Wann muss man Erschließungskosten bezahlen?
Beim Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks vergessen Käufer:innen oft, dass zusätzliche Aufwände für die Erschließung anfallen können. Die Gesamtkosten, die für solche Erschließungsmaßnahmen anfallen, bezeichnet man als Erschließungskosten. Weil diese Kosten einen erheblichen Unterschied im Preis machen können, ist es wichtig, dass sich Käufer:innen im Voraus über mögliche Erschließungskosten informieren – egal, ob im Neubau oder bei Bestandsbauten.
Falls Sie ein erschlossenes Grundstück verkaufen möchten, steht KSK-Immobilien Ihnen als Ihre Immobilienmaklerin beratend zur Seite. Nutzen Sie unser Auskunftspaket und erhalten Sie eine professionelle Altlasten- und Baulastenauskunft sowie eine Erschließungskostenbescheinigung, um bestens auf den Verkauf vorbereitet zu sein. Mit unseren Services zur Grundstücksbewertung verfügen Sie außerdem über eine professionelle Einschätzung als Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf.
Inhalt.
Welche Baumaßnahmen zählen zur Erschließung?
Wer ist für die Erschließung zuständig?
Wie hoch sind Erschließungskosten?
Wann muss man Erschließungskosten bezahlen?
Erschließungskosten für ein bereits erschlossenes Grundstück
Erschließungskosten frühzeitig prüfen: KSK-Immobilien unterstützt Sie
Erschließungskosten: Das Wichtigste in Kürze
- Erschließungskosten sind Beiträge für die erstmalige Herstellung von Straßen, Wegen und Versorgungsleitungen eines Grundstücks.
- Auch bei einem bereits erschlossenen Grundstück können noch offene oder nachträgliche Kosten entstehen.
- Eigentümer:innen können mit bis zu 90 Prozent des beitragsfähigen Erschließungsaufwands an den Erschließungskosten beteiligt werden.
- Eine Erschließungskostenbescheinigung (Anliegerbescheinigung) schafft Klarheit über bestehende oder zu erwartende Kosten.
Was ist eine Erschließung?
Unter einer Erschließung versteht man die bauliche und technische Vorbereitung eines Grundstücks. Sie ist eine grundlegende Voraussetzung für eine Baugenehmigung und macht die Nutzung und Bebauung erst möglich. Denn ohne Anbindung an die Infrastruktur oder das Stromnetz ist ein Grundstück weder für Bauarbeiten noch für die private oder kommerzielle Nutzung geeignet.
Ein erschlossenes Grundstück verfügt typischerweise über:
- öffentliche Verkehrsanbindung und Straßenbeleuchtung
- Anschluss an Wasser- und Abwasserversorgung
- Strom- und/oder Gasleitungen
- Telekommunikationsleistungen
Wenn diese Versorgung und Anbindung nicht vollständig vorhanden sind, spricht man von einem nicht oder teilerschlossenen Grundstück.
Welche Baumaßnahmen zählen zur Erschließung?
Vielen Käufer:innen ist nicht klar, welche Maßnahmen zur Erschließung zählen und welche Leistungen sie mit den anfallenden Erschließungskosten überhaupt finanzieren. Die Erschließungsmaßnahmen können je nach Lage leicht variieren. Für alle Grundstücke gilt jedoch, dass eine technische und verkehrsmäßige Erschließung erfolgen muss, damit alle bereits genannten Voraussetzungen für die Bebauung gegeben sind. Hierzu zählt insbesondere die Anbindung an öffentliche Straßen, Gehwege, Parkflächen oder Grünanlagen sowie der Anschluss an die Energie- und Wasserversorgung.
Besonders in Neubaugebieten können potenziell Kosten für die soziale Erschließung des Wohngebiets anfallen, beispielsweise für öffentliche Grünanlagen. Kinderspielplätze fallen nicht pauschal unter die Erschließungskosten. Hier entscheiden kommunale Regelungen, ob eine Umlage auf die Anwohner:innen erfolgt. Meist trägt jedoch die Gemeinde die vollen Kosten.
Wer ist für die Erschließung zuständig?
Die Erschließung ist zwar grundsätzlich Aufgabe der Gemeinde, ein allgemeiner Anspruch auf Erschließung besteht jedoch nicht in jedem Fall. Die praktische Umsetzung kann je nach Kommune auch über Verträge bzw. Erschließungsträger erfolgen.
Für die Erschließung eines Grundstücks ist der Eigentümer oder die Eigentümerin nicht direkt zuständig. Stattdessen übernimmt die zuständige Kommune die Planung der Erschließung und gibt diese in Auftrag.
Die Finanzierung wird von der Kommune nur zum Teil übernommen. Den Großteil der Kosten kann die Gemeinde auf die Eigentümer:innen des Grundstücks umlegen. Das sind laut § 129 BauGB bis zu 90 Prozent des beitragsfähigen Erschließungsaufwands.
Wie hoch sind Erschließungskosten?
Wie teuer die Erschließungsmaßnahmen ausfallen, hängt vor allem von den baulichen Voraussetzungen des Grundstücks ab. Je nach Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgröße kann beispielsweise das Verlegen von Rohren mehr oder weniger aufwendig sein und dadurch auch mehr kosten. Gleiches gilt für die verkehrsmäßige Erschließung: Ist das Grundstück bereits gut angebunden, sollten die Erschließungskosten hier geringer ausfallen.
Pauschale Preise für die Erschließungsmaßnahmen gibt es deshalb nicht. Durchschnittlich liegen die Erschließungskosten in Deutschland jedoch zwischen 50 und 100 Euro pro Quadratmeter.
„Wenn Sie Ihre Erschließungskosten möglichst niedrig halten wollen, sollten Sie vor dem Kauf auf die Art des Baugebiets, die Anbindung und die Bodenbeschaffenheit achten. Überprüfen Sie außerdem, wer die Erschließungskosten für soziale Baumaßnahmen trägt.“
Martin Müller, Immobilienberater Neubauimmobilien/Aufteilerimmobilien
Überprüfen Sie vor dem Verkauf Ihres Grundstücks nicht nur die Erschließungskosten, sondern den gesamten Grundstückswert:
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Wann muss man Erschließungskosten bezahlen?
Erschließungskosten werden nicht zu einem allgemeingültigen Zeitpunkt fällig, denn die Gemeinde bestimmt selbst, wann sie die Erschließungskosten einfordert. Das Baugesetzbuch bestimmt aber, dass die Kosten als endgültiger Erschließungsbeitrag erst dann für Eigentümer:innen fällig werden, wenn die Erschließungsanlagen endgültig hergestellt sind. Fällig wird der Beitrag erst einen Monat nach Bekanntgabe des Beitragsbescheids.
Wichtig: Gemeinden können unter bestimmten Voraussetzungen auch Vorausleistungen auf den Erschließungsbeitrag verlangen – also Zahlungen bereits vor der endgültigen Herstellung bzw. Endabrechnung. Zahlungen sind aber erst mit Erhalt eines offiziellen Beitragsbescheids zu leisten – vorher dürfen keine Erschließungsbeiträge eingefordert werden.
Erschließungskosten für ein bereits erschlossenes Grundstück
Auch beim Verkauf eines (teil)erschlossenen Grundstücks können noch offene Erschließungskosten bestehen. Käufer:innen sollten daher unbedingt vor Vertragsabschluss klären, ob weitere technische Erschließungsmaßnahmen notwendig sind. Für bereits erschlossene Grundstücke fallen auch dann Kosten an, wenn Maßnahmen noch nicht endgültig abgerechnet wurden. Auch bei Straßensanierungen oder anderen Erweiterungen können Erschließungskosten anstehen, doch das wird je nach Bundesland anders geregelt. In Nordrhein-Westfalen werden diese Anliegerbeiträge seit dem 01. Januar 2024 nicht mehr auf Grundstückbesitzer:innen umgelegt.
Erschließungskosten frühzeitig prüfen: KSK-Immobilien unterstützt Sie
Ob Neubaugebiet oder Bestandsimmobilie – Erschließungskosten können einen erheblichen finanziellen Unterschied beim Kauf machen. Deshalb sollten Käufer:innen:
- den Erschließungsstatus schriftlich bestätigen lassen
- eine Erschließungskostenbescheinigung einholen
- Rücklagen für mögliche Nachforderungen einplanen
- sich frühzeitig beraten lassen
Als Immobilienexpertin unterstützt KSK-Immobilien Sie im Rahmen unseres Auskunftspakets dabei, alle relevanten Unterlagen für Ihren Grundstücksverkauf vorweisen zu können. Profitieren Sie zudem von einer professionellen Einschätzung unserer Grundstücksbewertung, um optimal für den Verkauf vorbereitet zu sein. Bei Bedarf übernimmt die KSK-Immobilien auch den gesamten Verkauf Ihrer Immobilie und kümmert sich im Rahmen dessen um alle Schritte von der Beschaffung der notwendigen Unterlagen über die Immobilienvermarktung und Durchführung von Immobilienbesichtigungen bis hin zum erfolgreichen Vertragsabschluss.
Häufig gestellte Fragen (FAQ) zu Erschließungskosten
Erschließungskosten sind Beiträge, die Grundstückseigentümer:innen für die Herstellung der öffentlichen Infrastruktur zahlen. Dazu zählen Straßen, Gehwege, Beleuchtung sowie der Anschluss an Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telekommunikation.
Die Kosten werden erst fällig, wenn die Erschließungsmaßnahmen abgeschlossen sind. Die Gemeinde verschickt dann einen offiziellen Beitragsbescheid. Vorher dürfen keine Beiträge verlangt werden. Unter gesetzlichen Voraussetzungen können auch Vorausleistungen vorab verlangt werden. Fällig wird der festgesetzte Beitrag einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids.
Die Höhe hängt von Lage, Bodenbeschaffenheit und Umfang der Maßnahmen ab. Durchschnittlich liegen die Kosten in Deutschland zwischen50 und 100 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche.
Die Erschließungskostenbescheinigung informiert darüber, ob Erschließungskosten bereits vollständig bezahlt wurden, noch Forderungen offen sind oder künftig Beiträge zu erwarten sind. Diese Bescheinigung bietet sowohl Käufer:innen als auch Verkäufer:innen rechtliche Sicherheit und sollte deshalb vor einem Grundstückskauf bzw. -verkauf unbedingt eingeholt werden.