Vorkaufsrecht für Mieter:innen: Das gilt es zu beachten

Als Mieter oder Mieterin haben Sie beim Verkauf Ihrer Wohnung unter bestimmten Umständen ein Vorkaufsrecht. Dies gibt Ihnen die Chance, selbst Eigentümer:in der Immobilie, in der Sie wohnen, zu werden. Doch unter welchen Umständen gilt das Vorkaufsrecht für Mieter:innen und welche Fristen gilt es zu beachten? Alles Wichtige erfahren Sie bei uns. Gerne stehen wir Ihnen auch bei weiteren Fragen rund um die Themen Miete, Immobilienkauf und Immobilienverkauf zur Verfügung.

Vorkaufsrecht für Mieter:innen: Das Wichtigste in Kürze

• Als Mieter:in haben Sie ein Vorkaufsrecht, wenn die Immobilie, in der Sie zur Miete wohnen, verkauft werden soll.
• Das Vorkaufsrecht gilt nur, wenn die Wohnung während des Mietverhältnisses zum ersten Mal in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird. Für bestehende Verkaufsimmobilien gibt es kein Vorkaufsrecht.
• Der oder die Verkäufer:in ist gesetzlich dazu verpflichtet, den oder die aktuelle:n Mieter:in über den Verkauf der Immobilie und die Konditionen des Kaufvertrags zu informieren.
• Um vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen zu können, müssen Sie als Mieter:in sich an die gesetzliche Ausübungsfrist von zwei Monaten halten. Danach kann die Immobilie auch an andere Kaufinteressent:innen verkauft werden.

Wann haben Mieter:innen ein Vorkaufsrecht?

Das Vorkaufsrecht für Mieter:innen ist gesetzlich geregelt (§577 BGB) und besagt, dass im Falle eines Wohnungsverkaufs der oder die derzeitige Mieter:in zum Vorkauf berechtigt ist. Es gilt jedoch zu beachten: Das Vorkaufsrecht gilt nur, wenn die Immobilie während des bestehenden Mietverhältnisses erstmalig in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft wird. Nach diesem erstmaligen Verkauf als Eigentum wird sie behandelt wie jede andere Immobilie auch ohne ein Vorkaufsrecht für Mieter:innen. Außerdem ist das Vorkaufsrecht nicht verhandelbar. Besteht also schon ein unterschriebener Kaufvertrag, obwohl der oder die Mieter:in nicht informiert wurde, wird dieser ungültig, sofern der oder die Mieter:in das Vorkaufsrecht einfordern möchte.

Welche Pflichten und Fristen gilt es zu beachten?

Das Vorkaufsrecht bringt einige Pflichten und Fristen, sowohl für den oder die Verkäufer:in als auch für den oder die Käufer:in, mit sich. Zunächst gilt für Verkäufer:innen eine sogenannte Mitteilungspflicht. Diese besagt, dass der oder die aktuelle Mieter:in über den Verkauf der Immobilie und den Inhalt des Kaufvertrags unterrichtet werden muss. Sobald der oder die Mieter:in informiert ist, gilt für ihn oder sie die sogenannte Ausübungsfrist. Diese ist gesetzlich festgelegt und besagt, dass Mieter:innen mit Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten, nachdem sie über den Verkauf informiert wurden, von ihrem Recht Gebrauch machen dürfen. 

Wenn Sie als Mieter:in Ihr Vorkaufsrecht geltend machen wollen, haben Sie ein Anrecht auf die gleichen Konditionen wie andere potenzielle Käufer:innen. Das bedeutet, dass Ihr Kaufvertrag die gleichen Bedingungen enthalten muss wie der des potenziellen Erstkäufers bzw. der Erstkäuferin. Sie dürfen also weder im Preis noch in anderen Vertragspunkten benachteiligt werden.

Was gilt beim Vorkaufsrecht für Mehrparteienhäuser?

Bei Mehrfamilienhäusern ist das Vorkaufsrecht ein wenig komplizierter aufgebaut. In diesem Fall gibt es zwei Möglichkeiten:

1. Der oder die Eigentümer:in verkauft die ganze Immobilie. Damit entfällt auch das Vorkaufsrecht der Mieter:innen.
2. Der oder die Eigentümer:in verkauft die Wohnungen einzeln. Hierbei muss sich der oder die bisherige Immobilienbesitzer:in bestätigen lassen, dass es sich bei den Wohnungen um abgeschlossene Einheiten handelt. Mit dieser Erklärung muss er oder sie anschließend den zuständigen Notar bzw. die Notarin aufsuchen und das Grundbuch anpassen lassen. Der entsprechende Grundbucheintrag wird daraufhin auf die Anzahl an Wohnungen aufgeteilt. Für diese wiederum gilt ganz normal das Vorkaufsrecht der Mieter:innen.

Vorkaufsrecht für Mieter:innen: Was passiert, wenn das Recht nicht in Anspruch genommen wird?

Wenn Sie als Mieter:in keinen Gebrauch von Ihrem Vorkaufsrecht machen wollen, ist dies kein Anlass zur Sorge um das aktuelle Mietverhältnis. In diesem Fall kann der oder die Eigentümer:in die Immobilie anderen Interessent:innen zum Verkauf anbieten. Sobald sich ein oder eine Käufer:in gefunden hat, tritt dieser oder diese automatisch in das bestehende Mietverhältnis ein. Auch eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist erst nach drei Jahren möglich. Aber Achtung: Genau wie das Vorkaufsrecht gilt auch diese Frist nur für die erstmalige Umwandlung in Wohneigentum.

Wann gilt das Vorkaufsrecht für Mieter:innen nicht?

Zu beachten ist außerdem, dass es einige Sonderfälle gibt, in denen das Vorkaufsrecht für Mieter:innen nicht zum Einsatz kommt. Wenn der oder die Vermieter:in sich zum Beispiel entscheidet, die Immobilie an Angehörige zu verkaufen oder zu verschenken,können Sie keinen Gebrauch von Ihrem Vorkaufsrecht machen. Auch wenn die Immobilie bereits vor Ihrem Einzug zu Wohneigentum umgewandelt wurde, entfällt das Vorkaufsrecht.

Darüber hinaus ist im Gesetz nur die Rede von Wohnräumen. Das bedeutet: Ein Vorkaufsrecht für Mieter:innen auf Gewerbeimmobilien existiert nicht. Wie bereits angeführt, gilt dies auch für Mehrfamilienhäuser, welche als ganze Einheit verkauft werden. Auch bei Einfamilienhäusern besteht kein generelles Vorkaufsrecht für Mieter:innen. Dieses besteht allenfalls, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Regelung festgehalten wurde, wobei auch diese nur mit einer notariellen Beurkundung wirksam ist.

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