Restnutzungsdauer von Gebäuden berechnen
Wie lange Sie Ihre Immobilie noch wirtschaftlich nutzen können, wird von der Restnutzungsdauer beschrieben. Egal, ob Sie bereits eine Immobilie besitzen und deren langfristige Werthaltigkeit ermitteln möchten, oder ob Sie auf der Suche nach neuen Investmentmöglichkeiten auf dem Immobilienmarkt sind – die Kenntnis der Restnutzungsdauer ist von entscheidender Bedeutung. Wie Sie die Restnutzungsdauer berechnen und was diese Kennzahl aussagt, erfahren Sie bei uns.
Die Restnutzungsdauer: Das Wichtigste im Überblick
- Die Restnutzungsdauer beschreibt die wie lange eine Immobilie noch wirtschaftlich, z.B. zur Vermietung oder Verpachtung, genutzt werden kann.
- Im Vergleich beschreibt die Gesamtnutzungsdauer die gesamte Lebensdauer einer Immobilie.
- Die Restnutzungsdauer beschreibt nicht nur die Differenz zwischen Gesamtnutzungsdauer und Gebäudealter. Auch Faktoren, welche die Restnutzungsdauer verlängern, müssen mit einbezogen werden.
- Vor allem für Investor:innen ist die Restnutzungsdauer eine wichtige Kennzahl für die Entscheidung über den Erwerb einer Immobilie.
Was ist die Restnutzungsdauer bei Immobilien?
Im Gegensatz zu Grundstücken haben Immobilien eine begrenzte Lebensdauer. Gebäude unterliegen einer Alterswertminderung, d.h. im Laufe der Zeit nimmt der Wert eines Gebäudes ab. Die Restnutzungsdauer gibt hierbei an, wie lange ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann.
Ist die Restnutzungsdauer eines Gebäudes abgelaufen, bedeutet das meistens, dass es nicht mehr rentabel ist, das Gebäude zu vermieten, da die Unterhaltskosten die erzielten Einkünfte übersteigen. Deshalb ist die Restnutzungsdauer eine wichtige Kennzahl in der Immobilienbewertung, vor allem für Investor:innen und Kapitalanleger:innen. Aus diesem Grund wird die Restnutzungsdauer von ausgebildeten Sachverständigen ermittelt und ist meist Bestandteil von Wertgutachten.
Kontaktieren Sie gerne unsere Expertinnen und Experten der KSK-Immobilien für eine präzise Bestimmung der Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes, um Ihnen eine fundierte Grundlage für zukünftige Investitionen zu bieten. Auf Wunsch unterstützt Sie unser kompetentes Team auch bei der professionellen Erstellung eines Wertgutachtens sowie beim erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie.
Gesamtnutzungsdauer vs. Restnutzungsdauer
Nicht zu verwechseln ist die Restnutzungsdauer mit der Gesamtnutzungsdauer. Die Gesamtnutzungsdauer gibt die wirtschaftlich sinnvolle Lebensdauer einer Immobilie an. Im Gegensatz zur Restnutzungsdauer, die nur die verbleibende wirtschaftliche Lebensdauer angibt, beschreibt die Gesamtnutzungsdauer die gesamte wirtschaftliche Lebensspanne eines Gebäudes, beginnend mit dem Baujahr.
Einfacher formuliert: Die Gesamtnutzungsdauer gibt die Restnutzungsdauer zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Immobilie an. Faktoren wie eine Immobiliensanierung oder -modernisierung nehmen also auf die Gesamtnutzungsdauer keinen Einfluss. Stattdessen hängt diese von der Art des Gebäudes ab und wird vom Gesetzgeber vorgegeben. Bei einem regulären Ein- bis Zweifamilienhaus liegt die Gesamtnutzungsdauer beispielsweise bei rund 80 Jahren.
So berechnen Sie die Restnutzungsdauer
In der Regel wird die Restnutzungsdauer aus der Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Gebäudealter, unter Berücksichtigung individueller Gegebenheiten, welche die Wertermittlung beeinflussen, berechnet. Diese individuellen Gegebenheiten beschreiben zum Beispiel durchgeführte oder eben auch nicht-durchgeführte Instandsetzungen, Modernisierungen und Sanierungen, welche die Lebensdauer der Immobilie verlängern oder verkürzen können. Werden die genannten Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, wirken sich diese verlängernd auf die Lebensdauer eines Gebäudes aus.
Entsprechend ist die Restnutzungsdauer dann länger als die Differenz zwischen Gesamtnutzungsdauer und Gebäudealter. Damit alle Daten richtig erfasst werden, sollte zur Ermittlung der Restnutzungsdauer ein Sachverständiger oder eine Sachverständige herangezogen werden. Gerne unterstützen unsere Expert:innen Sie bei der Berechnung der Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie.
| Gebäudeart | Gesamtnutzungsdauer |
|---|---|
| Ein- und Zweifamilienhäuser | 80 Jahre |
| Mehrfamilienhäuser | 80 Jahre |
| Garagen | 60 Jahre |
| Bürogebäude, Verwaltungsgebäude | 60 Jahre |
| Universitäten und Hochschulen | 50 Jahre |
| Wohnheime, Alten- und Pflegeheime | 50 Jahre |
| Lager und Versandgebäude | 40 Jahre |
| Hotels, Verpflegungseinrichtungen | 40 Jahre |
| Betriebs- und Werkstätten | 40 Jahre |
| Landwirtschaftliche Betriebsgebäude | 30 Jahre |
Diese Faktoren beeinflussen die Restnutzungsdauer
Wie bereits beschrieben, kann die Restnutzungsdauer einer Immobilie sowohl verlängert als auch verkürzt werden. Faktoren, welche die Restnutzungsdauer verlängern, sind:
- Die Sanierung: Hierbei werden größere Bauarbeiten vorgenommen, die dazu dienen ein Gebäude wieder bewohnbar zu machen. So geht es nicht nur um eine reine Mängelbeseitigung, sondern um Eingriffe bis in die Bausubstanz. Beispiele für Sanierungsarbeiten sind die Erneuerung von Bodenbelägen, Wänden, Decken, Fenstern, Türen und anderen architektonischen Elementen. Darüber hinaus können Sanierungsmaßnahmen aber auch die Modernisierung von sanitären Einrichtungen, Heizungs- und Kühlsystemen, Elektroinstallationen und anderen technischen Systemen umfassen.
- Die Modernisierung: Bei der Modernisierung geht es darum, die Wohnqualität zu verbessern. Häufig werden hierbei Maßnahmen ergriffen, welche die Energieeffizienz eines Gebäudes verbessern sollen. So zählen eine neue Fassadendämmung oder neue Fenster zur besseren Dämmung zum Beispiel zu Modernisierungsmaßnahmen.
- Die Renovierung: Eine Renovierung umfasst nur kleinere Bauarbeiten, welche die Optik einer Immobilie verbessern sollen. Entsprechend dienen nicht alle Renovierungsmaßnahmen auch zur Verlängerung der Restnutzungsdauer. Während neue Bodenbeläge durchaus verlängernd wirken können, bringt ein neuer Anstrich keine Verlängerung der Restnutzungsdauer mit sich.
Darüber hinaus gibt es auch Faktoren, welche die Restnutzungsdauer verkürzen. Dies hat zur Folge, dass sich Ihre Abschreibungen verkürzen, der Abschreibungsbetrag erhöht wird und somit Steuern gespart werden können. Zu restnutzungsdauerverkürzenden Faktoren zählen:
- die wirtschaftliche Entwertung,
- der technische Verschleiß,
- eine rechtliche Nutzungsbeschränkung.
Es gilt jedoch zu beachten, dass auch eine verkürzte Restnutzungsdauer von einem oder einer Sachverständigen in einem Gutachten festgehalten werden muss.
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