Grundsteuer auf Mieter umlegen: Geht das?
Kann die Grundsteuer über die Nebenkosten auf die Mieter:innen umgelegt werden? Vermieter:innen haben viele Ausgaben und einige davon lassen sich auf die Nebenkosten umlegen. Viele andere Nebenkosten sind nicht umlagefähig und müssen von den Eigentümer:innen selbst getragen werden. Ob die Grundsteuer umlagefähig ist, fragen sich dementsprechend viele Immobilienbesitzer:innen. Wir klären auf.
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Grundsteuer im Überblick
- Eigentümer:innen einer Immobilie müssen jährlich eine Grundsteuer zahlen. Die Grundsteuer wird von den jeweiligen Kommunen erhoben und vom Finanzamt ermittelt und eingezogen. Die Berechnung der Grundsteuer basiert auf dem Grundsteuerwert sowie einer Steuermesszahl und einem Hebesatz.
- Die Grundsteuer ist grundsätzlich umlagefähig und kann somit über die Nebenkosten an die Mieter:innen weitergegeben werden.
- Um die Grundsteuer über die Nebenkosten abzurechnen, muss eine entsprechende Klausel im Mietvertrag festgelegt sein.
Grundsteuer auf Mieter:innen umlegen: Wie geht das?
Die Umlage der Grundsteuer auf Mieter:innen erfolgt über die Betriebskostenabrechnung, da die Grundsteuer zu den umlagefähigen Nebenkosten zählt. Laut der Betriebskostenverordnung (§ 2 Nr. 1 BetrKV) können Vermieter:innen die Grundsteuer als Teil der laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks auf die Mieter:innen übertragen. Dafür muss jedoch im Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthalten sein, die das ausdrücklich erlaubt.
In der Praxis bedeutet dies, dass die Grundsteuer anteilig auf die Mietenden umgelegt wird, basierend auf dem Verhältnis ihrer Wohnfläche zur Gesamtfläche des Gebäudes. Diese Kosten werden dann jährlich in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen, welche die Mieter:innen erhalten. Wichtig ist, dass die Abrechnung transparent und nachvollziehbar erfolgt, damit die Mietenden genau sehen können, wie sich die Grundsteuer auf ihre Nebenkosten auswirkt.
Fehlt im Mietvertrag jedoch eine Klausel zur Umlage der Grundsteuer, darf der oder die Vermieter:in diese nicht ohne weiteres in der Nebenkostenabrechnung aufführen. In solchen Fällen müsste der bzw. die Vermieter:in die Grundsteuer selbst tragen.
Sonderfälle: Grundsteuer bei gemischten Wohnanlagen, Garagen und Co.
In manchen Fällen ist eine getrennte Abrechnung der Grundsteuer nötig. Dies betrifft insbesondere gemischte Wohnanlagen, Garagen, Stellplätze oder ähnliche Sondernutzungen. Je nach Art der Nutzung und den vertraglichen Regelungen müssen Vermieter:innen die Grundsteuer unterschiedlich verteilen.
Grundsteuer umlegen bei gemischten Wohnanlagen
Bei gemischten Wohnanlagen, also Immobilien, die sowohl zu Wohn- als auch zu gewerblichen Zwecken genutzt werden, wirkt sich die Umlage der Grundsteuer etwas differenzierter aus. Da die Nutzung der verschiedenen Einheiten unterschiedlich ist, müssen Vermieter:innen die Kosten der Grundsteuer anteilig und je nach Nutzung umlegen.
Die Grundsteuer wird zunächst auf das gesamte Gebäude berechnet, wobei die Höhe der Steuer sowohl die Wohn- als auch die Gewerbeeinheiten einbezieht. Anschließend erfolgt die Umlage der Kosten auf die Mieterinnen und Mieter nach einem bestimmten Verteilungsschlüssel. In der Regel geschieht dies auf Basis der jeweiligen Wohn- oder Nutzfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche des Gebäudes.
Besondere Aufmerksamkeit erfordert die Unterscheidung zwischen den gewerblichen und privaten Mieteinheiten, da die Betriebskostenverordnung die Umlage der Grundsteuer für Wohnräume anders regelt als für gewerbliche Flächen. In den meisten Fällen werden private Mieterinnen und Mieter gemäß der Betriebskostenabrechnung belastet, während Gewerbemietende oft vertraglich andere Vereinbarungen zur Umlage von Nebenkosten haben können, die detaillierter geregelt sind.
Wichtig ist, dass die Verteilung der Grundsteuerkosten transparent und nachvollziehbar ist, um eventuelle rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden. Eine korrekte und faire Abrechnung erfordert also eine genaue Zuordnung der Flächen und Nutzungsarten sowie klare vertragliche Regelungen sowohl für Wohn- als auch für Gewerbeeinheiten.
Grundsteuer bei Garagen und Stellplätzen
Die Grundsteuer kann auch bei Garagen und Stellplätzen auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden, wenn diese separat vermietet werden oder als Teil der Wohnung mitgemietet sind. Wie bei der Umlage der Grundsteuer auf Wohnräume erfolgt die Verteilung über die Betriebskostenabrechnung, basierend auf § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV).
Wenn Garagen oder Stellplätze in der Miete enthalten sind, wird die Grundsteuer anteilig umgelegt, je nachdem, wie groß die Garage oder der Stellplatz im Verhältnis zur gesamten Fläche des Grundstücks ist. Bei separat vermieteten Garagen oder Stellplätzen gilt ebenfalls die Möglichkeit der Umlage der Grundsteuer. Wie bei Wohnräumen ist auch hier eine Klausel im Mietvertrag erforderlich, um die Grundsteuer auf Garagen und Stellplätze umlegen zu dürfen.
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