Widerrufsrecht beim Mietvertrag: Kann man vom Mietvertrag zurücktreten?
Das Widerrufsrecht beim Mietvertrag sorgt immer wieder für Unsicherheit – sowohl bei Vermieter:innen als auch bei Mieter:innen. Umso wichtiger ist daher eine Widerrufsbelehrung. Besonders dann, wenn der Mietvertrag online, per E-Mail oder außerhalb der Geschäftsräume abgeschlossen wurde, stellt sich die Frage: Kann man vom Mietvertrag zurücktreten oder ihn widerrufen?
Der folgende Ratgeber erklärt, wann ein Widerruf möglich ist, welche Fristen gelten und worauf bei der Widerrufsbelehrung bei einem Mietvertrag zu achten ist. Außerdem steht eine kostenfreie Widerrufsbelehrung zum Mietvertrag als Muster zum Download bereit.
Widerrufsrecht beim Mietvertrag: Das Wichtigste in Kürze
- Ein Widerrufsrecht beim Mietvertrag besteht nur, wenn der Vertrag als Fernabsatzvertrag oder außerhalb der Geschäftsräume geschlossen wurde und die konkrete Wohnung vor Vertragsschluss nicht besichtigt wurde.
- Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsabschluss, sofern eine ordnungsgemäße Belehrung vorliegt.
- Ohne Widerrufsbelehrung verlängert sich die Frist auf zwölf Monate und 14 Tage.
- Der Widerruf kann ohne Angabe von Gründen formlos übermittelt werden.
Wann gilt ein Widerrufsrecht beim Mietvertrag?
Grundsätzlich gilt: Mietverträge über Wohnraum sind bindend, sobald beide Parteien unterschrieben haben. Gab es eine Immobilienbesichtigung, so besteht auch kein Widerrufsrecht (§ 312 Abs. 4 S. 2 BGB). Erforderlich ist jedoch eine tatsächliche Besichtigung der konkreten Wohnung, eine Musterwohnung genügt nicht. Zudem gilt ein Widerrufsrecht nur zwischen Verbraucher:innen (§ 13 BGB) und Unternehmer:innen (§ 14 BGB); private Vermietungen fallen nicht unter das Widerrufsrecht.
Ein Widerrufsrecht beim Mietvertrag besteht also nur unter bestimmten Voraussetzungen. Es gibt zwei Fälle, in denen ein Widerrufsrecht beim Mietvertrag greift:
- Ein Widerrufsrecht besteht nur bei Fernabsatz- oder außerhalb der Geschäftsräume geschlossenen Verträgen und nur, wenn keine Besichtigung der konkreten Wohnung stattfand (gemäß § 312 Abs. 4 S. 2 BGB).
- Handelt der Vermieter bzw. die Vermieterin gewerblich, aber der Vertrag wurde außerhalb der Geschäftsräume außerhalb der Geschäftsräume (z. B. Unterzeichnung in der Wohnung der Mieter:in). In diesem Falle handelt es sich gegebenenfalls um einen Fernabsatzvertrag (§ 312c BGB): Fernabsatz liegt in der Regel nur vor, wenn der Vermieter oder die Vermieter:in ein organisiertes Verfahren für Verträge per Telefon, E-Mail oder Internet nutzt – etwa eine Website, standardisierte Abläufe oder eine Vermietungsplattform.
Das Widerrufsrecht schützt Verbraucher:innen vor übereilten Entscheidungen. Für Vermieter:innen bedeutet das, dass sie Mieter:innen bei einem Fernabsatzvertrag zwingend über ihr Widerrufsrecht informieren müssen.
Diese Pflicht ergibt sich aus § 312d BGB in Verbindung mit Art. 246a EGBGB . Unterbleibt die Belehrung, bleibt der Vertrag zwar wirksam, aber der Widerruf kann auch nach Monaten noch erklärt werden. Um dieses Risiko zu vermeiden, können Vermieter:innen das Muster für Widerrufsbelehrungen bei Mietverträgen nutzen, um sich einen Überblick über Form und Inhalt zu machen.
Mietvertrag widerrufen: Fristen und Voraussetzungen
Wenn ein Widerrufrecht besteht, müssen Sie schnell handeln, wenn Sie dieses in Anspruch nehmen möchten. Das Widerrufsrecht besteht 14 Tage ab Vertragsschluss (§ 355 Abs. 2 BGB), aber nicht vor einer ordnungsgemäßen Belehrung. Wurde keine ordnungsgemäße Belehrung erteilt, verlängert sich die Frist auf bis zu zwölf Monate und 14 Tage (§ 356 Abs. 3 BGB). Der Widerruf des Mietvertrags muss nicht zwingend in Textform erfolgen, es gilt jede eindeutige Erklärung. Eine Begründung ist nicht notwendig. Wichtig ist jedoch, dass der Widerruf fristgerecht versendet bzw. ausgesprochen wurde.
Wann kann man vom Mietvertrag zurücktreten?
Viele Mieter:innen fragen sich, ob sie vom Mietvertrag zurücktreten können, wenn sie die Wohnung doch nicht mehr beziehen möchten. Grundsätzlich gilt: Mit der Unterschrift ist der Vertrag rechtsverbindlich. Ein „einfaches“ Zurücktreten – etwa, weil man eine andere Wohnung gefunden hat – ist rechtlich nicht möglich. Ist aber beispielsweise im Mietvertrag eine Rücktrittsklausel verankert, so wäre ein Rücktritt möglich.
Der Rücktritt vom Mietvertrag und der Widerruf sind rechtlich nicht dasselbe. Während ein Rücktritt meist nur bei wichtigen Gründen (z. B. bei Pflichtverletzungen) möglich ist, kann ein Widerruf innerhalb der gesetzlichen Frist ohne Angabe von Gründen erklärt werden – allerdings nur, wenn die oben genannten Voraussetzungen erfüllt sind.
Nur in Ausnahmefällen, etwa bei einer Anfechtung wegen arglistiger Täuschung oder bei gegenseitiger Aufhebung des Vertrags, kann ein Mietverhältnis vorzeitig ohne Rücktrittsklausel beendet werden. Die Anfechtung führt – anders als die Kündigung – zur Nichtigkeit des Vertrags ab Beginn (ex tunc) und kommt insbesondere in Betracht bei:
- Arglistiger Täuschung (§ 123 BGB),
- Erklärungs- oder Inhaltsirrtum (§ 119 BGB; sowie möglicherweise Schadensersatz nach § 122 BGB).
Ein Mietaufhebungsvertrag beendet das Mietverhältnis einvernehmlich; häufig wird eine Kosten- bzw. Ausgleichsregelung (z. B. für Leerstand) vereinbart. Das Nichtbeziehen der Wohnung beendet das Mietverhältnis hingegen nicht: Ohne wirksame (fristlose) Kündigung der Mietimmobilie, Anfechtung, Widerruf oder Aufhebungsvertrag bleiben die Mietzahlungspflichten bestehen.
Widerrufsbelehrung für den Mietvertrag: Was steht drin?
In einer Widerrufsbelehrung für den Mietvertrag müssen alle gesetzlich vorgeschriebenen Informationen enthalten sein, damit Mieter:innen ihr Widerrufsrecht korrekt ausüben können. Sie dient der transparenten Aufklärung und schützt Vermieter:innen vor späteren Rechtsfolgen.
Im Einzelnen sollte eine Widerrufsbelehrung für den Mietvertrag folgende Punkte enthalten:
1. Hinweis auf das Widerrufsrecht
Zunächst muss klar und verständlich erklärt werden, dass Mieter:innen den Mietvertrag innerhalb von 14 Tagen widerrufen können, ohne Gründe angeben zu müssen. Dabei ist wichtig, dass die Frist und deren Beginn genau benannt werden.
Beispiel:
„Sie haben das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses.“
2. Angaben zur Fristberechnung
Die Belehrung muss erläutern, ab wann die 14 Tage zählen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab Vertragsschluss; sie beginnt jedoch nicht vor ordnungsgemäßer Belehrung. Wurde keine Belehrung erteilt, verlängert sich die Frist automatisch auf maximal zwölf Monate und 14 Tage.
3. Form des Widerrufs
Es besteht kein Formerfordernis; die Belehrung kann aber eine gewünschte Form mitteilen – beispielsweise Textform, z. B. per Brief, Fax oder E-Mail. Es ist aber auch ein mündlicher Widerruf möglich (§ 355 Abs. 1 BGB). Eine Unterschrift ist nicht zwingend notwendig, die Erklärung muss aber eindeutig sein.
Beispiel:
„Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns mittels einer eindeutigen Erklärung (z. B. ein mit der Post versandter Brief, Fax oder E-Mail) über Ihren Entschluss informieren, diesen Vertrag zu widerrufen.“
4. Kontaktdaten des oder der Vermieter:in
Die vollständigen Kontaktdaten des Vermieters, der Vermieterin oder der vermietenden Verwaltung sollten enthalten sein, also Name, Anschrift, Telefonnummer, Faxnummer (falls vorhanden) und E-Mail-Adresse. Nur so kann der Widerruf rechtssicher zugestellt werden.
5. Hinweis auf das Widerrufsformular
Gemäß Art. 246a § 1 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 EGBGB (Anlage 2) muss auf ein Muster-Widerrufsformular hingewiesen werden. Dieses Formular ist optional zu verwenden, aber verpflichtend bereitzustellen. Es soll den Widerruf vereinfachen.
Beispiel:
„Sie können dafür das beigefügte Muster-Widerrufsformular verwenden, das jedoch nicht vorgeschrieben ist.“
6. Folgen des Widerrufs
Die Belehrung muss erklären, welche Rechtsfolgen der Widerruf hat. Bei einem wirksamen Widerruf wird der Mietvertrag so behandelt, als sei er nie zustande gekommen. Bereits geleistete Zahlungen – etwa Kaution oder Miete – sind zu erstatten. Zudem sollte darauf hingewiesen werden, dass das Widerrufsrecht erlischt, wenn die Mieter:innen ausdrücklich verlangen, dass das Mietverhältnis schon vor Ablauf der Frist beginnt.
Beispiel:
„Haben Sie verlangt, dass das Mietverhältnis während der Widerrufsfrist beginnen soll, so erlischt Ihr Widerrufsrecht, sobald der Mietbeginn vollständig erfolgt ist.“
7. Datum und Unterschrift (optional)
Zwar ist eine Unterschrift bei digitalen Verträgen nicht zwingend erforderlich, dennoch kann sie in Papierform zur Dokumentation sinnvoll sein.
Inhalt der Widerrufsbelehrung: Überblick
Eine vollständige Widerrufsbelehrung beim Mietvertrag sollte enthalten:
- Klare Erklärung des Widerrufsrechts
- Fristbeginn und -dauer
- Erforderliche Form der Erklärung
- Vollständige Kontaktdaten des bzw. der Vermieter:in
- Hinweis auf das Muster-Widerrufsformular
- Beschreibung der Rechtsfolgen und des Erlöschens des Widerrufsrechts
Widerrufsbelehrung-Muster für Mietvertrag kostenfrei herunterladen
Als gewerbliche Vermieter:in sind Sie also verpflichtet, bei Mietverträgen ohne Besichtigung oder bei Fernabsatzverträgen eine Widerrufsbelehrung nach § 312d Abs. 1 BGB i. V. m. Art. 246a EGBGB zu nutzen. Nutzen Sie unser kostenfreies Muster für Widerrufsbelehrungen zum Mietvertrag, um sich einen Überblick über Form und Inhalt zu verschaffen. Das Muster steht hier zum Download bereit und kann individuell an den jeweiligen Mietvertrag angepasst werden; es ersetzt jedoch keine rechtliche Beratung.
Erfolgreiche Immobilienvermietung mit KSK-Immobilien
Mit KSK-Immobilien an Ihrer Seite sichern Sie sich eine professionelle Begleitung bei der Immobilienvermietung. Wir unterstützen Sie mit umfangreichen Serviceleistungen, darunter die Ausstellung eines Energieausweises, die Erstellung des Immobilien-Exposés und die Durchführung von Immobilienbesichtigungen. Egal, ob Sie eine Wohnung oder eine Gewerbeimmobilie vermieten wollen oder auf der Suche nach Anlageimmobilien sind – die KSK-Immobilien ist Ihre zuverlässige Partnerin für die Immobilienvermietung. Kontaktieren Sie uns gerne für eine individuelle Beratung oder entdecken Sie unsere pauschalen Angebote für die Vermietung in unserem Onlineshop.