Vermietete Immobilie verkaufen: Das müssen Sie beachten

Vermietete Immobilien sind als Kapitalanlage sehr gefragt. Doch beim Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Hauses sind ein paar Dinge zu beachten, um rechtlich alles richtig zu machen. Wir erklären in unserem Immobilienratgeber, was Sie beim Verkauf einer vermieteten Immobilie beachten müssen.

Eine vermietete Immobilie wird oft als Kapitalanlage gekauft, aber auch von Individuen, die selbst in die Immobilie einziehen wollen. Eine bereits vermietete Immobilie für einen Eigenbedarf zu verkaufen ist jedoch recht schwierig, denn: Ein Kauf bricht die Miete nicht. Das bedeutet, der Mieterin oder dem Mieter kann nicht einfach gekündigt werden, nur weil die Immobilie weiterverkauft wird.

Erst nach dem Kauf kann der oder die Käufer:in auf Eigenbedarf kündigen. Diese Kündigung unterliegt meist einer gerichtlichen Prüfung. Dieser Prozess kostet zusätzlich Geld, Zeit und Energie. Daher kommt der Verkauf einer vermieteten Immobilie, vor allem eines vermieteten Hauses für den Eigenbedarf nur selten zustande. Das wirkt sich auch auf den Kaufpreis aus, da Käufer:innen bei vermieteten Häusern mehr Risiken und mehr Aufwand miteinkaufen. Mit einem Kaufpreis 20 bis 30 Prozent niedriger als andere Angebote wird ein vermietetes Haus erst wieder attraktiv. Eine vermietete Wohnung wird dagegen häufiger verkauft, da diese meist als Kapitalanlage gedacht ist.

Vermietete Immobilie verkaufen: Die wichtigsten Punkte im Überblick

• Eine Immobilie wird durch Vermietung im Zweifelsfall unattraktiv (Preis und Lage sind entscheidend).
• Der Mietvertrag wird durch einen Kauf nicht aufgelöst, sondern bleibt bestehen.
• Im Kaufvertrag sollte festgehalten werden, dass es sich um eine vermietete Immobilie handelt. Auch die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag sollten ausdrücklich erwähnt werden.
• Mieter:innen in Mietwohnungen haben gegebenenfalls ein Vorkaufsrecht – das gilt es vorab zu prüfen.
• Unter Umständen fällt eine Spekulationssteuer an.

Immobilie verkaufen oder vermieten?

Die Entscheidung, eine Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten, ist eine wichtige Überlegung und hängt von verschiedenen Faktoren ab. Beide Optionen haben Vor- und Nachteile, die sorgfältig abgewogen werden sollten.

Der Verkauf einer Immobilie bietet den Vorteil, dass Sie sofort Zugang zu einem beträchtlichen Kapitalbetrag erhalten. Dieses Geld kann für andere Investitionen genutzt, zur Tilgung von Schulden oder für dringende finanzielle Bedürfnisse verwendet werden. Der Verkauf eliminiert auch die Verantwortung für die Immobilie, einschließlich Instandhaltung und Hausverwaltung. Er reduziert langfristige Risiken und ermöglicht es, von steuerlichen Vorteilen bei einem möglichen Gewinn zu profitieren. Wenn der Zeitpunkt für den Hausverkauf gut gewählt und der Immobilienmarkt stark ist, kann ein Verkauf eine attraktive Option sein.

Auf der anderen Seite bietet das Vermieten einer Immobilie ein regelmäßiges Einkommen in Form von Mieteinnahmen. Dies kann Ihnen eine langfristige finanzielle Sicherheit bieten. Die Immobilie gewinnt mit der Zeit sogar vermutlich an Wert. Allerdings müssen Sie sich als Vermieter:in um die Verwaltung, Instandhaltung und die Einhaltung von Mietverträgen kümmern. Mietausfälle und Konflikte mit Mieter:innen können unangenehme Herausforderungen darstellen.

Letztendlich hängt die Entscheidung zwischen Verkaufen und Vermieten von Ihren finanziellen Zielen, Ihrer Risikobereitschaft und Ihrer persönlichen Situation ab. Beide Optionen haben ihre Vor- und Nachteile, und es kann sinnvoll sein, professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen, um die beste Wahl zu treffen.

Wir von KSK-Immobilien unterstützen Sie gerne bei der Entscheidung, ob Sie Ihre Immobilie besser verkaufen oder vermieten sollen bzw. ob sich der Verkauf einer vermieteten Immobilie im Einzelfall wirklich lohnt.

Vorgehensweise bei Immobilienverkauf mit Mieter:innen

Wird ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage gekauft, laufen die Mietverträge auch weiter. Diese werden mit dem Verkauf der Immobilie an den oder die neue Besitzer:in abgetreten. Für Mieter:innen einer Eigentumswohnung gibt es unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht. Dies gilt jedoch nicht für Mieter:innen eines Hauses.

Der Kauf einer vermieteten Immobilie als Kapitalanlage bietet zahlreiche Vorteile. Einer der wichtigsten ist die sofortige Einnahmequelle, die sich aus den monatlichen Mieteinnahmen ergibt. Die Mieter:innen müssen nicht erst noch gesucht werden, sondern leben schon längst in der Immobilie. Dies bedeutet, dass Investor:innen von Anfang an eine Rendite auf ihre Investition erzielen können, die zur Deckung der laufenden Kosten und zur Generierung von Gewinnen beitragen kann. Des Weiteren bietet eine vermietete Immobilie eine stabile Einnahmequelle, solange die Mietenden verlässlich ihre Miete zahlen. Auch eine Mieterhöhung ist unter Umständen möglich.

Vorverkaufsrecht für Mieter:innen

Ein Vorverkaufsrecht kann entweder vertraglich festliegen oder auf einer gesetzlichen Vorlage basieren. Gesetzlich gilt ein Vorverkaufsrecht, wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Hier besteht für Mieter:innen ein Vorverkaufsrecht, um sie vor Mieterhöhungen oder Verlust der Wohnung zu schützen. Der Mieter bzw. die Mieterin kann die gemietete Wohnung vor anderen Käufer:innen kaufen und ist vor Kündigungen geschützt. Die Erwerbenden können erst nach einer Sperrfrist von mindestens drei Jahren wegen Eigenbedarf oder wirtschaftlicher Verwertung kündigen, die in bestimmten Gebieten auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt werden kann (§ 577a Abs. 2 BGB).

Mietrecht bei Hausverkauf: Ordentliche Kündigung

Grundsätzlich gilt: Unvermietete Immobilien lassen sich besser verkaufen. Eine Kündigung ist unter Umständen möglich. Der oder die Vermieter:in ist gesetzlich dazu verpflichtet, eine Kündigung mit einem anerkannten gesetzlichen Kündigungsgrund ausführlich zu begründen. Dies ermöglicht es dem Mieter bzw. der Mieterin, die Rechtmäßigkeit und Angemessenheit der Kündigung zu beurteilen und gegebenenfalls rechtliche Schritte dagegen einzuleiten. Gemäß § 573 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) sind die folgenden Fälle als ordentliche Kündigungsgründe anerkannt:

• Verwertungskündigung: Falls die Vermietung der Immobilie dem oder der Vermieter:in erhebliche wirtschaftliche Nachteile bereitet, kann man eine Kündigung aus Gründen der wirtschaftlichen Verwertung rechtfertigen.
• Erhebliche und schuldhafte Verletzung der vertraglichen Pflichten durch die Mietenden: Wenn der oder die Mieter:in die im Mietvertrag festgelegten Pflichten in erheblichem Maße und verschuldet verletzt, kann dies einen Kündigungsgrund darstellen.
• Eigenbedarf des oder der Vermieter:in: Man kann eine Kündigung auch aus Eigenbedarf begründen, wenn man die vermietete Immobilie für sich selbst, die Familienangehörigen oder bestimmte andere enge Verwandte benötigt.

Es ist wichtig zu beachten, dass man Kündigungsgründe nur in Ausnahmefällen nachschieben darf, beispielsweise wenn ein Kündigungsgrund erst nach Erstellung des Kündigungsschreibens entstanden ist. In solchen Fällen muss der Vermieter oder die Vermieterin die nachträgliche Begründung der Kündigung glaubhaft machen.

Vermietete Immobilie verkaufen mit KSK-Immobilien

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