Was ist Erbpacht? Bedeutung, Vorteile und Nachteile
Erbpacht beschreibt die Nutzung eines Grundstücks für einen festgeschrieben Raum. Im Zuge dessen fallen regelmäßige Zahlungen an, die man Erbbauzins nennt. Oft wird Erbpacht mit dem Erbbaurecht gleichgesetzt, doch es gibt feine Unterschiede.
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Erbpacht im Überblick
- Die Erbpacht ist eine veraltete Version des heutzutage geltenden Erbbaurechts. Es bedeutet, auf einem Grundstück zu bauen, welches jemand anderem, dem oder der sogenannten Pächter:in, gehört.
- Bei der Erbpacht bezahlt der oder die Verpächter:in die Grundsteuer; beim Erbbaurecht müssen die Hausbewohner:innen diese Kosten selbst tragen.
- Die meisten Erbpacht-Verträge sehen einen Zeitraum zwischen 50 und 99 Jahren vor.
- Bei einer Erbpacht muss ein Erbbauzins an den oder die Verpächter:in gezahlt werden.
Was bedeutet Erbpacht?
Erbpacht ist ein langfristiges Nutzungsrecht an einem Grundstück, bei dem der oder die Eigentümer:in das Grundstück einem sogenannten „Erbpächter“ bzw. einer „Erbpächterin“ überlässt. Der oder die Erbpächter:in zahlt dafür in der Regel einen regelmäßigen Erbbauzins, ähnlich einer Miete, und kann das Grundstück über einen festgelegten Zeitraum, oft 50 bis 99 Jahre, nutzen.
Der Unterschied zum Kauf besteht darin, dass das Grundstück im Eigentum des oder der Verpächter:in bleibt. Die pachtende Peron kann auf dem Grundstück bauen oder es anderweitig nutzen, muss aber die vereinbarten Pachtbedingungen einhalten. Am Ende der Vertragslaufzeit geht das Grundstück zurück an den oder die Eigentümer:in, sofern der Vertrag nicht verlängert wird.
Erbpacht bietet vielen Leuten die Möglichkeit, eine Immobilie zu finanzieren, ohne das Grundstück kaufen zu müssen. Besonders in den Zeiten steigernder Preise ist Erbpacht eine gute Möglichkeit, um günstig ein Haus zu bauen.
Vor- und Nachteile der Erbpacht
Es gibt viele Gründe, sich für eine Erbpacht zu entscheiden, allem voran finanzielle Beweggründe. Welche Vor- und Nachteile sich dabei ergeben, fassen wir in der folgenden Tabelle zusammen:
| Vorteile | Nachteile |
|---|---|
| Geringere Anfangsinvestition: Da das Grundstück nicht gekauft wird, entfallen die hohen Kosten für den Grundstückserwerb. Der oder die Erbpächter:in zahlt lediglich den Erbpachtzins. | Kein Eigentum am Grundstück: Am Ende des Pachtzeitraums fällt das Grundstück an den oder Verpächter:in zurück, und die pachtende Person verliert das Nutzungsrecht. |
| Liquidität bleibt erhalten: Kapital, das normalerweise in den Kauf eines Grundstücks fließen würde, kann anderweitig investiert oder für Bauprojekte verwendet werden. | Regelmäßige Zahlungen: Die pachtende Person muss regelmäßig den Erbpachtzins zahlen, was eine dauerhafte finanzielle Belastung darstellen kann. |
| Langfristige Nutzung: Die Erbpachtverträge laufen in der Regel über einen sehr langen Zeitraum (50 bis 99 Jahre), was eine langfristige Planung ermöglicht. | Unsicherheit bei Verlängerung: Es besteht keine Garantie, dass der Vertrag nach Ablauf der Laufzeit verlängert wird. |
| Kein Grundsteueraufwand: Der oder die Eigentümer:in des Grundstücks bleibt verantwortlich für die Grundsteuer, nicht die pachtende Person. | Weniger Flexibilität: Der oder die Erbpächter:in ist an die Vertragsbedingungen gebunden, welche die Nutzung des Grundstücks einschränken können. |
| Wertsteigerung des Grundstücks für den bzw. die Verpächter:in: Wertsteigerungen des Grundstücks kommen den Eigentümer:innen zugute, nicht der pachtenden Person. |
Unterschied Erbpacht und Erbbaurecht
Erbpacht und Erbbaurecht sind Begriffe, die oft im Zusammenhang mit der Nutzung von Grundstücken auftauchen, aber sie sind nicht identisch. Während das Erbbaurecht gesetzlich geregelt ist und speziell für die Errichtung von Bauwerken auf fremden Grundstücken gedacht ist, beschreibt die Erbpacht ein älteres Modell der Grundstücksnutzung, das heute in dieser Form kaum noch genutzt wird.
| Merkmal | Erbpacht | Erbbaurecht |
|---|---|---|
| Definition | Langfristiges Nutzungsrecht an einem Grundstück, meist veraltet | Recht, ein Bauwerk auf einem fremden Grundstück zu errichten |
| Rechtliche Grundlage | Keine spezifische gesetzliche Grundlage, heute kaum noch relevant | Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) regelt das Erbbaurecht |
| Zweck | Allgemeine Nutzung eines Grundstücks | Bau und Nutzung von Gebäuden auf fremden Grundstücken |
| Dauer | Oft 50 bis 99 Jahre | In der Regel 50 bis 99 Jahre |
| Kosten | Regelmäßige Zahlung von Erbpachtzins | Zahlung des Erbbauzinses |
| Grundsteuer | Der oder die Besitzer:in des Grundstücks ist für die Zahlung der Grundsteuer verantwortlich | Im Gegensatz zur Erbpacht sind Erbbauberechtigte in der Regel verpflichtet, die Grundsteuer für das Grundstück, auf dem sie bauen, selbst zu zahlen. |
| Verbreitung | Selten, da rechtlich überholt | Häufig genutzt, vor allem für städtische Grundstücke von Kirchen und Gemeinden |
| Vererb- und Veräußerbarkeit | In der Regel nicht vererbbar oder verkäuflich | Erbbaurechte sind vererbbar und können verkauft werden |
| Beendigung | Rückgabe des Grundstücks an den oder die Verpächter:in | Rückgabe des Grundstücks an den oder die Eigentümer:in bei Ablauf des Vertrags |
Wie die Tabelle verdeutlicht, ist in der Regel das Erbbaurecht gemeint, selbst wenn von Erbpacht gesprochen wird. Das Erbbaurecht hat die Erbpacht mit dem Erbbaurechtsgesetz abgelöst, um eine rechtliche Grundlage zu schaffen.
Umwandlung von Erbpacht in Eigentum: Ist das möglich?
Die Umwandlung eines Erbbaurechts in Eigentum ermöglicht es dem oder der Erbbauberechtigten, das Grundstück, auf dem man baut, dauerhaft zu erwerben. Hierfür müssen Verhandlungen mit dem oder der Grundstückseigentümer:in geführt und ein Kaufpreis festgelegt werden, der sich meist am aktuellen Verkehrswert orientiert. Nach der notariellen Beurkundung und der Eintragung ins Grundbuch wird das Grundstück zum Eigentum der oder des Erbbauberechtigten. Das bietet langfristige Planungssicherheit und den Vorteil, keine Erbbauzinsen mehr zahlen zu müssen.
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