Restnutzungsdauer von Gebäuden berechnen: So geht’s

Die Restnutzungsdauer: Das Wichtigste im Überblick

• Die Restnutzungsdauer beschreibt die wie lange eine Immobilie noch wirtschaftlich, z.B. zur Vermietung oder Verpachtung, genutzt werden kann.
• Im Vergleich beschreibt die Gesamtnutzungsdauer die gesamte Lebensdauer einer Immobilie.
• Die Restnutzungsdauer beschreibt nicht nur die Differenz zwischen Gesamtnutzungsdauer und Gebäudealter. Auch Faktoren, welche die Restnutzungsdauer verlängern, müssen mit einbezogen werden. 
• Vor allem für Investor:innen ist die Restnutzungsdauer eine wichtige Kennzahl für die Entscheidung über den Erwerb einer Immobilie.

Was ist die Restnutzungsdauer bei Immobilien?

Im Gegensatz zu Grundstücken haben Immobilien eine begrenzte Lebensdauer. Gebäude unterliegen einer Alterswertminderung, d.h. im Laufe der Zeit nimmt der Wert eines Gebäudes ab. Die Restnutzungsdauer gibt hierbei an, wie lange ein Gebäude voraussichtlich noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann.

Ist die Restnutzungsdauer eines Gebäudes abgelaufen, bedeutet das meistens, dass es nicht mehr rentabel ist, das Gebäude zu vermieten, da die Unterhaltskosten die erzielten Einkünfte übersteigen.

Deshalb ist die Restnutzungsdauer eine wichtige Kennzahl in der Immobilienbewertung, vor allem für Investor:innen und Kapitalanleger:innen.

Aus diesem Grund wird die Restnutzungsdauer von ausgebildeten Sachverständigen ermittelt und ist ein wesentlicher Bestandteil von Wertgutachten.

Kontaktieren Sie gerne unsere Expertinnen und Experten der KSK-Immobilien für eine präzise Bestimmung der Restnutzungsdauer Ihres Gebäudes, um Ihnen eine fundierte Grundlage für zukünftige Investitionen zu bieten. Auf Wunsch unterstützt Sie unser kompetentes Team auch bei der professionellen Erstellung eines Wertgutachtens  sowie beim erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie.

Wofür benötigt man die Restnutzungsdauer: Dafür ist das Gutachten über die Restnutzungsdauer wichtig

Die Restnutzungsdauer spielt eine zentrale Rolle bei der Immobilienbewertung, dem Verkauf von Immobilien und der steuerlichen Behandlung von Immobilien. Sie ermöglicht fundierte Entscheidungen für Investor:innen, Käufer:innen und Verkäufer:innen, da sie Auskunft über die verbleibende wirtschaftliche Nutzbarkeit eines Gebäudes gibt. Besonders im Ertragswertverfahren für die Bewertung von Gewerbeimmobilien ist die Restnutzungsdauer von Bedeutung, da sie neben den möglichen Erträgen und dem Liegenschaftszins direkt in die Wertermittlung einfließt. Eine längere Restnutzungsdauer steigert den Wert einer Immobilie und erhöht ihre Attraktivität für potenzielle Käufer:innen, während eine kurze Restnutzungsdauer den Marktwert und damit den Verkaufspreis mindert.

Darüber hinaus beeinflusst die Restnutzungsdauer maßgeblich den Gebäudewert, was sich auch auf steuerliche Aspekte wie die Grundsteuer und die Abschreibung für Abnutzung (AfA) auswirkt. Bei einer geringen Restnutzungsdauer kann unter bestimmten Bedingungen ein Gutachten zur Verkürzung der wirtschaftlichen Nutzungsdauer erforderlich sein, um die AfA anzupassen. Die professionelle Beratung durch Sachverständige sowie eine professionelle Immobilienbewertung sind hier unverzichtbar, um optimale Entscheidungen zu treffen.

Restnutzungsdauer als Bestandteil des Immobilienwerts ermitteln lassen

Bei KSK-Immobilien unterstützen wir Sie dabei, den Wert Ihrer Immobilie präzise zu ermitteln und fundierte Entscheidungen zu treffen. Unsere Sachverständigen berücksichtigen die Restnutzungsdauer umfassend, da sie nicht nur den Marktwert, sondern auch steuerliche Aspekte wie die Grundsteuer oder die Abschreibung für Abnutzung (AfA) maßgeblich beeinflusst.

Gesamtnutzungsdauer vs. Restnutzungsdauer

Diese Faktoren beeinflussen die Restnutzungsdauer

Wie bereits beschrieben, kann die Restnutzungsdauer einer Immobilie sowohl verlängert als auch verkürzt werden.

Faktoren, welche die Restnutzungsdauer verlängern, sind:

• Die Sanierung: Hierbei werden größere Bauarbeiten vorgenommen, die dazu dienen ein Gebäude wieder bewohnbar zu machen. So geht es nicht nur um eine reine Mängelbeseitigung, sondern um Eingriffe bis in die Bausubstanz. Beispiele für Sanierungsarbeiten sind die Erneuerung von Bodenbelägen, Wänden, Decken, Fenstern, Türen und anderen architektonischen Elementen. Darüber hinaus können Sanierungsmaßnahmen aber auch die Modernisierung von sanitären Einrichtungen, Heizungs- und Kühlsystemen, Elektroinstallationen und anderen technischen Systemen umfassen.
• Die Modernisierung: Bei der Modernisierung geht es darum, die Wohnqualität zu verbessern. Häufig werden hierbei Maßnahmen ergriffen, welche die Energieeffizienz eines Gebäudes verbessern sollen. So zählen eine neue Fassadendämmung oder neue Fenster zur besseren Dämmung zum Beispiel zu Modernisierungsmaßnahmen.
• Die Renovierung: Eine Renovierung umfasst nur kleinere Bauarbeiten, welche die Optik einer Immobilie verbessern sollen. Entsprechend dienen nicht alle Renovierungsmaßnahmen auch zur Verlängerung der Restnutzungsdauer. Während neue Bodenbeläge durchaus verlängernd wirken können, bringt ein neuer Anstrich keine Verlängerung der Restnutzungsdauer mit sich.

Darüber hinaus gibt es auch Faktoren, welche die Restnutzungsdauer verkürzen. Dies hat zur Folge, dass sich Ihre Abschreibungen verkürzen, der Abschreibungsbetrag erhöht wird und somit Steuern gespart werden können.

Faktoren, die die Restnutzungsdauer verkürzen, sind:

• die wirtschaftliche Entwertung,
• der technische Verschleiß,
• eine rechtliche Nutzungsbeschränkung.

Es gilt jedoch zu beachten, dass auch eine verkürzte Restnutzungsdauer von einem oder einer Sachverständigen in einem Gutachten festgehalten werden muss.

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Natürlich können Sie uns auch jederzeit persönlich kontaktieren. Die Immobiliensachverständigen der KSK-Immobilien unterstützen Sie gerne bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie. Auch rund um den Immobilienverkauf, zum Beispiel nach Ablauf der Restnutzungsdauer, beraten wir Sie gerne und unterstützen Sie bei der Immobilienbewertung sowie der Erstellung eines für den Verkauf notwendigen Immobiliengutachtens.

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