Immobilie nach Eigenbedarf wieder vermieten: Das sollten Sie beachten
Wer eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarf kündigt, tut dies meist mit der Absicht, die Immobilie selbst zu nutzen – sei es als Wohnraum für sich selbst, nahe Angehörige oder andere begünstigte Personen. Doch was passiert, wenn sich die Lebensumstände ändern und Sie die Immobilie nach Eigenbedarf wieder vermieten wollen? Die Frage, wann und wie lange man nach Eigenbedarf wieder vermieten darf, ist rechtlich sensibel und für Eigentümer:innen wie potenzielle Mieter:innen gleichermaßen relevant.
In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Fristen und rechtlichen Vorgaben Sie beachten müssen, wenn Sie nach einer Eigenbedarfskündigung erneut vermieten möchten. Als erfahrene Immobilienmaklerin gibt die KSK-Immobilien Ihnen praktische Tipps an die Hand, damit Sie bei Ihrer Immobilienvermietung rechtssicher und transparent handeln. In unserem Onlineshop können Sie für Ihre Vermietung ein Pauschalpaket buchen und so das Vermieten effizient und professionell gestalten.
Nach Eigenbedarf wieder vermieten: Das Wichtigste in Kürze
- Der Eigenbedarf muss ausgeübt worden sein: Eine Wiedervermietung ist nur rechtssicher, wenn Sie oder eine berechtigte Person die Wohnung tatsächlich genutzt haben.
- Vorgetäuschter Eigenbedarf ist rechtswidrig: Wer nur zum Schein kündigt, riskiert Schadensersatzforderungen und gerichtliche Auseinandersetzungen.
- Veränderte Lebensumstände müssen nachvollziehbar sein: Gründe wie Krankheit oder ein Arbeitsplatzwechsel sollten klar belegt werden können.
- Keine gesetzlich festgelegte Mindestdauer für die Nutzung: Ausschlaggebend ist, ob die Nutzung ernsthaft und nachvollziehbar ist. Je kürzer die Nutzungszeit, desto plausibler und besser dokumentiert müssen die Gründe für einen Auszug sein.
- Sorgfältige Dokumentation schützt vor Streit: Halten Sie Eigennutzung und Gründe schriftlich fest und holen Sie bei Unsicherheiten rechtlichen Rat ein.
Was bedeutet Eigenbedarf?
Eigenbedarf bezeichnet im Mietrecht den legitimen Grund von Vermieter:innen, Mieter:innen zu kündigen, weil sie die Immobilie für sich selbst oder nahe Angehörige benötigen. Diese Möglichkeit ist in § 573 Absatz 2 Nr. 2 BGB geregelt. Ein Eigenbedarf liegt beispielsweise vor, wenn die Eigentümerin in ihre Wohnung einziehen möchte, weil sie näher bei der Arbeit wohnen will, oder wenn die Tochter des Eigentümers studiert und eine Wohnung in der Stadt benötigt. Bei entfernteren Verwandten, Cousinen oder Cousins, prüfen Gerichte den Einzelfall strenger.
Der Eigenbedarf muss nachvollziehbar, ernsthaft und konkret begründet werden. Pauschale Aussagen wie „für private Zwecke“ reichen rechtlich nicht aus. Außerdem darf der Eigenbedarf nicht vorgeschoben sein. Wer etwa plant, Eigenbedarf anzumelden, obwohl er oder sie die Wohnung nicht selbst nutzen will, riskiert rechtliche Konsequenzen – insbesondere dann, wenn die Immobilie kurz nach der Eigenbedarfskündigung wieder vermietet wird. Natürlich gilt das auch für die Hausvermietung.
Die Geltendmachung von Eigenbedarf ist ein rechtlich zulässiges, aber auch sensibel zu handhabendes Instrument. Besonders dann, wenn man nach Eigenbedarf wieder vermieten möchte, sollte die ursprüngliche Nutzung nachvollziehbar dokumentiert und über einen angemessenen Zeitraum erfolgt sein.
Wann darf man nach Eigenbedarf wieder vermieten?
Grundsätzlich dürfen Sie eine Immobilie auch nach einer Kündigung bei Eigenbedarf wieder vermieten oder auch verkaufen – jedoch nicht beliebig früh. Entscheidend ist, dass der angemeldete Eigenbedarf tatsächlich ausgeübt wurde und die Nutzung über einen gewissen Zeitraum nachvollziehbar war. Eine sofortige Weitervermietung nach kurzer Eigennutzung wirkt aus Sicht der Gerichte schnell wie ein Vortäuschen von Eigenbedarf, was erhebliche rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen kann.
Es gibt keine gesetzlich festgelegte Mindestdauer, wie lange man nach einer Eigenbedarfskündigung selbst in der Wohnung gelebt haben muss. Es gilt: Je kürzer die tatsächliche Eigennutzung, desto stärker müssen unvorhersehbare Gründe vorliegen, die einen Auszug rechtfertigen – etwa ein plötzlicher Arbeitsplatzwechsel, eine Krankheit oder familiäre Veränderungen.
Wenn Sie also planen, Ihre Wohnung zu vermieten, nachdem Eigenbedarf gemeldet wurde, so sollten folgende Punkte erfüllt sein:
- Der Eigenbedarf wurde tatsächlich umgesetzt, d. h. Sie oder eine begünstigte Person sind in die Wohnung eingezogen.
- Die Nutzung war nicht nur symbolisch, sondern real und nachvollziehbar.
- Die Rückkehr zur Vermietung ist plausibel begründet, etwa durch veränderte Lebensumstände.
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Was passiert bei vorgetäuschtem Eigenbedarf?
Ein vorgetäuschter Eigenbedarf liegt vor, wenn die Vermieterin oder der Vermieter die Kündigung nur zum Schein auf Eigenbedarf stützt – also vorgibt, die Wohnung selbst oder durch Angehörige nutzen zu wollen, obwohl dies nie geplant war. In solchen Fällen handelt es sich um eine unzulässige Kündigung, die sowohl mietrechtliche als auch zivilrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen kann.
Kommt im Nachhinein heraus, dass der Eigenbedarf nie bestand oder nur vorgeschoben wurde, kann der oder die ehemalige Mieter:in unter Umständen:
- Schadensersatz geltend machen, z. B. für Umzugskosten, höhere Miete der neuen Wohnung oder Maklergebühren,
- eine Klage auf Wiedereinzug anstrengen, sofern die Wohnung noch frei ist,
- gerichtlich überprüfen lassen, ob die Kündigung rechtmäßig war.
Die Beweispflicht liegt dabei bei der oder dem Mieter:in: Er oder sie muss glaubhaft machen, dass der Eigenbedarf wirklich bestand und ausgeübt wurde. Dem Vermieter bzw. der Vermieterin kommt dabei eine sekundäre Darlegungslast zu, insbesondere wenn die angekündigte Nutzung nicht erfolgt. Gerichte prüfen im Streitfall unter anderem die Nutzungsdauer der Wohnung, welche Gründe für den Auszug bestanden und ob ein schneller Mieterwechsel geplant war.
Besonders heikel wird es, wenn die Immobilie wenige Wochen nach Kündigung vermietet wird oder an Dritte ohne ersichtliche Notwendigkeit. Dies kann ein starkes Indiz für Täuschung sein. Auch Aussagen, dass die Wohnung nur für ein paar Monate benötigt wird oder widersprüchliche Angaben beim Mieterwechsel können problematisch sein.
Um rechtliche Risiken zu vermeiden, sollten Vermieter:innen nur dann Eigenbedarf anmelden, wenn dieser nachvollziehbar und ernsthaft besteht. Wer später wieder vermieten möchte, sollte zudem eine angemessene Zeit verstreichen lassen und über triftige Gründe für die Veränderung verfügen. Im Zweifel empfiehlt sich eine rechtliche Beratung, um unnötige Auseinandersetzungen zu vermeiden.
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