Kaution: Alles Wichtige zur Mietkaution
Die Kaution ist eine zentrale Sicherheit im Mietverhältnis und schützt Vermieter:innen vor finanziellen Risiken. Gleichzeitig unterliegt sie klaren Regeln, etwa zur zulässigen Höhe, zur Zahlung in Raten, zur Verzinsung und zur Rückzahlung nach Mietende. Wer eine Immobilie vermietet oder eine Wohnung anmietet, sollte daher wissen, wann eine Kaution vereinbart werden darf, wie sie angelegt werden muss und in welchen Fällen Vermieter:innen die Kaution einbehalten dürfen.
Kaution: Das Wichtigste in Kürze
- Die Mietkaution dient als Sicherheit für Vermieter:innen bei offenen Forderungen oder Schäden an der Mietwohnung.
- Die Kaution darf bei Wohnraummietverhältnissen maximal drei Nettokaltmieten betragen.
- Vermieter:innen müssen die Kaution getrennt von ihrem Vermögen anlegen.
- Die Zinsen der Kaution stehen grundsätzlich den Mieter:innen zu.
- Nach Mietende darf die Kaution für eine angemessene Prüfungsfrist einbehalten werden.
- Offene Mietzahlungen, Betriebskosten-Nachforderungen oder berechtigte Schadensersatzansprüche können mit der Kaution verrechnet werden.
Was ist eine Kaution?
Eine Kaution oder Mietkaution ist eine finanzielle Sicherheit, die Mieter:innen bei Beginn eines Mietverhältnisses hinterlegen. Die Kaution schützt Vermieter:innen vor finanziellen Schäden, wenn mietvertragliche Verpflichtungen nicht erfüllt werden. Die Mietkaution muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden. Ohne entsprechende Regelung besteht keine Verpflichtung zur Zahlung.
Kaution: Höhe und rechtliche Grundlagen
Bei einer Mietwohnung gilt nach § 551 Abs. 1 BGB eine klare gesetzliche Grenze für die Höhe der Kaution: Diese darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Eine Mindesthöhe ist hingegen nicht vorgeschrieben und die konkrete Kautionshöhe kann bis zur gesetzlichen Obergrenze frei vereinbart werden. Bei der Berechnung der Kaution bleiben die Betriebskosten unberücksichtigt.
Grundsätzlich wird die Mietkaution mit Beginn des Mietverhältnisses fällig. Mieter:innen müssen den Betrag jedoch nicht zwingend auf einmal zahlen. Stattdessen besteht das gesetzliche Recht, die Barkaution in drei gleichen monatlichen Raten zu leisten. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten zu Beginn des zweiten und dritten Mietmonats.
Welche Arten der Kaution gibt es?
Die klassische Barkaution ist die bekannteste Form der Mietsicherheit. Daneben können je nach Vereinbarung auch andere Formen der Kaution genutzt werden.
Die Arten im Überblick:
- Barkaution: Mieter:innen überweisen den vereinbarten Kautionsbetrag an die Vermieter:innen.
- Mietkautionsbürgschaft: Ein Dritter (häufig eine Bank) übernimmt die Haftung für mögliche Forderungen aus dem Mietverhältnis. Der Kautionsbetrag muss nicht direkt hinterlegt werden.
- Mietkautionsversicherung: Eine Versicherung stellt die Mietsicherheit bereit. Dafür zahlen Mieter:innen in der Regel einen laufenden Beitrag.
Kaution richtig anlegen
Für das Anlegen der Kaution sind die Vermieter:innen zuständig. Diese sind gesetzlich dazu verpflichtet, die als Geldsumme überlassene Mietkaution getrennt von ihrem eigenen Vermögen anzulegen. Die Kaution muss insolvenzsicher aufbewahrt werden, beispielsweise auf einem Mietkautionskonto. Die daraus entstehenden Zinsen stehen grundsätzlich den Mieter:innen zu und werden der Kautionssumme zugerechnet. Bei der Rückzahlung erhalten Mieter:innen daher nicht nur die hinterlegte Kaution zurück, sondern auch die während der Mietzeit erwirtschafteten Zinserträge. Mieter:innen dürfen zudem einen Nachweis über die ordnungsgemäße Anlage verlangen.
„Eine ordnungsgemäße Anlage der Mietkaution schützt nicht nur Mieter:innen, sondern auch Vermieter:innen. Wer die gesetzlichen Vorgaben missachtet, riskiert Streitigkeiten und im schlimmsten Fall Schadensersatzansprüche.“
Saskia Kau, Teamleitung Vermietung
Mieter:in zahlt Kaution nicht – welche Folgen drohen?
Wurde die Mietkaution wirksam im Mietvertrag vereinbart, sind Mieter:innen zur Zahlung verpflichtet. Bleibt die Zahlung aus, ist gemäß § 569 Abs. 2a BGB eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich, sobald der Rückstand einen Betrag erreicht, der mindestens zwei Nettokaltmieten entspricht. Für eine ausstehende Bankbürgschaft gilt dieser besondere Kündigungstatbestand nicht; andere Kündigungsgründe sind gesondert zu prüfen.
Voraussetzung ist, dass die Kaution ausdrücklich vereinbart wurde und der Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben konkret benannt wird. Nach § 569 Abs. 2a BGB ist vor einer solchen Kündigung keine vorherige Abmahnung erforderlich. Die Vorschrift ist auf Mietverhältnisse anwendbar, die ab dem 1. Mai 2013 entstanden sind; auf vor diesem Datum entstandene Mietverhältnisse ist § 569 Abs. 2a BGB nicht anzuwenden.
Kautionsrückzahlung: Fristen und Voraussetzungen
Bei Beendigung des Mietverhältnisses muss die Kaution nicht unmittelbar nach dem Auszug oder bei der Schlüsselübergabe zurückgezahlt werden. Vermieter:innen dürfen zunächst prüfen, ob noch berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis bestehen. Dazu zählen etwa offene Mietzahlungen, Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung, Ersatzansprüche wegen Schäden an der Wohnung oder wirksam vereinbarte, aber nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen.
Häufig wird Vermieter:innen eine angemessene Prüfungsfrist von bis zu sechs Monaten zugestanden, eine starre gesetzliche Maximalfrist gibt es jedoch nicht. Einbehalten werden darf nur der Teil der Kaution, der zur Sicherung möglicher Forderungen erforderlich ist. Besteht beispielsweise nur noch eine zu erwartende Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung, darf die Kaution nicht pauschal vollständig zurückbehalten werden.
Sind keine Forderungen mehr offen, muss die Mietkaution inklusive der angefallenen Zinsen zurückgezahlt werden. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution verjährt nach drei Jahren (§ 195 BGB). Die Frist beginnt gemäß § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und die Gläubigerseite die anspruchsbegründenden Umstände sowie die Person des Schuldners kennt oder ohne grobe Fahrlässigkeit kennen müsste.
Wann darf die Kaution einbehalten werden?
Die Kaution darf nur für berechtigte Forderungen verwendet werden. Typische Gründe, weshalb eine Kaution einbehalten werden kann, sind:
- nicht gezahlte Miete
- offene Betriebskosten
- erwartete Nachzahlungen aus der Nebenkostenabrechnung
- Schäden an der Mietwohnung
- nicht durchgeführte vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen
Nicht jede Gebrauchsspur rechtfertigt jedoch einen Abzug. Normale Abnutzung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung.
Kaution bei Gewerbemietvertrag
Für Gewerbeimmobilien gelten andere Regelungen als für Wohnraum. Während die Mietkaution bei Wohnraum auf drei Nettokaltmieten begrenzt ist, existiert bei einem Gewerbemietvertrag keine gesetzliche Obergrenze. Die Höhe der Kaution wird individuell vereinbart und fällt häufig deutlich höher aus. Aus diesem Grund werden im Gewerbebereich oft Bankbürgschaften oder Mietkautionsversicherungen genutzt.
Rechtssicher vermieten mit KSK-Immobilien
Die Regelungen rund um die Kaution sind komplex und bieten häufig Anlass für Streitigkeiten zwischen Mieter:innen und Vermieter:innen. KSK-Immobilien unterstützt Eigentümer:innen bei der rechtssicheren Vermietung von Immobilien – von der Mieterauswahl über die Vertragsgestaltung bis zur professionellen Abwicklung des Mietverhältnisses.
Ob Vermietung einer Eigentumswohnung, eines Mehrfamilienhauses oder einer Kapitalanlage: KSK-Immobilien begleitet Sie bei der Immobilienvermarktung kompetent und zuverlässig.
Häufige Fragen zur Mietkaution
Es darf ausschließlich der Betrag von der Kaution einbehalten werden, der zur Begleichung berechtigter Forderungen erforderlich ist. Eine pauschale Einbehaltung der gesamten Kaution ist nicht zulässig.
Bei Wohnraummietverhältnissen darf die Kaution maximal drei Nettokaltmieten betragen. Betriebskosten werden bei der Berechnung nicht berücksichtigt. Eine niedrigere Kaution kann im Mietvertrag vereinbart werden. Bei Gewerbeimmobilien existiert keine gesetzliche Obergrenze.
Die Mietkaution ist grundsätzlich zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Bei einer Barkaution dürfen Mieter:innen den Betrag jedoch in drei gleichen monatlichen Raten zahlen. Die erste Rate muss ebenfalls zu Mietbeginn gezahlt werden.
Die Kaution darf nur so lange einbehalten werden, wie berechtigte Ansprüche geprüft oder abgesichert werden müssen. In vielen Fällen gilt eine Prüfungsfrist von bis zu sechs Monaten als angemessen. Bestehen keine Mietrückstände, keine Schäden und keine offenen Betriebskostenforderungen, sollte die Rückzahlung deutlich früher erfolgen.
Ja, Vermieter:innen müssen die als Geldsumme überlassene Mietkaution getrennt vom eigenen Vermögen und insolvenzsicher anlegen. Die Zinsen stehen grundsätzlich den Mieter:innen zu und werden bei der Rückzahlung der Kaution ebenfalls ausgezahlt.
Die Einbehaltung der Kaution für Renovierungsarbeiten ist nur möglich, wenn Mieter:innen wirksam zu bestimmten Renovierungs- oder Schönheitsreparaturen verpflichtet waren und diese nicht oder nicht ordnungsgemäß durchgeführt haben. Normale Abnutzung rechtfertigt keinen Abzug der Kaution.