04.03.2024

Zwangsversteigerungen für Immobilien

Zwangsversteigerung für Immobilien: Frau hält Spielzeughaus in den Händen,

Zwangsversteigerung für Immobilien: Das Wichtigste im Überblick

Von Zwangsversteigerungen von Immobilien versprechen sich Käuferinnen und Käufer, günstige Immobilien unterhalb des Marktpreises ergattern zu können. Enttäuscht wird man dann, wenn die begehrte Immobilie bei der Besichtigung nicht den Erwartungen entspricht. Oftmals gibt es nur unvollständige und wenige Informationen über die Immobilie, welche zur Zwangsversteigerung angeboten wird. Dadurch bergen Zwangsversteigerungen immer ein gewisses Risiko.

Wenn Sie folglich eine Eigentumswohnung oder ein Haus in Zwangsversteigerung kaufen möchten, gilt es einiges beim Immobilienkauf bei Zwangsversteigerungen zu beachten. Wie Sie sich vor Risiken schützen, was es zu beachten gilt und alles über den Ablauf und die Finanzen rund um die Zwangsversteigerung erfahren Sie in unserem Immobilienratgeber.

Wie funktionieren Zwangsversteigerungen?

Wenn Eigentümer:innen von Immobilien ihre Kreditraten und Rechnungen nicht mehr zahlen können oder wollen, ist der Gläubiger bzw. die Gläubigerin dazu berechtigt, einen Antrag auf Zwangsvollstreckung beim örtlich zuständigen Amtsgericht zu stellen. Daraufhin wird der Erlös, der im Rahmen der Zwangsvollstreckung für die Immobilie erzielt wird, an den Gläubiger bzw. die Gläubigerin übermittelt.

Eine Immobilien-Zwangsversteigerung ist eine Zwangsvollstreckung einer Immobilie, die in einem Vollstreckungsverfahren veräußert wird. Zu Zwangsversteigerungen bei Immobilien kommt es immer dann, wenn der bisherige Eigentümer bzw. die Eigentümerin einer Immobilie seine bzw. ihre Verbindlichkeiten gegenüber den Gläubiger:innen bzw. das Darlehen nicht mehr begleichen kann oder wenn sich eine Erbengemeinschaft nicht einigen kann, wie mit einer gemeinsamen Immobilie verfahren werden soll.

Zwangsversteigerung Immobilien Ablauf: Wie laufen Zwangsversteigerungen ab?

1. Ermittlung des Verkehrswerts der Immobilie

Vor der Versteigerung wird der Verkehrswert der Immobilie von einem unabhängigen Gutachter bzw. einer Gutachterin des Gerichts bestimmt. Bei der Wertermittlung wird das Vergleichswertverfahren angewandt. Hierin können Sie sich über die Lage, den Zustand, die Anschlüsse und den Verkehrswert informieren. Gegebenenfalls kann eine professionelle Einschätzung des Gutachtens sinnvoll sein, da dieses nicht immer aussagekräftig ist.

2. Besichtigung der Immobilie

Grundsätzlich gilt bei Zwangsversteigerungen: Kaufinteressentinnen und -interessenten haben vor dem Immobilienkauf kein gesetzliches Recht darauf, das Objekt von innen zu besichtigen. Sollte das der Fall sein, können Sie vor dem Kauf versuchen, Kontakt zum aktuellen Eigentümer bzw. der Eigentümerin oder Mieter:innen des Objekts aufzunehmen und einen  Besichtigungstermin im Objekt zu vereinbaren. Seriöse Anbieter lassen Sie jedoch das Haus von außen und innen besichtigen.

3.  Termine zur Zwangsersteigerung der Immobilie

Der Versteigerungstermin für das Objekt wird in der Regel spätestens sechs Wochen im Voraus im Amtsblatt des Gerichtsbezirks und durch Aushänge im Gericht bekannt gegeben. Außerdem werden auf diversen Internetportalen von entsprechenden Anbietern Zwangsversteigerungen von Immobilien bekannt gegeben.

Da Versteigerungstermine aus verschiedenen Gründen kurzfristig abgesagt oder verschoben werden können, sollten Sie sich vor jedem Termin beim Amtsgericht informieren, ob die Versteigerung wirklich stattfindet. Der Termin zur Zwangsversteigerung dauert in der Regel etwa eine Stunde. Zuerst werden Formalitäten durch das Amtsgericht bekannt gegeben, wie etwa:

4. Bieterverfahren bei der Zwangsversteigerung

Wenn Sie das Haus kaufen und die Zwangsversteigerung gewinnen möchten, haben Sie in der Bietzeit die Möglichkeit, Ihr Gebot abzugeben. Diese dauert mindestens 30 Minuten, kann aber auch deutlich länger gehen. Um Ihr Gebot abzugeben, zeigen Sie dem zuständigen Rechtspfleger bzw. der Rechtspflegerin Ihren Ausweis vor und nennen Ihr Gebot, das höher sein muss als das der aktuell höchstbietenden Person. Nach 30 Minuten wird das bis dahin höchste Gebot aufgerufen, woraufhin die Interessierten frei sind, zu überbieten. Dieses Prozedere wiederholt sich, bis kein höheres Gebot mehr genannt wird.

Voraussetzungen für Zwangsversteigerung: Was es zu beachten gilt

Versteigerungstermine sind immer öffentliche Termine, an denen jeder Interessent und jede Interessentin teilnehmen dürfen. Wenn Sie bei einer Zwangsversteigerung einer Immobilie mitbieten möchten, müssen Sie folgende Voraussetzungen erfüllen:

  • Sie müssen voll geschäftsfähig, also über 18 Jahre alt sein.
  • Sie müssen beim Termin Ihren Personalausweis vorlegen.
  • Wenn Sie nicht selbst zum Termin erscheinen können, können Sie eine andere Person mit einer Vollmacht ausstatten.
  • Üblicherweise fordern Gläubiger:innen von den Bieter:innen eine Sicherheitsleistung in Höhe von zehn Prozent des Verkehrswertes, die sie hinterlegen müssen.
  • Die Sicherheitsleistung kann in verschiedenen Formen an das Gericht übermittelt werden: per bestätigter Bundesbank- oder Verrechnungsschecks, als Bankbürgschaft oder per Überweisung an das Gericht.
  • Sicherheitsleistungen in Form von Bargeld sind nicht zulässig.

Immobilie vor Zwangsversteigerung kaufen: Zwangsversteigerungen direkt vom Eigentümer

Oft ist es möglich, ein Haus vor dem Zwangsversteigerungstermin zu kaufen. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn die Immobilie mit hohen Schulden belastet ist. Da bei einer Zwangsversteigerung in den meisten Fällen die bisherigen Belastungen erlöschen, würden diese somit den Erwerber bzw. die Erwerberin nicht betreffen. Um das Haus vor der Zwangsversteigerung kaufen zu können, müssen alle Gläubiger:innen dem Verkauf zustimmen. Ist eine Bank mit Finanzierung im Grundbuch eingetragen, muss auch diese dem Verkauf zustimmen.

Sie können die Immobilie durch einen Zuschlag in einem Zwangsversteigerungstermin beim zuständigen Amtsgericht erwerben oder aber Sie wenden sich an unsere erfahrenen Maklerinnen und Makler. Sofern Häuser noch nicht zur Zwangsversteigerung freigegeben sind, besteht in Einzelfällen die Möglichkeit, Häuser zu kaufen, bevor Sie in der Zwangsversteigerung veräußert werden.

Immobilie kaufen mit KSK-Immobilien

Das bedeutet der Verkehrswert einer Immobilie bei einer Zwangsversteigerung

Die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie dient dazu, den Marktwert der Immobilie zu bestimmen. Damit ist der Verkehrswert der objektiv ermittelte Preis, der am Tag der Verkehrswertermittlung tatsächlich erzielt werden würde. Da Verkehrswertgutachten für behördliche und juristische Zwecke benötigt werden, wie z.B. bei Erbauseinandersetzungen, Scheidungsfällen oder zur Vorlage bei Finanzämtern, wird auch bei Zwangsversteigerungen ein Verkehrswertgutachten erstellt, um den Wert der Immobilie zu ermitteln.

So gibt es zu jeder Immobilie in Zwangsversteigerung einen Verkehrswert bzw. ein Wertgutachten eines oder einer unabhängigen Sachverständigen. Der in dem Verkehrswertgutachten ermittelte Verkehrswert nennt den Preis, der voraussichtlich im freien Immobilienverkauf erzielt werden könnte.

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