibetrag überschritten wird.
- Spekulationsfrist: Findet der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren statt, können weitere Steuern anfallen.
Geerbtes Haus verkaufen als Erbengemeinschaft: Rechtslage und Zustimmung
Nach § 2032 Absatz 1 BGB entsteht eine Erbengemeinschaft immer dann, wenn eine verstorbene Person mehrere Erb:innen hinterlässt – sei es durch die gesetzliche Erbfolge oder eine testamentarische Verfügung. Auch ohne Testament oder Erbvertrag gilt: Sobald mehrere Personen erben – beispielsweise ein:e Ehepartner:in gemeinsam mit einem Kind –, ist jede:r Erb:in automatisch Teil der Erbengemeinschaft, unabhängig davon, ob sie oder er dies möchte.
Auch wenn Sie gesetzlich automatisch erben, hat jede Erbin bzw. jeder Erbe das Recht, ein Erbe auszuschlagen. Die Ausschlagungsfrist beträgt in der Regel sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, zu dem die Erb:innen vom Erbfall und vom Grund ihrer Berufung erfahren. Wer ausschlägt, gilt rückwirkend als nie Erb:in geworden und gehört damit auch nicht zur Erbengemeinschaft.
Neben der Immobilie und Wertgegenständen erben Sie als Erbengemeinschaft unter Umständen auch die Schulden und andere Verbindlichkeiten der verstorbenen Person. So kann es beispielsweise sein, dass eine renovierungsbedürftige Immobilie, die mit einem Immobiliendarlehen belastet ist, zu der Entscheidung führt, dass Erb:innen die Erbschaft ausschlagen.
Deshalb ist es umso wichtiger, den Wert der Immobilie ermitteln zu lassen, wenn Sie als Erbengemeinschaft ein Haus erben und dieses verkaufen möchten. Eine frühzeitige Immobilienbewertung durch KSK-Immobilien schafft Transparenz und erleichtert die Einigung.
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Erbengemeinschaft uneinig über Hausverkauf: Konfliktpotenzial
Insbesondere wenn es um die Erbschaft von Immobilien geht, entsteht bei der Nachlassteilung Konfliktpotenzial. Bei der Nachlassregelung alle Miterbinnen und Miterben zufriedenzustellen, ist eine große Herausforderung. Die Praxis zeigt, dass eine zufriedenstellende und harmonische Nachlassteilung nur selten gelingt. Durch Uneinigkeiten kommt es häufig zu Konflikten, die oft auch in einem Erbschaftsstreit münden.
Darüber hinaus sind Immobilien, anders als Geld, schwer aufteilbar. Hier stellt sich die Frage, wie das Haus auf die Erb:innen aufgeteilt wird. Nach Abzug der Veräußerungskosten und nach Berichtigung beziehungsweise Sicherung der Nachlassverbindlichkeiten wird der verbleibende Überschuss grundsätzlich entsprechend den Erbquoten verteilt.
„Ein geerbtes Haus ist selten nur eine Immobilie – es ist oft ein Stück Familiengeschichte. Genau deshalb ist professionelle Begleitung so wichtig: Wir helfen Erbengemeinschaften, sachlich zu entscheiden, ohne die emotionale Dimension zu ignorieren.“
Simone Wuttke, Immobilienberaterin Bestand Bergisch-Gladbach
Hausverkauf als Erbengemeinschaft: Vorteile auf einen Blick
- Auszahlung aller Miterb:innen: Der Erlös aus dem Hausverkauf bietet verschiedene Verwendungsmöglichkeiten für die Miterb:innen. Diese können den Geldbetrag für die Rückzahlung eines Immobiliendarlehens, zur Immobiliensanierung oder für Rücklagen einsetzen.
- Schnelle Lösung für Erbengemeinschaft: Die Miterb:innen profitieren bei einem Hausverkauf im Erbschaftsfall von einer schnellen und unkomplizierten Abwicklung. Entscheiden Sie sich als Erbengemeinschaft für den Hausverkauf, minimiert sich das Risiko von Meinungsverschiedenheiten und eines Erbschaftsstreites.
- Kostenersparnis: Laufende Betriebskosten der Immobilie (z. B. Wasser-, Abwasser- und Müllgebühren sowie Grundsteuer) entfallen nach dem Immobilienverkauf. Die gesamtschuldnerische Haftung für Nachlassverbindlichkeiten nach § 2058 BGB bleibt davon unberührt.
Erbengemeinschaft: Wenn eine:r das Haus nicht verkaufen will
Der Worst Case tritt ein, wenn eine Person das Haus nicht verkaufen will – etwa, weil es das Elternhaus ist, in dem die Erb:innen aufgewachsen sind. In diesen Fällen bleiben folgende Möglichkeiten:
1. Hausanteil verkaufen: Erbengemeinschaft
Wenn eine:r der Miterb:innen dem Hausverkauf nicht zustimmt, dürfen die anderen Miterb:innen diesen nicht veranlassen. Jede:r Erb:in hat nach § 2033 BGB das Recht, über den eigenen Erbanteil selbst zu verfügen – also diesen zu verkaufen, entweder an eine dritte Person oder an eine:n der Miterb:innen. Der Verkauf des Erbanteils muss notariell beurkundet werden. Die erwerbende Person rückt anschließend in die Erbengemeinschaft ein – Eigentümerin der Immobilie bleibt weiterhin die Erbengemeinschaft. Das Grundbuch wird entsprechend berichtigt.
2. Teilungsversteigerung: Haus durch Hausverkauf erwerben
Als Miterb:in können Sie ohne Zustimmung der anderen Erb:innen die Teilungsversteigerung einer geerbten Immobilie beantragen. Die blockierende Person hat dabei die Möglichkeit, bei der Versteigerung mitzubieten und die Immobilie selbst zu erwerben. Gelingt ihr das nicht, muss sie das Ergebnis der Versteigerung akzeptieren – der Zuschlag liegt in der Praxis häufig deutlich unter dem Verkehrswert. Ein erheblicher Nachteil: Das Verfahren ist langwierig und kostspielig. Zudem kann es den Hauserlös immens schmälern.
Darüber hinaus muss die antragstellende Person die Kosten für ein Verkehrswertgutachten sowie die Kosten für die Veröffentlichung durch das Gericht vorerst übernehmen. Auch Verfahrenskosten kommen im Zuge der Teilungsversteigerung auf die antragstellende Person zu. Nach der Teilungsversteigerung liegt der Hauserlös so lange beim Gericht, bis alle Erb:innen sich darüber einig sind, wer wie viel vom Hauserlös erhalten soll.
3. Erbauseinandersetzungsklage: Als Erbengemeinschaft den Hausverkauf erzwingen
Wenn sich die Erbengemeinschaft über den Hausverkauf uneinig ist und eine Person den Verkauf blockiert, gibt es außerdem die Möglichkeit, eine Erbauseinandersetzungsklage einzureichen. Mit der Klage können die Miterb:innen versuchen, die Zustimmung zu erzwingen. Dieser Schritt ist jedoch mit hohen Anwaltskosten sowie einem nicht zu unterschätzenden zeitlichen Aufwand verbunden. Voraussetzung ist, dass der Nachlass teilungsreif ist: Die klagende Partei muss einen konkreten, umsetzbaren Teilungsplan vorlegen – etwa die Verwertung der Immobilie und die anschließende Verteilung des Erlöses nach Erbquoten.
4. Erbengemeinschaft: Hausverkauf durch Auszahlung der Miterb:innen
Besser ist es in einem solchen Fall, wenn die verkaufswilligen Miterb:innen sowie die blockierende Person sich darauf einigen, dass ein:e Erb:in die Immobilie allein übernimmt und die anderen auszahlt. Dafür bedarf es jedoch Kompromissbereitschaft sowie der Bereitschaft zur Kooperation. Auch die finanziellen Möglichkeiten müssen im Vorhinein geklärt sein.
Steuern für den Hausverkauf
Unabhängig vom Hausverkauf durch die Erbengemeinschaft fällt Erbschaftsteuer an, wenn der auf eine Miterbin bzw. einen Miterben entfallende Erbanteil deren persönlichen Freibetrag übersteigt. Zusätzlich kann Spekulationssteuer anfallen, wenn zwischen der Anschaffung durch die verstorbene Person und dem Verkauf weniger als zehn Jahre liegen, der Verkauf also innerhalb der Spekulationsfrist stattfindet.
Um nicht in finanzielle Schieflage zu geraten, sollten Sie den Hausverkauf durch die Erbengemeinschaft immer mit einer erfahrenen Maklerin oder einem erfahrenen Makler durchgehen und alle Faktoren sorgfältig abwägen.
Erbengemeinschaft: Hausverkauf mit KSK-Immobilien
Wenn Sie Ihr Haus als Erbengemeinschaft verkaufen möchten, sollten vorab alle wichtigen Faktoren bei der Entscheidungsfindung berücksichtigt werden, um einen attraktiven Verkaufspreis für die Immobilie zu erzielen. Dazu gehören Immobilienwert, Immobilienfinanzierung, Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer sowie mögliche Kredite, die an die Immobilie geknüpft sind.
Unsere erfahrenen Immobilienexpert:innen klären Sie gerne über Ihre Möglichkeiten zum Hausverkauf im Erbschaftsfall auf. Kontaktieren Sie uns für einen Beratungstermin – für einen erfolgreichen Immobilienverkauf zu einem marktgerechten Preis.
Häufige Fragen zum Hausverkauf als Erbengemeinschaft
Ja, da eine Immobilie zum Gesamthandsvermögen der Erbengemeinschaft gehört, können nur alle Miterb:innen gemeinsam über den Immobilienverkauf entscheiden. Eine einzige Person kann den Verkauf blockieren, jedoch nicht dauerhaft verhindern: Die übrigen Miterb:innen können beispielsweise eine Teilungsversteigerung beantragen.
Wer die Erbschaft ausschlägt, gilt rückwirkend als nie Erb:in geworden und gehört damit auch nicht zur Erbengemeinschaft. Der Anteil fällt der Person zu, die geerbt hätte, wenn der oder die Ausschlagende zum Zeitpunkt des Erbfalls nicht gelebt hätte – meist sind das deren eigene Kinder (§ 1953 BGB). Sieht ein Testament eine Ersatzerbin bzw. einen Ersatzerben vor, geht diese Regelung vor.
Der Erlös aus dem Hausverkauf wird entsprechend den Erbanteilen auf die Miterb:innen verteilt, wie sie im Testament oder durch die gesetzliche Erbfolge festgelegt sind.
Ob beim Hausverkauf als Erbengemeinschaft Steuern anfallen, hängt vom Einzelfall ab. Eine Erbschaftsteuer fällt an, wenn der persönliche Freibetrag überschritten wird. Die Spekulationssteuer ist relevant, wenn die Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb durch die Erblasserin bzw. den Erblasser verkauft wird und nicht selbst genutzt wurde.
Ja, jede:r Miterb:in kann nach § 2033 BGB den eigenen Erbanteil verkaufen – an Dritte oder an Miterb:innen. Beim Verkauf an eine dritte Person steht den übrigen Miterb:innen jedoch ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, das sie innerhalb von zwei Monaten ausüben können (§ 2034 BGB).
Bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie gerichtlich versteigert, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigen kann. Sie ist ein letztes Mittel, da der Erlös meist deutlich unter dem Marktwert liegt und das Verfahren kostspielig und zeitaufwendig ist.
Wie lange ein Hausverkauf als Erbengemeinschaft dauert, hängt stark von der Einigkeit der Miterb:innen ab. Bei schneller Einigung und professioneller Begleitung, beispielsweise durch die KSK-Immobilien, kann der Verkauf in wenigen Monaten abgewickelt werden. Kommt es zu Streitigkeiten oder einer Teilungsversteigerung, kann sich das Verfahren im schlimmsten Fall über Jahre hinziehen.
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