Nicht umlagefähige Nebenkosten: Die wichtigsten Infos
Die Betriebskostenverordnung hält fest, welche Nebenkosten Sie bei der Immobilienvermietung auf die Mieter:innen umlegen können und welche nicht. Letztere können Sie dafür zum Teil als nicht umlagefähige Nebenkosten in Ihrer Steuererklärung absetzen. Damit bei der Berechnung keine Fehler entstehen, zeigen wir Ihnen die wichtigsten nicht umlagefähigen Nebenkosten im Überblick.
Umlagefähige Nebenkosten: Das Wichtigste im Überblick
- Nicht umlagefähige Nebenkosten beschreiben alle Betriebskosten, die Sie als Vermieter:in selbst tragen müssen und nicht auf die Mieter:innen umlegen können.
- Dazu zählen unter anderem die Kosten für Instandhaltung oder Reparaturen.
- Regelmäßig wiederkehrende, notwendige Kosten wie die für Strom oder Heizung hingegen zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten, welche Sie auf die Mieter:innen übertragen können.
- Einige der nicht umlagefähigen Nebenkosten können Sie dafür jedoch von der Steuer absetzen.
Wann sind Nebenkosten nicht umlagefähig?
Zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten zählen alle Nebenkosten, die in keinem Zusammenhang mit den Mieter:innen der Immobilie stehen. Hierzu zählen zum Beispiel die Kosten für die Instandhaltung der Immobilie, Rücklagen oder auch Reparaturkosten. Dies fällt in die Verantwortung der Vermieterin oder des Vermieters. Demgegenüber gibt es die umlagefähigen Nebenkosten. Hierunter fallen alle Kosten, die auch in einem direkten Zusammenhang mit den Mieter:innen stehen, wie beispielsweise die Heizkosten. Diese können Sie als Vermieter:in neben der Kaltmiete über eine Nebenkostenabrechnung einholen.
Die nicht umlagefähigen Nebenkosten im Überblick:
1. Instandhaltungskosten
Als Vermieter:in sind Sie zu Instandhaltungsmaßnahmen verpflichtet, damit die Immobilie auch auf lange Sicht bewohnbar bleibt. Die Kosten hierfür sind jedoch nicht auf die Mieter:innen umlegbar und müssen von Ihnen selbst getragen werden. Dazu zählen:
- ein neues Dach
- ein neuer Fassadenanstrich
- eine Fassadenreinigung
- eine Badsanierung
- der Austausch von beschädigten Fenstern oder Türen
- eine einmalige oder sehr unregelmäßige Reinigung der Dachrinne
2. Reparaturkosten
Größere Reparaturen am Gebäude zählen ebenfalls zum Aufgabenbereich des Vermieters oder der Vermieterin und die Kosten hierfür sind dementsprechend nicht umlagefähig. Die anfallenden Kosten entstehen meist in der Reparatur einer defekten Heizung, Therme oder anderer Anlagen, aber auch kleinere Schönheitsreparaturen und Schäden durch die normale Abnutzung des Gebäudes sind mitinbegriffen.
3. Verwaltungskosten
Wenn Sie sich als Vermieter:in dafür entscheiden, eine Hausverwaltung einzustellen, fallen hierfür Kosten an. Auch diese sind nicht auf die Mieter:innen umlegbar und müssen von Ihnen bezahlt werden. Die Notwendigkeit einer Hausverwaltung ist hierbei von verschiedenen Faktoren abhängig. Bei kleineren Immobilien mit wenig Mietparteien kann es sich mitunter lohnen, die Verwaltungsaufgaben selbst zu übernehmen. Bei größeren Immobilien wäre hierfür der Zeitaufwand zu groß. Das gleiche gilt für die Anzahl der Mieteinheiten.
Sollten Sie sich außerdem für die Beauftragung einer Wach- und Schließgesellschaft für Ihre Immobilie entscheiden, liegen auch diese Kosten gänzlich in Ihrer Verantwortung. Eine Umlage auf die Mieter:innen ist nicht möglich.
4. Einige Versicherungen
Während einige Versicherungen umlagefähig sind, wie die Gebäudeversicherung gegen Wetterschäden, eine Glasversicherung oder die Haftpflichtversicherung, gibt es auch einige Versicherungskosten, die Sie als Vermieter:in selbst zahlen müssen. Dies kann zum Beispiel die
- Rechtsschutzversicherung,
- Hausratversicherung,
- Mietausfallversicherung
- Umweltschadenversicherung und
- Reparaturkostenversicherung
umfassen. Welche dieser Versicherungen für Sie infrage kommen, ist in Einzelfällen zu klären.
5. Anschaffung und Installation von Brand- und Rauchschutzgeräten
Die Anschaffung und anschließende Installation von Brand- und Rauchschutzgeräten wie Feuerlöschern und Rauchmeldern kann je nach Region verpflichtend sein. Auch für die hierbei anfallenden Kosten sind Vermieter:innen selbst verantwortlich. Die Wartungskosten für diese Geräte sind hingegen umlagefähig, sofern diese unter „sonstige Betriebskosten“ im Mietvertrag festgehalten werden.
6. Einmalige Reinigungskosten
Während regelmäßig wiederkehrende Reinigungskosten zum Teil auf die Mieter:innen umgelegt werden können, gilt dies nicht für die Kosten für einmalige Reinigungen. Hierzu zählt zum Beispiel die bereits benannte Fassadenreinigung oder auch eine einmalige Dachrinnenreinigung. Darüber hinaus sind auch einmalige Kosten für die Schädlingsbeseitigung nicht umlagefähig.
7. Neuanschaffung von Gartengeräten und die Anlage eines Gartens
Wenn Sie sich als Vermieter:in dazu entscheiden sollten, einen Garten neuanlegen zulassen, sollten Sie beachten, dass die Kosten hierfür bei Ihnen liegen bleiben. Das gleiche gilt auch für die Neuanschaffung von Gartengeräten. Anfallende Kosten für die spätere Gartenpflege hingegen sind umlagefähig und können somit auf die Mietparteien umgelegt werden.
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