Teilungserklärung: Definition, Kosten und Co.
Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte oder eine Immobilie in einzelne Einheiten aufteilen will, kommt an der Teilungserklärung nicht vorbei. Sie ist die zentrale rechtliche Grundlage für die Aufteilung eines Hauses oder Grundstücks in Sondereigentum und gemeinschaftliches Eigentum. Doch was ist eine Teilungserklärung genau? Und wie wird diese beantragt? Wir zeigen Ihnen, was in die Teilungserklärung gehört, welche Rolle das Grundbuchamt spielt und welche Besonderheiten zu beachten sind.
Die Teilungserklärung: Das Wichtigste in Kürze
- Eine Teilungserklärung ist die rechtliche Grundlage, um ein Haus, ein Mehrfamilienhaus oder ein Grundstück in einzelne, eigenständige Einheiten wie Wohnungen aufzuteilen.
- Sie wird notariell beurkundet und beim Grundbuchamt eingetragen. Für die rechtsgültige Eintragung ist demnach immer eine individuell angepasste und beurkundete Fassung notwendig.
- Die Teilungserklärung besteht unter anderem aus dem Aufteilungsplan, der Zuordnung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum,Nutzungsregelungen sowie Angaben zur Kostenverteilung und Verwaltung.
- Wer eine Teilungserklärung beantragen, ändern oder anfordern möchte, muss in der Regel über eine:n Notar:in gehen und verschiedene Unterlagen einreichen, z. B. Bauzeichnungen und die Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Was ist eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist ein rechtlich verbindliches Dokument, das ein Gebäude oder ein Grundstück in einzelne Einheiten – sogenanntes Sondereigentum – und gemeinschaftliches Eigentum unterteilt. Sie bildet damit die Grundlage für die Eintragung der einzelnen Eigentumswohnungen ins Grundbuch. Ohne Teilungserklärung ist es dementsprechend nicht möglich, einzelne Wohnungen im Grundbuch separat zu führen oder zu verkaufen.
Typische Anwendungsfälle der Teilungserklärung sind der Verkauf von Eigentumswohnungen oder die Aufteilung eines Hauses unter mehreren Eigentümer:innen. Auch bei Neubauten oder der Umwandlung bestehender Immobilien ist eine Teilungserklärung zwingend erforderlich. Die rechtliche Grundlage ist in § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verankert.
Was steht in der Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung regelt, neben der Einteilung einer Immobilie in rechtlich selbstständige Einheiten, auch die Nutzung und Verwaltung gemeinschaftlicher Flächen. Typischerweise enthält eine Teilungserklärung diese Bestandteile:
- Beschreibung der Immobilie: Die Teilungserklärung enthält die genaue Bezeichnung des Objekts (Adresse, Größe, Anzahl der Wohnungseinheiten).
- Aufteilungsplan: Ein grafischer Plan, der die einzelnen Einheiten (z. B. Wohnungen, Stellplätze, Kellerräume) eindeutig darstellt. Er wird zusammen mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung vom Bauamt geprüft und bestätigt, dass die Einheiten baulich voneinander getrennt sind.
- Zuordnung von Sondereigentum: Die Teilungserklärung legt fest, welche Räume oder Bereiche zum Sondereigentum gehören – zum Beispiel eine bestimmte Wohnung, ein Keller oder ein Tiefgaragenstellplatz.
- Definition des Gemeinschaftseigentums: Dazu zählen etwa das Treppenhaus, die Fassade, das Dach oder die Heizungsanlage. Diese Bereiche dürfen von allen Miteigentümer:innen genutzt werden und erfordern gemeinsame Instandhaltung.
- Nutzungsregelungen: Hier kann z. B. festgelegt sein, ob gewerbliche Nutzung erlaubt ist oder ob bestimmte Einheiten ausschließlich Wohnzwecken dienen oder auch Abstimmungen zur Tierhaltung.
- Kosten- und Lastenverteilung: Die Erklärung enthält Regeln zur Verteilung von Betriebskosten, Rücklagen und Reparaturkosten – meist über einen Verteilungsschlüssel nach Miteigentumsanteilen.
- Verwaltung und Stimmrechte: Es wird bestimmt, wie die Verwaltung erfolgt, wer darüber entscheidet und wie viele Stimmen den einzelnen Eigentümer:innen in der Eigentümerversammlung zustehen.
Wie und wann beantrage ich eine Teilungserklärung?
Eine Teilungserklärung wird immer dann benötigt, wenn ein Grundstück, ein Haus oder ein Mehrfamilienhaus in rechtlich selbstständige Einheiten – etwa einzelne Wohnungen – aufgeteilt werden soll. Nur mit einer notariell beurkundeten Teilungserklärung kann Sondereigentum entstehen und im Grundbuch eingetragen werden. Wer also plant, eine Eigentumswohnung zu verkaufen oder selbstständig zu nutzen, muss rechtzeitig eine Teilungserklärung beantragen.
Wann ist eine Teilungserklärung erforderlich?
- Neubau mit mehreren Einheiten: wenn ein Gebäude mit mehreren Wohneinheiten errichtet wird und einzelne Wohnungen separat veräußert oder finanziert werden sollen.
- Umwandlung bestehender Immobilien: bei der Aufteilung eines bestehenden Hauses oder Mehrfamilienhauses in einzelne Eigentumseinheiten.
- Verkauf von Wohneigentum: Um eine Wohnung separat im Grundbuch führen zu lassen, ist eine gültige Teilungserklärung notwendig.
Wie beantrage ich eine Teilungserklärung?
- Organisieren Sie die erforderlichen Unterlagen, wie den Aufteilungsplan sowie die Abgeschlossenheitsbescheinigung, vom Bauamt.
- Wenden Sie sich an eine:nNotar:in, um die Teilungserklärung notariell beurkunden zu lassen.
- Nach notarieller Beurkundung übermittelt der bzw. die Notar:in die Unterlagen an das zuständige Grundbuchamt, wo die Aufteilung rechtswirksam eingetragen wird.
Bestehende Teilungserklärung anfordern oder ändern lassen
Ist bereits eine Teilungserklärung vorhanden – etwa bei einem Wohnungskauf – können Sie diese in der Regel beim Grundbuchamt anfordern oder, falls vorhanden, über den bzw. die Hausverwalter:ineinsehen. Käufer:innen sollten vor dem Kauf unbedingt prüfen, ob eine vollständige und aktuelle Teilungserklärung vorliegt. Bei Eigentümerwechsel oder Umbauten kann es nötig sein, die Teilungserklärung zu ändern. Änderungen sind grundsätzlich möglich, allerdings nur mit Zustimmung aller betroffenen Eigentümer:innen.
Was kostet eine Teilungserklärung?
Wer eine Teilungserklärung beantragen oder anfordern möchte, da beispielsweise das Original verloren ging, muss mit bestimmten Kosten rechnen. Die Kosten der Teilungserklärung hängen vom Aufwand, dem Objektwert und möglichen Notarkosten ab. Neben den Notarkosten fallen Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie Eintragungskosten beim Grundbuchamt an. Auch bei Änderungen an einer bestehenden Teilungserklärung, z. B. bei baulichen Veränderungen oder neuen Eigentümerstrukturen, entstehen Kosten.
Die Notarkosten sind abhängig vom Verkehrswert des Grundstücks und können demnach stark variieren. In der Regel fallen für die Beantragung etwa 500 bis 2.000 Euro an. Die Erstellung eines Aufteilungsplans sowie einer Abgeschlossenheitsbescheinigung kann etwa 200 Euro kosten.
Zum erfolgreichen Immobilienverkauf mit der KSK-Immobilien
Sie möchten eine Wohnung verkaufen und haben noch Fragen zum Thema Teilungserklärung? Unsere Expert:innen der KSK-Immobilien übernehmen gerne die Beantragung der Teilungserklärung für Sie – ganz ohne lästigen Termin beim Amt. Auch bei sämtlichen weiteren Leistungen des Immobilienverkaufs wie der Immobilienbewertung, der Beantragung eines Energieausweises oder auch der professionelle Immobilienfotografie unterstützen Sie unsere Expert:innen gerne.