Kaufvertrag für ein Haus: Das muss rein
Ob Sie ein Haus kaufen oder verkaufen möchten – der Hauskaufvertrag ist das rechtlich entscheidende Dokument, das den Eigentumsübergang regelt. Er hält alle Vereinbarungen zwischen der kaufenden und der verkaufenden Partei fest und wird in Deutschland immer notariell beurkundet. Damit im entscheidenden Moment nichts fehlt, lohnt sich ein genauer Blick darauf, welche Inhalte in einen Kaufvertrag für ein Haus gehören und wie der Ablauf bis zur Unterschrift aussieht.
Als 100%ige Tochter der Kreissparkasse Köln ist die KSK-Immobilien Ihre zuverlässige Partnerin rund um den Hauskauf und den Hausverkauf – von der Immobilienbewertung über die Immobilienvermarktung bis zum abschließenden Notartermin. In diesem Ratgeber erfahren Sie, was ein Kaufvertrag für ein Haus enthalten sollte.
Die Inhalte dieser Webseite dienen nur allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Beratung oder Auskunft im Einzelfall dar.
Kaufvertrag für ein Haus: Das Wichtigste in Kürze
- Ein Hauskaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden – ohne Beurkundung ist er ungültig (§ 311b BGB).
- Zu den Pflichtinhalten zählen Angaben zu den Vertragsparteien, zum Kaufobjekt und zum Kaufpreis.
- Den Vertragsentwurf setzt in der Regel die beauftragte Notarin oder der beauftragte Notar auf – nicht die kaufende oder verkaufende Partei selbst.
- Zwischen der Beurkundung beim Notartermin und der Kaufpreiszahlung liegen üblicherweise mehrere Wochen.
Was muss in einen Kaufvertrag für ein Haus rein?
Ein Kaufvertrag ist die rechtlich verbindliche Vereinbarung zwischen kaufender und verkaufender Partei, die den Verkauf einer Immobilie und den Übergang des Eigentums regelt. Er hält alle wesentlichen Konditionen fest – von den Vertragsparteien über den Kaufpreis der Immobilie bis zum Übergabetermin – und schafft so für beide Seiten Rechtssicherheit.
Diese Bestandteile sollten in keinem Kaufvertrag für ein Haus fehlen:
- Vertragsparteien: vollständige Angaben zu Käufer:innen und Verkäufer:innen mit Namen, Anschrift und Geburtsdatum.
- Kaufobjekt: die genaue Bezeichnung der Immobilie inklusive Grundbuchangaben, Flurstück, Grundstücksgröße und Wohnfläche in m². So ist eindeutig geregelt, was verkauft wird.
- Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: der vereinbarte Kaufpreis in Euro sowie die Bedingungen und Fristen für die Zahlung.
- Fälligkeit: wann der Kaufpreis zu zahlen ist – üblicherweise erst, wenn bestimmte Voraussetzungen (etwa die Auflassungsvormerkung) erfüllt sind.
- Auflassung und Auflassungsvormerkung: die Einigung über den Eigentumsübergang sowie die Vormerkung im Grundbuch, die Käufer:innen bis zur endgültigen Umschreibung absichert.
- Übergabetermin: der Zeitpunkt, zu dem Besitz, Nutzen und Lasten auf die kaufende Partei übergehen.
- Regelungen zu Mängeln: Häufig wird die Immobilie „gekauft wie gesehen“ unter Ausschluss der Sachmängelhaftung veräußert. Verkäufer:innen müssen ihnen bekannte offenbarungspflichtige Mängel offenlegen. Eine Offenbarungspflicht besteht insbesondere bei verborgenen, für die Kaufentscheidung erheblichen Mängeln; für bei einer gewöhnlichen Besichtigung ohne Weiteres erkennbare Mängel grundsätzlich nicht.
- Belastungen im Grundbuch: Angaben zu bestehenden Grundschulden, Wegerechten oder anderen Rechten Dritter und deren Behandlung.
- Mitverkauftes Inventar: Zubehör wie Einbauküche, Markise oder Sauna, das mitverkauft wird, sollte konkret aufgeführt werden.
- Kostenverteilung: Wer welche Kaufnebenkosten trägt – etwa Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer.
- Rücktrittsrechte: vereinbarte Bedingungen, unter denen eine der Parteien vom Vertrag zurücktreten kann.
Welche rechtliche Bedeutung hat der Kaufvertrag für ein Haus?
In § 311b BGB ist festgelegt, dass der Immobilienkauf in Deutschland nur mit einem notariell beurkundeten Vertrag gültig ist. Ohne diese Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag in Deutschland grundsätzlich formnichtig. Der Formmangel kann allerdings durch Auflassung und Eintragung ins Grundbuch geheilt werden (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB).
Die notarielle Beurkundung erfüllt eine wichtige Schutzfunktion: Die Notarin oder der Notar ist zur Neutralität verpflichtet, klärt beide Seiten über die rechtlichen Folgen auf und stellt sicher, dass der Vertrag rechtssicher formuliert ist. Durch die notarielle Beurkundung wird der Kaufvertrag verbindlich. Der notarielle Kaufvertrag begründet die schuldrechtlichen Pflichten. Eigentümer:innen werden Käufer:innen erst durch Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Eine mündliche Absprache oder ein privatschriftlicher Vertrag entfaltet dagegen keine rechtliche Wirkung.
Braucht man einen Vorvertrag beim Hauskauf?
In den meisten Fällen ist ein Vorvertrag beim Hauskauf nicht nötig. Wichtig zu wissen: Auch ein Vorvertrag, der beide Seiten verbindlich zum späteren Abschluss verpflichten soll, müsste notariell beurkundet werden – andernfalls ist er unwirksam. Sinnvoll kann ein Vorvertrag in Ausnahmefällen sein, etwa wenn eine Finanzierungszusage noch aussteht und beide Parteien sich dennoch frühzeitig binden möchten. In der Regel gehen die Beteiligten aber direkt zum Hauptvertrag über.
Kaufvertrag für ein Haus aufsetzen
Den Kaufvertrag setzt in Deutschland typischerweise das Notariat auf. Käufer:innen und Verkäufer:innen liefern die nötigen Angaben, etwa zum vereinbarten Kaufpreis, zum Übergabetermin und zum mitverkauften Inventar. Auf dieser Grundlage erstellt die Notarin oder der Notar einen Kaufvertragsentwurf.
Diesen Entwurf erhalten beide Parteien vor dem Notartermin für den Hauskauf zur Prüfung. Es empfiehlt sich, den Entwurf in Ruhe zu lesen und offene Fragen im Vorfeld zu klären. Bei Verbraucherverträgen – also wenn ein Unternehmen an eine:n Verbraucher:in verkauft – soll das Notariat den Vertragsentwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Dabei handelt es sich um eine Amtspflicht des Notariats und um einen Regelfall, von dem in begründeten Einzelfällen abgewichen werden kann. Beim Verkauf von privat an privat gilt diese Zwei-Wochen-Regel nicht; in der Praxis stellen Notariate den Entwurf aber auch dann meist vorab bereit. So bleibt in der Regel genügend Zeit, den Vertrag zu verstehen und gegebenenfalls anzupassen. Erst wenn beide Seiten einverstanden sind, folgt der Beurkundungstermin.
„Der Kaufvertrag ist das Herzstück jedes Hauskaufs – hier entscheidet sich, ob später alles reibungslos läuft. Ich rate allen Käufer:innen, den Entwurf vor dem Notartermin in Ruhe zu prüfen und wirklich jede Frage zu klären.“
Stefanie Schneider, Immobilienberaterin Bestand Troisdorf
Zeitablauf: Von der Besichtigung zum Hauskaufvertrag
Bis zur Unterschrift unter den Hauskaufvertrag sind mehrere Schritte nötig. Am Anfang steht die Besichtigung: Interessent:innen sehen sich das Haus an und einigen sich mit der verkaufenden Partei über die wesentlichen Eckdaten. Bevor es weitergeht, sollte die Immobilienfinanzierung stehen. Anschließend beauftragen beide Seiten gemeinsam ein Notariat, das den Kaufvertragsentwurf erstellt. Diesen Entwurf prüfen Käufer:innen und Verkäufer:innen in der gesetzlichen Frist von in der Regel zwei Wochen und klären offene Fragen. Danach folgt die notarielle Beurkundung, bei der beide Seiten den Vertrag unterschreiben.
Bei Verbraucherverträgen soll der Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stehen. Bei Verträgen von privat an privat gilt diese gesetzliche Zwei-Wochen-Regel nicht.
Im nächsten Schritt wird die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen, welche die kaufende Partei absichert. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, wird der Kaufpreis fällig und in der Regel direkt an die verkaufende Partei gezahlt. Zum Abschluss erfolgen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und die Übergabe des Hauses. Je nach Finanzierung, Terminlage und Grundbuchamt vergehen von der Beurkundung bis zur Übergabe häufig mehrere Wochen bis Monate.
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Häufig gestellte Fragen zum Hauskaufvertrag
Den rechtsverbindlichen Hauskaufvertrag erstellt in Deutschland das Notariat. Sie beauftragen gemeinsam mit der anderen Vertragspartei eine Notarin oder einen Notar, die oder der den Vertrag auf Basis Ihrer Angaben aufsetzt. Muster-Verträge zum Hauskauf und Vorlagen aus dem Internet dienen lediglich der ersten Orientierung und ersetzen den notariellen Vertrag nicht.
Achten Sie beim Hauskaufvertrag darauf, dass alle wesentlichen Punkte klar geregelt sind – insbesondere Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin und mitverkauftes Inventar. Prüfen Sie den Entwurf vor dem Termin sorgfältig und klären Sie offene Fragen rechtzeitig. Nutzen Sie bei Verbraucherverträgen die gesetzliche Prüffrist von in der Regel zwei Wochen und lassen Sie sich im Zweifel fachlich beraten.
Nein, nach § 311b BGB ist ein Immobilienkaufvertrag in Deutschland nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wurde. Ein privatschriftlicher oder mündlicher Vertrag über den Hauskauf ist formnichtig und entfaltet keine rechtliche Bindung. Das kann aber durch die Auflassung und Eintragung ins Grundbuch geheilt werden.
Den Kaufvertrag für ein Haus erstellt typischerweise das beauftragte Notariat. Die Notarin oder der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt keine der beiden Seiten einseitig. Käufer:innen und Verkäufer:innen liefern die inhaltlichen Vorgaben, die rechtssichere Ausformulierung übernimmt das Notariat.
Vermieden werden sollten unklare oder widersprüchliche Formulierungen, etwa zu unbestimmten Zahlungsfristen oder ungenau bezeichnetem Inventar. Schwarzgeldabreden sind unzulässig und können erhebliche steuerrechtliche und strafrechtliche Folgen haben. Sie führen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs jedoch nicht automatisch zur Nichtigkeit des gesamten Grundstückskaufvertrags. Eine Nichtigkeit kommt insbesondere in Betracht, wenn die Steuerhinterziehung alleiniger oder hauptsächlicher Zweck des Geschäfts ist.
Nebenabreden sollten nicht außerhalb der notariellen Urkunde getroffen werden. Sämtliche Vereinbarungen, die nach dem Willen der Parteien zum Kaufgeschäft gehören, müssen in die notarielle Beurkundung einbezogen werden.
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