Kündigung bei Eigenbedarf: Fristen, Gründe, Mietrecht
Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf ist es sowohl für Vermieter:innen als auch für Mieter:innen wichtig, über die relevanten gesetzlichen Bestimmungen, Kündigungsfristen und ihre Rechte im Mietverhältnis informiert zu sein.
Wenn Sie eine Eigentumswohnung vermieten und sich aus privaten Gründen dafür entscheiden, diese selbst zu beziehen, sollten Sie die Kündigung wegen Eigenbedarf fristgerecht anmelden. Als Mieter:in einer Wohnung oder eines Hauses wiederum haben Sie auch die Möglichkeit, eine Eigenbedarfskündigung anzufechten.
Auf Vermieter- und Mieter-Seite stellen sich bei einer Eigenbedarfskündigung viele Fragen: Welche Fristen müssen bei einer Eigenbedarfskündigung eingehalten werden? Wie lange muss ein:e Vermieter:in nach Eigenbedarfskündigung in der Wohnung wohnen? Kann ich als Mieter:in Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung einlegen?
Inhalt.
Eigenbedarfskündigung: Das Wichtigste in Kürze
Eigenbedarfskündigung: Wer kann Eigenbedarf anmelden?
Kündigungsfrist bei Eigenbedarf: Darauf sollten Sie achten
Was passiert, wenn der oder die Mieter:in keine Wohnung findet?
Wie lange muss ein:e Vermieter:in nach Eigenbedarfskündigung in der Wohnung wohnen?
Eigenbedarfskündigung: Das Wichtigste in Kürze
- Vermieter:innen können Eigenbedarf anmelden, wenn sie die vermietete Wohnung für sich selbst nutzen möchten. Aus rechtlicher Sicht machen Sie als Vermieter:in mit der Kündigung wegen Eigenbedarf von Ihrem Recht an Ihrem eigenen Eigentum Gebrauch.
- Auch für Familienmitglieder oder Angehörige eines gemeinsamen Haushalts können Vermieter:innen Eigenbedarf anmelden.
- Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf beträgt mindestens 3 Monate. Diese Frist kann jedoch auch variieren, je nachdem, wie lange die Mieterin bzw. der Mieter in der Wohnung lebt und was im Mietvertrag festgelegt ist.
- Sollte ein:e Vermieter:in den Eigenbedarf nur vortäuschen, macht er oder sie sich strafbar. Neben Schadensersatzzahlungen müssen Vermieter:innen bei einer Eigenbedarfs-Vortäuschung mit rechtlichen Konsequenzen rechnen.
Eigenbedarfskündigung: Wer kann Eigenbedarf anmelden?
Als Vermieterin bzw. Vermieter haben Sie das Recht, Ihren Mieter:innen den Mietvertrag ordentlich zu kündigen, wenn Sie die vermietete Wohnung oder das Haus für sich selbst, Familienangehörige oder Personen eines gemeinsamen Haushaltes nutzen möchten.
In einem solchen Fall liegt nach §573 BGB ein sogenanntes berechtigtes Interesse vor. Dadurch ist gesichert, dass Vermieter:innen als Eigentümer:innen einer Immobilie diese selbst beziehen können, auch wenn sie ihre Immobilie bereits viele Jahre vermietet haben. Die Vermieterin bzw. der Vermieter kann dem oder der Mieter:in so wegen Eigenbedarfs kündigen.
Sollten Sie als Vermieter:in mehrere Eigentumswohnungen bzw. Mietparteien haben, können Sie bei Eigenbedarf frei entscheiden, welchem Mieter bzw. welcher Mieterin Sie kündigen. Bei dieser Entscheidung sollten Sie die andere Seite jedoch nie außer Acht lassen:
- Welche:n Mieter:innen schadet eine Eigenbedarfskündigung am wenigsten?
- Liegt beispielsweise ein sozialer Härtefall vor, könnten Vermieter:innen Gefahr laufen, dass Mieter bzw. die Mieterin gerichtlich gegen die Kündigung wegen Eigenbedarf vorgehen.
Kündigungsfrist bei Eigenbedarf: Darauf sollten Sie achten
Wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihre vermietete Eigentumswohnung selbst zu nutzen, sollten Sie bei der Kündigung bei Eigenbedarf einige Dinge beachten:
1. Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf als Einschreiben
Senden Sie das Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarf unbedingt per Einschreiben zu. Alternativ können Sie die Kündigung auch persönlich übergeben, sollten hierbei jedoch darauf achten, dies in Anwesenheit mehrerer Zeug:innen zu tun. Das bloße Abschicken des Kündigungsschreibens reicht im Falle eines juristischen Streitfalls als Nachweis nicht aus.
2. Gründe für Eigenbedarf-Kündigung
Wenn nach Eigenbedarf-Kündigungsrecht nach §573 BGB ein sogenanntes berechtigtes Interesse vorliegt, haben Vermieter:innen mit Ihrer Eigenbedarfskündigung in der Regel Erfolg.
Die Gründe für den Eigenbedarf sollten dabei vernünftig und nachvollziehbar sein. Achten Sie außerdem darauf, dass das Kündigungsschreiben ordentlich aufgesetzt ist und Sie die geltenden Fristen einhalten.
3. Besichtigungsrecht
Nach der Kündigung wegen Eigenbedarfs steht Ihnen offiziell ein Besichtigungsrecht zu. Dabei haben Sie die Möglichkeit, den Zustand der Eigentumswohnung zu begutachten. Das bietet Ihnen die Möglichkeit, notwendige Renovierungsmaßnahmen und Sanierungsarbeiten planen zu können. Dabei sollten Vermieter:innen jedoch nicht vergessen, dass die Kündigung Existenzängste und Sorgen für die Mieterin bzw. den Mieter mit sich bringen kann. Daher sollten Vermieter:innen behutsam vorgehen und sich um einen achtsamen Umgang bemühen, um Konflikte zu vermeiden.
Was passiert, wenn der oder die Mieter:in keine Wohnung findet?
Die Kündigung eines Mietvertrags wegen Eigenbedarfs ist eine ernsthafte Angelegenheit, die sowohl für Vermieter:innen als auch für Mieter:innen bedeutende rechtliche Konsequenzen haben kann:
- Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann die Vermieter:innen-Partei das Mietverhältnis kündigen, wenn er oder sie die Räumlichkeiten für sich selbst, seine oder ihre Familienangehörigen oder Angehörige des Haushalts benötigt.
- Diese Kündigung muss jedoch wohl begründet sein und der bzw. die Vermieter:in muss nachweisen können, dass der Eigenbedarf tatsächlich und ernsthaft besteht.
- Sollte der bzw. die Mieter:in nach Erhalt der Kündigung wegen Eigenbedarf keine alternative Wohnung finden, hat dies auf die Rechtmäßigkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich keinen Einfluss.
- Allerdings kann in besonderen Härtefällen, insbesondere wenn soziale oder gesundheitliche Gründe vorliegen, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses durch das Gericht angeordnet werden.
Es ist daher ratsam, dass beide Parteien bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf professionelle Rechtsberatung in Anspruch nehmen. Sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen sollten sich über ihre Rechte und Pflichten im Klaren sein, um unnötige Konflikte und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Härtefälle bei Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarf
Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs kann unter bestimmten Umständen als soziale Härte gewertet werden, insbesondere wenn sie schwerwiegende Auswirkungen auf kranke, schwangere oder ältere Personen hat.
Der § 574 BGB erlaubt in solchen Fällen einen Widerspruch bei Eigenbedarfskündigung, der darauf abzielt, das Mietverhältnis unter Berücksichtigung aller Umstände fortzuführen. Das kann bedeuten, dass das Mietverhältnis so lange andauert, bis der Mieter bzw. die Mieterin eine neue Wohnung findet oder möglicherweise bis zu seinem Lebensende.
Gerichtsentscheidungen, wie die vom Landgericht Berlin (LG Berlin, Az. 67 S 101/23), zeigen, dass in Fällen extremer persönlicher Umstände, wie Suizidgefahr oder schwerwiegender Verletzung der Menschenwürde, eine Kündigung unwirksam sein kann. Gerichte prüfen jedoch sehr genau, ob tatsächlich eine soziale Härte vorliegt. Es wird erwartet, dass Mieter:innen aktiv nach Ersatzwohnungen suchen und das auch gerichtlich belegen können.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass selbst in angespannten Wohnungsmärkten gewisse Einbußen in der Wohnqualität zumutbar sind, sofern die neue Wohnung die wesentlichen Lebensverhältnisse des Mieters bzw. der Mieterin nicht drastisch verschlechtert. In jedem Fall ist die Entscheidung von den spezifischen Umständen des Einzelfalls abhängig.
Wie lange muss ein:e Vermieter:in nach Eigenbedarfskündigung in der Wohnung wohnen?
Durch notwendige Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen kann es durchaus sein, dass Sie als Vermieter:in nach der Kündigung wegen Eigenbedarf nicht direkt einziehen können. Auch kann sich der Einzug verzögern, weil Sie oder Ihre Familienangehörigen aus gesundheitlichen Gründen nicht in der Lage sind, direkt umzuziehen. Da der Eigenbedarf jedoch gesetzlich ab dem Zeitpunkt gilt, an dem die Kündigungsfrist abläuft, müssen Sie im Zweifellfall nachweisen, wieso der Eigenbedarf nicht direkt wahrgenommen wurde. Sollten also Zweifel an den Ansprüchen auftauchen und der Verdacht eines vorgetäuschten Eigenbedarfs im Raum stehen, müssen Sie nachweisen können, wieso die Wohnung nicht direkt bezogen wurde.
Sollte von Mieter:innenseite der Eigenbedarf angefochten werden, kommt das Urteil durch den Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 339/04) vom 9. November 2005 zum Tragen. Stellt beispielsweise eine Mieterin bzw. ein Mieter als Kläger:in Ihren Eigenbedarf als Vermieter:in für die eigene Mutter oder die Eltern infrage und will gerichtlich gegen die Kündigung wegen Eigenbedarfs vorgehen, können Vermieter:innen im Zweifelsfall belangt werden, etwa in Form von Schadensersatzzahlungen an die Klägerin bzw. den Kläger.
Widerspruch gegen Eigenbedarfskündigung im Härtefall
Mieter:innen haben immer die Möglichkeit, gegen eine Eigenbedarfskündigung vorzugehen. Hierfür geben sie oftmals einen Härtefall als Begründung an. Zum Schutz von Mieter:innen ist hierbei in der sogenannten „Sozialklausel“ in § 574 (1) BGB folgendes festgehalten:
„Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“.
Ein Härtefall liegt dann vor, wenn ein Umzug gesundheitlich oder aufgrund des hohen Alters nicht möglich ist, die Kinder in eine Kita oder eine Schule in der Nähe gehen oder keine vergleichbare Wohnung aufgrund von Wohnungsknappheit gefunden werden kann. Auch eine lange Mietdauer und die damit einhergehende Verwurzelung des Zuhauses können als Grund angegeben werden. Die Gerichte entscheiden dabei immer im Einzelfall und prüfen genaustens die Interessen sowohl der Miet- als auch der Vermieterpartei.
Keine Einigung im Falle einer Kündigung bei Eigenbedarf möglich?
Sollte es dazu kommen, dass sich Vermieter:in und Mieter:in nicht über die Beendigung bzw. Weiterführung des Mietverhältnisses einigen können, muss ein Gericht im Einzelfall abwägen und über den Härtefall entscheiden.
Erkennt das Gericht den Widerspruch der Mietpartei gegen die Kündigung wegen Eigenbedarfs an, kann Folgendes beschlossen werden:
- Je nach Schwere des Härtefalls kann das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängert werden.
- Oder aber das Gericht entscheidet über eine Weiterführung des Mietvertrags für einen bestimmten Zeitraum. Das kann beispielsweise die Dauer bis zur Beendigung der Ausbildung oder einer Schwangerschaft sein.
Profitieren Sie von der Expertise der KSK-Immobilien
Ob Sie eine Wohnung vermieten oder als Mieter:in auf der Suche nach einer Eigentumswohnung sind: KSK-Immobilien steht Ihnen als kompetente Partnerin beim Immobilienkauf, dem Immobilienverkauf sowie in allen Belangen rund um die Vermietung als kompetente Partnerin zur Seite. Wir bieten Ihnen ein Rundum-sorglos-Paket maßgeschneiderter Lösungen, die genau auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten sind.
Kündigung bei Eigenbedarf: FAQ
Die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf richtet sich nach der allgemeinen Kündigungsfrist im Mietrecht für Wohnraum. Für Mieter:innen beträgt sie drei Monate. Für Vermieter:innen verlängert sich die Frist abhängig von der Dauer des Mietverhältnisses:
- Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate, wenn das Mietverhältnis bis zu fünf Jahre andauerte.
- Nach einer Mietdauer von fünf Jahren erhöht sich die Frist auf sechs Monate.
- Für Mietverhältnisse, die acht Jahre oder länger bestehen, verlängert sich die Kündigungsfrist auf neun Monate gemäß § 573 Abs. 1 BGB.
Eine Kündigung bei Eigenbedarf ist nicht möglich, wenn der Vermieter bzw. die Vermieter:in die Wohnung nicht selbst nutzen möchte oder die Nutzung nicht für nahe Angehörige oder Familienmitglieder erforderlich ist. Zudem kann sie unzulässig sein, wenn soziale Härtefälle vorliegen oder die Angaben zum Eigenbedarf nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, wie in § 573 Abs. 2 BGB festgelegt.
Gründe für eine Kündigung bei Eigenbedarf können beispielsweise der eigene Bedarf des Vermieters bzw. der Vermieterin oder deren Familienmitglieder sowie nahestehender Personen für die Wohnung sein. Das umfasst meistens den Bedarf aufgrund von beruflichen Veränderungen, Familienzuwachs oder altersbedingten Gründen.
Der Vermieter bzw. die Vermieterin hat grundsätzlich das Recht, die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige zu beanspruchen, wenn er oder sie diese tatsächlich benötigt. Dennoch stellt die Begründung häufig einen juristischen Streitpunkt dar.
Die Vermieterpartei muss den Eigenbedarf in einem solchen Fall klar und nachvollziehbar begründen und die Kündigung ordnungsgemäß erklären. Eine Eigenbedarfs-Kündigung ist nur dann rechtens, wenn die Vermieter-Partei den Umzug auch ernsthaft verfolgt. Eine vage Absicht, zu einem späteren Zeitpunkt einzuziehen, ist für eine Kündigung nicht ausreichend.
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf sollte schriftlich erfolgen. Sie muss den Grund des Eigenbedarfs ausführlich und nachvollziehbar darlegen. Zudem muss sie die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten (Eigenbedarf Kündigung nach BGB § 573) und dem Mieter oder der Mieterin zugehen. Es empfiehlt sich, die Kündigung per Einschreiben zu versenden, um den Zugang zu dokumentieren.