Vermietung an Angehörige: Was Sie beachten müssen
Die Vermietung an Angehörige stellt einen Sonderfall innerhalb der gängigen Vermietungspraktiken dar. Denn während die Immobilienvermietung an fremde Mieterinnen und Mieter gewinnbringend sein soll, geht es bei der Vermietung an Familienmitglieder meist um verbilligte Mietpreise und Sicherheit, beispielsweise für die eigenen Kinder oder die (Groß-)Eltern.
Die Vermietung an Familienangehörige ist damit eine attraktive Möglichkeit, um den Wohnraum innerhalb der Familie zu nutzen und gleichzeitig von steuerlichen Vorteilen zu profitieren. Es gibt jedoch einige wichtige Punkte zu beachten, um rechtliche und finanzielle Risiken und Fallstricke zu vermeiden.
In unserem Immobilienratgeber erfahren Sie alles Wichtige und hilfreiche Tipps, um Ihre Immobilie erfolgreich und rechtssicher an Angehörige zu vermieten.
Das Wichtigste zur Vermietung an Familienmitglieder in Kürze
- Unter welchen Umständen darf man an Angehörige vermieten?: Grundsätzlich darf man als Vermieter bzw. Vermieterin unter den gleichen Bedingungen an Angehörige vermieten wie an fremde Mieterinnen und Mieter. Das beinhaltet einen schriftlich abgeschlossenen Mietvertrag, der die üblichen Bedingungen enthält.
- Wie sieht es mit der Miete aus? Noch vor 2021 musste die Miete an Angehörige 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Aktuell liegt die Mindestgrenze für die Vermietung bei 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine marktübliche Miete hilft dabei, steuerliche Nachteile zu vermeiden.
- Was ist dabei zu beachten? Neben einem schriftlichen Mietvertrag sollte die Miete regelmäßig und nachweisbar überwiesen werden, um die steuerliche Anerkennung sicherzustellen. Ebenso ist eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung erforderlich. Hierfür sollten alle Vereinbarungen und Zahlungen gut dokumentiert werden.
Was Sie bei der Vermietung an Angehörige beachten sollten
Bei der Vermietung an Angehörige gelten zunächst grundsätzlich die gleichen Vorschriften wie bei der Vermietung an fremde Dritte. So ist etwa ein schriftlicher Mietvertrag essenziell, um die Mietbedingungen klar festzuhalten und Missverständnisse zu vermeiden. Zudem sollten die Mietzahlungen regelmäßig und nachweisbar erfolgen.
Hier sind einige weitere wichtige Punkte:
- Marktmiete und ortsübliche Vergleichsmiete: Die Miete sollte sich auch bei der Vermietung an Angehörige an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Das Finanzamt erkennt Mieteinnahmen steuerlich nur an, wenn sie als Untergrenze mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen.
- Rechtssicherer Mietvertrag: Der Mietvertrag sollte alle üblichen Bestimmungen enthalten, wie z.B. die Mietdauer, Kündigungsfristen, Mietanpassungen und Nebenkostenregelungen.
- Zahlungsnachweise: Um steuerliche Vorteile durch die Vermietung an Angehörige beim Finanzamt zu nutzen, müssen die Mietzahlungen tatsächlich auf das Konto des Vermieters bzw. der Vermieterin fließen und nachweisbar sein.
Können Familienangehörige mietfrei wohnen?
Grundsätzlich können Familienangehörige mietfrei in einer Immobilie wohnen. Dies hat jedoch steuerliche Konsequenzen. Erhalten Sie als Immobilieneigentümer:in keine Mieteinnahmen, können diese als sogenannte „entgangene Einnahmen“ auch nicht steuerlich abgesetzt werden.
Finanzamt: Vermietung an Angehörige absetzen
Das Finanzamt prüft bei der Vermietung an Familienmitglieder besonders genau, ob die Mietvereinbarung einem sogenannten Fremdvergleich standhält. Das bedeutet, dass die Mietbedingungen so gestaltet sein müssen, wie sie auch zwischen fremden Dritten üblich wären. Um die steuerliche Absetzbarkeit zu gewährleisten, sollten Sie folgende Punkte beachten:
- Mietverhältnis nachweisen: Ein schriftlicher Mietvertrag und regelmäßige Mietzahlungen sind unerlässlich.
- Mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Miete: Um steuerliche Vorteile zu nutzen, sollte die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen.
- Werbungskosten: Werbungskosten wie Renovierungskosten, Abschreibungen und Zinsen für Immobilienkredite können nur abgesetzt werden, wenn ein Mietverhältnis besteht und Mieteinnahmen erzielt werden.
Verbilligte Vermietung an Kinder und Angehörige: Was ist zu beachten?
Als Eltern stellen Sie sich vielleicht die Frage, ob Sie Ihre Kinder mietfrei in einer eigenen Immobilie wohnen lassen können, insbesondere wenn diese kein eigenes Einkommen haben. Während dies aus familiären und finanziellen Gesichtspunkten sinnvoll erscheinen mag, gibt es einige steuerliche und rechtliche Aspekte, die Sie unbedingtberücksichtigen sollten.
Mindestmiete einhalten: mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete
Um die steuerlichen Vorteile einer Vermietung zu erhalten, muss die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen. Diese Vergleichsmiete wird durch den Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde oder Stadt bestimmt und gibt Auskunft über die durchschnittlichen Mietpreise für vergleichbare Immobilien in derselben Lage und mit ähnlicher Ausstattung.
Liegt die Miete unterhalb dieser Grenze, erkennt das Finanzamt die Vermietung möglicherweise nicht als entgeltliches Mietverhältnis an, wodurch die steuerliche Absetzbarkeit der Werbungskosten verlorengeht.
Absetzbarkeit der Werbungskosten
Werbungskosten wie Renovierungskosten, Abschreibungen und Zinsen für Immobilienkredite können nur dann vollständig steuerlich geltend gemacht werden, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt. Liegt die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Werbungskosten nur anteilig abgesetzt werden. Dabei wird der Anteil der Miete, der über den 50 Prozent liegt, berücksichtigt.
Beispiel: Bei einer Miete, die 60 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt, können 60/66 = 90,91 Prozent der Werbungskosten abgesetzt werden.
Sorgfältige Dokumentation und Nachweise
Eine sorgfältige Dokumentation ist bei der verbilligten Vermietung an Angehörige unerlässlich. Schließen Sie Ihren Mietvertrag unbedingt schriftlich ab und halten Sie auch alle Vereinbarungen klar fest. Insbesondere sollten der Mietzins, die Mietdauer, die Zahlungsweise und alle Nebenkosten detailliert aufgeführt sein. Die Mietzahlungen sollten regelmäßig und nachweisbar erfolgen, idealerweise über Überweisungen auf ein Bankkonto, um bei einer Prüfung durch das Finanzamt keine Probleme zu bekommen.
Fremdvergleich: Prüfung durch das Finanzamt
Das Finanzamt prüft Mietverhältnisse zwischen Angehörigen besonders streng und wendet dabei den sogenannten Fremdvergleich an. Dies bedeutet, dass die Bedingungen des Mietverhältnisses denen entsprechen müssen, die auch zwischen fremden Dritten üblich wären. Dazu gehören marktübliche Mietpreise, vertraglich festgelegte Kündigungsfristen und die tatsächliche Zahlung der Miete. Wenn das Mietverhältnis einem Fremdvergleich standhält, werden auch die steuerlichen Vorteile anerkannt.
Wie Sie die korrekte Miete für Familienangehörige festsetzen: Tipps
Die Festsetzung der korrekten Miete für Familienangehörige ist entscheidend, um steuerliche Nachteile zu vermeiden. Hier sind einige Tipps, wie Sie dabei vorgehen können:
- Mietspiegel nutzen: Nutzen Sie den Mietspiegel Ihrer Gemeinde oder Stadt, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.
- Gutachten einholen: In Zweifelsfällen kann es hilfreich sein, ein Gutachten eines Immobilienexperten bzw. einer Immobilienexpertin einzuholen. Die Experten und Expertinnen der KSK-Immobilien sind Ihnen gerne bei der Erstellung eines Immobiliengutachtens gerne behilflich.
- Regelmäßige Überprüfung: Überprüfen Sie regelmäßig, ob die vereinbarte Miete noch der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht, und passen Sie diese gegebenenfalls an.
- Verhandlungen transparent führen: Führen Sie die Mietverhandlungen offen und transparent, um Missverständnisse zu vermeiden und sicherzustellen, dass alle Parteien mit den Bedingungen einverstanden sind.
Mit diesen wichtigen Informationen und Tipps sind Sie gut gerüstet, um Ihre Immobilie erfolgreich und rechtssicher an Angehörige zu vermieten. Denken Sie daran, dass eine sorgfältige Planung und Dokumentation unerlässlich sind, um steuerliche Vorteile zu nutzen und rechtliche Probleme zu vermeiden.
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