Geerbte Immobilien steuerfrei verkaufen: Geht das?

Eine geerbte Immobilie zu verkaufen, kann unter Umständen mit einer Steuerlast behaftet sein. Neben der Erbschaftssteuer fällt unter Umständen noch die Spekulationssteuer an. Kann eine geerbte Immobilie also überhaupt steuerfrei verkauft werden?

In unserem Immobilienratgeber berichten wir über Fragestellungen rund um die Themen Immobilienverkauf, Immobilienvermietung oder auch den Immobilienkauf. Die Expertinnen und Experten der KSK-Immobilien stehen Ihnen zudem jederzeit für Beratungstermine zur Verfügung.

Geerbtes Haus verkaufen oder selbst nutzen?

Die Entscheidung, ein geerbtes Haus zu verkaufen, zu vermieten oder selbst zu nutzen, hängt von verschiedenen finanziellen, steuerlichen und persönlichen Faktoren ab. Zudem wird es schwieriger, ein Haus als Erbengemeinschaft zu verkaufen, wenn nicht alle Mitglieder der Gemeinschaft mit dem Hausverkauf einverstanden sind. Folgende Möglichkeiten stehen Ihnen zur Auswahl:

1. Verkauf des geerbten Hauses

Ein schneller Verkauf kann Ihnen eine große Summe zur freien Verfügung verschaffen und erleichtert die Verwaltung der Immobilie. Oftmals ist ein Verkauf sinnvoll, wenn Sie das Haus nicht selbst nutzen möchten oder sich die Instandhaltungskosten als zu hoch erweisen.

Bei einem Verkauf innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist kann die Spekulationssteuer fällig werden, es sei denn, der oder die Erblasser:in oder die Erbenden haben das Haus in den letzten drei Kalenderjahren selbst bewohnt. Zudem können Maklerkosten und weitere Hausverkaufskosten anfallen.

2. Vermietung der Immobilie

Eine Immobilienvermietung schafft eine regelmäßige Einkommensquelle, was langfristig vorteilhaft sein kann. Außerdem bleibt die Immobilie im Familienbesitz und kann eventuell zu einem späteren Zeitpunkt genutzt werden. Zudem kann man auch auf eine Steigerung des Immobilienwerts hoffen und die Immobilie veräußern, wenn der Immobilienmarkt sich gerade als besonders gewinnbringend erweist.

Andererseits bringt die Vermietung Verpflichtungen und laufende Verwaltungskosten mit sich, beispielsweise für Instandhaltung, Versicherungen und möglicherweise Maklergebühren. Auch steuerliche Aspekte wie die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen müssen beachtet werden.

3. Eigennutzung des geerbten Hauses

Wenn Sie das Haus selbst nutzen, entfällt die Spekulationssteuer in der Regel, nicht aber die Erbschaftssteuer. Die Immobilie bleibt als Anlageimmobilie und somit langfristige Investition im Besitz. Zudem können Immobiliensanierungskosten und Instandhaltungskosten im Rahmen bestimmter steuerlicher Bedingungen absetzbar sein.

Wann kann eine geerbte Immobilie nicht verkauft werden?

Im Grunde bestimmt der oder die Verstorbene, was mit der Immobilie nach dem Tod geschehen soll. So kann vorgeschrieben werden, ob das Haus verschenkt, verkauft oder gestiftet werden soll oder darf. Auch kann festgelegt werden, dass die Immobilie erst verkauft werden darf, wenn auch das zweite Elternteil oder der bzw. die Ehepartner:in der verstorbenen Person verstorben ist. Das nennt man das Berliner Testament.

Berliner Testament

Das Berliner Testament ist eine besondere Form des Ehegattentestaments, bei dem sich Ehepartner:innen gegenseitig als Alleinerb:innen einsetzen. Im Todesfall einer Partnerin bzw. eines Partners erbt der bzw. überlebende Ehepartner:in das gesamte Vermögen, während die gemeinsamen Kinder zunächst enterbt werden und erst nach dem Tod des zweiten Elternteils erben. Diese Regelung soll den bzw. die länger lebende:n Partner:in finanziell absichern und verhindert, dass die Kinder frühzeitig ihren Erbanspruch geltend machen. Allerdings können Kinder ihren Pflichtteil nach dem Tod des ersten Elternteils einfordern, was das Testament zusätzlich berücksichtigen sollte.

Steuern beim Immobilienverkauf nach Erbe

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie in Deutschland sind insbesondere zwei Steuerarten relevant: die Erbschaftsteuer und die Spekulationssteuer.

Geerbte Immobilie steuerfrei erben

Wenn der oder die Ehepartner:in oder eingetragene Lebenspartner:in nach dem Erbfall die Immobilie selbst für mindestens zehn Jahre bewohnt, ist die Immobilie erbschaftssteuerfrei. Für Kinder gilt dies ebenfalls, jedoch mit der Einschränkung, dass die Wohnfläche nicht mehr als 200 Quadratmeter betragen darf. Dabei spricht man von der sogenannten „Familienheimklausel“.

Wird die Immobilie jedoch in den zehn Jahren nach dem Erbfall veräußert oder vermietet, so muss die Erbschaftssteuer nach dem Verkauf nachgezahlt werden. Diese kann lediglich abgewendet werden, wenn eindeutig nachweisbar ist, dass es zwingende Gründe für den Auszug gab. Das ist beispielsweise möglich, wenn man sich die Immobilie nicht mehr leisten kann.

Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien

Die Spekulationssteuer fällt an, wenn zwischen dem Erwerb der Immobilie durch den oder die Erblasser:in und dem Verkauf durch die Erbenden weniger als zehn Jahre liegen und ein Veräußerungsgewinn erzielt wird. Allerdings gibt es Ausnahmen:

• Eigennutzung: Wenn der oder die Erblasser:in die Immobilie in den letzten zwei Kalenderjahren vor dem Verkaufsjahr und im Verkaufsjahr selbst zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, entfällt die Spekulationssteuer.
• Dreijahresfrist: Wenn der oder die Erblasser:in, die Erbenden oder deren Kinder die Immobilie in den letzten drei Kalenderjahren vor dem Verkauf selbst bewohnt haben, ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei.

Geerbtes Haus (steuerfrei) verkaufen mit KSK-Immobilien

Wenn Sie Ihr Haus als Alleinerb:in oder als Erbengemeinschaft verkaufen möchten, unterstützen wir Sie, um den optimalen Verkaufspreis für Ihre Immobilie zu erzielen. Unsere erfahrenen Beraterinnen und Berater klären Sie gerne über Ihre Möglichkeiten im Erbschaftsfall auf. Kontaktieren Sie uns für einen Beratungstermin – für einen erfolgreichen Hausverkauf zu einem gewinnbringenden Verkaufspreis.

KSK-Immobilien steht Ihnen als kompetente Partnerin bei der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens zur Seite.