Kündigung wegen Mietrückstand: diese Rechte hat der Vermieter

Bleibt die Mietzahlung aus, kann das für Vermieter:innen schnell zu einem ernsthaften Problem werden. Wenn sich die Mietschulden über mehrere Monate summieren, ist eine Kündigung wegen Mietrückstand oft eine gute Lösung. In solchen Fällen stellt sich die Frage, welche rechtlichen Möglichkeiten betroffene Vermieter:innen haben: Ist eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand erlaubt? Unter welchen Bedingungen greift eine ordentliche Kündigung? Und können sich Mieter:innen durch eine Nachzahlung vor dem Wohnungsverlust retten? Unser Immobilienratgeber beleuchtet die Rechte von Vermieter:innen bei ausbleibenden Mietzahlungen und erklärt den rechtssicheren Ablauf einer Mieterkündigung.

Kündigung wegen Mietrückstand: Das Wichtigste im Überblick

• Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn ein Betrag von zwei Monatsmieten offen ist. Eine ordentliche Kündigung ist bereits bei wiederholtem Zahlungsverzug zulässig.
• Nur die offene Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlungen gelten als kündigungsrelevant. Kautionen oder Nachzahlungen aus Abrechnungen zählen nicht dazu.
• Die Kündigung muss schriftlich, begründet und unterschrieben erfolgen. Der Rückstandsbetrag sowie die Rechtsgrundlage müssen klar benannt werden.
• Wird der Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Klageeinreichung vollständig bezahlt, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dies gilt jedoch nur einmal in zwei Jahren.
• Erfolgt kein Auszug, bleibt nur die Räumungsklage. Nach einem Urteil kann eine Zwangsräumung durch den bzw. die Gerichtsvollzieher:in beantragt werden. Offene Forderungen können weiterhin eingeklagt werden.

Welche offenen Forderungen zählen zu den Mietrückständen?

Nicht jede offene Zahlungspflicht rechtfertigt automatisch eine Kündigung des Mietverhältnisses. Entscheidend ist, welche Forderungen tatsächlich als Mietrückstand im Sinne des Gesetzes gelten.

Zu den mietrechtlich relevanten Rückständen zählen:

• Grundmiete (Nettokaltmiete): Der ausstehende Hauptzahlungsbetrag des Mietvertrags. Bleibt dieser vollständig oder teilweise unbezahlt, liegt ein klassischer Mietrückstand vor.
• Vorauszahlungen für Betriebskosten: Auch fehlende Nebenkostenvorauszahlungen gelten als Mietrückstand, sofern sie im Mietvertrag eindeutig geregelt sind.
• Umlagen bei Inklusivmieten: Bei einer sogenannten Bruttomiete (Warmmiete) sind Betriebskostenbestandteile enthalten. Werden Zahlungen hier nicht oder nur teilweise geleistet, umfasst der Rückstand ebenfalls den Betriebskostenanteil.

Nicht zu den kündigungsrelevanten Mietrückständen zählen:

• Kaution: Eine verspätete oder unterlassene Zahlung der Mietkaution berechtigt nicht zur Kündigung.
• Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen: Erst mit Zugang der Abrechnung wird eine eventuelle Nachzahlung fällig. Wird diese nicht fristgerecht gezahlt, kann zwar gemahnt werden, aber sie zählt in der Regel nicht als Mietrückstand im kündigungsrechtlichen Sinne.
• Schadensersatzforderungen oder Vertragsstrafen: Solche Forderungen fallen nicht unter die Miete und können daher nicht zur Begründung einer Kündigung wegen Mietrückstand herangezogen werden.

Nur offene Forderungen, die sich direkt aus der Hauptmietzahlungspflicht ergeben, sind für eine Kündigung wegen Mietrückstand relevant. Vermieter:innen sollten sorgfältig prüfen, ob die rückständigen Beträge tatsächlich kündigungsrelevant sind. 

Wann kann eine Kündigung wegen Mietrückständen ausgesprochen werden?

Vermieter:innen dürfen ein Mietverhältnis nicht willkürlich beenden – selbst dann nicht, wenn Mietzahlungen ausbleiben. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt klare Voraussetzungen vor, unter denen eine Kündigung wegen Mietrückstand zulässig ist. Dabei wird zwischen der fristlosen Kündigung und der ordentlichen Kündigung unterschieden.

1. Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand

Eine fristlose Kündigung (§ 543 BGB) ist möglich, wenn:

• zwei Monatsmieten vollständig offen sind oder
• ein Mietrückstand über einen längeren Zeitraum besteht, der mindestens die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht, auch wenn Teilzahlungen erfolgt sind.

Dabei ist es unerheblich, ob der Rückstand durch die Grundmiete oder durch nicht gezahlte Betriebskostenvorauszahlungen entstanden ist.

Wie gehe ich bei einer Kündigung wegen Mietrückstand vor?

Bevor Sie als Vermieter:in eine Kündigung wegen Mietrückstand aussprechen, sollten Sie sorgfältig und rechtssicher vorgehen. Ein formaler Fehler kann dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist und das Mietverhältnis trotz erheblicher Zahlungsrückstände bestehen bleibt. Im Folgenden finden Sie die wichtigsten Schritte für eine korrekte Vorgehensweise:

1. Zahlungsrückstände dokumentieren: Führen Sie eine lückenlose Aufstellung aller offenen Mieten – getrennt nach Grundmiete, Betriebskostenvorauszahlungen und eventuellen Teilzahlungen. Diese Dokumentation ist die Grundlage für die spätere rechtliche Bewertung.
2. Mieter:in schriftlich mahnen (optional, aber empfohlen): Eine Mahnung ist bei einer fristlosen Kündigung nicht zwingend vorgeschrieben, kann aber das Verhältnis deeskalieren und zeigt guten Willen. In der Mahnung sollten Sie die Höhe des Rückstands benennen, zur Zahlung innerhalb einer bestimmten Frist auffordern (z. B. 7 oder 14 Tage) und auf mögliche Konsequenzen wie eine fristlose Kündigung hinweisen.
3. Art der Kündigung wählen: fristlos oder ordentlich. Je nach Höhe und Dauer des Rückstands entscheiden Sie, ob Sie fristlos oder ordentlich kündigen.
4. Kündigung schriftlich und begründet erklären: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, den genauen Rückstandsbetrag enthalten, die Rechtsgrundlage nennen, von allen Vermieterparteien handschriftlich unterschrieben sein und dem oder der Mieter:in nachweislich zugehen (z. B. per Einwurfeinschreiben).
5. Nachfrist abwarten und gegebenenfalls Räumungsklage einreichen: Bleibt die Kündigung wirkungslos und zieht der oder die Mieter:in nicht aus, können Sie nach Ablauf einer kurzen Frist Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Zahlt der oder die Mieter:in innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage den gesamten Rückstand, wird eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstand unwirksam.

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Wenn Mieter:innen ihre vertraglichen Pflichten nicht erfüllen und sich Mietrückstände anhäufen, ist eine rechtssichere Kündigung oft der einzige Ausweg. Damit Sie als Vermieter:in bei Form und Inhalt keine Fehler machen, stellen wir Ihnen eine kostenfreie Mustervorlage für die Kündigung bei Mietrückständen zur Verfügung. Sie wollen vorher eine Mahnung mit Zahlungsaufforderung verschicken? Auch dafür stellen wir Ihnen ein Muster zur Verfügung.

Bitte beachten Sie: Die Vorlagen ersetzen keine rechtliche Beratung. Prüfen Sie immer, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Kündigung im konkreten Fall erfüllt sind – insbesondere, wenn bereits Zahlungen erfolgt oder Sonderregelungen vereinbart wurden.

Wie geht es nach der Kündigung weiter?

Ist die Kündigung wegen Mietrückstand einmal wirksam ausgesprochen, stellt sich für viele Vermieter:innen die Frage, wie es nun weitergeht – gerade, wenn der oder die Mieter:in nicht freiwillig auszieht oder die Mietrückstände nachträglich ausgleicht.

Der folgende Ablauf gibt einen Überblick über die nächsten Schritte:

1. Reaktion der Mieter:innen abwarten: Nach Zugang der Kündigung haben Mieter:innen grundsätzlich zwei Möglichkeiten: Entweder sie akzeptieren den Auszug und das Mietverhältnis endet mit dem Ablauf der Kündigungsfrist oder sie reagieren nicht oder legen Widerspruch ein. In diesem Fall ist eine gerichtliche Durchsetzung notwendig.
2. Nachzahlung des Rückstands: Wird der Mietrückstand innerhalb von zwei Monaten beglichen, wird die Kündigung nachträglich unwirksam und das Mietverhältnis bleibt bestehen.
3. Räumungsklage einreichen: Zieht der oder die Mieter:in trotz Kündigung nicht aus, bleibt nur der gerichtliche Weg, indem Sie beim zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage stellen. Bei Erfolg erhalten Sie ein Räumungsurteil, das zur Zwangsräumung berechtigt. Die Verfahrensdauer beträgt in der Regel drei bis sechs Monate – je nach Gerichtsauslastung.
4. Zwangsräumung durch Gerichtsvollzieher:in: Sobald das Urteil rechtskräftig ist, können Sie die Wohnung durch eine:n Gerichtsvollzieher:in zwangsweise räumen lassen.
5. Forderungen weiterhin einklagbar: Offene Mietrückstände, eine Nutzungsentschädigung für die Zeit nach der Kündigung sowie eventuelle Renovierungskosten können auch nach Auszug oder Räumung noch gerichtlich geltend gemacht werden.

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