Darf der Vermieter in die Wohnung? Zutrittsrecht von Vermieter:innen

Das eigene Zuhause ist Rückzugsort und Privatsphäre zugleich. Doch was passiert, wenn der bzw. die Vermieter:in klingelt und „nur mal nach dem Rechten sehen“ möchte? Darf der Vermieter in die Wohnung, obwohl Mieter:innen das alleinige Hausrecht haben? Und wie sieht es aus, wenn der bzw. die Vermieter:in nach einer Kündigung in die Wohnung möchte oder bei einem Wasserschaden dringend Zugang braucht?

In diesem Ratgeber klären wir, wann und in welchen Fällen der Vermieter die Wohnung betreten darf und welche Rechte und Pflichten auf beiden Seiten gelten. Als erfahrene Partnerin bei der Immobilienvermietung steht die KSK-Immobilien Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.

Darf der Vermieter in die Wohnung? Das Wichtigste in Kürze

• Hausrecht beachten: Mieter:innen haben das alleinige Hausrecht – Ausnahmen gelten nur bei Gefahr im Verzug.
• Berechtigter Grund erforderlich: Zutritt ist nur mit berechtigtem Grund erlaubt, z. B. Neuvermietung oder Reparaturen.
• Ankündigung und Terminbestätigung notwendig: Besichtigungen müssen angekündigt und von Mieter:innen bestätigt werden.
• Konflikte rechtssicher lösen: Bei verweigertem Zutritt ist der Rechtsweg einzuhalten, Eigenmächtigkeit ist verboten.

Rechtliche Grundlagen: Zutritts- und Besichtigungsrecht von Vermieter:innen

Mit Abschluss eines Mietvertrags erhält der bzw. die Mieter:in das alleinige Hausrecht für die Wohnung. Das bedeutet: Ohne ausdrückliche Zustimmung darf niemand – auch nicht Vermieter:innen – die Wohnung betreten. Dieses Grundprinzip ist in Artikel 13 des Grundgesetzes  verankert („Die Wohnung ist unverletzlich“), sowie in § 858 BGB, der die verbotene Eigenmacht regelt.

Die Wohnung bleibt weiterhin Eigentum des Vermieters oder der Vermieterin. Daraus ergibt sich das sogenannte Besichtigungsrecht, das durch § 809 BGB  geregelt ist. Demnach dürfen Eigentümer:innen fremde Räume betreten, wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt – beispielsweise zur Vorbereitung einer Neuvermietung oder zur Durchführung notwendiger Reparaturen. Allerdings gilt auch hier: Das Zutrittsrecht des Vermieters ist stark eingeschränkt. Ohne triftigen Grund darf keine Wohnungsbegehung stattfinden – erst recht nicht regelmäßig „zur Kontrolle“.

Wann darf der Vermieter in die Wohnung?

Grundsätzlich gilt: Nur wenn ein konkreter Anlass vorliegt, darf der bzw. die Vermieter:in in die Wohnung. Entscheidend ist ein berechtigtes Interesse, das durch bestimmte Umstände begründet ist.

Typische Gründe für eine Wohnungsbegehung durch Vermieter:innen

Wie oft darf der Vermieter in die Wohnung?

Viele Vermieter:innen gehen davon aus, dass sie regelmäßig Besichtigungen durchführen dürfen. Das ist rechtlich nicht zulässig, wenn kein konkreter Grund vorliegt. Wie oft Vermieter:innen in die Wohnung dürfen, hängt also ausschließlich vom Anlass ab. Wiederholte Besichtigungen sind nur dann erlaubt, wenn sie erforderlich sind, z. B. bei der Begutachtung eines schwerwiegenden Mangels oder wenn es Kaufinteressent:innen für den Verkauf der Immobilie gibt.

Ankündigungspflicht und Terminvereinbarung

Auch wenn ein berechtigter Grund für eine Besichtigung vorliegt, darf der bzw. die Vermieter:in nicht unangekündigt in die Wohnung. Das gilt selbst dann, wenn er oder sie die Immobilie verkaufen oder renovieren möchte. Mieter:innen behalten das Hausrecht und damit auch die Entscheidung, wann und ob ein Termin zustande kommt.

Nur wenn der Anlass gerechtfertigt und die Besichtigung ordnungsgemäß angekündigt wird, besteht für Mieter:innen die Pflicht, den Zugang zu ermöglichen. Das bedeutet aber nicht, dass sie jeden Termin akzeptieren müssen: Wer verhindert ist, darf den vorgeschlagenen Zeitpunkt ablehnen, muss jedoch zeitnah Alternativen vorschlagen.

Ein unangekündigtes Betreten der Mieträume ist in nahezu allen Fällen unzulässig. Ein solches Verhalten verletzt das Hausrecht der Mieter:innen und kann im schlimmsten Fall als Hausfriedensbruch (§ 123 StGB) strafbar sein.

Wie muss ein Besichtigungstermin angekündigt werden?

Was passiert, wenn der oder die Mieter:in nicht erreichbar ist?

Ist der bzw. die Mieter:in nicht vor Ort oder nicht erreichbar, darf der bzw. die Vermieter:in im Notfall eine Notöffnung durch Fachpersonal veranlassen. Das Ziel muss jedoch immer die Gefahrenabwehr sein – z. B. die Vermeidung größerer Wasserschäden oder das Ausschalten einer Gefahrenquelle.

Was tun, wenn der Vermieter rechtswidrig die Wohnung betritt?

Darf der Vermieter unangekündigt in die Wohnung? Hier lautet die klare Antwort: Nein – außer es liegt ein Notfall vor (z. B. Wasserschaden oder Gasgeruch). Betritt der bzw. die Vermieter:in dennoch ohne Ankündigung und ohne Zustimmung die Mieträume, handelt es sich um eine rechtswidrige Verletzung des Hausrechts.

Rechtslage: Unerlaubtes Betreten ist Hausfriedensbruch

Ein unerlaubtes Eindringen kann den Straftatbestand des Hausfriedensbruchs (§ 123 StGB) erfüllen. Das gilt selbst dann, wenn der bzw. die Vermieter:in einen Schlüssel zur Wohnung besitzt, ihn aber nicht mit Zustimmung der Mieter:innen verwendet. Ein „Ich wollte nur kurz etwas nachschauen“ reicht als Rechtfertigung nicht aus.

Mögliche Konsequenzen für Vermieter:innen

Wenn Vermieter:innen unerlaubt die Wohnung betreten, können Mieter:innen:

• Strafanzeige wegen Hausfriedensbruch erstatten
• Schadensersatz fordern, wenn durch das Eindringen ein materieller oder immaterieller Schaden entstanden ist
• Abmahnung aussprechen (nachweisbar dokumentieren!)
• Im Wiederholungsfall ggf. außerordentlich kündigen

Auch bei wiederholten Grenzüberschreitungen gilt: Jede Maßnahme sollte gut dokumentiert und rechtlich geprüft werden.

Was tun, wenn der Vermieter ohne Erlaubnis Fotos macht?

Ein weiteres sensibles Thema: Fotos oder Videos während der Besichtigung – etwa für Verkaufsanzeigen oder Dokumentation. Hier gilt: Ohne ausdrückliche Zustimmung der Mieter:innen dürfen keine Aufnahmen gemacht werden. Dies kann ebenfalls einen Verstoß gegen das Persönlichkeitsrecht darstellen und ist nicht durch das Besichtigungsrecht gedeckt.

Wenn Mieter:innen den Zutritt verweigern

Im umgekehrten Fall stellt sich die Frage: Was, wenn Mieter:innen ihren Vermieter:innen den Zutritt zur Wohnung nicht erlauben, obwohl ein berechtigter Grund vorliegt? Auch hier gilt: Rechte und Pflichten müssen abgewogen werden. Zwar haben Mieter:innen das Hausrecht, aber sie sind unter bestimmten Voraussetzungen zur Duldung des Zutritts verpflichtet.

Bei berechtigtem Interesse und ordnungsgemäßer Ankündigung muss der Zutritt zur Wohnung ermöglicht werden. Wer dem bzw. der Vermieter:in trotz triftigem Grund mehrfach und ohne Begründung den Zutritt verweigert, verletzt damit seine mietvertraglichen Pflichten.

Was tun bei konsequenter Verweigerung?

Verweigert der bzw. die Mieter:in den Zugang dauerhaft oder grundlos, darf der bzw. die Vermieter:in nicht selbstständig handeln – etwa durch einen Schlüsseldienst oder unangekündigtes Eindringen. Das wäre Hausfriedensbruch und damit strafbar.

Die rechtlich korrekte Vorgehensweise in solchen Fällen:

• Duldungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen
• Bei Erfolg: gerichtlicher Duldungstitel zur Wohnungsbegehung
• Im Anschluss: Zwangsvollstreckung zur Durchsetzung des Zutrittsrechts
  

Wohnungsbesichtigung durch Vermieter:innen: Ablauf und Verhaltenstipps

Steht eine Besichtigung der Mietwohnung an, sollte der Ablauf klar geregelt sein – sowohl für Vermieter:innen als auch für Mieter:innen. Eine Wohnungsbesichtigung durch Vermieter:innen bedeutet nicht, dass diese „frei über die Wohnung verfügen“ dürfen. Vielmehr gelten bestimmte Verhaltensregeln und Grenzen, um das Hausrecht der Mieter:innen zu respektieren.

Eine rechtmäßige Wohnungsbegehung folgt klaren Regeln. Zunächst muss ein begründeter Anlass vorliegen, z. B. zur Mängelprüfung, zur Vorbereitung einer Neuvermietung oder beim Verkauf der Immobilie. Der Termin ist rechtzeitig anzukündigen.

Die Besichtigung darf nur im gegenseitigen Einverständnis stattfinden. Mieter:innen können den vorgeschlagenen Termin ablehnen, müssen jedoch zeitnah Alternativen anbieten. Der Zutritt erfolgt stets mit Rücksicht und in Anwesenheit der Mieter:innen oder einer von ihnen autorisierten Vertrauensperson.

Immobilienfotos oder -videos dürfen nur mit ausdrücklicher Zustimmung der Mieter:innen angefertigt werden. Zudem sollte sich die Besichtigung auf das nötige Maß beschränken – in der Regel 15 bis 30 Minuten. Bei umfangreichen Reparaturen darf der Termin länger dauern, muss jedoch ebenfalls vorher angekündigt werden.

Klare Regeln schützen beide Seiten

Die Frage „Darf der Vermieter in die Wohnung?“ lässt sich nicht pauschal beantworten, doch das deutsche Mietrecht bietet klare Leitlinien. Während Mieter:innen das uneingeschränkte Hausrecht besitzen, besteht für Vermieter:innen nur in bestimmten Fällen ein Zutrittsrecht und das auch nur unter bestimmten Voraussetzungen.

Der Zugang muss angekündigt, begründet und zeitlich zumutbar sein. Ein eigenmächtiges oder unangekündigtes Betreten ist nicht erlaubt und kann strafrechtliche Konsequenzen haben. Gleichzeitig sollten Mieter:innen wissen, dass sie bei berechtigtem Interesse den Zutritt nicht grundlos verweigern dürfen. Ein gutes Mietverhältnis lebt von gegenseitigem Respekt und Kommunikation.

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