01.07.2024

Mieteinnahmen versteuern: Was Vermieter wissen müssen

Mann zeigt auf Steuerunterlagen auf Schreibtisch.

Mieteinnahmen und die Steuer

Die Vermietung von Immobilien, beispielsweise einer Wohnung oder einem Haus, sind ein beliebter Weg, die eigenen Einkünfte aufzubessern. Doch Vorsicht: Mieteinnahmen müssen versteuert werden, denn sie gelten als Einkommen. Wann genau Mieteinkünfte steuerfrei sein können und wie Mieteinnahmen zu versteuern sind, verraten wir Ihnen hier.

Die erfahrenen Berater:innen der KSK-Immobilien unterstützen Sie beim Prozess des Vermietens: von der Festlegung des Mietpreises, über die Suche der passenden Mieter:innen, bis hin zu Tipps und Tricks zur korrekten Versteuerung Ihrer Einnahmen.

Was sind Mieteinkünfte?

Laut § 21 Einkommensteuergesetz (EstG) zählen folgende Einkünfte als Mieteinnahmen:

Eine Kaution zählt normalerweise nicht zu den Mieteinkünften – erst wenn Sie darauf zugreifen, wird sie als Einnahme berechnet.

Versteuerung von Mieteinnahmen

Zunächst muss unterschieden werden, um welche Art der Vermietung es sich handelt: eine private oder gewerbliche Vermietung. Ob es sich um eine gewerbliche oder private Vermietung handelt, ist von ein paar Faktoren abhängig. In der Regel gilt die Immobilienvermietung als Vermögensverwaltung. Private Vermietende vermieten Wohnimmobilien, um beispielsweise im Rahmen der Altersvorsorge zusätzliches Einkommen zu erzielen. Diese Einkünfte werden dann in der Steuererklärung angegeben. Die Vermietung bleibt so lange eine Vermögensverwaltung, wie die Immobilie ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet wird und lediglich die Vermietungsleistung erbracht wird

Einkommenssteuern auf Mieteinnahmen

Grundsätzlich werden bei privaten Einnahmen erst Einkommenssteuern fällig, wenn der Grundfreibetrag überschritten wurde. Dieser liegt 2023 bei 10.908 Euro, bei der gemeinsamen Steuererklärung mit dem oder der Partner:in verdoppelt sich der Betrag sogar. Wie hoch die Steuern beim Überschreiten des Freibetrags sind, hängt vom persönlichen Steuersatz des Vermieters oder der Vermieterin ab. Die Mieteinnahmen zählen dabei zum gesamten Einkommen dazu. Nur Nebeneinkünfte bis zu 256 Euro im Jahr sind steuerfrei. Nach dem Zuflussprinzip werden die Mieteinkünfte für das Jahr versteuert, in dem sie auf das Konto eingehen. Eine Ausnahme besteht zum Beispiel, wenn die Miete für den Januar des Folgejahres schon am 28. Dezember eingeht. Die Miete wird dann für das Jahr angerechnet, in dem sie auch wirklich fällig ist.

Miete versteuern: Die Gewerbesteuer

Wird bei der Vermietung der Immobilien gewerblich gehandelt, fällt die Gewerbesteuer an. Die Berechnung der Gewerbesteuern auf Mieteinnahmen variiert je nach Standort. Da der Hebesatz der Gewerbesteuer in den einzelnen Gemeinden unterschiedlich ist, gibt es kein allgemeingültiges Rechenbeispiel. Kleine Unternehmende (natürliche Personen oder Personengesellschaften) profitieren bei der Gewerbesteuer von einem Freibetrag von 24.500 Euro.

Bei der gewerblichen Vermietung können Vorteile entstehen. Vermieter:innen, die gewerbetreibend vermieten, können Renovierungen und Sanierungen mit dem Mehrwertsteuerbetrag in der Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen. Damit können Gewerbetreiber:innen günstiger sanieren, denn diese Rechnungen können um 19 Prozent abgesetzt werden.

Fällt eine Umsatzsteuer an?

Nach § 4 Nr. 12 UStG sind Vermietungsleistungen grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit, was bedeutet, dass Vermieter:innen auf die Miete keine Umsatzsteuer erheben müssen. Es gibt jedoch Ausnahmen, bei denen die Vermietung umsatzsteuerpflichtig wird. Dies tritt ein, wenn zusätzlich zur reinen Vermietung weitere Leistungen erbracht werden, wie etwa die Bereitstellung von Möbeln oder die Erbringung zusätzlicher Dienstleistungen.

Grundsätzlich gilt für private Vermietende:

Grundsteuer bei Vermietungen

Die Grundsteuer wird viermal jährlich auf den Grundbesitz fällig. Für die Grundsteuer-Berechnung werden drei Werte berücksichtigt:

  1. der Einheitswert,
  2. die Grundsteuermesszahl,
  3. ein individueller Hebesatz der Kommune.

Ab 2025 greift die Grundsteuerreform. Der Einheitswert wird dann zum Grundsteuerwert oder zum Grundsteueräquivalenzbetrag und somit anders berechnet. Über die Betriebskosten können Vermieter:innen die Kosten auf ihre Mieter:innen umlegen. Das muss in der Betriebskostenabrechnung korrekt angegeben werden. Unter die Betriebskosten fallen die Kosten, die laufend entstehen, um den Gebrauch der Immobilie zu gewährleisten, nicht zu verwechseln mit der Nebenkostenabrechnung.

Wie werden Mieteinnahmen versteuert?

Die Mieteinnahmen finden in der Steuererklärung ihren eigenen Platz in Anlage V. Dort können Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angegeben werden. Zu den Einnahmen kommen dann zunächst die Werbungskosten und Abschreibungen.

Folgendes können Sie von den Steuern absetzen, um die Steuerlast zu senken:

Sie sollten in jedem Fall alle Belege und Rechnungen aufheben, falls das Finanzamt nach den Nachweisen fragen sollte.

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