Fristlose Kündigung einer Wohnung: Leitfaden und Mustervorlage

Die fristlose Kündigung einer Wohnung sollte wenn möglich verhindert werden und immer das letzte Mittel der Wahl sein. Ein enger Kontakt sowie eine lösungsorientierte Kommunikation zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen ist wünschenswert. So können durch eine frühzeitige Kommunikation bei Problemen, wie beispielsweise bei Mietschulden, alternative Lösungen erarbeitet werden, wie etwa die Möglichkeit einer Ratenzahlung. Grundsätzlich ist es im Interesse beider Mietparteien, eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zu vermeiden.

Sollten Sie als Vermieter:in sich trotz aller Bemühungen um alternative Lösungen dennoch gezwungen sehen, die fristlose Kündigung einer Wohnung auszusprechen, ist diese Art der Kündigung nur in Ausnahmefällen zulässig, beispielsweise bei hohem Mietrückstand oder unzumutbarem Verhalten im Mietverhältnis. Damit die fristlose Kündigung des Mietvertrags wirksam ist, müssen sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen gesetzliche Vorgaben beachten. Lassen Sie sich am besten von entsprechenden Rechtsexpert:innen beraten.

Dieser Beitrag erläutert, welche Gründe eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen, wie viel Zeit zum Ausziehen bleibt und wann eine Kündigung als unwirksam gilt. Die Expert:innen der KSK-Immobilien wissen, worauf es bei der Immobilienvermietung ankommt. Neben praktischen Tipps rund um die Wohnungskündigung geben wir Ihnen auch ein Muster für die fristlose Kündigung der Wohnung an die Hand.

Fristlose Kündigung der Wohnung: Das Wichtigste in Kürze

• Eine fristlose Kündigung der Wohnung ist nur bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen wie Mietrückstand, Gefährdung der Mietsache oder Störung des Hausfriedens rechtlich zulässig.
• Die Kündigung muss schriftlich und begründet sein. In der Regel muss ihr eine Abmahnung vorausgehen (§§ 543, 568 BGB).
• Mieter:innen können ebenfalls fristlos kündigen – etwa bei Gesundheitsgefahr oder unzulässigem Verhalten der Vermieterpartei.
• Unwirksam ist die Kündigung bei Formfehlern, fehlender Abmahnung oder ausgeglichenem Mietrückstand vor oder kurz nach Zugang der Kündigung.

Was ist eine fristlose Kündigung einer Wohnung?

Bei einer fristlosen Kündigung endet das Mietverhältnis unmittelbar nach Zugang der Kündigung. Sie kommt nur dann in Betracht, wenn die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. Solche Fälle liegen etwa bei andauernder Ruhestörung, Bedrohungen oder schwerem Vandalismus vor. Auch ist eine Kündigung wegen Mietrückstand unter bestimmten Voraussetzungen gerechtfertigt. Die fristlose Kündigung sollte immer das letzte Mittel sein und nur nach einer rechtlichen Beratung erfolgen.

Rechtliche Grundlage für die fristlose Kündigung einer Wohnung

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schreibt genau vor, unter welchen Bedingungen die fristlose Kündigung einer Wohnung möglich ist. Die zentralen Normen sind:

• § 543 BGB : regelt die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.
• § 568 BGB: Vorschrift über die Schriftform der Kündigung.

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB können Vermieter:innen fristlos kündigen, wenn die Mieter:innen:

• für zwei aufeinanderfolgende Termine keine Miete gezahlt haben,
• über einen längeren Zeitraum hinweg summiert zwei volle Monatsmieten nicht gezahlt haben.

Für Mieter:innen besteht ein Sonderkündigungsrecht, wenn die Wohnung erhebliche Probleme aufweist, die nicht mit einer Mietminderung wegen Mängeln abgehandelt werden können, sondern die Nutzung der Wohnung unzumutbar machen (z. B. Schimmel, Heizungsdefekt im Winter).

Gründe für die fristlose Kündigung einer Wohnung

Geltende Gründe für die fristlose Kündigung eines Mietvertrags seitens der Vermieter:innen sind:

• Erheblicher Mietrückstand: liegt vor, wenn der oder die Mieter:in mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist und dadurch eine erhebliche Vertragsverletzung begeht.
• Gefährdung der Mietsache durch unsachgemäßen Gebrauch: wenn die Mieter:innen durch grob fahrlässiges oder vorsätzliches Verhalten Schäden an der Wohnung verursachen.
• Störung des Hausfriedens durch Lärm, Bedrohung oder Gewalt: rechtfertigt eine Kündigung, wenn das Verhalten nachhaltig das Zusammenleben im Haus beeinträchtigt.
• Unerlaubte Untervermietung oder gewerbliche Nutzung: ist kündigungsrelevant, wenn die Zustimmung der Vermieterpartei fehlt oder bewusst umgangen wurde.
• Verweigerung des Zutritts bei notwendigen Reparaturen: stellt eine Pflichtverletzung dar, wenn der Zugang zur Mietsache zur Instandhaltung oder Gefahrenabwehr erforderlich ist.

Auch Mieter:innen können fristlos kündigen, etwa bei:

• Gesundheitsgefährdung durch Baumängel: z. B. bei Schimmel, Asbest oder dauerhaftem Heizungsausfall, wenn dadurch die Wohnungsnutzung nicht mehr zumutbar ist.
• Verletzung der Privatsphäre durch unberechtigtes Betreten: etwa, wenn Vermieter:innen wiederholt ohne Ankündigung oder Zustimmung die Wohnung betreten.
• Unzumutbarkeit des Wohnens: zum Beispiel bei fortlaufender massiver Lärmbelästigung oder Belästigung durch Nachbar:innen, die nicht unterbunden wird.

Wann ist eine Abmahnung vorab nötig?

Eine Abmahnung ist vor der fristlosen Kündigung eines Mietvertrags in der Regel dann erforderlich, wenn das beanstandete Verhalten grundsätzlich behebbar ist und den Mieter:innendie Möglichkeit gegeben werden soll, das vertragswidrige Verhalten zu korrigieren. Die gesetzliche Grundlage dafür bildet § 543 Abs. 3 BGB.

Eine Abmahnung ist insbesondere erforderlich:

• Bei unregelmäßiger oder verspäteter Mietzahlung, sofern kein erheblicher Mietrückstand (mindestens zwei Monatsmieten) vorliegt.
• Bei Verstößen gegen die Hausordnung, z. B. Lärmbelästigung, unerlaubtes Halten von Tieren oder Missachtung von Ruhezeiten.
• Bei unberechtigter Untervermietung, wenn eine nachträgliche Zustimmung möglich wäre.
• Bei Verletzung der Obhutspflicht, z. B. bei fahrlässigem Umgang mit der Mietsache.

In diesen Fällen dient die Abmahnung dazu, dem bzw. der Mieter:in eine letzte Gelegenheit zur Verhaltensänderung zu geben. Sie ist Voraussetzung für eine spätere fristlose Kündigung – es sei denn, das Verhalten ändert sich trotz der Abmahnung nicht oder wiederholt sich.

Bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen, bei denen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist, kann auf eine Abmahnung verzichtet werden. Dazu gehören Gewalttätigkeiten gegenüber anderen Mieter:innen oder gegenüber dem oder der Vermieter:in sowie vorsätzliche Beschädigung der Mietsache.

Form und Fristen für die fristlose Kündigung eines Mietvertrags

Wann ist eine fristlose Kündigung unwirksam?

Eine fristlose Kündigung einer Wohnung ist unwirksam, wenn sie nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht, die insbesondere in § 543 und § 568 BGB geregelt sind. Zunächst ist die Schriftform zwingend vorgeschrieben: Eine mündlich ausgesprochene oder nur per E-Mail oder Fax übermittelte Kündigung ist nicht rechtsgültig. Ebenso muss ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 BGB vorliegen.

Hierbei muss eine angemessene Frist zur Abhilfe gestellt werden. Erst wenn diese ohne Änderung des Verhaltens verstreicht, wird eine fristlose Kündigung gültig. Fehlt ein solcher wichtiger Grund oder wird er nicht ausreichend dargelegt, ist die Kündigung rechtlich nicht haltbar.

In vielen Fällen ist zudem eine vorherige Abmahnung erforderlich, bevor eine fristlose Kündigung wirksam ausgesprochen werden darf. Wird diese Abmahnung unterlassen – obwohl der Anlass der Kündigung vorhersehbar abgestellt hätte werden können – führt dies regelmäßig zur Unwirksamkeit der Kündigung. Eine Kündigung wegen Mietrückstands kann dann unwirksam sein, wenn die Mieterin oder der Mieter die offenen Beträge vor Zugang der Kündigung oder kurz darauf vollständig begleicht; das gilt jedoch nur für Wohnraum und wird Schonfristzahlung genannt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die Schonfrist beträgt zwei Monate nach Rechtshängigkeit (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

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