Vermieten: Gewerblich oder privat – was ist die richtige Wahl?
Wer eine Immobilie vermieten möchte, steht mitunter vor der Frage: Vermiete ich gewerblich oder privat? Die Unterscheidung ist nicht nur für steuerliche Aspekte relevant, sondern auch für rechtliche Verpflichtungen. Egal, ob Sie eine Wohnung vermieten möchten, an einer Hausvermietung interessiert sind oder es sich bei dem Mietobjekt um eine Ferienwohnung handelt – die richtige Einstufung ist entscheidend für die Planung und Rentabilität. In diesem Ratgeber erfahren Sie, worin sich die private und die gewerbliche Vermietung unterscheiden und welche Aspekte Sie als Eigentümer:in unbedingt beachten sollten.
Die Inhalte dieser Webseite dienen nur allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Beratung oder Auskunft im Einzelfall dar.
Gewerblich oder privat vermieten: Das Wichtigste in Kürze
- Private Vermietung fällt steuerlich unter Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Sie gilt, wenn eine Immobilie ohne zusätzliche Dienstleistungen überlassen wird, etwa eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus.
- Gewerbliche Vermietung liegt vor, wenn die Tätigkeit Merkmale eines Unternehmens hat – zum Beispiel beim Vermieten von Ferienwohnungen oder Serviceleistungen wie Reinigung und Frühstück (§ 15 EStG).
- Der Objekttyp ist nicht ausschlaggebend. Entscheidend für die Einstufung ist, wie organisiert und umfangreich die Vermietung betrieben wird und nicht, ob es sich um eine Wohnung, eine Ferienwohnung oder ein Mehrfamilienhaus handelt.
- Ferienwohnungen bilden einen Sonderfall. Einzelne Ferienwohnungen ohne Service gelten als privat; kommen zusätzliche Leistungen dazu, kann die Vermietung als gewerblich eingestuft werden.
- Die steuerlichen Pflichten unterscheiden sich. Privat fallen nur Einkommensteuer und einfache Werbungskostenabzüge an. Gewerbliche Vermietung kann zusätzlich Gewerbesteuerpflicht sowie Buchführungspflichten nach sich ziehen – bietet aber erweiterte Absetzbarkeiten.
Gewerblich oder privat vermieten – der grundlegende Unterschied
Von einer gewerblichen Vermietung spricht man, wenn die Tätigkeit Merkmale eines unternehmerischen Betriebs aufweist. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn zusätzliche Dienstleistungen angeboten werden, die über eine übliche Vermietung hinausgehen. Typische Beispiele sind der Betrieb mehrerer Ferienwohnungen mit Reinigungs- und Serviceleistungen oder die Vermietung von Immobilien als Büros, Praxen oder Ladenflächen inklusive Verwaltung der Gebäude.
Eine private Vermietung hingegen liegt vor, wenn eine Immobilie ohne zusätzliche Dienstleistungen überlassen wird. Dazu zählen klassische Mietwohnungen, Einfamilienhäuser, Ferienwohnungen, aber auch Gewerbeflächen wie Lagerräume oder Geschäfte. Steuerlich wird diese Form der Vermietung den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugerechnet (§ 21 EStG).
Die Abgrenzung zwischen privater und gewerblicher Vermietung ist insbesondere für die Versteuerung von Mieteinnahmen entscheidend: Während private Vermieter:innen lediglich Einkommensteuer zahlen, kann bei einer gewerblichen Vermietung zusätzlich Gewerbesteuer anfallen. Außerdem unterliegt die Tätigkeit strengeren rechtlichen Vorgaben und Verwaltungspflichten.
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Immobilien vermieten: privat oder gewerblich?
Ob Wohnung, Ferienwohnung oder Mehrfamilienhaus – die Einstufung hängt weniger vom Objekttyp ab als vielmehr von der Art und Organisation der Vermietung. Im Folgenden stellen wir Ihnen praxisnahe Beispiele vor.
Wohnung vermieten
Eine einzelne Wohnung wird in der Regel privat vermietet. Solange keine zusätzlichen Serviceleistungen erbracht werden, gilt die Tätigkeit nicht als Gewerbebetrieb. Werden jedoch Serviceleistungen im Stile eines Hotels angeboten, kann die Vermietung als gewerblich eingestuft werden.
Ferienwohnung vermieten
Bei Ferienwohnungen ist die Abgrenzung besonders sensibel. Eine einzelne Ferienwohnung, die über Online-Portale an wechselnde Gäste vermietet wird, bleibt in der Regel privat. Werden jedoch Leistungen wie regelmäßige Reinigung, Frühstück oder Buchungsservices angeboten, kann die Tätigkeit in die Gewerblichkeit fallen. Üblicherweise liegen diese drei Konditionen vor, damit die Vermietung von Ferienwohnungen als gewerblich eingestuft wird:
- Ausstattung der Wohnung: Die Wohnung ist vollständig für die Führung eines Haushalts eingerichtet. Dazu gehören beispielsweise Möbel, Wäsche und Geschirr. Außerdem befindet sie sich in einem ausgewiesenen Feriengebiet und ist Teil einer größeren Anlage mit mehreren gleichartig genutzten Ferienwohnungen.
- Organisation von Vermietung und Verwaltung: Die kurzfristige Vermietung an ständig wechselnde Gäste sowie die Verwaltung der Wohnung werden von einer zentralen Feriendienstorganisation übernommen, die für die gesamte Ferienanlage zuständig ist.
- Bereithaltung und Service wie im Hotel: Die Wohnung ist jederzeit vermietbar. Dafür ist Personal erforderlich, das ähnlich wie in einer Hotelrezeption durchgehend anwesend ist. Dieses Personal schließt Mietverträge mit den Feriengästen ab, kümmert sich um deren Abwicklung und sorgt dafür, dass die Wohnung stets in einem gepflegten, sauberen und sofort bewohnbaren Zustand bleibt.
Mehrfamilienhäuser oder Wohnanlagen vermieten
Mehrfamilienhäuser oder Wohnanlagen, die ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet werden, fallen weiterhin in den Bereich der privaten Einkünfte. Wird die Verwaltung der Immobilien jedoch so aufwändig, dass daraus eine selbstständige Tätigkeit entsteht, ist diese als gewerblich anzusehen. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn man sehr viele Einheiten vermietet oder wenn aufgrund eines häufigen Mieterwechsels der Aufwand steigt, sodass der Organisationsaufwand den einer üblichen Vermietung übersteigt.
Rechtliche Grundlagen: Ab wann gilt die Vermietung als gewerblich?
Die rechtliche Einordnung von Vermietungen basiert auf dem Steuer- und Gewerberecht.
- Private Vermietung fällt nach § 21 EStG unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Hierbei sind die Einnahmen ausschließlich in der Einkommensteuererklärung anzugeben. Gewerbesteuer fällt in diesem Fall nicht an.
- Gewerbliche Vermietung liegt nach § 15 EStG vor, wenn die Vermietung nachhaltig, selbstständig, gewinnorientiert und mit organisatorischem Aufwand betrieben wird. In diesem Fall gelten die Einnahmen nicht nur als einkommensteuerpflichtig, sondern es kann zusätzlich eine Gewerbesteuerpflicht entstehen.
Hinzu kommt, dass eine Anzeigepflicht bei gewerblicher Nutzung gemäß § 14 GewO besteht. Dies ist insbesondere bei der Vermietung von Ferienwohnungen relevant. Wer dieser Pflicht nicht nachkommt, riskiert Bußgelder.
Steuerliche Aspekte: privat vs. gewerblich
Die steuerlichen Unterschiede zwischen privater und gewerblicher Vermietung sind erheblich.
- Bei privater Vermietung werden die Einnahmen in der Einkommensteuererklärung angegeben. Werbungskosten wie Zinsen, Instandhaltungen oder Abschreibungen können abgesetzt werden.
- Bei gewerblicher Vermietung kann zusätzlich zur Einkommensteuer Gewerbesteuer fällig werden. Zudem gelten strengere Anforderungen an Buchführung und Abrechnung, gleichzeitig stehen aber auch erweiterte steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten – etwa der Vorsteuerabzug – offen.
Gewerblich vs. privat: Vor- und Nachteile im Überblick
Die private Vermietung ist in der Regel mit weniger Verwaltungsaufwand verbunden und steuerlich leichter zu handhaben. Dafür sind die Gestaltungsmöglichkeiten eingeschränkt. Die gewerbliche Vermietung bietet mehr Flexibilität bei der steuerlichen Gestaltung, ist jedoch mit zusätzlichem Aufwand und Pflichten verbunden.
- Privat vermieten bedeutet: geringerer Verwaltungsaufwand, keine Gewerbesteuerpflicht, dafür weniger steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten.
- Gewerblich vermieten bedeutet: umfassendere steuerliche Absetzbarkeit, professioneller Geschäftsbetrieb, aber auch Pflicht zur Gewerbeanmeldung, Buchführung und gegebenenfalls Gewerbesteuer.
Fazit: Vermieten – gewerblich oder privat?
Ob Wohnung, Ferienwohnung oder Mehrfamilienhaus – die Entscheidung, ob eine Vermietung privat oder gewerblich eingestuft wird, hängt nicht allein vom Objekttyp ab. Ausschlaggebend sind Umfang, Organisation und die angebotenen Leistungen. Während die klassische Vermietung in den meisten Fällen privat bleibt, führt ein umfangreicher, serviceorientierter Betrieb schnell in die Gewerblichkeit.
Bei mehreren Einheiten kann sich eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung (z. B. durch Option nach § 9 UStG) lohnen: Vermieter:innen können die in Renovierungs‑ und Sanierungsrechnungen enthaltene Umsatzsteuer als Vorsteuer in der Umsatzsteuer‑Voranmeldung abziehen – vorausgesetzt, die Vermietungsumsätze sind umsatzsteuerpflichtig. Bei steuerfreier Wohnraumvermietung (§ 4 Nr. 12 UStG) ist der Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 2 UStG nicht möglich. Handwerkerrechnungen unterliegen dabei regelmäßig 19 % Umsatzsteuer (§ 12 Abs. 1 UStG). Lassen Sie sich hierzu am besten von Steuerberater:innen beraten.
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