QNG einfach erklärt: Mit KfW-40-QNG-Standard Steuern sparen
Die Baukosten steigen und gleichzeitig wachsen die Ansprüche an Immobilien in den Bereichen Energieeffizienz und Nachhaltigkeit. Doch energieeffiziente Neubauten bringen auch steuerliche Vorteile mit sich. Kapitalanleger:innen haben die Möglichkeit, Immobilien mit KfW-40-QNG-Standard mit der Sonderabschreibung § 7b EstG zu kombinieren und ihr Immobilieninvestment damit noch attraktiver zu machen.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Anforderungen eine Neubauimmobilie für das QNG+-Siegel erfüllen muss und wie genau die Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden kann.
Inhalt.
Was sind die Anforderungen, die eine Immobilie für den KfW 40 QNG erfüllen muss?
Welche Vorteile bietet eine Immobilie mit KfW 40 QNG+?
KfW40 QNG und Sonderabschreibungen: Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden?
Wie hoch ist die Sonderabschreibung für Neubauimmobilien?
QNG einfach erklärt: Das Wichtigste in Kürze
- Förderstandard: KfW 40, QNG+
- Anforderungen: hohe Energieeffizienz, QNG-Zertifizierung durch akkreditierte Stellen, Dokumentation und Nachweisführung
- Förderung: Zinsvergünstigte Darlehen bis 150.000 € je Wohneinheit, ggf. mit Tilgungszuschuss möglich
- Steuervorteile: Sonder‑AfA nach § 7b EStG: 5 % p. a. in den ersten 4 Jahren (20 % gesamt), kombinierbar mit degressiver AfA von 5 %.
- Voraussetzungen § 7b: Neubau/Erstherstellung Mietwohnung; Kosten ≤ 5.200 €/m² (ohne Grundstück); Bemessungsgrundlage: 4.000 €/m² Wohnfläche; Baugenehmigung 01.01.2023–30.09.2029; Vermietung ≥ 10 Jahre; KfW 40 QNG+
- Vorteile: Hohe Steuervorteile, niedrige Betriebskosten, bessere Vermietbarkeit und oft höherer Marktwert
Was ist KfW 40 QNG?
KfW 40 QNG ist ein Förderstandard der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), der sich auf besonders energieeffiziente Neubauten mit zertifizierter Nachhaltigkeit bezieht. KfW 40 bedeutet, dass ein Gebäude nur 40 Prozent des Primärenergiebedarfs eines gesetzlich definierten Referenzgebäudes benötigt. Diese Einstufung erfolgt gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG). Die Abkürzung QNG steht für „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“. Das Siegel wurde vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) entwickelt. Das Siegel gibt es in zwei verschiedenen Ausprägungen: das Siegel QNG-PLUS erfüllt überdurchschnittliche Anforderungen und bietet die höchstmögliche Förderstufe, während QNG-PREMIUM deutlich überdurchschnittliche Anforderungen erfüllt.
Was sind die Anforderungen, die eine Immobilie für den KfW 40 QNG erfüllen muss?
Immobilien mit dem Standard KfW 40 QNG müssen strenge Anforderungen in den Bereichen Energieeffizienz, Nachhaltigkeit und Dokumentation und Nachweisführung erfüllen.
1. Energieeffizienz
- Max. 40 Prozent Primärenergiebedarf gegenüber dem Referenzgebäude
- Geringe CO₂-Emissionen
- Hochwertige Dämmung & moderne Heiztechnik (z. B. Wärmepumpen)
2. Nachhaltigkeit (QNG-Zertifizierung)
- Nachweis über ökologische, soziokulturelle und ökonomische Qualität
- Zertifizierung durch akkreditierte Stellen (z. B. DGNB, NaWoh)
- Lebenszykluskostenbetrachtung
- Einhaltung gesundheitsbezogener und schadstoffarmer Bauweisen
3. Dokumentation & Nachweisführung
- Begleitung durch eine:n Energieeffizienz-Expert:in
- Zertifizierung über eine:n zugelassene:n Auditor:in
Welche Vorteile bietet eine Immobilie mit KfW 40 QNG+?
Beim Kauf einer Immobilie, die mit dem Standard KfW 40 QNG+ zertifiziert ist, gibt es verschiedene finanzielle Vorteile. So können pro Wohneinheit zinsvergünstigte Darlehen von bis zu 150.000 Euro in Anspruch genommen werden. Zudem sind Tilgungszuschüsse möglich.
In Kombination mit der Sonder-AfA und der erhöhten degressiven AfA im Neubau (in Summe 10 Prozent) steigt die Rentabilität einer Neubauimmobilien im QNG+ Standard signifikant.
Energieeffiziente Neubauimmobilien haben zudem den Vorteil, dass sie einen höheren Marktwert haben können, als ältere und weniger energieeffiziente Bestandsimmobilien. Moderne Neubauten lassen sich besser vermieten und punkten zudem mit deutlich geringeren Betriebskosten.
Neben allen finanziellen Vorteilen und Einsparungen, leisten energieeffiziente Neubauimmobilien dank ihrer hohen Anforderungen auch einen Beitrag zu Nachhaltigkeit und Klimaschutz.
KfW40 QNG und Sonderabschreibungen: Welche Voraussetzungen müssen erfüllt werden?
Die Sonderabschreibung gemäß § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) ist ein steuerliches Instrument zur Förderung des Mietwohnungsbaus. Sie erlaubt es Kapitalanleger:innen in den ersten vier Jahren nach Erwerb über die reguläre Abschreibung hinaus zusätzliche Abschreibungen vorzunehmen.
Dabei müssen folgende sechs Voraussetzungen erfüllt werden, um die Sonder-AfA in Anspruch zu nehmen:
- Neubau oder Erstherstellung von Mietwohnungen in Deutschland
- Anschaffungs- oder Herstellungskosten max. 5.200 €/m² Wohnfläche (inkl. Nebenkosten, ohne Grundstück)
- Bemessungsgrundlage: 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche
- Baugenehmigung ab dem 01.01.2023 bis 30.09.2029
- Erfüllung des KfW-40-QNG-Standards
- Vermietung zu Wohnzwecken (mind. 10 Jahre)
Wie hoch ist die Sonderabschreibung für Neubauimmobilien?
In den ersten vier Jahren nach Erwerb können Sie pro Jahr 5 Prozent der Herstellungskosten abschreiben, insgesamt also 20 Prozent. Die Sonder-AfA gemäß §7b EstG kann mit der regulären degressiven AfA in Höhe von 5 Prozent kombiniert werden. So können Kapitalanleger:innen erhebliche steuerliche Vorteile erzielen.
Ein Rechenbeispiel für eine Wohnung mit Herstellungskosten in Höhe von 300.000 Euro (ohne Grundstück):
| Jahr | Sonder-AfA | Degressive AfA | Gesamt-AfA |
|---|---|---|---|
| 1 | 15.000 € | 15.000 € | 30.000 € |
| 2 | 15.000 € | 14.250 € | 29.250 € |
| 3 | 15.000 € | 13.537 € | 28.537 € |
| 4 | 15.000 € | 12.860 € | 27.860 € |
| GESAMT | 60.000 € | 55.647 € | 115.647 € |
Die Kombination aus Sonder-AfA und degressiver AfA ergibt in dieser Beispielrechnung eine Gesamtabschreibungssumme von über 115.000 Euro. Dadurch wird das Abschreibungsvolumen und somit die Eigenkapitalrendite nach Steuer für Immobilieninvestments mit KfW 40 QNG+ in den ersten vier Jahren nach Erwerb erheblich gesteigert. Nach 10 Jahren lassen sich somit rund 50 Prozent des Gebäudewerts abschreiben.
Die Vorteile von Immobilien mit KfW 40 QNG+ im Überblick
- Steuerersparnis & Liquiditätsvorteil durch hohe Anfangsabschreibungen
- Deutliche Steigerung der Eigenkapitalrendite nach Steuer
- Erhöhte Mieterträge durch niedrige Betriebskosten für Mieter:innen
- Vermietungspotenzial in Ballungszentren steigt durch nachhaltige Standards
- Langfristige Planungssicherheit durch gesetzliche Rahmenbedingungen
- Image- und Werbewert durch nachhaltige Investition
Für Kapitalanleger:innen, die zukunftsorientiert investieren möchten, bietet die Kombination aus KfW 40 QNG+ und der Sonderabschreibung nach § 7b EStG ein starkes Argument. Die Möglichkeit, massiv Steuern zu sparen und gleichzeitig in nachhaltige, energieeffiziente Immobilien zu investieren, schafft einen doppelten Vorteil – sowohl für den Geldbeutel als auch für die Umwelt.
Nutzen Sie die Gelegenheit, um Ihre Investition auf ein neues Niveau zu heben und entdecken Sie unsere aktuellen Neubauprojekte. Gerne informieren wir Sie auch über die verschiedenen Förderungen für den Neubau.
FAQ
Der KfW 40 QNG Standard ist eine Fördermöglichkeit der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) für besonders energieeffiziente und nachhaltige Neubauten. „KfW 40“ bedeutet, dass ein Gebäude nur 40 Prozent des Primärenergiebedarfs eines gesetzlich vorgeschriebenen Referenzgebäudes benötigt. Das „QNG“ steht für das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, das vom Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) entwickelt wurde. Mit dem Siegel wird sichergestellt, dass Immobilien nicht nur energieeffizient, sondern auch ökologisch, ökonomisch und gesundheitsverträglich gebaut werden.
Das QNG-Siegel gibt es in zwei Varianten:
- QNG-PLUS: erfüllt überdurchschnittliche Anforderungen und ermöglicht die höchste Förderstufe.
- QNG-PREMIUM: erfüllt deutlich überdurchschnittliche Anforderungen und bietet nochmals strengere Nachhaltigkeitsstandards.
Beide Varianten bestätigen die hohe Qualität der Immobilie und steigern die Attraktivität für Käufer:innen und Mieter:innen.
Um den KfW 40 QNG Standard zu erreichen, müssen Immobilien mehrere Kriterien erfüllen:
- Energieeffizienz: maximal 40 Prozent Primärenergiebedarf im Vergleich zum Referenzgebäude, geringe CO₂-Emissionen, moderne Heiztechnik wie Wärmepumpen und eine hochwertige Wärmedämmung.
- Nachhaltigkeit: Nachweise über ökologische, ökonomische und soziokulturelle Qualität, Lebenszykluskostenbetrachtung, Einsatz schadstoffarmer Materialien, Zertifizierung durch akkreditierte Stellen wie die DGNB oder NaWoh.
- Dokumentation: Begleitung durch eine:n Energieeffizienz-Expert:in sowie eine Zertifizierung über eine:n zugelassene:n Auditor:in.
Der Kauf oder Bau einer Immobilie nach dem KfW 40 QNG+ Standard bringt zahlreiche finanzielle Vorteile:
- Zinsvergünstigte Darlehen bis zu 150.000 € pro Wohneinheit
- Tilgungszuschüsse durch die KfW
- Steuerliche Vorteile durch die Sonderabschreibung nach § 7b EStG
- Langfristig geringere Betriebskosten dank energieeffizienter Bauweise
- Höherer Marktwert und bessere Vermietbarkeit durch nachhaltige Standards
Die Sonderabschreibung nach § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) unterstützt Kapitalanleger:innen beim Neubau von Mietwohnungen. Sie ermöglicht es, in den ersten vier Jahren nach Erwerb zusätzlich zu den regulären Abschreibungen jährlich 5 Prozent der Herstellungskosten steuerlich geltend zu machen – insgesamt also 20 Prozent. In Kombination mit der degressiven AfA (ebenfalls 5 Prozent pro Jahr) ergeben sich erhebliche steuerliche Vorteile.
Um die Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Anspruch zu nehmen, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
- Neubau oder Erstherstellung von Mietwohnungen in Deutschland
- Anschaffungs- oder Herstellungskosten maximal 5.200 €/m² Wohnfläche (ohne Grundstück, inkl. Nebenkosten)
- Bemessungsgrundlage: 4.000 €/m² Wohnfläche
- Erteilung der Baugenehmigung zwischen dem 01.01.2023 und dem 30.09.2029
- Erfüllung des KfW 40 QNG Standards
- Nutzung der Immobilie zu Wohnzwecken über mindestens 10 Jahre
Ja, die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann mit der degressiven AfA von 5 Prozent kombiniert werden. Dadurch maximieren Sie die Abschreibungsvolumen in den ersten Jahren erheblich – ein entscheidender Liquiditätsvorteil für Kapitalanleger:innen, insbesondere bei fremdfinanzierten Immobilien.
In einem Rechenbeispiel mit 300.000 € Herstellungskosten (ohne Grundstück) ergibt sich in den ersten vier Jahren eine zusätzliche Sonderabschreibung von 60.000 €. Zusammen mit der degressiven AfA entsteht ein Gesamtabschreibungsvolumen von über 115.000 €. Das führt zu einer erheblichen Steuerersparnis und verbessert die Liquidität für Investor:innen.
Ein Investment in Immobilien mit KfW 40 QNG+ Standard verbindet finanzielle Vorteile mit nachhaltigem Bauen. Investor:innen profitieren nicht nur von steuerlichen Erleichterungen und günstigen Darlehen, sondern auch von langfristig stabilen Mieteinnahmen, hoher Nachfrage und einem positiven Image durch Klimaschutz und Nachhaltigkeit. Gleichzeitig steigt die Planungssicherheit durch die gesetzlichen Rahmenbedingungen.