Degressive Abschreibung: neue AfA für Wohngebäude geplant
Die Bundesregierung plant eine neue Abschreibung für neuerrichteten Wohnraum einzuführen und so für eine höhere steuerliche Begünstigung beim Kauf von Neubauimmobilien zur Vermietung zu sorgen. Die geplante degressive AfA beinhaltet höhere Abschreibungssätze und soll so den Wohnungsneubau als Kapitalanlage wieder attraktiver machen.
Die Inhalte dieser Seite auf einen Blick:
Welche Vorteile hat die degressive Abschreibung für Wohngebäude?
Voraussetzungen: Wann gilt die geplante degressive Abschreibung?
Zeitplan: Ab wann gilt die neue AfA für Wohngebäude?
Wer kann die geplante AfA in Anspruch nehmen?
Was ist die degressive AfA?
Die Abkürzung AfA steht für Absetzung für Abnutzung und wird umgangssprachlich auch als Abschreibung bezeichnet. Sie ist im § 7 Abs. 5 EstG geregelt und Teil des Wachstumschancengesetzes. Es gibt verschiedene Arten von AfAs für Wohngebäude: die lineare Abschreibung und die degressive Abschreibung.
Bei der linearen Abschreibung wird über den kompletten Zeitraum ein fester Prozentsatz abgeschrieben. Dieser liegt derzeit für Bestandsimmobilien bei 2 Prozent mit einer Abschreibungsdauer von 50 Jahren oder 2,5 Prozent bei einem Abschreibungszeitraum von 40 Jahren. Für Neubauimmobilien beträgt die lineare AfA 3 Prozent für eine Dauer von 33 Jahren. Die lineare Abschreibung ist die derzeit gültige Abschreibungsform für Wohngebäude.
Die lineare Abschreibung soll nun von der degressiven AfA abgelöst werden. Wer eine Immobilie zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 kauft, kann die Investitionssumme mit 6 % degressiv abschreiben. Hierfür muss der Immobilienkauf spätestens in das Jahr der Fertigstellung der Immobilie fallen. Dabei verringert sich der abschreibungsfähige Restwert der Immobilie von Jahr zu Jahr, ist also degressiv. Rein rechnerisch lohnt es sich, ab einem gewissen Zeitpunkt zur linearen Abschreibung zu wechseln, da die Abschreibung dann größer ausfällt. Die geplante degressive AfA soll im Rahmen des Wachstumschancengesetzes im Dezember im Bundesrat verabschiedet werden.
Welche Vorteile hat die degressive Abschreibung für Wohngebäude?
Durch den erhöhten Prozentsatz der degressiven Abschreibung von 6 statt wie bisher 3 Prozent sinkt die Steuerlast für Immobilieneigentümer:innen und die Rendite von Neubauwohnungen als Kapitalanlage steigt. Wenn die Investitionskosten schneller abgeschrieben werden können, kann auch wieder schneller und mehr in neuen Wohnraum investiert werden.
Durch die steuerlichen Anreize sollen wieder mehr Neubauprojekte entstehen und so dem herrschenden Wohnraummangel entgegengewirkt werden.
Voraussetzungen: Wann gilt die geplante degressive Abschreibung für den Wohnungsneubau?
Die degressive AfA gilt nur für neu erworbene Immobilien, die Wohnzwecken dienen und die nach dem Kauf vermietet werden. Die Miete gilt dann als steuerpflichtiges Einkommen, welches im EStG geregelt ist. Für die Selbstnutzung erworbene Immobilien können nicht degressiv abgeschrieben werden. Eine weitere Voraussetzung ist der Energiestandard des Gebäudes: Dieses muss mindestens den KfW-Energiestandard 55 erfüllen, damit die Förderung geltend gemacht werden kann.
Degressive AfA für Bauunternehmen
Die geplante Abschreibung soll für alle Bauprojekte mit Baubeginn ab dem 1. Oktober 2023 gelten.
Degressive AfA für Käufer:innen
Käufer:innen einer Neubau-Anlageimmobilie können die degressive Abschreibung auch in Anspruch nehmen, wenn der Baubeginn der Immobilie vor dem 1. Oktober 2023 liegt. Hier ist das Kaufdatum entscheidend, welches nach dem 1. Oktober 2023 und vor dem Ende des Jahres der Fertigstellung der Immobilie liegen muss.
Als Zeitpunkt der Anschaffung wird das Erlangen der wirtschaftlichen Verfügungsmacht definiert. Dies tritt ein, sobald Eigenbesitz, Gefahr, Nutzen und Lasten auf den oder die Erwerber:in übergehen. Damit ist eine Eintragung im Grundbuch streng genommen nicht erforderlich. Im Jahr der Anschaffung kann die degressive Abschreibung anteilig in Anspruch genommen werden.
Die Voraussetzungen für die degressive AfA im Überblick:
- Immobilie wird nicht selbst genutzt, sondern vermietet
- Es handelt sich um eine Neubauimmobilie
- Mindestens KfW-Energiestandard 55
- Für Bauunternehmen: Baubeginn liegt zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.09.2029
- Für Käufer:innen: Immobilienkauf findet nach dem 1.10.2023 und vor der Fertigstellung der Immobilie statt
Zeitplan: Ab wann gilt die neue AfA für Wohngebäude?
| Zeitpunkt | Was passiert? |
|---|---|
| 30.08.2023 | Kabinettsbeschluss über Regierungsentwurf Wachstumschancengesetz |
| 05.10.2023 | Beratung im Bundesrat-Finanzausschuss |
| 12.10.2023 | 1. Lesung Bundestag |
| 15.11.2023 | Abschließende Beratung im Bundestag-Finanzausschuss |
| 17.11.2023 | 2./3. Lesung Bundestag |
| 15.12.2023 | 2. Beratung Bundesrat |
Wer kann die geplante AfA in Anspruch nehmen?
Die Inanspruchnahme kann durch die Bauleute bzw. das Bauunternehmen erfolgen oder durch die Käufer:innen. Für letztere ist Voraussetzung, dass das Gebäude bis Ende des Fertigstellungsjahres erworben wurde. Zudem darf der Hersteller der Immobilie, also beispielsweise der Bauträger, die degressive AfA noch nicht in Anspruch genommen haben.
Wichtig: Die geplante degressive AfA kann nur bei Neubauten in Anspruch genommen werden. Auch für kernsanierte Bestandshäuser mit einem Energiestandard von mindestens KfW 55 kann die degressive Abschreibung in Anspruch genommen werden.
Beispielrechnung: So wird die degressive AfA berechnet
FAQ: Häufige Fragen zur degressiven Abschreibung für Wohngebäude
Die lineare AfA ermöglicht eine gleichbleibende Abschreibung über den gesamten Abschreibungszeitraum einer Immobilie. Dabei liegt der Abschreibung immer die komplette Investitionssumme zugrunde. Bei Neubauten beträgt die lineare Abschreibung derzeit 3 Prozent.
Die degressive Abschreibung hat mit 6 Prozent einen deutlich höheren AfA-Satz. Im ersten Jahr wird dieser auf die gesamte Investitionssumme angewandt, in den darauffolgenden Jahren immer auf den abschreibungsfähigen Restwert der Immobilie.
Die degressive AfA für Immobilien ist für eine Dauer von sechs Jahren geplant. Baubeginn und rechtswirksamer Abschluss des Kaufvertrags müssen zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.09.2029 liegen, so der Entwurf des Wachstumschancengesetzes, das im Dezember 2023 verabschiedet werden soll.
Für die degressive Abschreibung ist ein Prozentsatz von 6 Prozent vorgesehen. Damit ist sie deutlich höher, als die lineare AfA, mit der aktuell 3 Prozent der Investitionssumme abgeschrieben werden können.
Die geplante AfA ist im § 7 Abs. 5 EstG geregelt und Teil des Wachstumschancengesetzes. Am 30.08.2023 wurde der Entwurf zum Wachstumschancengesetz im Bundeskabinett beschlossen. Im Dezember 2023 soll der Entwurf dann im Bundesrat verabschiedet werden.
Ja, es wird möglich sein, von der degressiven AfA zu einer linearen Abschreibung zu wechseln.
Sie haben Fragen zur degressiven Abschreibung für Wohngebäude?
Lassen Sie sich unverbindlich beraten. Wir freuen uns auf Ihre Anfrage.