Vermietetes Haus verkaufen: So gelingt es

Wenn Sie Ihre vermietete Wohnung oder Ihr vermietetes Haus verkaufen, werden Sie auf zwei unterschiedliche Interessengruppen stoßen: diejenigen, welche die Immobilie als Kapitalanlage nutzen möchten, und diejenigen, die selbst dort einziehen wollen. Für letztere erweist sich der Prozess jedoch als etwas schwieriger, denn: Nur weil jemand Ihre vermietete Wohnung kauft, bricht dies die Miete nicht. Das bedeutet, der Mieterin oder dem Mieter kann nicht einfach gekündigt werden, nur weil die Immobilie weiterverkauft wird.

Erst nach dem Kauf kann der oder die Käufer:in auf Eigenbedarf kündigen. Diese Kündigung unterliegt meist einer gerichtlichen Prüfung. Dieser Prozess kostet zusätzlich Geld, Zeit und Energie. Daher kommt der Verkauf einer vermieteten Wohnung und insbesondere eines vermieteten Hauses für den Eigenbedarf nur selten zustande.

Das wirkt sich auch auf den Kaufpreis aus, da Käufer:innen bei vermieteten Häusern mehr Risiken und mehr Aufwand mit einkaufen. Wenn Sie folglich ein vermietetes Haus verkaufen, wird dieses erst wieder ab einem Kaufpreis 20 bis 30 Prozent niedriger als andere Angebote attraktiv. Eine vermietete Wohnung wird dagegen häufiger verkauft, da diese meist als Kapitalanlage gedacht ist.

Als Besitzer:in einer Immobilie müssen Sie sich zunächst die Frage stellen, ob Sie Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten möchten. Diese wichtige Entscheidung hängt von verschiedenen Faktoren ab. Der Verkauf einer Immobilie bietet den Vorteil, dass Sie sofort Zugang zu einem beträchtlichen Kapitalbetrag erhalten. Dieses Geld kann für andere Investitionen genutzt werden, etwa zur Tilgung von Schulden oder für dringende finanzielle Bedürfnisse.

Der Verkauf eliminiert auch die Verantwortung für die Immobilie, einschließlich der Instandhaltung und der Hausverwaltung. Er reduziert langfristige Risiken und ermöglicht es, von steuerlichen Vorteilen bei einem möglichen Gewinn zu profitieren. Wenn der Zeitpunkt für den Hausverkauf gut gewählt und der Immobilienmarkt stark ist, kann ein Verkauf eine attraktive Option sein.

Auf der anderen Seite bietet Ihnen das Vermieten Ihrer Immobilie ein regelmäßiges Einkommen in Form von Mieteinnahmen. Dies kann Ihnen eine langfristige finanzielle Sicherheit bieten. Die Immobilie gewinnt mit der Zeit sogar vermutlich an Wert. Allerdings müssen Sie sich als Vermieter:in um die Verwaltung, Instandhaltung und die Einhaltung von Mietverträgen kümmern. Mietausfälle und Konflikte mit Mieter:innen können unangenehme Herausforderungen darstellen.

Wenn Sie Ihr vermietetes Haus oder Ihre vermietete Wohnung verkaufen und es sich hierbei um eine Kapitalanlage für die Käuferin oder den Käufer handelt, laufen die Mietverträge auch ohne Schwierigkeiten weiter. Diese werden mit dem Verkauf der Immobilie an den oder die neue Besitzer:in abgetreten. Beabsichtigen Sie, eine vermietete Eigentumswohnung zu verkaufen, gibt es unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht für die Mieter:innen. Dies gilt jedoch nicht für die Bewohner:innen eines Hauses.

Der Kauf einer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage bietet zahlreiche Vorteile für den oder die Käufer:in. Einer der wichtigsten ist die sofortige Einnahmequelle, die sich aus den monatlichen Mieteinnahmen ergibt. Die Mieter:innen müssen nicht erst noch gesucht werden, sondern leben bereits in der Immobilie.

Dies bedeutet, dass Investor:innen von Anfang an eine Rendite auf ihre Immobilien-Investition erzielen können, die zur Deckung der laufenden Kosten und zur Generierung von Gewinnen beitragen kann. Des weiteren bietet eine vermietete Immobilie eine stabile Einnahmequelle, solange die Mietenden verlässlich ihre Miete zahlen. Auch eine Mieterhöhung nach dem Eigentümerwechsel ist unter Umständen möglich.

Grundsätzlich gilt: Eine unvermietete Immobilie lässt sich besser als ein vermietetes Haus verkaufen. Eine Kündigung Ihrer Mieter:innen ist für Sie als Besitzer:in unter Umständen möglich.

Der oder die Vermieter:in ist gesetzlich dazu verpflichtet, eine Kündigung mit einem anerkannten gesetzlichen Kündigungsgrund ausführlich zu begründen. Dies ermöglicht es den Mieterinnen oder Mietern, die Rechtmäßigkeit und Angemessenheit der Kündigung zu beurteilen und gegebenenfalls rechtliche Schritte dagegen einzuleiten. Gemäß § 573 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind die folgenden Fälle als ordentliche Kündigungsgründe anerkannt:

• Verwertungskündigung: Falls die Vermietung der Immobilie dem oder der Vermieter:in erhebliche wirtschaftliche Nachteile bereitet, kann man eine Kündigung aus Gründen der wirtschaftlichen Verwertung rechtfertigen.
• Erhebliche und schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten durch die Mietenden: Wenn der oder die Mieter:in die im Mietvertrag festgelegten Pflichten in erheblichem Maße und verschuldet verletzt, kann dies einen Kündigungsgrund darstellen.
• Eigenbedarf des oder der Vermieter:in: Man kann eine Kündigung auch aus Eigenbedarf begründen, wenn man die vermietete Immobilie für sich selbst, Familienangehörige oder bestimmte andere enge Verwandte benötigt.