Mieteinnahmen versteuern: Was Vermieter:innen wissen müssen
Die Vermietung von Immobilien, beispielsweise einer Wohnung oder einem Haus, sind ein beliebter Weg, die eigenen Einkünfte aufzubessern. Doch Vorsicht: Mieteinnahmen müssen versteuert werden, denn sie gelten als Einkommen. Wann genau Mieteinkünfte steuerfrei sein können und wie Mieteinnahmen zu versteuern sind, verraten wir Ihnen hier.
Die erfahrenen Berater:innen der KSK-Immobilien unterstützen Sie gerne beim Prozess des Vermietens: von der Festlegung des Mietpreises, über die Suche der passenden Mieter:innen, bis hin zum Aufsetzen des Mietvertrags sind wir an Ihrer Seite.
Mieteinnahmen versteuern: Die wichtigsten Infos im Überblick
- Mieteinnahmen müssen bei der Einkommensteuer berücksichtigt werden. Bis zu einem Betrag von 256 Euro sind Nebeneinkünfte wie Mieteinnahmen steuerfrei.
- Verschiedene mit der Vermietung zusammenhängende Kosten können von der Steuer abgesetzt werden und somit die Steuerlast senken. Dazu gehören beispielsweise Instandhaltungskosten oder Kosten für die Steuerberatung.
- Die Höhe der Steuern hängen vom persönlichen Steuersatz ab. Dazu werden die Mieteinnahmen mit den sonstigen Einkünften verrechnet. Darauf basierend wird der Prozentsatz für die Steuer errechnet.
Was zählt zu den Mieteinnahmen?
Laut § 21 Einkommensteuergesetz (EstG) zählen folgende Einkünfte als Mieteinnahmen:
- Einnahmen aus Vermietung oder Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, wie Gebäuden, Gebäudeteilen, Grundstücken, Schiffen oder grundstücksgleichen Rechten (z.B. Erbbaurecht). Dazu gehört auch die Untervermietung einer Wohnung, eines Zimmers, einer Ferienwohnung, einer Garage, etc.
- Vermietung oder Verpachtung von beweglichem Vermögen (z.B. Werkzeuge, Maschinen, Fahrzeuge, technische Ausstattung, etc.)
- Die zeitlich eingegrenzte Überlassung von Urheberrechten (z.B. schriftstellerisch, künstlerisch oder gewerblich)
Eine Kaution zählt normalerweise nicht zu den Mieteinkünften – erst wenn Sie darauf zugreifen, wird sie als Einnahme berechnet.
Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
Mieteinnahmen aus langfristigen Mietverhältnissen und ohne Sonderleistungen wie Reinigung und Verpflegung gelten als privates Einkommen. Grundsätzlich werden bei privaten Einnahmen erst Einkommensteuern fällig, wenn der Grundfreibetrag überschritten wurde. Dieser soll 2025 bei 11.940 Euro liegen; bei der gemeinsamen Steuererklärung mit dem oder der Partner:in verdoppelt sich der Betrag sogar.
Wie hoch die Steuern darüber hinaus sind, hängt vom persönlichen Steuersatz des Vermieters oder der Vermieterin ab. Die Mieteinnahmen zählen dabei zum gesamten Einkommen dazu. Nur Nebeneinkünfte bis zu 256 Euro im Jahr sind steuerfrei. Nach dem Zuflussprinzip werden die Mieteinkünfte für das Jahr versteuert, in dem sie auf das Konto eingehen. Eine Ausnahme besteht zum Beispiel, wenn die Miete für den Januar des Folgejahres schon am 28. Dezember eingeht. Die Miete wird dann für das Jahr angerechnet, in dem sie auch wirklich fällig ist.
Die Mieteinnahmen finden in der Steuererklärung ihren eigenen Platz in Anlage V. Dort können Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angegeben werden. Zu den Einnahmen kommen dann zunächst die Werbungskosten und Abschreibungen.
Folgendes können Sie von den Steuern absetzen, um die Steuerlast zu senken:
- Absetzung für Abnutzung (AfA): Für Bestandsimmobilien gilt derzeit ein Prozentsatz von zwei Prozent bei einer Abschreibungsdauer von 50 Jahren. Für Neubauimmobilien gilt eine Abschreibungsdauer von 33 Jahren bei einem Prozentsatz von fünf Prozent. Wird Material für die Immobilie gekauft, welches netto über 800 Euro kostet, muss dies über mehrere Jahre hinweg abgeschrieben werden.
- Zinsen zur Finanzierung der Immobilie
- Nebenkosten: Heizung, Wasser, etc.
- Renovierungen und Reparaturen: Gelten die Maßnahmen als „Erhaltungsaufwand“, können die Kosten im Jahr der Bezahlung als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden.
- Wenn die Grundsteuer nicht auf die Mieter:innen umgelegt wird, kann sie stattdessen abgesetzt werden.
- Kosten für Ihre:n Steuerberater:in
- Sonderkosten: Ein Mieterwechsel geht mit Kosten einher (Maklerprovision, Immobilieninserate, Fahrtkosten, Reparaturkosten, etc.), die man absetzen kann.
Beispielrechnung: So werden Mieteinnahmen versteuert
Grundsätzlich werden bei privaten Einnahmen erst Einkommenssteuern fällig, wenn der Grundfreibetrag überschritten wurde. Dieser liegt 2024 bei 11.604 Euro, bei der gemeinsamen Steuererklärung mit dem oder der Partner:in verdoppelt sich der Betrag sogar. Wie hoch die Steuern beim Überschreiten des Freibetrags sind, hängt vom persönlichen Steuersatz des Vermieters oder der Vermieterin ab. Die Mieteinnahmen zählen dabei zum gesamten Einkommen dazu. Nur Nebeneinkünfte bis zu 256 Euro im Jahr sind steuerfrei. Nach dem Zuflussprinzip werden die Mieteinkünfte für das Jahr versteuert, in dem sie auf das Konto eingehen. Eine Ausnahme besteht zum Beispiel, wenn die Miete für den Januar des Folgejahres schon am 28. Dezember eingeht. Die Miete wird dann für das Jahr angerechnet, in dem sie auch wirklich fällig ist.
Fallen noch andere Steuern an?
Wird eine Immobilie gewerblich vermietet, so fällt zusätzlich noch die Gewerbesteuer an. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn eine Immobilie als Ferienwohnung oder AirBnB vermietet wird und zusätzliche Leistungen wie Reinigung und Verpflegung erbracht werden. Die Berechnung der Gewerbesteuern auf Mieteinnahmen variiert je nach Standort. Da der Hebesatz der Gewerbesteuer in den einzelnen Gemeinden unterschiedlich ist, gibt es kein allgemeingültiges Rechenbeispiel. Kleinunternehmer:innen (natürliche Personen oder Personengesellschaften) profitieren bei der Gewerbesteuer von einem Freibetrag von 24.500 Euro.
Bei der gewerblichen Vermietung können Vorteile entstehen. Vermieter:innen, die gewerbetreibend vermieten, können Renovierungen und Sanierungen mit dem Mehrwertsteuerbetrag in der Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen. Damit können Gewerbetreiber:innen günstiger sanieren, denn diese Rechnungen können mit 19 Prozent abgesetzt werden.
Zudem sind Vermietungsleistungen nach § 4 Nr. 12 UStG grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit, was bedeutet, dass Vermieter:innen auf die Miete keine Umsatzsteuer erheben müssen. Dazu zählen jedoch nicht Ferienwohnungen oder sonstige kurzfristige Vermietungen.
Für private Vermietende gilt:
- Vermieten Sie eine Wohnung für die langfristige Nutzung, müssen Sie keine Umsatzsteuer erheben und abführen.
- Vermieten Sie ein Gewerbeobjekt, haben Sie die Wahl: Sie können auf Wunsch wie ein:e Gewerbetreibende:r behandelt werden und Umsatzsteuer berechnen. Vermieter:innen, die gewerbetreibend vermieten, können Renovierungen und Sanierungen mit dem Mehrwertsteuerbetrag in der Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen. Damit können Gewerbetreiber:innen günstiger sanieren, denn diese Rechnungen können um 19 Prozent abgesetzt werden.
Zuletzt fällt viermal jährlich die Grundsteuer auf den Grundbesitz an. Über die Betriebskosten können Vermieter:innen die Kosten der Grundsteuer auf ihre Mieter:innen umlegen. Das muss in der Betriebskostenabrechnung korrekt angegeben werden. Unter die Betriebskosten fallen alle Kosten, die laufend entstehen, um den Gebrauch der Immobilie zu gewährleisten, nicht zu verwechseln mit der Nebenkostenabrechnung.
Ausnahme: Verbilligte Wohnraumüberlassung
günstigen Wohnraum anzubieten (z. B. im Rahmen von Arbeitgeberleistungen) oder um Familienangehörigen oder Freund:innen entgegenzukommen.
Nach § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) gelten folgende Regelungen:
- Miete unter 50 Prozent des ortsüblichen Vergleichsmietwerts: Die Aufwendungen (z. B. Abschreibung, Reparaturen) für die Immobilie können nur anteilig entsprechend dem Verhältnis der Miete zum Vergleichswert als Werbungskosten abgezogen werden.
- Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Marktmiete, sind die Aufwendungen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar.
- Liegt die vereinbarte Miete zwischen 50 Prozent und 66 Prozent der Marktmiete, so fällt eine Überschussprognose an. Es wird also überprüft, ob eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt. Wenn dem so ist, können die Werbungskosten in voller Höhe abgesetzt werden.
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