Mietpreisbremse in Köln: Wie viel Miete ist erlaubt?
Die Mietpreisbremse in Köln ist ein wichtiges Thema für alle, die in der Domstadt eine Wohnung suchen oder eine Immobilie vermieten möchten. Aufgrund des angespannten Wohnungsmarktes gilt in Köln die Mietpreisbremse, die die Miete bei Neuvermietungen auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt. Damit sollen Mieter:innen vor überhöhten Forderungen geschützt und Mietsteigerungen wirksam eingedämmt werden. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Regeln aktuell gelten, welche Ausnahmen es gibt und wie sich die zulässige Miethöhe in Köln berechnen lässt.
Mietpreisbremse Köln: Das Wichtigste in Kürze
- Mietpreisbremse bei Neuvermietung: In Köln dürfen Vermieter:innen bei Neuverträgen höchstens zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen.
- Kappungsgrenze bei bestehenden Verträgen: Für laufende Mietverhältnisse gilt die Mietpreisbremse nicht. Stattdessen dürfen Mieten in Köln innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete steigen.
- Ausnahmen der Mietpreisbremse: Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen fallen nicht unter die Regelung. Bei möblierten Wohnungen kann ein Möblierungszuschlag zulässig sein.
- Unwirksamkeit überhöhter Mieten: Wird eine zu hohe Miete verlangt, bleibt der Mietvertrag bestehen, doch Mieter:innen müssen nur die gesetzlich zulässige Miete zahlen und können (nach wirksamer Rüge) zu viel gezahlte Beträge zurückfordern.
Mietpreisbremse in Köln: Dafür ist sie da
Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietungen auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Grundlage ist der Mietspiegel der Stadt Köln, der regelmäßig aktualisiert wird. Dieser Mietspiegel berücksichtigt Faktoren wie Baujahr, Lage und Ausstattung der Wohnung und bezieht sich auf die Kaltmiete ohne Nebenkosten.
Die Mietpreisbremse ist verpflichtend; Vereinbarungen, die die zulässige Höhe überschreiten, sind unwirksam. Für bestehende Mietverhältnisse gilt sie allerdings nicht, denn hier greift die sogenannte Kappungsgrenze. Diese bestimmt, dass Mieten in Köln innerhalb von drei Jahren höchstens um 15 Prozent steigen dürfen – und zwar nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Damit wird eine maximale Mieterhöhung in Köln klar begrenzt und ein wirksamer Schutz vor sprunghaften Mietsteigerungen geschaffen.
Mietpreisbremse Köln: Verlängerung bis 2029
Die Mietpreisbremse wurde bundesweit bereits mehrfach verlängert. Am 26. Juni 2025 hat der Bundestag beschlossen, die Regelung über 2025 hinaus bis zum 31. Dezember 2029 fortzuführen. Die Mietpreisbremse in Köln geht derzeit bis Ende 2025; eine Verlängerung ist aber dank der Entscheidung des Bundestags möglich und auch wahrscheinlich. Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument für Mieter:innen, um bezahlbaren Wohnraum zu sichern.
Leonie Guhl, Team Vermietung Köln
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Es gibt bestimmte Situationen, in denen die Mietpreisbremse nicht greift. In diesen Ausnahmefällen dürfen Vermieter:innen die Miethöhe frei festlegen, müssen sich aber an andere gesetzlichen Vorgaben zur Mietpreisüberhöhung halten. Zu den Ausnahmefällen zählen:
- Neubauten: Nach § 556f Satz 1 BGB gilt für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, keine Mietpreisbremse. Vermieter:innen dürfen die Miete frei festlegen.
- Umfassende Modernisierungen: Bei umfassenden Modernisierungen entfällt die Mietpreisbremse für die erste Vermietung nach der Immobiliensanierung (§ 556f Satz 2 BGB). Wichtig ist jedoch die genaue Abgrenzung: Nicht jede Renovierung gilt automatisch als umfassende Modernisierung. Klassische Instandhaltungen – etwa der Einbau neuer Fenster oder einfache Malerarbeiten – dürfen nicht als Begründung für eine höhere Miete herangezogen werden.
- Vermietung möblierter Wohnungen: Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse auch hier, doch ein Möblierungszuschlag ist erlaubt. Dieser muss nicht separat ausgewiesen werden, was die Berechnung erschweren kann. Daher ist sie rechtlich unsicher und oft streitig.
Mietpreisbremse in Köln unwirksam? Rechte von Mieter:innen
Die Mietpreisbremse ist in Köln gültig und rechtlich verbindlich. Dennoch kommt es vor, dass Vermieter:innen zu hohe Mieten verlangen oder Ausnahmeregelungen falsch anwenden. In solchen Fällen sollten Mieter:innen den Vertrag sorgfältig prüfen lassen. Wichtig ist: Ein überhöhter Mietpreis macht nicht den gesamten Mietvertrag, sondern lediglich die Mietvereinbarung zur Höhe der Miete unwirksam. Das Wohnrecht bleibt bestehen – gezahlt werden muss nur die zulässige Miete.
Mietpreisbremse Köln berechnen
Um zu prüfen, ob die verlangte Miete zulässig ist, muss die ortsübliche Vergleichsmiete herangezogen werden. Diese ist im Kölner Mietspiegel festgelegt.
Beispielrechnung
Marie möchte ihre Eigentumswohnung in Köln neu vermieten. Angenommen, die für Maries Wohnung relevante Vergleichsmiete liegt bei 11,10 €/m², darf sie nach der Mietpreisbremse bei einer Neuvermietung höchstens 10 Prozent mehr verlangen.
- Vergleichsmiete: 11,10 €/m²
- Zulässiger Aufschlag (10 %): 1,11 €/m²
- Maximale Miete bei Neuvermietung: 12,21 €/m²
Marie dürfte ihre Wohnung also höchstens für 12,21 €/m² vermieten. Alles darüber hinaus wäre unzulässig und könnte von Mieter:innen angefochten werden. Mieter:innen müssen nur die zulässige Miete zahlen und haben Anspruch auf Rückerstattung überhöhter Beträge. Damit bietet die Mietpreisbremse Mieter:innen eine klare Grundlage, um überzogene Forderungen zu korrigieren.
Immobilienbewertung mit KSK-Immobilien
Sie möchten Ihre Immobilie in Köln vermieten? Der kostenfreie Immobilienwertrechner von KSK-Immobilien hilft Ihnen, schnell und einfach den Immobilienwert zu bestimmen.
- unverbindlich
- schnell
- kostenfrei
Mietpreise Köln: Rechte kennen, Miete prüfen
Die Mietpreisbremse in Köln schützt Mieter:innen vor überhöhten Forderungen und sorgt für mehr Transparenz am Wohnungsmarkt. Wer eine Wohnung neu anmietet, sollte den Kölner Mietspiegel prüfen und die zulässige Miethöhe berechnen. Mit der Verlängerung bis 2029 bleibt die Mietpreisbremse ein wichtiges Instrument, um Wohnen in Köln bezahlbar zu halten. Für Vermieter:innen ist es ebenso entscheidend, die gesetzlichen Regelungen zu kennen, um rechtssichere Mietverträge zu gestalten.
Erfolgreiche Immobilienvermietung mit KSK-Immobilien
Sie möchten eine Immobilie mieten oder vermieten und sind auf der Suche nach einem passenden Immobilienmakler in Köln? Dann sind Sie bei KSK-Immobilien genau richtig. Unsere erfahrenen Immobilienexpertinnen und -experten stehen Ihnen bei Ihrer Immobilienvermietung bzw. -suche mit Rat und Tat zur Seite und unterstützen Sie mit umfassenden Services bei Ihrem Vorhaben.